¿Se puede hipotecar una vivienda con usufructo?
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Hipotecar una vivienda con usufructo
Según el Art.107 de la Ley Hipotecaria, uno de los derechos del nudo propietario es la posibilidad de solicitar una hipoteca sobre su derecho de nuda propiedad. Por lo tanto, el nudo propietario podría hipotecar una vivienda con usufructo sin problemas, no haría falta contar con el usufructuario para este trámite. Ahora bien, es el banco el que decide si acepta esa nuda propiedad con usufructo. Posiblemente a la hora de contratar este préstamo, el banco ponga más reticencias, debido a la otra figura que hay en el inmueble. Las entidades financieras prefieren préstamos hipotecarios sobre viviendas con pleno dominio, para evitar las dificultades de tener un usufructuario en la vivienda, ya que existirían ciertas limitaciones.
La nuda propiedad es un derecho que va aumentando de valor con el paso del tiempo. Por ejemplo, en una vivienda hay un usufructuario de 70 años, su derecho de usufructo es del 29%, el 71% restante corresponde al nudo propietario. Con el paso del tiempo el valor del derecho de usufructo va bajando, hasta un mínimo del 10% y el del nudo propietario va creciendo hasta un máximo del 90%.
¿Cómo afecta el impago del préstamo al usufructo del nudo propietario?
Como hemos mencionado, el valor de la nuda propiedad aumenta con los años. Esto es algo ventajoso para el banco, ya que en el caso de que el nudo propietario dejase de pagar el préstamo, el banco tomaría las medidas oportunas, en la mayoría de los casos se acabaría quedando con la vivienda para recuperar el capital invertido. Esto no supone ningún riesgo para el usufructuario, ya que independientemente de quién sea el nuevo nudo propietario, es de obligado cumplimiento respetar su derecho de usufructo. Por lo tanto nadie podrá echarlo de la casa.
La prioridad del banco será vender la vivienda y recuperar el dinero, para ello solicitará judicialmente la venta de la vivienda en subasta. Lamentablemente este inmueble no se venderá tan rápido como uno que no tiene usufructo. También puede darse la posibilidad de tratarse de una buena vivienda, en excelentes condiciones y haya un comprador interesado en adquirirla con ese derecho de usufructo. Volvemos a recordar que esto no afecta al usufructuario. El nuevo nudo propietario y el usufructuario pueden llegar a un acuerdo y este vender su derecho de usufructo al nudo propietario.
En el caso de que el nudo propietario quiera vender la casa, si necesita consentimiento del usufructuario. Una vez llegado a un acuerdo y se venda el inmueble, se repartirán los beneficios en función del valor del derecho de cada uno.
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¿Un usufructuario puede solicitar una hipoteca?
Sí, el usufructuario puede hipotecar su derecho de usufructo, pero es muy poco probable que un banco acepte el usufructo como garantía. Este es un derecho muy frágil debido a su corta periodicidad. Por un lado, este derecho dura mientras viva la persona que lo tiene, ya que una vez que fallece el usufructuario este derecho desaparece. Por otro lado existen derecho de usufructo temporales, pactado con anterioridad y con un periodo de tiempo determinado. En ambos casos, extinguido el usufructo el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio sobre la vivienda.
En definitiva, el nudo propietario podría hipotecar una vivienda con usufructo sin ningún tipo de problemas ya que esto no afectaría en ningún caso al derecho de usufructo.
Preguntas frecuentes
El usufructuario sigue manteniendo su derecho a vivir en la vivienda y disfrutar de ella, independientemente de quién sea el nuevo nudo propietario. La ejecución de la hipoteca no afecta sus derechos, ya que el usufructo se respeta.
Los principales riesgos son que el banco puede ser reacio a conceder la hipoteca debido al usufructo y que la venta de la vivienda puede ser más difícil en el futuro, ya que algunos compradores podrían no estar interesados en una propiedad con usufructo.
El nudo propietario es el responsable de pagar la hipoteca en una vivienda con nuda propiedad, ya que es el titular del derecho de nuda propiedad. Sin embargo, el usufructuario sigue teniendo derecho al uso y disfrute de la vivienda, pero no tiene obligación de pagar la hipoteca. En caso de impago por parte del nudo propietario, el banco podría iniciar acciones legales para recuperar el dinero, lo que podría llevar a la venta de la propiedad.
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6 thoughts on “Hipotecar una vivienda con usufructo”
Hola, tengo el usufructo de una vivienda 6 años, y yo no he pagado ni la comunidad ni los impuestos de dicha vivienda. Me puede quitar el usufructo?
Hay que registrar el usufructo en algún sitio?
Hola Laura, el usufructuario solo paga el IBI y los gastos correspondientes que pueda generar la vivienda, luz, agua, etc. Los pagos de la comunidad le corresponden al nudo propietario. El usufructo se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.
Un saludo.
Hola! Felicidades por el artículo! Sin duda un tema interesante y complicado. Me surgía la duda de si el lanzamiento de cargas que se produce en la subasta pública tras la ejecución hipotecaria no implica la cancelación del usufructo y en tal caso se produciría el lanzamiento del usufructuario.
Gracias!
Hola,
En cualquier caso, el usufructuario nunca pierde el derecho de uso y disfrute de la vivienda.
Un saludo.
Están en México o España ?
Estimado Alberto estamos en España, en Madrid Capital. Y de momento sólo trabajamos en la Comunidad de Madrid. Un cordial saludo y gracias por contactar con nosotros. Atentamente el equipo de Templo Consulting.