¿Se puede vender el usufructo de una vivienda?

08 May

Cuando somos usufructuarios nos surgen muchas dudas sobre en qué consiste el derecho de usufructo en una vivienda. En nuestros últimos posts, tratamos de desvelar todos los derechos que tenemos como usufructuarios, o ¿quién paga el IBI, el usufructuario o el nudo propietario? Nosotros somos expertos en la venta de inmuebles en Madrid, y por eso conocemos en profundidad todo lo relacionado con los trámites de una operación inmobiliaria.

Sin embargo, hay una cuestión adicional que genera muchas dudas. ¿Se puede vender el usufructo de una vivienda? Sabemos que existe la posibilidad de vender el usufructo al nudo propietario, pero, ¿se puede vender también a cualquier otra persona?

Desvelaremos todas estas incógnitas a lo largo de este artículo.

Vender el usufructo de una vivienda al nudo propietario

Lo más habitual es vender el usufructo de una vivienda al nudo propietario. En estos casos, el nudo propietario conseguiría la plena propiedad de la vivienda. Es decir, tras la renuncia del usufructuario a su usufructo tras la venta de su derecho, los nudos propietarios podrán hacer lo que quieran con el bien adquirido.

Lo habitual es que se produzca después de una herencia. En estos casos, si el viudo o la viuda no quiere disfrutar de la vivienda heredada, podrá vender el usufructo a los hijos y herederos. Para ello deberá calcularse cuánto vale el usufructo en una herencia. De lo contrario, podrá disfrutar del bien hasta su fallecimiento, aunque no sea su propiedad.

Esta opción es muy común, dándose en gran parte de los casos. La siguiente, por el contrario, es bastante más rara, aunque también es posible.

Vender el usufructo de una vivienda a otra persona

Existen casos en el que la persona que quiere comprar el usufructo no es nudo propietario. Es decir, que no tiene ningún derecho sobre la vivienda. Pasaría, por ejemplo, si nuestra vecina queda viuda y nosotros le compramos el usufructo para disfrutar de su vivienda. En estos casos, podríamos disfrutar del bien de la misma manera que un usufructuario. Es decir, podríamos alquilar la casa, vivir en ella o volver a vender el usufructo, por ejemplo.

¿Hasta cuándo? Este es el principal problema de esta opción. Se puede vender el usufructo de una vivienda, pero durará lo mismo que el primer usufructuario. Es decir, no será una compra para siempre, sino hasta que la persona usufructuaria original fallezca. Por ello, aunque es habitual la venta del usufructo a los nudos propietarios, no lo es a personas particulares. Es muy raro que alguien quiera pagar por algo que no solo tiene fecha de caducidad, sino que la misma es incierta.

¿Cómo se cancela un usufructo vitalicio?

El derecho de usufructo es un derecho muy frágil debido principalmente a su tiempo limitado. Un derecho de usufructo vitalicio desaparece una vez que el usufructuario fallece. Para cancelar dicho derecho, es necesario presentar en el Registro de la Propiedad el certificado de defunción del usufructuario y la solicitud del interesado en la cancelación, habiendo liquidado todos los pagos por impuestos.

¿Qué impuestos debo pagar si vendo el usufructo?

En el caso de venta de usufructo, los impuestos a pagar serán:

  • Plusvalía: por el porcentaje que representa el usufructo sobre el total del inmueble
  • ITP- Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Se liquida por el impuesto que genere la mayor cuota:
  • 1.- El que corresponde a la compraventa (6% del valor del usufructo, en la Comunidad de Madrid)
  • 2.- El que corresponde a la consolidación de dominio. Hay que recurrir al título por el que se desmembró el dominio y calcular la consolidación

Si se trata de una herencia:

Solo habrá que pagar ITP-Impuesto de Sucesiones y Donaciones, por la consolidación de dominio. Como en el caso anterior, iremos al título por el que se desmembró el dominio y calcularemos la consolidación.

Aun así, si nuestra duda es a nivel legal, la respuesta es . Podemos hacer con nuestro usufructo lo que queramos. Si necesitas más información, en Templo Consulting podemos ayudarte.


Recordad que si estáis interesados en vender vuestro piso o casa en Madrid podéis contactar con nosotros sin compromiso.. 😉

42 Comentarios

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    Haydee

    Yo soy la segunda esposa del usufructuario,el esta enfermo,me podrán echar del piso ellos?

