¿Has oído alguna vez el término “cuerpo cierto” en la compraventa de una vivienda? Es una práctica muy habitual en la venta de un inmueble. Este concepto significa que el comprador ha podido comprobar el estado del inmueble, la totalidad del espacio, las zonas comunes inherentes y está conforme con la venta. En nuestra agencia especializada en la venta de inmuebles en Madrid, siempre enseñamos personalmente la vivienda para que no haya malentendidos después.
En el momento de la visita, es muy importante que el comprador se asegure que todo esté en perfecto estado para evitar que con el tiempo puedan aparecer los temidos vicios ocultos. Este término hace referencia a los daños y desperfectos que puedan aparecer en la vivienda en un futuro. En las casas de segunda mano, el responsable de dichos vicios ocultos y encargado de subsanarlos, será el vendedor durante un periodo de 6 meses desde la firma de la compraventa.
En algunas ocasiones a la hora de la entrega del inmueble, pueden producirse diversas incidencias. Uno de los inconvenientes más comunes es que la superficie que aparece en la escritura no coincida con la realidad, debido principalmente a una estimación errónea en el momento de su medición. Esto puede provocar desconfianza por parte de los compradores y negarse a la compra del inmueble. Por eso es importante dejar reflejado en el contrato de compraventa la forma y circunstancias de la venta. Esto también puede ocurrir en la compra sobre plano. En estos casos, estamos comprando una vivienda que aún no ha sido construida y no podemos comprobar con exactitud los m2 de la superficie hasta que la obra esté terminada.
Diferencia entre venta como cuerpo cierto y venta por unidad de medida
Cuando vendemos una vivienda tenemos que indicar en el contrato de la compraventa si se vende por cuerpo cierto o por unidad de medida (€/m2). Es importante tener esto en cuenta, ya que como hemos mencionado antes, la superficie real a veces no coincide con la superficie de la escritura. Por eso es más común realizar la venta como cuerpo cierto, ya que el comprador puede comprobar personalmente el estado y la superficie de la vivienda.
Si realizamos la venta como cuerpo cierto, debe quedar reflejado este concepto en el contrato independientemente de los metros que tenga la vivienda y los metros que figuren en la escritura. En este proceso no habrá posibilidad de aumento o disminución del precio de la venta, aunque los metros establecidos en el contrato no coincidan. Por norma general, la mayoría de las compraventas se realizan como cuerpo cierto, ya que es un proceso beneficioso para ambas partes.
Por el contrario, si la venta se realiza por unidad de medida y esta no coincide con la superficie real, el comprador podrá exigir al vendedor una reducción proporcional del precio inicial. Si el vendedor no estuviese dispuesto a dicha rebaja, el comprador podrá rescindir el contrato sin problemas.
Diferencia entre metros útiles y metros cuadrados
Algunos de estos errores en la medición de la superficie de una vivienda, pueden deberse a no saber la diferencia entre metros útiles y metros cuadrados, siendo un dato imprescindible para conocer el valor real del inmueble.
- Metros cuadrados o superficie útil: es la medición de los metros que están dentro de la vivienda, es decir, lo que medimos en cualquier estancia de la casa.
- Metros cuadrados construidos: son los metros totales de la vivienda, englobando toda la construcción del inmueble, como por ejemplo las estructuras del edificio, escaleras, vestíbulos, etc. Lo que no cuenta cómo metros construidos son los huecos, como por ejemplo los destinados al ascensor, y en el caso de que la vivienda cuente con sótano o altillo. Muchas veces tanto la terraza como el patio pueden llevar a la confusión. Si están cubierto se cuenta al 50%, es decir, si la terraza tiene 30m2, se contabilizará como 15m2 construidos.
En definitiva, saber con exactitud los metros exactos que tiene un inmueble puede ser una tarea un poco complicada, ya que podemos encontrarnos con hasta tres mediciones distintas:
- Los metros catastrales. Estos metros podemos obtenerlos a través de la referencia catastral de nuestro inmueble y en la Sede Electrónica del Catastro.
- Los metros establecidos en la escritura y firmados ante notario.
- Los metros reales de la vivienda.
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