Préstamo hipotecario qué es
¿Qué es un préstamo hipotecario y cómo se diferencia de una hipoteca?
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Juan Pedro Caro
Asesor Financiero Inmobiliario
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Un préstamo hipotecario es un contrato en el que una entidad bancaria otorga una determinada cantidad de dinero a una persona para financiar la adquisición de una vivienda. Este acuerdo establece la devolución del capital prestado en un plazo previamente acordado, junto con el pago de los intereses correspondientes. Si estás interesado en pedir una hipoteca en Madrid, este artículo te ayudará a comprender mejor todos los aspectos que debes tener en cuenta.
¿Qué se ofrece como garantía al pedir un préstamo hipotecario?
Otro asunto que nos permitirá entender mejor qué es un préstamo hipotecario es la garantía. Al solicitar un préstamo, el principal elemento que se utiliza como garantía para cubrir la cantidad adeudada es el inmueble adquirido o hipotecado. Esto significa que la propiedad misma actúa como un respaldo financiero para el banco.
En caso de que el prestatario no pueda cumplir con las obligaciones de pago, el prestamista tiene el derecho de iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para recuperar la deuda pendiente mediante la venta del inmueble.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un compromiso legal mediante el cual el prestatario se compromete a devolver el dinero prestado por el banco o entidad financiera, mientras que el banco adquiere un derecho sobre el inmueble como garantía de pago. Este derecho le otorga al prestamista la posibilidad de ejecutar la hipoteca, es decir, vender el inmueble en caso de impago, para recuperar el dinero adeudado.
¿Qué diferencia hay entre un préstamo hipotecario y una hipoteca?
El préstamo hipotecario se refiere al dinero que se recibe para financiar la compra de un inmueble, la hipoteca es el derecho que el prestamista tiene sobre la propiedad como garantía de que el préstamo será pagado.
Ambos conceptos están vinculados, pero no son lo mismo. No existiría hipoteca sin un préstamo hipotecario, y el préstamo solo sería posible gracias a la existencia de la hipoteca como garantía de pago.
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Requisitos para pedir un préstamo hipotecario
Es normal tener dudas sobre qué es un préstamo hipotecario o sobre los requisitos necesarios para solicitarlo.
Los requisitos para obtener un préstamo hipotecario pueden variar según la cantidad de dinero solicitada y otros factores, como tu situación financiera o el tipo de hipoteca que elijas. Por ejemplo, si optamos por una hipoteca al 100% del valor del inmueble, los requisitos serán más estrictos en comparación con una hipoteca que cubra un porcentaje menor, como el 70% u 80%. A continuación, detallamos los requisitos generales que suelen solicitar las entidades financieras para otorgar una hipoteca:
1. Estabilidad laboral e ingresos
Al solicitar un préstamo hipotecario, es fundamental demostrar una estabilidad laboral de al menos dos años en el puesto de trabajo, así como contar con ingresos estables y regulares.
Las entidades bancarias suelen dar preferencia a solicitantes con contratos indefinidos, ya que representan un menor riesgo financiero. En especial, los funcionarios son considerados perfiles ideales debido a la seguridad y estabilidad de sus ingresos. Además, se establece que la cuota mensual de la hipoteca no debe superar el 30-35% de los ingresos netos mensuales, para garantizar la capacidad de pago del prestatario.
2. Ahorros previos
Otro requisito clave al solicitar un préstamo hipotecario es aportar entre el 20% y el 30% del precio total del inmueble con los ahorros propios. Este porcentaje cubre la parte no financiada por el banco y es indispensable en la mayoría de las hipotecas. No obstante, si se opta por una hipoteca al 100% de financiación, este requisito no es necesario, aunque las condiciones son más estrictas.
