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El valor catastral es una cantidad establecida por la Dirección General del Catastro para cada propiedad en España. Este valor se utiliza como base para calcular diversos impuestos y tasas, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o «plusvalía»), y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El valor catastral se determina en función de los precios medios ponderados de todas las transacciones inmobiliarias realizadas ante notario durante el último año. ¿Quieres saber como consultar el valor catastral de tu inmueble? Te decimos el paso a paso.
¿Qué diferencia hay entre el valor catastral y valor de refencia catastral?
El valor catastral viene reflejado en el último recibo del IBI y sirve para calcular la plusvalía municipal. En cambio, el valor de referencia catastral es una cantidad establecida anualmente según los últimos precios de venta y adquisición y determina la base imponible mínima para cualquier transacción inmobiliaria.
¿Cómo saber el valor de referencia catastral?
Encontrar la referencia catastral
- Entra en la sede electrónica del catastro https://www1.sedecatastro.gob.es/
- Pinchar en «Buscador de inmuebles»
- Introduce la dirección exacta
- Descargar el documento en pdf.
Encontrar el valor de referencia catastral
- Entra en la sede electrónica del catastro.
- Pinchar en valor de referencia.
- Valores de referencia para el ejercicio (año en curso).
- Ingresar número de DNI y número de soporte.
- Introducir la referencia catastral y el motivo de la consulta.
- Descargar el documento en pdf.
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¿A quién afecta el valor catastral?
A toda persona que vaya a vender, heredar o donar una propiedad en territorio español. El valor de referencia catastral es la cuantía mínima que debe utilizarse como base imponible de los siguientes tributos:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD)
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
⚠️Sin embargo, no afecta al IBI ni a la declaración de la renta, que mantendrán el valor catastral anterior determinado por el Ayuntamiento correspondiente, en vez del nuevo valor de referencia catastral.
¿Qué sucede si el valor de referencia catastral no se corresponde con el valor de mercado?
En ese caso, tanto comprador como vendedor deberán tributar por la cantidad mayor y después presentar una reclamación en la Agencia Tributaria con una tasación oficial para tratar de impugnar la liquidación del impuesto en Hacienda o rectificar la autoliquidación del mismo.
Por eso, nuestro objetivo es analizar en qué circunstancias, la nueva Ley 11/2021, de 9 de julio «sobre medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal» grava de forma salvaje y totalmente injusta determinadas transmisiones inmobiliarias.
También cabe señalar que en otras Comunidades Autónomas, como Castilla La Mancha, ya se puso en marcha en 2015 este método de cálculo. Y fue anulado por el Tribunal Superior de Justicia de la Castilla La Mancha hasta en dos ocasiones (sentencias 27-5-2020) y (20-10-2020), y el Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR).
¿Puedo comprar un piso por debajo de su valor catastral?
Si, siempre que después tributemos por el valor de referencia catastral establecido en el momento de la transacción. Y para reclamar que dicho valor no se corresponde con el valor de mercado tenemos 2 opciones:
- Impugnando la liquidación del tributo en Hacienda.
- Rectificando la autoliquidación.
Vender vivienda por debajo del valor fiscal
Puede haber circunstancias que nos obliguen a vender por debajo del valor fiscal, como que por ejemplo la vivienda esté ocupada o necesite una reforma integral. Sin embargo, eso no nos exime de tributar por el valor de referencia catastral. Incluso aunque hayamos vendido por debajo de ese precio.
Consecuencias fiscales de escriturar por debajo del valor catastral
- Hacienda nos puede reclamar la diferencia entre ambas cantidades, junto con los intereses del dinero generados desde el momento en que se realizó la transacción.
- Que además de pagar la cantidad requerida por la Agencia Tributaria, nos impongan una sanción económica.
- Que nos embarguen la casa.
¿Cuando vender un piso por el valor mínimo fiscal en Madrid?
- Si estamos en medio de un proceso judicial (ocupas o divorcio).
