Convertir local en vivienda

Consulta gratuita para convertir tu local en vivienda

¿Quieres convertir tu local en una vivienda y, más adelante, venderlo? Estamos aquí para ayudarte en cada paso del proceso. ¿Hablamos?

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¿Por qué convertir un local en vivienda?

El mercado inmobiliario español está experimentando una fascinante tendencia: convertir locales comerciales en viviendas. Ya sea para alquilarlas como viviendas turísticas, venderlas por un precio superior o habitarlas personalmente, esta práctica está ganando popularidad. Todo comenzó durante la burbuja inmobiliaria de 2008, cuando los precios de la vivienda alcanzaron máximos históricos y muchos se vieron obligados a buscar soluciones alternativas.

Espacio amplio y personalizado: Los locales suelen ofrecer un espacio mucho mayor, lo que te permite diseñar y amueblar a tu gusto, creando tu santuario perfecto.
Ahorro: Dependiendo del tamaño, transformar un local puede ser más económico que comprar una vivienda tradicional.
Ubicaciones céntricas: Es posible encontrar locales en el corazón de la ciudad.
Alta rentabilidad: La rentabilidad de estos inmuebles puede ser un 30%-40% mayor que la de las viviendas tradicionales.
Flexibilidad y creatividad: Diseña tu hogar desde cero y aprovecha cada rincón a tu manera.

¿Tienes un local vacío en Madrid? ¡Transformémoslo!

Si eres propietario de un local sin actividad en Madrid y buscas formas de rentabilizarlo, nosotros podemos ayudarte. En Templo Consulting, te ofrecemos un asesoramiento personalizado para convertir tu local en una vivienda atractiva y rentable.

En Templo Consulting, hemos ayudado a numerosos propietarios a transformar sus locales en viviendas de ensueño.

Planos de locales convertidos en vivienda

¿Es más rentable vender el local tal como está o convertirlo en vivienda antes de venderlo?

Antes de iniciar cualquier proceso, contáctanos para que podamos asesorarte sobre la opción más rentable en tu caso específico. Aunque algunos creen que convertir un local en vivienda puede incrementar su valor y hacerlo más rentable, es crucial realizar un análisis detallado. Te ayudamos a determinar si es más conveniente vender el local tal y como está o si es preferible solicitar permisos y realizar las reformas necesarias. Siempre cuenta con la orientación de expertos para tomar la mejor decisión.

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Normativa de Transformación de Locales en Madrid

El alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ha anunciado la prohibición de transformar locales comerciales en viviendas de uso turístico (VUT), permitiendo únicamente la conversión a residencias siempre que no estén en ejes comerciales. Desde abril, se han impuesto 176 sanciones por un valor de 30.000 euros a VUT ilegales. La nueva normativa, que se espera esté lista en junio de 2025, refleja la tolerancia cero del Ayuntamiento con las viviendas ilegales, aumentando las sanciones y el número de inspectores. Además, se están tramitando sanciones adicionales por valor de 60.000 euros, haciendo que la actividad ilegal ya no sea rentable.

Requisitos para cambio de uso

Transformar un local en una vivienda en la Comunidad de Madrid requiere cumplir con ciertos requisitos que aseguren la habitabilidad y adecuación del espacio. La normativa actual, actualizada en noviembre de 2023, establece las siguientes condiciones generales:

Superficie mínima: El local debe tener una superficie útil mínima de 40 m².
Fachada exterior: La altura de la fachada exterior debe ser de al menos 3,30 m.
Altura interior: La altura libre del local debe ser de al menos 2,50 m, salvo en baños y otros espacios no habitables, donde se permite una altura mínima de 2,20 m.
Baños: Cada baño debe tener una superficie mínima de 3 m².
Dormitorios: El dormitorio principal debe tener una superficie mínima de 12 m². Si se incluye un segundo dormitorio, este debe tener una superficie mínima de 7 m².
Cocina: La cocina debe contar con una salida independiente de humos.
Sótanos: No se permiten sótanos como parte del espacio habitacional.
Ventilación y luz natural: Los espacios deben disponer de un 1/20 de su superficie para ventilación y al menos un 12% para entrada de luz natural.

