3 circunstancias en las que no tributa el IRPF en la venta de una vivienda habitual

14 Jun

Lo que muchos vendedores desconocen a la hora de vender su casa es que este proceso conlleva una serie de gastos. Algunos de estos gastos son el pago de impuestos, como por ejemplo la Plusvalía Municipal o bien el incremento patrimonial al tributar en la declaración de la renta. No obstante, el IRPF en la venta de una vivienda habitual no siempre tributa. Existen una serie de circunstancias por las cuáles se puede evitar el pago de dicho impuesto.

A la hora de calcularlo, debemos tener en cuenta que el IRPF en la venta de una vivienda tributará del 19% de los primeros 6.000€, un 21% entre 6.001€ y 50.000€, un 23% a partir de 50.000€ y un 26% a partir de más de 200.000€ sobre el Incremento Patrimonial. En el caso de haber adquirido un bien por usucapión también tributaremos el IRPF por esta vivienda.

Para calcular el incremento patrimonial también debemos realizar una sencilla operación. Al precio de venta tenemos que restarle los gastos de venta y a la cuantía resultante habrá que restarle el precio de compra más los gastos de compra. Quizá lo podamos ver más fácil con la siguiente fórmula:

Incremento Patrimonial = (Precio de Venta – Gastos de venta) – (precio de Compra + gastos de la compra)

Esto sería en una venta normal, pero no siempre es así. Por ello, a continuación, vamos a explicar las excepciones por las que no tributar el IRPF en la venta de una casa. 

¿Cuándo no tributa el IRPF en la venta de una vivienda?

Existen 3 casos en los que no tributa el IRPF en la venta de una vivienda.

  1. El primero de ellos es cuando la venta se realiza por mayores de 65 años. Tampoco se pagará si el vendedor se encuentra en situación de dependencia severa o gran dependencia. Este supuesto está establecido en la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia.
  2. Tampoco habrá que tributar el IRPF en una venta cuando el importe total obtenido (incremento patrimonial) se reinvierta en adquirir una nueva vivienda habitual. Para ello hay un plazo máximo de 2 años desde que se vende la vivienda hasta que se compre la nueva.
  3. La tercera exención es similar, pero al contrario. Si la compra de la vivienda habitual se realiza dos años antes de la venta tampoco tendremos que pagar. De nuevo, sólo valdrá en los casos en el que se haya invertido en la nueva vivienda toda la cuantía conseguida.

¿Qué es una vivienda habitual?

Cómo podemos ver, para conseguir los puntos 2 y 3 tendremos que adquirir una nueva vivienda habitual. A efectos legales, una vivienda habitual es aquella que tiene tal consideración en los tres años anteriores a la fecha de trasmisión.

Según la Agencia Tributaria, tenemos que empezar a vivir en ella en un plazo máximo de doce meses tras la adquisición del inmueble. De lo contrario, la nueva vivienda no será considerada vivienda habitual.

Por supuesto, hay algunas excepciones. Como siempre, si hay circunstancias especiales cambiará la situación. Por ejemplo, en el caso de un fallecimiento, un divorcio o un desplazamiento temporal por motivo laboral.

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