No pagas IRPF por tu vivienda habitual. La plusvalía, sí.
Asesor Fiscal Inmobiliario
Si tienes más de 65 años y vendes la casa en la que vives, no pagas IRPF a Hacienda por lo que ganes con la venta.
Es lo que se conoce como exención por la venta de la vivienda habitual para mayores de 65 años.
Pero hay impuestos que sí se pagan, y casos en los que la regla cambia. Aquí te lo explicamos paso a paso, con ejemplos.
Son tres, y tienes que cumplir las tres.
Si cumples las tres, lo que ganas con la venta no paga IRPF. Hacienda lo llama «ganancia patrimonial», y es la diferencia entre lo que te pagan ahora por la casa y lo que te costó. Además, no tienes que hacer nada especial con el dinero: puedes gastarlo, ahorrarlo o dárselo a tus hijos.
Dos casos especiales
Si la casa es de los dos
Cada propietario cuenta por separado. Si tú tienes 67 años y tu pareja 62, tú no pagas por tu mitad, pero tu pareja sí paga por la suya.
Si tienes reconocida una dependencia
Si es una dependencia severa o una gran dependencia, tampoco pagas, tengas la edad que tengas.
Fuente: Ley 35/2006 del IRPF (artículo 33.4.b) y Reglamento del IRPF (artículo 41 bis).
Fiorella Chávez repasa el proceso completo de venta para un propietario mayor de 65 años en Madrid, con las dos precisiones que más se escapan: la edad se cuenta a fecha de escritura, y en un piso ganancial la exención alcanza solo a la mitad del cónyuge que ya cumplió los 65. En el minuto 4:37 está la plusvalía municipal, el impuesto que no tiene exención por edad.
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Sí. La plusvalía municipal la pagas igual, tengas la edad que tengas.
La plusvalía municipal es un impuesto del Ayuntamiento. Grava lo que ha subido de valor el suelo de tu casa desde que la compraste. A diferencia del IRPF, no tiene ninguna rebaja por edad: ni la ley ni el Ayuntamiento de Madrid la contemplan.
De dónde viene la idea de que los mayores de 65 están exentos
En Madrid sí hay una rebaja grande en este impuesto, de entre el 40 % y el 95 % de la cuota según el valor catastral del suelo. Pero se concede por heredar la vivienda habitual del fallecido, siendo cónyuge, hijo o padre, y no por la edad de quien transmite. Es una bonificación por muerte y parentesco, nunca por cumplir años. Y no se aplica sola: hay que pedirla al autoliquidar.
Dicho de otro modo: cumplir 65 años te libra del IRPF estatal por tu vivienda habitual y no te libra del impuesto municipal. Son dos administraciones distintas y dos reglas distintas sobre la misma venta. Puedes comprobar el tipo vigente y los dos métodos de cálculo en el Portal del Contribuyente del Ayuntamiento de Madrid.
Fuente: Ley Reguladora de las Haciendas Locales (artículos 104 a 110) y Portal del Contribuyente del Ayuntamiento de Madrid, tipo de gravamen y bonificaciones de 2026.
Inclúyela en tu declaración de la renta, aunque no pagues nada por ella.
Agencia Tributaria no obliga a declarar esta venta, porque está exenta. Aun así, nuestro consejo es incluirla en la renta del año siguiente y marcarla como exenta por ser mayor de 65 años. El resultado sale a 0 €, pero queda constancia de que vendiste y de por qué no pagas. Si Hacienda revisa la venta más adelante, ya está todo explicado.
Así lo haces, paso a paso:
¿Ya pagaste IRPF por la venta sin saber que estabas exento? Tienes cuatro años para pedir a Hacienda que te lo devuelva, y te lo devuelve con intereses.
Fuente: Agencia Tributaria, manual de la renta para mayores de 65 años, y Ley General Tributaria (artículos 32 y 66).
No, si vendes antes de que pasen dos años desde que entraste en la residencia.
Desde el día en que dejas de vivir en tu casa, tienes dos años para venderla sin pagar IRPF. Durante ese tiempo, Hacienda la sigue considerando tu vivienda habitual aunque ya no vivas allí.
Si vendes antes de los dos años
No pagas IRPF. Es el caso más seguro.