Estas condiciones son fundamentales para asegurar que el local cumpla con los estándares de habitabilidad y confort necesarios. Las modificaciones recientes en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) han ajustado estos requisitos para mejorar la calidad de las viviendas resultantes de estas transformaciones.

En Templo Consulting, estamos aquí para resolver todas tus dudas técnicas y urbanísticas relacionadas con la conversión de locales en viviendas.

Contáctanos para una consulta personalizada y descubre cómo podemos ayudarte.

¿Cómo convertir un local en vivienda?

1. Prohibición expresa en los estatutos

Un propietario no puede convertir un local en vivienda si los Estatutos de la comunidad de vecinos lo prohíben explícitamente, ya que esto constituiría una infracción según los artículos 5.3 y 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, es fundamental verificar que no exista ninguna prohibición en los Estatutos de la comunidad antes de proceder con la transformación.

2. Informe de compatibilidad urbanística

Para verificar la viabilidad de transformar un local en vivienda en Madrid, puedes consultar con uno de nuestros expertos o dirigirte a un informador urbanístico en el Ayuntamiento. Otra opción, que puede ser más lenta, es solicitar un informe de compatibilidad urbanística vinculante. Este informe se solicita en el Ayuntamiento de Madrid y su respuesta puede tardar aproximadamente un mes.

3. Cambio de uso de local a vivienda

Antes de iniciar cualquier obra, es necesario que un arquitecto elabore un proyecto que detalle la conversión de un local en vivienda, en conformidad con el Código Técnico de la Edificación y el Plan de Ordenación Urbana de Madrid. Este proyecto suele tardar entre dos y cuatro semanas en completarse.

4. Licencia de instalaciones, obras y construcciones

El proyecto debe ser presentado al Ayuntamiento con la documentación requerida. Actualmente, el trámite se realiza mediante una declaración responsable, y una vez registrado en el Ayuntamiento junto con el pago de las tasas correspondientes e impuestos como el AJD, se puede comenzar la obra.

5. Legalización del cambio de uso

Tras finalizar la obra, es necesario regularizar la transformación del local en vivienda mediante varios trámites:

Certificado Final de Obra
Licencia de Primera Ocupación (solicitada en el Ayuntamiento)
Alta de la Vivienda en el Catastro
Declaración de Obra Nueva (firmada en Notaría)
Inscripción de la Obra Nueva en el Registro de la Propiedad

Resolución de inscripcion alteración catastral

Valoración gratuita

Tributación del cambio de uso de local a vivienda

En cuanto a la tributación, el proceso puede estar sujeto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Según la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LITP), para que un acto sea tributario por AJD, debe ser una primera copia notarial y documentar un acto inscribible en el Registro. La Dirección General de Tributos (DGT) considera que el cambio de uso de un local a vivienda tiene valor económico, por lo que, en principio, está sujeto a AJD.

No obstante, si el inmueble ya está registrado como vivienda en el Catastro y solo se actualiza en el Registro de la Propiedad, el AJD puede no aplicarse. En algunos casos, como ha señalado el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, la escritura de cambio de uso puede no tener un contenido económico directo, y la base imponible del AJD podría limitarse al coste de las reformas realizadas para la conversión. Por lo tanto, la tributación final dependerá de la situación específica del inmueble y de la normativa vigente en el momento de la transacción.

Rentabilidad de locales convertidos en viviendas

La rentabilidad de este tipo de inmuebles es un 30% o un 40% veces mayor que en las viviendas tradicionales. Además, es una forma excelente de sacarle partido a locales ubicados en calles poco transitadas.

Estos son los distritos de Madrid donde más cambios de uso se han aprobado: Fuencarral-El Pardo, Centro, Arganzuela, Salamanca, Chamartín, Tetuán, Moncloa, Latina, Carabanchel, Ciudad Lineal, Hortaleza y San Blas.

Los propietarios de locales, enfrentados a la difícil situación de ver cómo sus comercios cierran y nuevas aperturas escasean, buscan maneras de rentabilizar sus propiedades. Al mismo tiempo, la creciente demanda de viviendas asequibles en un mercado con precios en constante ascenso impulsa a muchos a considerar la conversión de estos espacios.

Esta idea, aunque brillante, no es tan sencilla como parece, ya que implica evaluar diversos factores para determinar si realmente resulta rentable transformar un local en vivienda.