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      Templo Consulting

      Hola Haydee
      En el caso de fallecimiento, te corresponde la legítima del cónyuge al ser esposa. En el caso de haber hijos te corresponde el usufructo del tercio de mejora.
      Un saludo

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      Claudio saltos

      No entiendo si vendo los derechos sobre mi usufructo vitalicio a un tercero. Al morir yo este pierde el derecho?

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        Templo Consulting

        Hola Claudio,
        Eso es, el usufructo dura hasta que el usufructuario original fallezca.
        Un saludo.

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    Yasna

    Mi hermano tiene la nuda propiedad y mi mama tenia usufructo. Hace unos meses yo le compre el usufructo y mi mama hace poco fallecio. Mi hermano quiere usar la propiedad.. eso es posible si yo le compre el usufructo a mi mamá? El me puede echar de la propiedad?

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      Templo Consulting

      Hola Yasna
      No, no puede echarte si tú tienes el derecho de usufructo. Para poder hacer tener el pleno dominio de la propiedad, tu hermano debería comprarte el usufructo. En el caso de que quiera vender la casa, puede hacerlo, pero tiene que tener en cuenta que esa casa tiene un usufructo y pocas personas estarían interesadas en ella.
      Un saludo y gracias.

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        Txema

        No comentabais arriba que «Es decir, no será una compra para siempre, sino hasta que la persona usufructuaria original fallezca. «?
        Dado que la usufructuaria original, su madre, ha fallecido el usufructo desaparece y su hermano esta en su derecho de solicitar la cancelacion del usufructo.

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          Templo Consulting

          Hola Txema,
          Correcto, el usufructo se puede comprar, pero al morir el usufructuario original este desaparece. Es un derecho muy frágil debido a su corta periodicidad.

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    Natalie

    Tengo una duda, del texto se desprende que la compra de un usufructo da derecho a disfrutar del mismo hasta la finalización del usufructo original, en caso de un usufructo vitalicio entiendo que la finalización es el momento en que el usufructuario original fallece.
    Sin embargo al leer la respuesta que se le da a la usuaria Yasna se entiende lo contrario, ya que le dicen que pese a haber fallecido su madre ( usufructuaria original ) su hermano no puede echarla del piso.
    Agradecería lo aclarasen, ya que no tiene mucho sentido que un usuario de 90 años pueda vender el usufructo a sus hijos y estos puedan quedarse en el piso después de la muerte del usuario, así sería inviable comprar la nuda propiedad de nada.

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      Templo Consulting

      Hola Natalie
      Correcto, el derecho de usufructo desaparece cuando la persona fallece. Aunque sea una práctica rara, es muy común vender del derecho de usufructo a otra persona. Normalmente se suele vender al nudo propietario para que este tenga el pleno dominio. Entre particulares no es tan común, ya que es un derecho muy frágil y perecedero, pero cada uno puede hacer lo que estime oportuno con su derecho de usufructo. En ese caso, la usuaria compró el derecho de usufructo a la anterior usufructuaria antes de su muerte, con lo cual, ella puede hacer uso y disfrute de la vivienda.
      Un saludo y gracias.

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    carlos

    tengo una propiedad inmueble que es donde vivo y para que mi hijo pudiera alquilar un depto,levante el usufructo.con tal mala suerte que ahora estamos distanciados y yo n o puedo volver al usufructo sin su consentimiento verdad
    qu hago

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      Templo Consulting

      Hola Carlos
      ¿Su hijo vive en la propiedad? Al tener él el usufructo tiene el derecho de uso y disfrute de la vivienda, necesita su permiso para vivir en ella.
      Un saludo.

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    Debota

    Hola doy hija única. Hicimos la susecion y mi madre quiere poner su casa a su nombre con usufructo. Hace un año se caso a él le corresponderia parte de esta casa? Está bien q yo seda mi parte? La casa estaba a nombre de mi padre. Gracias

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      Templo Consulting

      Hola Debota,
      Todo depende de lo que dejó su padre en el testamento.
      Un saludo.

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    Rafael builes

    Tengo una casa con mi hija 50% yo y 50% de ella pero yoquedé con la d noda propiedad y el usufructo si vamos a vender la propiedad cuánto le correspondería a mi hija

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      Templo Consulting

      Buenos días Rafael,
      A su hija le corresponde el 50%.
      Un saludo.

