Derechos y obligaciones del nudo propietario

Derechos del nudo propietario frente al usufructuario

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La nuda propiedad y el usufructo son conceptos fundamentales en el ámbito inmobiliario y legal. A menudo, surgen dudas sobre los derechos del nudo propietario frente al usufructuario, especialmente cuando se trata de la venta de la nuda propiedad. Si estás considerando vender la nuda propiedad de tu vivienda, es crucial entender cómo funcionan estos derechos y cómo pueden influir en la operación.

¿Qué es la nuda propiedad y el usufructo?

El concepto de nuda propiedad se refiere al derecho de propiedad sobre un bien, pero sin el derecho de uso o disfrute de este. Es decir, el nudo propietario tiene el dominio sobre la vivienda, pero no puede habitarla ni obtener los beneficios económicos de su uso hasta que finalice el usufructo.

 

Por otro lado, el usufructuario tiene el derecho de usar y disfrutar del bien, como si fuera el propietario, pero no tiene la capacidad de venderlo ni de modificarlo de manera significativa.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

Derechos del nudo propietario

El nudo propietario tiene una serie de derechos protegidos por la ley, aunque no puede disfrutar del bien hasta que finalice el usufructo. Entre sus principales derechos destacan:

  • Puede construir una hipoteca sobre su derecho de nuda propiedad (Art. 107, apartado 2º, Ley Hipotecaria).

  • Podrá enajenar sus inmuebles, siempre y cuando no perjudiquen al usufructuario (Art. 489, Código Civil).

  • Se podrán hacer obras y reformas en el bien, sin que esto disminuya el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario (Art. 503, Código Civil).

  • Una vez finalizado el usufructo, este se le devolverá al propietario, excepto el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos (Art. 522, Código Civil).

  • El nudo propietario puede hipotecar una vivienda con usufructo Es importante señalar que en el caso de solicitar una hipoteca, las condiciones del préstamo no afectan en absoluto al usufructuario.

Obligaciones del nudo propietario

  • No podrá modificar ni alterar la propiedad, ni realizar ningún cambio que pueda perjudicar el derecho del usufructuario.

  • Pagar los impuestos correspondientes al bien (Art. 505, Código Civil).

  • Se encargará de los costes de las obras y reparaciones extraordinarias de la vivienda (Art. 501, Código Civil).

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¿El nudo propietario puede vivir en la vivienda?

No, el nudo propietario no puede vivir en la vivienda mientras exista un usufructuario, a menos que este lo permita.

El usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute de la vivienda, lo que significa que puede vivir en ella, alquilarla o incluso ceder su uso. Solo cuando el usufructo se extingue (por fallecimiento del usufructuario, renuncia o cumplimiento del plazo, según el caso), el nudo propietario obtiene la plena propiedad y puede disponer libremente de la vivienda.

Si el usufructuario autoriza al nudo propietario a vivir en la vivienda, este podrá hacerlo, pero sin derechos garantizados, ya que el usufructuario podría revocar su permiso en cualquier momento.

¿Cuáles son las ventajas de vender la nuda propiedad?

Vender la nuda propiedad puede ser una opción muy interesante para quienes desean obtener liquidez sin perder el derecho a vivir en su casa. Algunas de las ventajas más destacadas son:

Liquidez inmediata: Recibes un capital que puedes destinar a mejorar tu calidad de vida, complementar tu jubilación o realizar cualquier otro proyecto.

Permanencia en la vivienda: Puedes seguir viviendo en tu hogar sin cambios ni preocupaciones.

Menos gastos a largo plazo: El comprador se hace cargo de algunos costes futuros, mientras que el usufructuario solo mantiene los gastos ordinarios.

Seguridad jurídica: Es una operación con respaldo legal y puede ajustarse a las necesidades del vendedor.

¿Quién compra la nuda propiedad?

En los últimos años, cada vez más personas e inversores han visto la nuda propiedad como una oportunidad. Algunos de los compradores más habituales son:

🏡 Inversores privados: Buscan adquirir propiedades a un precio más bajo a cambio de esperar a que se extinga el usufructo.
👨‍👩‍👧‍👦 Personas que quieren dejar una vivienda en herencia a sus hijos: Compran la nuda propiedad para garantizarles un inmueble en el futuro.
💼 Fondos de inversión y empresas especializadas: Algunas entidades compran nudosas propiedades como parte de su estrategia financiera.

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Preguntas frecuentes

Uno de los aspectos clave a tener en cuenta es la fiscalidad. Al vender la nuda propiedad, el vendedor está transmitiendo un derecho real, lo que implica:

💰 IRPF: Si eres mayor de 65 años como estás vendiendo tu vivienda habitual, estás exento de pagar IRPF sobre las ganancias obtenidas de la venta de la nuda propiedad.

🏛️ Plusvalía municipal: Dependerá del tiempo que hayas sido propietario y la revalorización del suelo.

📝 Otros impuestos según la comunidad autónoma: Dependiendo de la ubicación del inmueble, pueden existir cargas adicionales.

En Templo Consulting, simplificamos el proceso para que puedas vender con tranquilidad y sin complicaciones:

1️⃣ Valoración gratuita: Analizamos tu caso y te ofrecemos una valoración ajustada a la realidad del mercado.
2️⃣ Búsqueda de compradores: Contamos con una base de inversores interesados en adquirir nuda propiedad.
3️⃣ Negociación y cierre seguro: Nos encargamos de toda la documentación para que la operación sea segura y beneficiosa para ti.