- Si la vivienda ha permanecido cerrada y vacía por muchos años y no es habitable.
- Si queremos vendérselo a un sobrino o a una persona sin parentesco como un amigo o un vecino.
Ventajas de vender un piso por menos de lo que me costó
- Si el precio es acorde al valor de mercado, venderás en seguida.
- Y no tienes que pagar la plusvalía municipal.
- Ni el incremento patrimonial al año siguiente (valor de adquisición + gastos) – (valor de transmisión – gastos).
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Diferencia muy grande entre el valor de referencia y el precio de mercado
Plaza de garaje con un valor de referencia muy por encima del valor de mercado
A finales de febrero, realizamos la compraventa de un piso ubicado en el distrito de Vallecas. En este caso, el inmueble que estaba sobrevalorado era una plaza de garaje independiente, cuyo valor de referencia catastral marcaba 31.324,30 €, cuando su valor real de mercado estaba en torno a los 12.000€ o los 13.000€.
Por su parte, la vivienda estaba estimada en 147.375,14 €. Así que, la suma de ambas propiedades, según el valor de referencia catastral, quedaría en 178.699,44€.
No obstante, la realidad del mercado es bien distinta. Debido a que, el valor de referencia catastral del garaje no se corresponde con los precios de mercado de los garajes en la zona, existiendo una diferencia de 18.342,30€.
Finalmente, nuestra estrategia como profesionales del sector, fue llegar a un acuerdo de precio entre las partes, cerrando la compraventa de ambas propiedades en 165.000€.
Otorgando un valor de 147.000€ a la vivienda y de 18.000€ al garaje, para compensar la enorme distancia entre el valor real de mercado de la plaza y el valor de referencia catastral marcado este año.
Aunque, tanto vendedor como comprador, tendrán que tributar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en base al nuevo valor de referencia catastral. Pese a que la transmisión se produjo en una cantidad inferior.
Heredar de tíos a sobrinos, o sin parentesco, será prohibitivo
Respecto a las herencias, los sucesores o donatarios más perjudicados son aquellos cuyo grado de parentesco sea más lejano, o inexistente; como son las herencias de tíos a sobrinos, entre primos o sin consanguinidad.
Como hemos podido comprobar con el garaje del piso de Vallecas, el nuevo valor de referencia está en muchos casos por encima del valor real de mercado.
Pero antes de aprobar este nuevo valor de referencia, en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, el valor mínimo fiscal era significativamente inferior al valor real de mercado.
Una circunstancia que servía para compensar el porcentaje tan elevado de impuestos, dadas las reducidas o nulas bonificaciones fiscales para este tipo de herederos. Con el objetivo de reducir o dejar a cero la ganancia patrimonial posterior, si después vendían.
Más herencias rechazadas con el nuevo valor de referencia
Durante el primer semestre de 2021 se contabilizaron 28.000 herencias rechazadas en España, de las 182.000 adjudicaciones, que se hicieron entre enero y junio de 2021. Una marca que supone el 15,4% del total, sin todavía disponer de los datos de todo el año. Frente a las 14,9% renuncias de todo el año 2020 o las 14,8% de 2019. Y si valoramos las cifras absolutas, el récord lo tiene 2019, con 47.400 rechazos. Pero se calcula que 2021 cerró con más de 55.000 herencias rechazadas en total.
Como conclusión, en muchísimas herencias con un tercer grado de consanguinidad o sin parentesco, no compensa aceptarla; quedando directamente en manos de la Hacienda Pública.
Así que, en este tipo de sucesiones, está claro que asistiremos a un mayor número de renuncias, favorecidas por el nuevo valor de referencia catastral establecido.
El coronavirus aumenta los testamentos en España
Aunque la crisis sanitaria también ha propiciado un cambio en las costumbres de los españoles. Quienes han incrementado considerablemente la formalización de herencias con testamento, para evitar incertidumbres ante una muerte repentina.