Si han pasado más de dos años
Hacienda te cobrará el IRPF, aunque te fueras por motivos de salud. El Tribunal Supremo dejó en pie en 2026 una sentencia que daba la razón a un vendedor cuyo traslado era necesario, pero sin fijar una regla para todos. Hay que reclamarlo y no hay garantía.
Si tu padre o tu madre ya vive en una residencia y la familia piensa vender la casa, no dejéis pasar los dos años. Y si ya han pasado, guardad los informes médicos, la resolución de dependencia y los papeles del ingreso en la residencia: son las pruebas que piden los tribunales.
Fuente: Reglamento del IRPF (artículo 41 bis.3), consulta vinculante V1043-25 de la Dirección General de Tributos y auto del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 2026.
Pagas IRPF, salvo que metas el dinero en una renta vitalicia.
La exención solo vale para la casa en la que vives. Si vendes otro piso, como el de la playa, uno heredado o uno que tenías alquilado, lo que ganes paga IRPF. Según cuánto ganes, entre el 19 % y el 30 %.
Hay una forma de no pagar: la renta vitalicia. Es un seguro. Entregas el dinero de la venta a una aseguradora y ella te paga una cantidad cada mes durante el resto de tu vida. Para que funcione, tienes que cumplir tres condiciones:
Un ejemplo con números
Vendes por 300.000 € un piso heredado y ganas 90.000 €. Metes 240.000 € en una renta vitalicia, que es el 80 % de lo que cobraste. Así, el 80 % de lo ganado no paga impuestos (72.000 €) y solo pagas por los otros 18.000 €.
Si rescatas la renta antes de tiempo, pierdes la ventaja y tienes que pagar el impuesto. Te explicamos cómo funciona este seguro en qué es una renta vitalicia.
Y si compraste ese piso antes de 1995, puede que pagues menos gracias a los llamados coeficientes de abatimiento. Pregúntaselo a tu gestor.
Fuente: Ley 35/2006 del IRPF (artículo 38.3) y Reglamento del IRPF (artículo 42).
Tú no pagas IRPF, y tu hijo paga muy poco porque en Madrid la donación tiene un descuento del 99 %.
Dar la casa a un hijo en vida se llama donación. Si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, la exención del IRPF funciona igual que si la vendieras. Estos son los impuestos, y quién paga cada uno:
Piensa también en el futuro. El valor que pongáis en la escritura de donación condiciona lo que tu hijo pague en su IRPF si algún día vende el piso. Antes de decidir, compara si a tu familia le sale mejor donar en vida o dejar la casa en herencia, y mira cómo se calcula el Impuesto de Donaciones en Madrid.
Fuente: Ley 35/2006 del IRPF (artículo 33.4.b), consulta vinculante V1261-25 de la Dirección General de Tributos, Comunidad de Madrid (bonificación del Impuesto sobre Donaciones) y Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Sí. Vendes la nuda propiedad y te quedas el usufructo, que es el derecho a seguir viviendo en la casa el resto de tu vida. Si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, esa venta tampoco paga IRPF.
Te lo explicamos en cómo vender la nuda propiedad.
Sí, porque lo que cuenta es la edad, no estar jubilado. Solo te libras si tienes reconocida una dependencia severa o gran dependencia, o si usas el dinero de la venta para comprar otra casa en la que vayas a vivir, en los dos años siguientes.
Si estás pensando en vender, repasa qué opciones tienes al vender tu casa siendo jubilado.
El recibo te llega a ti, porque eras el dueño el 1 de enero. Pero puedes pedir al comprador que te devuelva la parte de los meses en los que la casa ya es suya, salvo que en el contrato hayáis acordado otra cosa. Lo confirmó el Tribunal Supremo en 2016.
Si tu vivienda habitual está exenta por la edad, los coeficientes de abatimiento no te hacen falta: ya no pagas nada. Donde sí pueden rebajarte el impuesto es en un segundo piso comprado antes del 31 de diciembre de 1994, porque la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 se reduce.
Esa reducción tiene un tope: se aplica hasta un valor de transmisión acumulado de 400.000 € por contribuyente, contando todas las ventas de su vida. Lo regula la disposición transitoria novena de la Ley 35/2006 del IRPF.
