¿Cómo vender un local comercial?

17 May

vender un local comercial

¿Dispones de un local comercial y quieres venderlo? Antes de llevar a cabo la venta debes tener en cuenta que este tipo de operación no es exactamente igual al de una vivienda. Estas compraventas están condicionadas por unas características muy peculiares que solo se dan en la trasmisión de locales, debido a que los parámetros son distintos a los utilizados en el mercado inmobiliario tradicional. En este artículo os vamos a contar los detalles de cómo vender un local comercial en Madrid. En nuestra agencia inmobiliaria podemos ayudarte con la comercialización del mismo. ¡Consulta sin compromiso!

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Antes de vender un local comercial, hablemos de qué se considera como local comercial

Lo primero es saber diferencia entre el local comercial y el establecimiento de comercio. Según el Código de Comercio, se considera como local comercial a un espacio físico donde se ofrecen los bienes y servicios, en cambio el establecimiento de comercio está constituido por los objetos y bienes utilizados para realizar la actividad comercial.

Podemos encontrar una gran variedad de locales según su tamaño, características, diseño o al público al que va dirigido. A continuación hemos elaborado una clasificación de los mismos:

División de los locales según su superficie

  • Locales de hasta 500m2 de superficie construida.
  • Locales de más de 500m2 de superficie construida.
  • Galerías comerciales en planta baja o planta piso.

Condiciones específicas

  • Locales de primera categoría. Han de tener como mínimo un aseo público. Para comunicarse por pasillos o rellanos de distribución a edificios de otros usos, es necesario hacerlo a través de puertas de salida inalterables al fuego (RF-60), sin perjuicio de lo que, para cada uso, exijan las Ordenanzas de prevención de incendios. Dispondrán de un acceso independiente del autorizado en la condición anterior.
  • Locales de segunda categoría. Deberán disponer de dos aseos como mínimo, separados para el público y diferenciados por sexos y separados del local público con doble puerta. Si hay dificultad para acceder al local, se deberá construir una rampa antideslizante cuya pendiente no supere el 12%.
  • Locales de tercera categoría. Las galerías comerciales dispondrán de ventilación natural o artificial con arreglo a las Ordenanzas Municipales. La anchura mínima de una galería comercial será igual a un 7% de su longitud. Los locales con acceso desde la galería comercial cumplirán las condiciones de prevención de incendios.

División de locales según su forma

Podemos encontrar diferentes formas según la superficie del local: rectángular, triángular, paralelogramo 60º, paralelogramo 45º, trapecio 1 lado oblicuo, trapecio 2 lados oblicuos, otras formas a estimar por valorador.

Requisitos generales para los locales

Todos los locales deberán respetar una serie de características independientemente de las condiciones de carácter específico que por categoría tengan:

  • La zona destinada a venta al publico ha de tener una superficie mínima de 10m2, no pudiendo ser de paso ni comunicación directa con ninguna vivienda a excepción del titular.
  • En los edificios de nueva planta con uso de vivienda, éstas deberán disponer de accesos, escaleras y ascensores independientes.
  • La altura libre de los locales será de 2,5m, que podrán reducirse hasta 2,1m en almacén, servicios sanitarios y dependencias no utilizadas permanentemente por el personal.
  • Deberán disponer de los servicios de higiene que fija la Ordenanza General de Seguridad e Higiene en el Trabajo.

¿Cómo hacer la valoración para vender un local comercial en Madrid?

El proceso para valorar el precio de un local comercial comienza con la redacción de un informe previo. Dicho documento debe incluir los siguientes conceptos:

  • Datos correspondientes al local: situación registral, definición del inmueble según escritura de obra nueva o de división horizontal y distribución de la superficie.
  • Características del entorno próximo: descripción de los alrededores donde se ubica, rasgos característicos de los usos predominantes y nivel medio de renta del entorno.
  • Equipamientos y servicios: análisis de equipamiento y servicios públicos de transportes.
  • Tipificación comercial: estudio comercial de la superficie envolvente dentro de un radio de 200m, indicando nº de comercios, clase y calidad comercial. Señalando la categoría comercial de la calle y el estado de ocupación de los locales próximos.
  • Tránsito peatonal: esta característica es muy importante, ya que la afluencia de peatones puede aumentar considerablemente las ventas del local. En este post podéis saber cuáles son las calles más transitadas de España.
  • Características físicas del local: descripción del edificio donde se encuentra ubicado y año de construcción. Rasgos fundamentales de la fachada. Distribución física del interior y accesibilidad.
  • Uso y destino en el momento de la tasación.
  • Superficie y alturas libres: se deberá indicar la superficie útil y la construida, sin contar la parte proporcional de las zonas comunes. También se establecerá si el local tiene diferentes niveles, y se concretará la superficie y altura de cada uno de ellos. Más la longitud de la fachada.
  • Análisis comercial: se analizarán las características comerciales del local.
  • Acabados e instalaciones: descripción de los acabados, instalaciones y elementos decorativos polivalentes recuperables, indicando su antigüedad y conservación.
  • Régimen por tenencia: si es en propiedad o alquiler. En el caso de alquiler deben reflejarse los datos relativos a fecha del contrato.
  • Estudio de mercado: se informará de los locales vendidos recientemente en el entorno.

Documentos para vender un local

  • La acreditación de propiedad. Será necesario presentar la escritura de la propiedad o una nota simple del Registro de la Propiedad.
  • Planos del local. El comprador deberá tener a su disposición un plano actual del local, y si se han hecho reformas o modificaciones, deben quedar reflejadas en el mismo.
  • Estatutos de la comunidad de propietarios. Estos documentos son necesarios para que el comprador esté al corriente de la normativa y si existe alguna actividad prohibida que no se pueda realizar en el local.
  • El certificado de no deuda con la comunidad de propietarios. Es necesario demostrar que se han pagado todas las cuotas y que no hay deudas pendientes con la comunidad.
  • Acreditación de estar al corriente de pagos de los impuestos aplicables y licencias. Es aconsejable preguntar al ayuntamiento correspondiente el estado urbanísticos y las licencias que tiene el local.
  • El contrato de arrendamiento. Esto solo será necesario si el local está alquilado a otra persona. El nuevo propietario deberá respetar estar al corriente de esta situación y en el caso de compra respetar dicho contrato de arrendamiento.

Otro uso que se le puede dar a los locales es el de convertirlo en vivienda. En este post os explicamos como convertir locales en viviendas. No obstante, se ha puesto de moda transformarlo en un espacio de coworking o en un scape room.

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