En la primera mitad del año pasado, se llegaron a registrar 368.000 documentos de últimas voluntades en todo el territorio, que después se convirtieron en más de 735.000 testamentos al computar por completo 2021. Casi 100.000 documentos más que en 2019, que se registraron 641.000 testamentos en nuestro país.
Problemas al comprar un piso ocupado
El mayor inconveniente para vender una vivienda con ocupas, es que nadie va a pagar el precio real de mercado por un inmueble en esas circunstancias.
Primero, porque será necesario iniciar un procedimiento judicial para echar a los “inquilinos” -que puede durar años-. Y lógicamente, mientras tanto, el comprador no dispondrá de la vivienda para sí.
Además, el comprador tendrá que hacerse cargo de las costas del juicio; y después del desahucio, realizar las reformas pertinentes en el inmueble, para que vuelva a ser habitable.
Sin embargo, la Administración no tiene en cuenta la depreciación del bien inmueble, ni del hecho de que no se pueda hacer uso del piso hasta que se resuelva el juicio.
Por tanto, los impuestos a pagar tomarán como base imponible el valor de referencia catastral, aunque su valor real de mercado sea infinitamente menor, y el precio que vayamos a pagar por el inmueble en la transacción sea también inferior.
Otra evidencia de lo injusto que resulta que este nuevo valor de referencia, establecido por la Dirección General del Catastro, no tenga en cuenta el estado de conservación de la vivienda. Y además, recae sobre el ciudadano demostrar que dicho valor no se corresponde con la realidad -una vez ya liquidado el impuesto-.
Vender un piso de renta antigua
Las viviendas de renta antigua no se pueden vender por encima de la capitalización de la renta anual. Lo que significa que tendremos que multiplicar la renta del alquiler por 12 meses que tiene el año, por 4,5%. Y el resultado será el precio máximo al que podremos vender el inmueble.
Sin embargo, desde el 1 de enero de 2022, cualquier transmisión que se realice en España está obligada a utilizar como base imponible el nuevo valor de referencia catastral. Incluso aunque la venta se haya realizado por una cantidad mucho menor, como en los pisos de renta antigua.
Además, en estos contratos de alquiler, el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto. Así que, cuando el propietario se plantea la venta, tendrá que ofrecérselo en primer lugar al arrendatario. Y también son vitalicios. Por lo que no finalizan hasta que el inquilino (o su cónyuge o sucesores, si se pudieran subrogar), fallezcan.
Diferencia entre valor de referencia catastral y máximo legal de venta establecido por la Comunidad de Madrid
Si ya de por sí, la venta de una Vivienda Protegida es mucho más difícil, porque hay que cumplir una normativa especial; imaginaos que el valor de referencia catastral es casi el doble que el precio máximo establecido por la Comunidad de Madrid. Pues aunque parezca un disparate, estamos hablando de un caso real.
No tiene ningún sentido tributar por una cantidad por la que tenemos prohibido vender por ley. Pero ya hemos sido testigos de dos compraventas de este tipo. A continuación exponemos los ejemplos con datos:
Primer caso analizado con un valor de referencia superior al máximo legal de venta
El primer caso, se trata de una Vivienda de Protección Pública de Precio Básico (VPPB), acogida al Real Decreto 11/2005. Cuyo cálculo dependerá de la zona donde esté ubicado el inmueble. Este ejemplo es de un piso situado en la zona B, es decir, a las afueras de Madrid capital:
Cálculo del valor máximo establecido por las tablas de la Comunidad de Madrid
Vender VPP de alquiler con opción a compra en Madrid
-Superficie útil de la vivienda: 57,26m2
(57.26 x 1.688,00) = 96.654,88 €
-Plaza de garaje: 25,48m2 (el máximo a contabilizar es de 25m2 por garaje)
(25 x 1.012,80) = 25.320 €
-Trastero: 7,74m2 (y 8m2 por trastero)
(7.74 x 1.012,80) = 7.839,072 €
Total: 96.654,88 € + 25.320 € + 7.839,072 € =129.813,952 €
Cálculo del valor de referencia por el Catastro
(en la de la sede electrónica del catastro)
-Superficie útil de la vivienda: 57,26m2
-Plaza de garaje: 25,48m2
-Trastero: 7,74m2
-Total = 144 816,72€
Aquí podemos comprobar que, igual que en el ejemplo de Vallecas citado al principio de la nota de prensa, obligar a utilizar como base imponible el nuevo valor de referencia, no tiene ningún sentido.