3. Buen historial crediticio
El prestatario debe contar con un buen historial crediticio y no aparecer en listas de morosidad como ASNEF, RAI, CIRBE, BADEXCUG o en la Base de Datos de Inquilinos Morosos, la cual se enfoca específicamente en inmuebles. Estas bases de datos registran a personas con deudas impagas, lo que puede dificultar la obtención de un préstamo hipotecario.
En última instancia, es fundamental proporcionar al banco las garantías necesarias para que pueda confiar en otorgarnos el préstamo, minimizando al máximo el riesgo para la entidad.
4. Tasación del inmueble
El inmueble debe ser tasado para determinar su valor de mercado y establecer la cantidad máxima que el banco está dispuesto a financiar en función de esa valoración. Esta tasación es fundamental para que la entidad financiera evalúe el riesgo del préstamo y se asegure de que el valor del inmueble cubre la deuda en caso de impago.
Documentos necesarios para pedir un préstamo hipotecario
Lo más importante que debe demostrarse ante la entidad bancaria es contar con los recursos suficientes y la solvencia económica necesaria para cumplir con los pagos del préstamo. Los documentos necesarios para pedir un préstamo hipotecario al banco son:
- DNI de parte del titular del préstamo hipotecario.
- Contrato laboral indefinido y con antigüedad de mínimo 2 años.
- Nóminas del titular del préstamo hipotecario.
- Pago del IRPF de los últimos 2 años.
- Tasación del inmueble.
- Nota simple.
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¿Qué elementos componen el capital de una hipoteca?
¿Qué es el capital de una hipoteca?
El capital de un préstamo hipotecario es la cantidad que se adeuda al banco para financiar la compra del inmueble. Esta cantidad total a devolver será esta cifra más los intereses generados a lo largo de la duración de la hipoteca.
¿Cuánto se puede pedir de hipoteca?
En general, las hipotecas suelen financiar hasta un 80% del valor del inmueble, aunque este porcentaje puede variar en función de factores como la edad del solicitante y su situación financiera. Si, por ejemplo, una persona de 63 años solicita un préstamo hipotecario, la entidad bancaria podría ofrecerle un porcentaje de financiación más bajo o un plazo de amortización más corto. Esto se debe a que los bancos suelen tener en cuenta la edad del solicitante al calcular la viabilidad del préstamo, pues prefieren que el préstamo se pague antes de que el titular llegue a la jubilación.
En algunos casos, el banco podría ofrecer solo un 70% del valor de la tasación si considera que el solicitante no tiene suficiente tiempo laboral para amortizar el préstamo. Sin embargo, existen excepciones: si el solicitante tiene un perfil crediticio excelente, es posible que se le conceda hasta un 90% o incluso el 100% del valor de la tasación, siempre y cuando pueda demostrar que tiene capacidad suficiente para hacer frente a las cuotas.
¿Cómo abono el 20% o 30% restante de la hipoteca?
Este primer pago de la hipoteca, conocido como «entrada» o pago inicial, corresponde generalmente al 20% o 30% del valor del inmueble.
Al realizar este pago, el solicitante asume una parte significativa del coste de la operación, lo que reduce el riesgo para la entidad financiera. De esta manera, el banco no asume la totalidad del riesgo, sino solo el porcentaje restante.
Tipos de interés de un préstamo hipotecario
El tipo de interés en un préstamo hipotecario representa, en última instancia, el beneficio real que obtiene el banco por haber concedido el préstamo al titular. Este interés es el coste adicional que el prestatario debe pagar sobre el capital prestado, y es lo que permite al banco obtener ganancias por el servicio de financiación.
Los tipos de interés en los préstamos hipotecarios son los siguientes:
1. Préstamo hipotecario fijo
2. Préstamo hipotecario variable
3. Préstamo hipotecario mixto
Los préstamos hipotecarios a tipo mixto combinan las características de los tipos fijo y variable. Durante los primeros años, el préstamo aplica un tipo fijo, lo que permite al prestatario disfrutar de cuotas estables y predecibles.