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10 thoughts on “Derechos y obligaciones del nudo propietario

  • iciar añon
    on 18 de abril de 2019

    Mi abuela es usufructuaria de la casa familiar y mi tía es la nuda propiedad, ha reformado la casa ya que era muy antigua y está pagando una hipoteca. Mi tia Se ha enfado conmigo y me ha prohibido el paso a su y no puedo ver a mi abuela. Tiene derecho a prohibirme el paso si mi abuela quiere que valla? Podría hecharme o denunciarme si entro en su casa a ver a mi abuela?

    • Templo Consulting
      on 22 de abril de 2019

      Hola Iciar,
      En absoluto, ya que el uso y disfrute de la vivienda le corresponde al usufructuario, en este caso su abuela. Por lo tanto no hay ningún problema cuando usted quiera visitar a su abuela.
      Un saludo.

  • Maria
    on 10 de junio de 2019

    Al fallecer mi padre me dejo en herencia el 50% de la propiedad de una casa y a mi madre el usufructo. Mi madre tenia el otro 50% en propiedad. La casa necesita una reparacion inmediata y me gustaria saber quien deberia pagarla o en que porcentaje cada una, puesto que las dos somos propietarias a medias y ella tiene el usufructo de mi mitad. En la casa no vive nadie y yo pago los gastos como luz y agua. Gracias.

    • Templo Consulting
      on 10 de junio de 2019

      Hola María
      Las reparaciones y reformas le corresponden siempre al nudo propietario, en este caso al estar divido debería ser pagado por partes iguales ya que cada una tiene el 50% de la propiedad.
      Un saludo.

  • Luis
    on 16 de agosto de 2019

    Quien paga las derramas el nudo propietario o el usufructuario ?

    • Templo Consulting
      on 27 de agosto de 2019

      Buenos días Luis,
      Las derramas, al igual que el pago de la comunidad, le corresponden al nudo propietario.
      Un saludo.

  • ESTHER
    on 28 de septiembre de 2019

    PUEDO ALQUILAR UNA CASA SI SOY EL NUDO PROPIETARIO?

    • Templo Consulting
      on 30 de septiembre de 2019

      Hola Esther,
      El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí venderla a un tercero.
      Un saludo.

  • Naia
    on 2 de enero de 2020

    Al fallecer mi padre, en su testamento, a mis 2 hermanos y a mi nos hizo propietarios a partes iguales de 2 naves industriales, que había heredado de su familia.

    Igualmente a mis hermanos y a mi, nos hizo propietarios de su 50%, de los 2 pisos que poseía con mi madre.

    Como éramos pequeños, mi madre quedo usufructuaria de todo.

    Ahora tengo casi 50 años, no tengo apenas relación con mi familia, porque como no nos llevamos bien, preferimos no llevarnos.

    Me he quedado sin trabajo, no tengo ninguna propiedad mia y necesito dinero para pagar el alquiler de mi estudio y poder vivir, al menos hasta que encuentre trabajo, aunque con 50 años no va a ser tan fácil, a parte que de salud no ando nada bien. He trabajado muy duro toda mi vida.

    Como propietaria parcial de estas 4 propiedades, podría pedir la liquidación de mi condominio? Y que me liquidaran la parte correspondiente?

    Mi madre vive en 1 de los pisos y no quiero causarle ninguna molestia con todo esto. Ella tiene que seguir viviendo alli hasta el final, obviamente. Ella es la usufructuaria y propietaria parcial de esa casa.

    Con el dinero de su viudedad, nuestra orfandad, la gran cantidad de dinero que recibió del seguro cuando falleció mi padre y con los alquileres de las naves industriales, ha ido acumulando y comprando mas propiedades. Ahora tiene 11 en total, incluyendo las 4 propiedades de las que mis hermanos y yo, también somos parcialmente propietarios.

    3 de las nuevas propiedades que compró (que tiene en alquiler), las puso cada una, a un nombre diferente de mis hermanos y mío, para no pagar más impuestos. Pero “éticamente” no son nuestras. Nosotros no vemos un duro de esos alquileres … son sus propiedades.

    Ella es propietaria de todo, y de lo que no es, es usufructuaria.

    Y está claro que no me va ayudar económicamente aunque lo necesite. Porque es su dinero y sus propiedades y no nos llevamos bien.

    Ojala fuera posible poder liquidar mi condominio, para poder desvincularme de mi familia. Y reducir dramas y disputas en mi vida. Ha sido siempre una tortura psicológica, amenazándome constantemente con desheredarme si no paso por el aro.

    Gracias por vuestro apreciado consejo profesional. Y posiblemente por vuestro servicios, llegado el caso.

    • Templo Consulting
      on 2 de enero de 2020

      Estimada Naia,

      Puedes hacer una extinción del condominio en cualquier momento. Primero tendrás que ponerte en contacto con tus familiares para informarles que quieres vender tu parte. Si no llegarais a ningún acuerdo habrá que ir por vía judicial. Te dejamos un enlace de otro post en el que te explicamos detalladamente cómo hay que hacerlo. Si necesitaras nuestra ayuda para cualquier otra duda sobre el procedimiento cuenta con nosotros. Un cordial saludo, el quipo de Templo Consulting. Aquí te dejamos el enlace: https://temploconsulting.com/como-vender-un-condominio/

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