Sí. En Templo Consulting vendemos tu casa en Madrid por una tarifa fija de 2.950 € + IVA, sin comisiones, y solo cobramos si se vende. Nos ocupamos de todo: la valoración, las visitas, los papeles y la firma en la notaría.
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10 respuestas
Buenas tardes.
Voy a vender mi vivienda habitual. Cumplo el requisito de los 3 años pero cumplo los 65 en diciembre. Mi pregunta es: ¿si vendo ahora en el mes de agosto por ejemplo, podre acogerme al año que viene cuando haga la declaracion de la renta a la exención para mayores de 65 años? ¿ Se me considera ya todo este año como mayor de 65 años a efectos fiscales?
Muchas gracias.
Buenos días Manuel,
En su caso, nuestra recomendación sería esperar a diciembre para vender la vivienda, porque si vendiera el inmueble con anterioridad no estaría exento para la Agencia Tributaria. Quedamos a su completa disposición para cualquier otra consulta y nos ofrecemos a ayudarle con la venta de su vivienda habitual en Madrid por solo 2.950€+IVA. Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.
Buenos dias.
Llevo viviendo en mi vivienda habitual mas de 20 años. Cumplo 65 años en diciembre de este año. ¿ En el caso de venderla unos meses antes de cumplir los 65 (pongamos por ejemplo en agosto), podría beneficiarme de la exención, o para ello debería esperar y venderla después de cumplir los años?
Muchas gracias.
Buenod días Juan,
La exención por venta de vivienda habitual que dicta Hacienda es a partir de los 65 años de todos los titulares. Si usted vendiera antes de cumplir los 65 años tendría que tributar igualmente. Así que, dada su situacion, lo mejor es esperar a diciembre para realizar la operación de compraventa. Si necesita ayuda con la venta de su vivienda en Madrid, nosotros ofrecemos un servicio integral por solo 2.950€+IVA. Quedamos a su completa disposición para cualquier otra consulta. Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.
Un usuario de residencia privada desde hace 10 años que conserva su piso al que acude fines de semanas, suministros de alta, padrón…
Cómo mayor de 65 años si lo vende ahora puede aplicarse la deducción de transmisión de v habitual?.
Muchas gracias.
Buenos días María,
En ese caso no es posible aplicar el descuento, ya que hace 10 años no es su vivienda habitual. A no ser que esté empadronado en la misma, en vez de en la residencia. Si necesitarais asesoramiento para vender la vivienda de un mayor de 65 años en Madrid, podemos valorar vuestro caso sin compromiso. Aunque para ello necesitamos conocer una serie de datos. Por tanto, si estáis interesados en conocer más información sobre nuestra manera de trabajar, enviadnos un correo electrónico con vuestro teléfono de contacto a info@wtemploconsulting.com Un cordial saludo.
Buenos días, tengo 75 años y quiero donar (nuda propiedad) mi vivienda habitual a mi hijo. Mi pregunta es que si tengo que declarar en la renta del próximo y pagar el incremento patrimonial.
Gracias.
Buenos días Luisa,
Si eres mayor de 65 años estás exenta de pagar incremento patrimonial cuando vendes una vivienda habitual. En el caso que nos comentas, al tratarse de una donación, en la que únicamente se transmite la nuda propiedad, tu hijo tendrá que pagar el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal. Respecto a lo que debes pagar como donante, dependerá de la Comunidad Autónoma y de la diferencia que exista entre el valor de adquisición del inmueble y del valor actual del mismo. Por tanto, no estarás exenta del impuesto, ya que pudo existir incremento patrimonial en ese tiempo. Un cordial saludo y gracias por contactar con Templo Consulting. Quedamos a su completa disposición para cualquier gestión inmobiliaria en Madrid.
Soy mayor de 65 años y resido en mi actual residencia desde hace 30 años. Si vendo mi actual residencia y fijo mi residencia en otro piso de mi propiedad que heredé de mis padres, en cuanto tiempo podré vender otra vez ese segundo piso residencia habitual estando exento del pago del incremento patrimonial? Gracias
Buenos días Luis Manuel,
Hacienda considera como vivienda habitual una residencia en la que usted lleva viviendo al menos 3 años. Si usted está interesado en que valoremos su piso en Madrid, podemos informarle sin compromiso. Un cordial saludo y gracias por contactar con Templo Consulting.