Y menos aún en VPO, cuando hablamos de una tipología de inmuebles cuya regulación regional de compraventa y alquiler es más estricta, precisamente para evitar la especulación con estas operaciones.
Retención del 3% para los no residentes
Cuando una persona no vive en España y vende un inmueble, Hacienda exige que el comprador le retenga el 3% de la cantidad obtenida. Para esta retención y su ingreso posterior, existe un plazo de un mes desde que se realizó la compraventa, mediante la presentación del modelo 210. Después el vendedor podrá deducir este importe en la liquidación definitiva.
En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará con la carga del importe que resulte menor: bien sea el de la retención o el del impuesto correspondiente.
A partir del mes transcurrido tras la venta, el vendedor tiene un plazo de tres meses para presentar el modelo 210, aplicando el 19% de ganancia patrimonial si reside en la Unión Europea, o aplicando el 24% si reside fuera de la Unión Europea. Porcentajes a los que habría que restarle el 3% retenido.
El problema para los no residentes con el nuevo valor de referencia está en que no sabemos si esta retención se realizará sobre el nuevo valor de referencia o sobre el precio final de venta, si este fuera mayor.
De manera que, en estos momentos, el comprador que adquiere una vivienda de un propietario no residente en España, no sabrá con seguridad qué cantidad tendrá que retener al vendedor, para entregar a la Agencia Tributaria: si el 3% del valor real de venta o el 3% del nuevo valor de referencia catastral.
La base imponible viene determinada por La Ley del ITP
Tal y como dice el Art. 10 del texto refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobada por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Cuyo texto lo recoge de la siguiente forma:
“La base imponible está constituida por el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. […] No obstante, si el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o ambos son superiores al valor de mercado, la mayor de esas magnitudes se tomará como base imponible”.
Así pues, la Dirección General de Tributos justifica esta diferencia de valores, con estas conclusiones textuales:
“Por tanto, y presuponiendo la vigencia del régimen de vivienda protegida que le sea aplicable, la vivienda a que alude el consultante no deberá tener un valor de referencia superior al precio máximo de venta fijado administrativamente, ya que este sería su valor de mercado y el valor de referencia no puede superar al valor de mercado.
En el caso de que el valor de referencia supere el precio máximo de venta fijado administrativamente para la vivienda en cuestión, y, por tanto, su valor de mercado, y bien entendido que ello no le exime de su obligación de practicar la correspondiente autoliquidación por el valor de referencia, si el interesado entendiese que el valor asignado perjudica sus intereses legítimos podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación en los términos establecidos en el art.10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados”.
Preguntas frecuentes
Para impugnar el valor de referencia otorgado por la Dirección General del Catastro hay que recurrir la liquidación en la Agencia Tributaria o rectificar la autoliquidación, bajo el procedimiento regulado en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Será posible recurrir por vía económico-administrativa, potestativamente mediante recurso de reposición, sin que la interposición suspenda la ejecución.
Asimismo, el valor de referencia se actualizará todos los años, ya que se obtiene de los precios de compraventa que facilitan los fedatarios públicos del sector inmobiliario (notarios y registradores) en cada ejercicio fiscal.
Esta información se publicará en un mapa de valores en la sede electrónica del
Catastro con los módulos territoriales, que se multiplicarán por unos coeficientes y reglas de cálculo, para determinar el valor de referencia de cada inmueble.
