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Asesora Inmobiliaria
El IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) es un tributo directo y personal que grava los ingresos de las personas físicas en España. Su objetivo es que los ciudadanos contribuyan a los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica.
Se calcula en función de los ingresos que una persona recibe, como sueldos, rendimientos de actividades económicas, pensiones e incluso la venta de su inmueble.
El IRPF es progresivo, ya que a medida que los ingresos aumentan, el tipo impositivo también lo hace. Además, existen deducciones y reducciones que permiten ajustar el impuesto según diversas circunstancias personales y familiares, como el número de hijos o la vivienda habitual.
El IRPF se paga de manera anual en España, pero su gestión se realiza de dos maneras:
Retenciones a lo largo del año: Los empleadores, o las entidades que abonen ingresos, suelen aplicar una retención mensual sobre los salarios de los trabajadores y otros pagos, que se ingresa directamente en Hacienda. Esto es una forma de adelanto del IRPF, por lo que, al final del año, el trabajador ya ha pagado parte del impuesto.
Declaración anual: Una vez al año, los contribuyentes deben realizar la declaración de la renta, que se presenta generalmente entre abril y junio del año siguiente al que corresponde el ejercicio fiscal (ejemplo: en 2025 se presentaría la declaración de la renta correspondiente al año 2024).
En este momento, se ajustan las retenciones ya realizadas con lo que realmente corresponde pagar según los ingresos totales del contribuyente. Si se han pagado menos retenciones de las que correspondían, se deberá abonar la diferencia; si se han pagado de más, se puede solicitar una devolución.
Es decir, el IRPF se paga a través de retenciones a lo largo del año y la declaración anual de la renta regulariza la cantidad total.
Lo que muchos vendedores desconocen a la hora de vender su casa es que este proceso conlleva una serie de gastos. Los dos gastos imprescindibles son: la Plusvalía Municipal o bien el incremento patrimonial a tributar en la declaración de la renta. No obstante, el IRPF en la venta de una vivienda habitual no siempre tributa. Existen una serie de circunstancias por las cuáles se puede evitar el pago de dicho impuesto.
Para calcularlo, debemos tener en cuenta que el IRPF en la venta de una vivienda tributará del 19% de los primeros 6.000€, un 21% entre 6.001€ y 50.000€, un 23% a partir de 50.000€ y un 26%, a partir de 200.000€ sobre el Incremento Patrimonial.
El incremento patrimonial es una operación muy sencilla. Al precio de venta tenemos que restarle los gastos de venta, y a la cuantía resultante hay que restarle el precio de compra, más los gastos de compra. Aquí os presentamos la fórmula:
Incremento Patrimonial = (Precio de Venta – Gastos de venta) – (precio de Compra + gastos de la compra)
De esta manera sería si fuera una venta sin complicaciones, pero lo cierto es que la realidad no siempre es así. Por eso, vamos a explicar en qué situaciones no se tributa el IRPF en la venta de una vivienda.
Si reinviertes el dinero obtenido por la venta de tu vivienda habitual en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual, estarás exento de pagar IRPF por la cantidad reinvertida.
Hacienda considera que una vivienda es tu residencia habitual si cumple al menos uno de estos dos requisitos:
Haber vivido en ella de forma continuada durante al menos 3 años.
Trasladarte a vivir en un plazo máximo de 12 meses desde la compra o fin de las obras.
Dispones de 2 años antes o después de la venta para reinvertir el dinero en una nueva vivienda habitual.
Tienes 2 años para comprar la nueva vivienda.
Tienes 2 años para vender la vivienda anterior.
Reinviertes todo el importe obtenido → exención total del IRPF.
Reinviertes solo una parte → solo esa proporción queda exenta.
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, estás exento del IRPF sobre la ganancia patrimonial obtenida, sin necesidad de reinvertir en otra propiedad.
La reforma fiscal de 2015 establece que la exención aplica sobre ganancias patrimoniales de hasta 240.000 €. Por encima de esa cifra, el exceso sí tributa.
Si la vivienda vendida no es tu residencia habitual, la exención solo aplica si destinas los beneficios a constituir una renta vitalicia. Aun así, deberás pagar la plusvalía municipal.
Las personas en situación de dependencia severa o gran dependencia (según la Ley de Autonomía Personal) también están exentas de pagar IRPF al vender su vivienda habitual, sin necesidad de destinar el dinero a ningún fin específico.
No solo la vivienda ocupada en el momento de la venta, sino también la que hubiera tenido esa consideración en cualquier día de los 2 años anteriores. Esto da un margen adicional para vender sin perder la exención.
La ganancia patrimonial obtenida en una dación en pago o ejecución hipotecaria está exenta de IRPF si se cumplen todas estas condiciones:
La venta afecta a la vivienda principal del deudor o de su avalista.
La transmisión se realiza mediante dación en pago o ejecución hipotecaria (judicial o notarial).
El objetivo es cancelar una deuda hipotecaria contraída con una entidad financiera o prestamista profesional.
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Cuando vendes tu casa, Hacienda quiere saber si has ganado dinero con la operación. Esa ganancia se llama ganancia patrimonial:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – Precio de compra
Por ejemplo: Si vendiste tu piso por 188.000 € y lo compraste en su día por 160.000 €, la ganancia es de 28.000 €. Esa ganancia (los 28.000 € del ejemplo) tributa en el IRPF dentro de lo que se llama base del ahorro, con los siguientes tramos:
Si vas a vender tu casa, ten en cuenta que hay tres impuestos que pueden afectarte:
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