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Gastos de cancelación de hipoteca
Cancelar un préstamo hipotecario registrado en una propiedad conlleva ciertos gastos asociados. Las razones para realizar esta cancelación pueden variar, desde la venta del inmueble hasta la decisión de mejorar las condiciones del préstamo o para utilizar como garantía la vivienda para obtener un nuevo préstamo hipotecario.
¿Qué gastos existen al cancelar un préstamo hipotecario?
1. Gastos de notaria
2. Gastos de gestoría
El servicio de la gestoría, ahorra los trámites administrativos de hacer. Por lo general, se requiere depositar una provisión de fondos al principio para cubrir los gastos, y al finalizar, la gestoría te devuelve cualquier saldo sobrante junto con una factura desglosada de los costes generados.
El precio de este trámite puede variar dependiendo de la gestoría elegida. El coste suele oscilar entre los 100 y los 500 euros.
3. Gastos del registro
En el Registro de la Propiedad, el trámite consiste en modificar la inscripción existente del inmueble para eliminar la anotación que refleja la existencia de un préstamo hipotecario. Al igual que con los gastos notariales, el coste de este servicio es un porcentaje del total del préstamo hipotecario, y por lo general no supera los 300 €.
¿Qué puedo hacer si no puedo pagar mi préstamo hipotecario?
Enfrentarse a la dificultad de no poder pagar un préstamo hipotecario puede ser una situación estresante y preocupante. Sin embargo, es importante saber que existen diversas opciones y soluciones para evitar consecuencias graves, como la ejecución hipotecaria. En este apartado, exploraremos las acciones que puedes tomar si te encuentras en esta situación.
Una opción viable es contactar con el banco para intentar llegar a un acuerdo que te permita evitar el impago de la deuda. Aunque el banco no está obligado a negociar, le interesa que sigas cumpliendo con los pagos, ya que esto le garantiza la recuperación de la cantidad prestada.
Una posible solución podría ser alargar el plazo de devolución, lo que permitiría reducir el importe de las cuotas mensuales y hacerlas más manejables, facilitando así el cumplimiento de tus obligaciones
Si no puedes hacer frente a tu préstamo hipotecario, una opción para saldar la deuda es la dación en pago, que consiste en entregar la vivienda al banco como liquidación de la deuda.
Es fundamental tener en cuenta que, aunque al banco generalmente no le interese adquirir más propiedades, esta alternativa puede ser viable dependiendo de tu situación financiera y de la disposición del banco a aceptarla.
- Si no puedes hacer frente a los pagos del préstamo hipotecario y no encuentras una solución viable con el banco, la venta de la propiedad podría ser una opción. Desde Templo Consulting, como inmobiliaria experta en Madrid, nos encargamos de todo el proceso de venta de tu inmueble. Ofrecemos un servicio integral por solo 2.950 € + IVA, donde gestionamos todos los trámites relacionados con la venta, desde la valoración hasta la firma de la escritura.
- Lo mejor de todo es que solo cobramos si conseguimos vender el inmueble. Si no logramos la venta, no tendrás que pagar nada. De esta manera, te ofrecemos una solución sin riesgos para ti, con el respaldo de nuestra experiencia en la gestión de este tipo de situaciones.
Preguntas frecuentes sobre préstamos hipotecarios
Para ser apto para una hipoteca, el banco evaluará tu estabilidad laboral, tus ingresos, tu historial crediticio y tus ahorros. En general, necesitarás tener un trabajo estable y unos ingresos que no superen el 30%-35% del valor de la cuota mensual.
Los bancos consultan diversas bases de datos para verificar si tienes deudas pendientes. Las más comunes son los registros de impagos como ASNEF, CIRBE y RAI, donde se almacenan los detalles de los créditos no saldados.
El tiempo que tardan las entidades bancarias en conceder un préstamo hipotecario varía según la entidad, pero generalmente el proceso suele durar alrededor de 30 días.
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