Tras analizar estos ejemplos, ponemos en duda ese «supuesto» factor de minoración fijado por el Ministerio de Hacienda, para que el valor de referencia no supere nunca
al del mercado.
La escritura refleja el precio de adquisición establecido entre las partes. El problema está en el pago de impuestos: no podemos tributar por debajo del valor de referencia o estaremos cometiendo un fraude fiscal. Pero podemos reclamar a Hacienda o corregir la autoliquidación, siempre que aportemos una tasación oficial.
El mínimo es el valor de referencia catastral, aunque podremos vender por un precio inferior siempre que quede justificado (ocupas o mal estado de conservación). Pero en cualquier caso, los impuestos deben abonarse en base al valor de referencia. Si queremos “regalar” un piso, hay que hacerlo mediante una donación.
Ambas partes, vendedor y comprador, deben tributar en base al valor de referencia catastral. Incluso si la compraventa se realiza por un precio inferior. En cambio, si la transacción se lleva a cabo por un precio superior, los dos estarán obligados a tributar por la cantidad más elevada.
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Un pensamiento en & ldquo; Valor catastral de un inmueble y rdquo;
Buenas tardes,
Estoy cerrando la compra de una vivienda y hipoteca y me encuentro con la sorpresa que el impuesto a pagar del ITP puede ser muy diferente si lo pago sobre el valor de compra/tasación o valor fiscal en la comunidad de Madrid.
El valor de compra de la vivienda va estar en unos 500.000 euros (espero poder negociar), el valor de tasación hipotecaria realizada hace 1 mes es de 477.000 euros. Sin embargo el valor fiscal que he consultado en la comunidad de Madrid es de 857.000 euros, me parece una barbaridad. El valor catastral es de 620.000 euros. Como ve la diferencia es importante, por lo que si liquido el impuesto de ITP sobre el valor de compra pagaría 30.000 euros de ITP, sin embargo si lo hago sobre el valor fiscal el ITP sería 50.000 euros.
Mis dudas son:
1. ¿Puedo liquidar el ITP en base al valor de compra o al valor de tasacion?
2. ¿Hay muchas posibilidades que me llegue una complementaria?
3. En caso que me llegue una complementaria, ¿qué posibilidades hay
Que me aceptaran mis alegaciones aportando la tasación hipotecaria y no tener que pagar por la diferencia, se trata de una casa con 50 años de antigüedad y vamos no vale 850.000 ni en sueños.
4. ¿Que gastos aproximados tendría una futura reclamación sobre una complementaria, tasación pericial, escrito de reclamación?
Muchas gracias.
Un saludo
Buenos días Julio,
Respecto a la primera pregunta: sí puedes liquidar el ITP en base al valor de compra ya que es el valor real que tiene dicha vivienda en el mercado. Aunque nuestra recomendación es que informes a la Agencia Tributaria antes de comprar el inmueble para que tasen de nuevo la vivienda. Evitando así futuras complicaciones.
Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.
Hola:
hemos comprado un piso por debajo del valor fiscar. La agencia tributaria nos ha enviado la carta para actualizar el valor.
Entiendo por un lado que no vale la pena recurrir.
Por otro lado, una vez hayamos pagado la diferencia que nos piden para actualizar el precio de compra a valor de mercado, la agencia tributaria nos remitirá documentación para que cuando vendamos sea considerado el valor de mercado de cara al pago de plusvalía?
Un saludo.
Gracias.
Buenas tardes Laura,
La plusvalía es independiente a la tasación. Es un impuesto que se calcula en relación al número de años que se ha tenido la vivienda en propiedad, por el incremento del valor del suelo urbano. En cambio, en vuestra situación lo que sí puede variar es respecto al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Te dejamos un enlace a continuación, para que veas cómo funciona: https://temploconsulting.com/incremento-patrimonial-pagar-a-hacienda-casa/
Un cordial saludo y gracias por contactar con Templo Consulting.