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    Rita

    Buenos días, mi madre tiene el usufructo vitalucio de la vivienda. Ella ahora vive conmigo. Mi hermana que es la nuda propietaria desea vender el piso. Que porcentaje de la venta le pertenece a mi madre teniendo el usufructo??
    Gracias
    Un saludo

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      Templo Consulting

      Buenos días Rita,
      El usufructo es un derecho muy frágil ya que va bajando con el paso de los años. Su valor máximo es del 70% cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, este porcentaje irá disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, hasta un mínimo del 10%.
      Para calcular el porcentaje del usufructo: Usufructo = 89 – edad.
      Un saludo.

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    América

    Buena tarde:
    Quisiera saber que puedo hacer, ya que en el 2013 compré parte de un terreno a un señor que aparentemente estaba solo, por x razón deje pasar hacer el trámite de posesión, hasta hace un año que empecé el trámite y resultó que dicho terreno está donado a su hija, donde el papá hizo un documento ante notario (usufructo vitalicio)… la señora cambió nuestro candado y nos prohibió ver a su papá, una licenciada nos dijo que ya no podíamos hacer nada, este año murió el señor…. aún puedo hacer algo en contra??? Ya que tengo entendido que la hija adquiere también responsabilidades sobre el terreno…

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      Templo Consulting

      Hola América
      Si un documento que acredite el titular de la propiedad no es posible hacer nada. Al no haber hecho el trámite, el antiguo propietario pudo hacer la cesión del terreno a su hija.
      Un saludo.

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    Gonzalo Inés De Dios Perez

    Mi madre a dejado el usofructo de una propiedad a mis hijos menores de edad. ¿Es posible vender esa propiedad? Yo soy el nudo propietario.

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      Templo Consulting

      Sí, pero antes de la venta de informar de la existencia de un usufructo, o bien comprar el derecho de usufructo y tener el pleno dominio de la propiedad.
      Un saludo y gracias.

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    Teresa

    Hola, en mi caso yo recibi en donacion mi casa a fines de 1987 y se firmo a principios de 1988, soy nuda propietaria,el usufructo vitalicio para ambos padres. Mi papa abandono el hogar y 4 años despues 1992,él regreso a vivir en casa de nuevo con un hijo extramatrimonial nacido 1990 (con permiso de mi mama ella fallecio en 1996).Desde siempre vivo alli me case y tengo una hija y actualmente vivo alli y colaboro con los gastos. Que problema me generaria en el presente este medio hermano y q puedo hacer para evitar problemas, me pueden hechar? el usufructo es vitalicio para mi papá.Gracias

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      Templo Consulting

      Hola Teresa,
      El usufructuario tiene el derecho de uso y disfrute de la vivienda, puede meter en ella a quien desee. El usufructo vitalicio desaparece de la vivienda una vez que el usufructuario ha fallecido.
      Un saludo.

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    Rafael

    Mi Madre tiene el usufructo vitalicio de mi departamento y yo estoy como nudo propietario, pero ahora ella perdió sus facultades mentales por Alzheimer y Demencia Cenil, y es necesario vender el departamento para sus gastos de manutención; cómo se puede vender? Muchas gracias.

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    María

    Buenas tardes mi abuelo compro una casa ya casado con mi abuela , el fallecio y tenía tierra , la repartió en el testamento pero dejándole a mi abuela el usufructo por X dinero a mis tíos y mi padre , pero ella se quedó con la casa, pero de la casa no puso nada mi abuelo . El caso es que ella le vendió la casa a mi tío y luego mi tío le puso la casa a nombre de una prima mía. Y los demás nietos no sabemos ni de dinero y de nada la casa , hicieron un papel como que le vendía la casa por notario la cual está la firma de todos , pero ellos mi tío y mi padre no firmaron . Que solución hay . Un saludo.

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      Templo Consulting

      Hola María,
      Os recomendamos que pidáis ayuda a un abogado, ya que es un tema muy concreto. Si nunca habéis firmado dicho papel, la persona que lo hizo ha cometido un delito de suplantación de identidad.
      Un saludo.

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    Felipe

    Hola. Hay un caso que no habéis aclarado, y es cuando no hay un nudo propietario, sino varios nudos propietarios ( varios hijos), y el usufructo lo tiene la madre. ¿Puede la madre vender o donar el usufructo a uno de los nudos propietarios (a uno de los hijos), para que cuando ella falte, los otros propietarios no echen de la casa a uno de los hijos que quiere seguir viviendo en el piso, y que además de tener este hijo una parte de la vivienda, ahora tendría el usufructo?.. Esto sucede cuando hay varios hijos que no se hablan, y que todos quieren vender el piso, menos uno de ellos, una vez que la madre viuda o el padre viudo ya no estén. ¿Puede la usufructuaria vender su usufructo a uno de los hijos que tienen una parte de la nuda propiedad para poder seguir viviendo en el piso, una vez que la madre no esté?. En este caso, ¿se cancelaría el usufructo cuando la madre no esté, o por el contrario el hijo que ha comprado el usufructo seguiría teniendo el usufructo después, ya que tenía antes también una parte de la nuda propiedad?Gracias.

