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Asesora Inmobiliaria
Cada vez es más frecuente que los propietarios decidan vender la nuda propiedad de su vivienda pero seguir residiendo en ella. De esta forma, pueden obtener unos ingresos extra de manera automática y a la vez seguir viviendo en su casa. Una vez que se realiza este proceso aparecen dos partes, por un lado el nudo propietario y el usufructuario. El nudo propietario tiene unos derechos y obligaciones, así como el dominio de la propiedad. Aún así, no puede hacer ningún tipo de modificación que afecte al usufructuario. La otra figura que aparece es la del usufructuario, el cual puede hacer uso y disfrute de este bien.
En Templo Consulting hemos llevado a cabo varias operaciones de este tipo. Si quieres vender la nuda propiedad de tu vivienda de manera eficaz, no dudes en ponerte en contacto con nosotros y venderemos tu casa al mejor precio.
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El perfil más común de este tipo de vendedores es el de una persona mayor, entre los 75 y 80 años, sin hijos y con necesidades económicas. Pesa mucho el sistema de pensiones de España, que no garantiza al pensionista una buena calidad de vida.
Son personas que han invertido la mayor parte de sus ahorros en esa vivienda y no pueden disfrutar de ellos, porque si lo hicieran perderían su hogar. De ahí que acaben vendiéndola para buscar un alquiler más barato. En cambio, al vender la nuda propiedad de su vivienda, consiguen un ingreso económico en el acto y pueden seguir disfrutando de este inmueble hasta su fallecimiento.
Ese perfil es también el de quien ya ha cumplido los 65 años, y eso tiene una consecuencia fiscal concreta: la venta de la nuda propiedad queda exenta en su IRPF si el inmueble es su vivienda habitual, por el artículo 33.4.b de la Ley 35/2006. Lo explicamos en vender sin pagar IRPF por la casa de siempre.
Gracias a esta operación los gastos del propietario, que pasaría a ser el usufructuario, serán menores, ya que solo pagaría los gastos correspondientes a los consumos habituales de la vivienda, y la responsabilidad del pago del IBI. Mientras que el comprador, el nudo propietario, se haría cargo de los pagos extraordinarios de la vivienda.
Además si el vendedor no quiere seguir viviendo en la casa, puede alquilarla a un tercero, sin necesidad de pedir permiso al nuevo propietario, y los beneficios obtenidos son para el usufructuario. Tiene un límite que se suele pasar por alto: el artículo 480 del Código Civil dispone que los contratos que celebre el usufructuario «se resolverán al fin del usufructo». El inquilino se queda sin contrato cuando el usufructuario fallece, y esa es la fecha que marca el final, no la del arrendamiento.
Por otro lado, está el perfil del comprador, que es el del inversor que busca rentabilidad a largo plazo.
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Existen varias formas de llevar a cabo esta operación:
El pago acordado por ambas partes se hará en un solo pago. Esta cantidad dependerá del valor del inmueble en el mercado y la edad del usufructuario, ya que esta es un factor importante para calcular el valor del usufructo vitalicio. Este tipo de viviendas tienen un descuento en el precio desde el 20% hasta el 60%, dependiendo principalmente de la edad del vendedor.
El nuevo nudo propietario paga una cantidad acordada al vendedor (usufructo) a cambio de una renta vitalicia o temporal. Esto quiere decir que cuando fallezca el vendedor, el nudo propietario pasará a tener el pleno dominio de la vivienda. Una ventaja para el vendedor con este tipo de operación, es que si el comprador no paga la renta, el usufructo recuperaría el dominio total de la vivienda, sin necesidad de tener que devolver el dinero obtenido.
Enel caso de la venta con alquiler garantizado se vende el dominio total de la vivienda. A esta operación se adjuntaría un contrato de alquiler conocido como sale&lease black inmobiliario. Esta operación consiste en una venta al uso de la vivienda en la que se incluye el posterior alquiler. En este caso existe un contrato de arrendamiento entre las dos partes. Esta opción es muy frecuente cuando se necesita el dinero de la venta de la casa, pero se necesita seguir viviendo en esta durante un tiempo.
Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario
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Lo más importante a la hora de vender la nuda propiedad de nuestra casa es buscar asesoramiento en profesionales especializados en el tema. En Templo Consulting ponemos a disposición de los clientes nuestro Departamento de Asesoramiento Legal para llevar a cabo este tipo de operaciones. Además, gracias a nuestro servicio de valoración gratuita de viviendas, sabrás cuál es el mejor precio de venta tu casa.
Te ayudaremos a encontrar un comprador fácilmente. Contamos con nuestra propia base de datos de clientes interesados en adquirir este tipo de viviendas. Además, a través de nuestro servicio de hipotecas, con las mejores condiciones de financiación.
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