Hipotecar una vivienda con usufructo

19 Mar

aqHipotecar una vivienda con usufructoMuchas veces no sabemos cuál es la diferencia entre nudo propietario y usufructuario, sus obligaciones y derechos de cada uno. En otras ocasiones os hemos hablado de los derechos que tiene el usufructuario de una vivienda y cuáles son los derechos y obligaciones del nudo propietario. En este caso vamos a ir más allá y averiguar si se puede hipotecar una casa con usufructo.

El usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute de la vivienda y de todas sus instalaciones, garaje, jardín, etc.… También tiene derecho a alquilar este inmueble y disponer de la renta obtenida de este alquiler. Tanto el usufructuario como el nudo propietario pueden vender o hipotecar sus respectivos derechos. Este tipo de operaciones no necesita el consentimiento de la otra parte, es decir, el nudo propietario puede vender la nuda propiedad sin el consentimiento del usufructuario. Pero ¿y si el nudo propietario quiere hipotecar una vivienda con usufructo?

¿Se puede hipotecar una vivienda con usufructo?

Según el Art.107 de la Ley Hipotecaria, uno de los derechos del nudo propietario es la posibilidad de solicitar una hipoteca sobre su derecho de nuda propiedad. Por lo tanto, el nudo propietario podría hipotecar una vivienda con usufructo sin problemas, no haría falta contar con el usufructuario para este trámite. Ahora bien, es el banco el que decide si acepta esa nuda propiedad con usufructo. Posiblemente a la hora de contratar este préstamo, el banco ponga más reticencias, debido a la otra figura que hay en el inmueble. Las entidades financieras prefieren préstamos hipotecarios sobre viviendas con pleno dominio, para evitar las dificultades de tener un usufructuario en la vivienda, ya que existirían ciertas limitaciones.

La nuda propiedad es un derecho que va aumentando de valor con el paso del tiempo. Por ejemplo, en una vivienda hay un usufructuario de 70 años, su derecho de usufructo es del 29%, el 71% restante corresponde al nudo propietario. Con el paso del tiempo el valor del derecho de usufructo va bajando, hasta un mínimo del 10% y el del nudo propietario va creciendo hasta un máximo del 90%.

¿Qué ocurre con el usufructo si el nudo propietario no paga el préstamo?

Como hemos mencionado, el valor de la nuda propiedad aumenta con los años. Esto es algo ventajoso para el banco, ya que en el caso de que el nudo propietario  dejase de pagar el préstamo, el banco tomaría las medidas oportunas, en la mayoría de los casos se acabaría quedando con la vivienda para recuperar el capital invertido. Esto no supone ningún riesgo para el usufructuario, ya que independientemente de quién sea el nuevo nudo propietario, es de obligado cumplimiento respetar su derecho de usufructo. Por lo tanto nadie podrá echarlo de la casa.

La prioridad del banco será vender la vivienda y recuperar el dinero, para ello solicitará judicialmente la venta de la vivienda en subasta. Lamentablemente este inmueble no se venderá tan rápido como uno que no tiene usufructo. También puede darse la posibilidad de tratarse de una buena vivienda, en excelentes condiciones y haya un comprador interesado en adquirirla con ese derecho de usufructo. Volvemos a recordar que esto no afecta al usufructuario. El nuevo nudo propietario y el usufructuario pueden llegar a un acuerdo y este vender su derecho de usufructo al nudo propietario. En el caso de que el nudo propietario quiera vender la casa, sí necesita consentimiento del usufructuario. Una vez llegado a un acuerdo y se venda el inmueble, se repartirán los beneficios en función del valor del derecho de cada uno.

¿Un usufructuario puede solicitar una hipoteca?

También nos podemos encontrar en la situación de que sea el propio usufructuario el que quiera hipotecar su usufructo. ¿Es esto posible? Sí, el usufructuario puede hipotecar su derecho de usufructo, pero es muy poco probable que un banco acepte el usufructo como garantía. Este es un derecho muy frágil debido a su corta periodicidad. Por un lado, este derecho dura mientras viva la persona que lo tiene, ya que una vez que fallece el usufructuario este derecho desaparece. Por otro lado existen derecho de usufructo temporales, pactado con anterioridad y con un periodo de tiempo determinado. En ambos casos, extinguido el usufructo el nudo propietario pasa a tener el pleno domino sobre la vivienda.

 

En definitiva, el nudo propietario podría hipotecar una vivienda con usufructo sin ningún tipo de problemas ya que esto no afectaría en ningún caso al derecho de usufructo.

 

Si te encuentras en una situación parecida, en Templo Consulting podemos ayudarte y asesorarte. Además, en el caso de que quieras solicitar un préstamo hipotecario, gracias a las colaboraciones con distintas entidades financieras, podemos conseguir un préstamo al 100%.

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