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      Templo Consulting

      Hola Felipe,
      El derecho de usufructo desaparece una vez que el usufructuario ha fallecido.
      Un saludo.

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    William Peñaloza

    Buenos días, una pregunta mis abuelos hicieron una donación a las hijas osea a mis ti@s y a mi mamá, los donantes se guardaron los usufructo de los predios, hace poco una de mis tías vendió un predio de los donados, por tener los usufrsufructos les corresponde algo a ellos, y si es así cuánto les corresponde a cada uno en porcentaje de la venta, en que ley está estipulado esto. Gracias muy amable

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      Templo Consulting

      Buenos días William,
      En principio ella ha vendido su nuda propiedad, con lo cual los compradores han adquirido esa finca con el usufructo. Para poder tener el pleno domino de la propiedad, deberían comprar la parte de usufructo a sus abuelos. Ese porcentaje se calcula: 89-edad del usufructuario= %
      Un saludo.

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    marcelo

    HOLA, SI EL CONYUGUE QUE SE CONVIERTE EN USUFRUCTUARIO RECIBE 3 VIVIENDAS CON HIPOTECAS QUE NO VA A PODER MANTENER Y TIENE 2 HIJOS MENORES DE EDAD, COMO HACE PARA VENDER ALGUNA DE ESAS VIVIENDAS ? QUIEN LO DEBE AUTORIZAR YA QUE LOS HIJOS SON MENORES DE EDAD ?

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      Templo Consulting

      Hola Marcelo,
      El usufructuario no puede vender la propiedad, ese derecho le corresponde al nudo propietario, al igual que el pago de la hipoteca.
      Un saludo.

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    David solis

    Me gustaria saber como puedo vender mi casa que tiene usufructo, fue una donacion por parte de mi padre, pero el es jubilado y tiwne dinero y tres casas mas, no nesesita esta y yo si. Que podria hacer?

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      Templo Consulting

      Estimado David,
      Si tú eres el propietario del inmueble puedes vender la nuda propiedad, y si tu padre es el usufructuario y también quiere vender se vendería el pleno dominio. Te dejo un enlace en el que explicamos cómo vender la nuda propiedad: https://temploconsulting.com/como-vender-la-nuda-propiedad/ Esperamos haberte sido de ayuda. Gracias por contactar con Templo Consulting.

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    Anna

    Buenos días :

    Mi madre me ha comprado hace 10 años un piso y tiene ella el usufructo o sea yo tengo la nuda propiedad.

    Ahora ella quiere obligarme a vender el piso porque quiere marcharse. Me puede obligar aunque yo no quiero venderlo??

    Muchas gracias

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      Templo Consulting

      Hola Anna
      El nudo propietario es el único que puede decidir sobre la venta del inmueble.
      Un saludo.

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    Virgi

    He vendido el usufructo al nudo propietario , yo tenia un tercio del usufructo, ahora que impuestos debo pagar y donde.

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      Templo Consulting

      Hola Virgi,
      Al vender el usufructo has de pagar la plusvalía por el porcentaje que representa el usufructo sobre el total del inmueble y el ITP-Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
      Un saludo.

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    ANTONIO LOPEZ BENITEZ

    Buenos días.
    Mi mujer tiene la propiedad de 1/3 parte de la vivienda. Su hermano tiene la propiedad de 1/3 parte de la vivienda. Su padre tiene 1/3 parte del usufructo y mi mujer y su hermano tienen el 50% cada uno de la nudopropiedad de ese usufructo.
    ¿Si quieren vender la vivienda, el contrato de orden de trabajo de la agencia inmobiliaria tiene que ser firmado por los tres (Su padre, mi mujer y su hermano)? ¿Cómo se valora el usufructo de su padre?¿Hay tablas?
    Muchas gracias y reciban un cordial saludo

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      Templo Consulting

      Hola Antonio,
      La venta del inmueble solo la pueden realizar los nudos propietarios de la vivienda. Por otro lado, el valor del usufructo se calcula de la siguiente manera:
      Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario (siendo el máximo 70%, y el mínimo 10%).
      Un saludo y gracias.

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