Convertir un local en vivienda

Convertir local en vivienda

Asesoría gratuita para convertir tu local en vivienda

¿Quieres convertir tu local en una vivienda y, más adelante, venderlo?

¿Por qué convertir un local en vivienda?

El mercado inmobiliario español está experimentando una fascinante tendencia: convertir locales comerciales en viviendas. Ya sea para alquilarlas como viviendas turísticas, venderlas por un precio superior o habitarlas personalmente, esta práctica está ganando popularidad. Todo comenzó durante la burbuja inmobiliaria de 2008, cuando los precios de la vivienda alcanzaron máximos históricos y muchos se vieron obligados a buscar soluciones alternativas.

  • Espacio amplio y personalizado: Los locales suelen ofrecer un espacio mucho mayor, lo que te permite diseñar y amueblar a tu gusto, creando tu santuario perfecto.

     

  • Ahorro: Dependiendo del tamaño, transformar un local puede ser más económico que comprar una vivienda tradicional.

     

  • Ubicaciones céntricas: Es posible encontrar locales en el corazón de la ciudad.

     

  • Alta rentabilidad: La rentabilidad de estos inmuebles puede ser un 30%-40% mayor que la de las viviendas tradicionales.

     

  • Flexibilidad y creatividad: Diseña tu hogar desde cero y aprovecha cada rincón a tu manera.

¿Tienes un local vacío en Madrid? ¡Transformémoslo!

Si eres propietario de un local sin actividad en Madrid y buscas formas de rentabilizarlo, nosotros podemos ayudarte. En Templo Consulting, te ofrecemos un asesoramiento personalizado para convertir tu local en una vivienda atractiva y rentable.

 

En Templo Consulting, hemos ayudado a numerosos propietarios a transformar sus locales en viviendas de ensueño.

Planos de locales convertidos en vivienda

¿Es más rentable vender el local tal como está o convertirlo en vivienda antes de venderlo?

Antes de iniciar cualquier proceso, contáctanos para que podamos asesorarte sobre la opción más rentable en tu caso específico. Aunque algunos creen que convertir un local en vivienda puede incrementar su valor y hacerlo más rentable, es crucial realizar un análisis detallado. Te ayudamos a determinar si es más conveniente vender el local tal y como está o si es preferible solicitar permisos y realizar las reformas necesarias. Siempre cuenta con la orientación de expertos para tomar la mejor decisión.

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Normativa de Transformación de Locales en Madrid

Si estás considerando transformar un local comercial en una vivienda en Madrid, es importante que conozcas los requisitos legales para llevar a cabo este proceso correctamente. Además, hay que tener en cuenta las últimas actualizaciones normativas de noviembre de 2023. A continuación, te presentamos los aspectos clave que debes conocer.

Requisitos mínimos para el cambio de uso de un local a vivienda

  • Superficie Mínima para la Vivienda:

    La vivienda debe tener una superficie útil mínima de 40 m².

     

  • Fachada Exterior:

    El local a convertir en vivienda debe tener una fachada de al menos 3 metros de ancho, con una pieza habitable de 12 m² y un círculo de 2,70 m de diámetro tangente a la fachada. Además, la fachada debe recaer sobre:

     

    • Vía pública o espacio libre público, o

       

    • Patio de tamaño superior o igual a 200 m² donde se pueda inscribir un círculo de 12 m de diámetro (o 9 m si el patio tiene 266 m²). La distancia desde la ventana al paramento opuesto será la mitad de la altura del edificio.

       

    La vivienda debe estar situada en planta primera, baja, o, si se encuentra en planta -1, debe cumplir con los requisitos de planta baja (y no estar por debajo del nivel del terreno).

     

  • Altura Libre en las Estancias:

     

    • Piezas habitables (dormitorios y salón): 2,50 m de altura libre como mínimo.

       

    • Piezas no habitables (pasillos, baños y cocinas): 2,20 m de altura libre como mínimo.

  • Nivel de Suelo:

    Las piezas habitables deben estar al mismo nivel o por encima del nivel de la calle. No pueden encontrarse en plantas inferiores a la baja (como sótanos).

  • Ventilación e Iluminación Natural:

    • Todas las piezas habitables deben contar con iluminación natural (ventanas) que representen al menos el 12% de la superficie útil de la pieza.

    • Las piezas no habitables (baños, pasillos) deben tener ventilación natural o ventilación forzada (por shunt o ventiladores), sin necesidad de ventana.

  • Acceso:

    • Puertas de acceso a la vivienda: deben tener unas dimensiones mínimas de 2,00 m de alto y 0,80 m de ancho.

    • Puertas de paso (dormitorios, baños, etc.): deben ser de 2,03 m de alto y 0,725 m de ancho.

  • Aparcamiento:

    Si se desea dividir un local en varias viviendas, el Ayuntamiento podría exigir plazas de aparcamiento vinculadas a las nuevas viviendas, dependiendo del número de viviendas resultantes y el tipo de local.

  • Requisitos Mínimos para las Piezas:

     

    • Dormitorio principal:

      Superficie mínima de 12 m², con un círculo de 2,70 m tangente a la fachada.

       

    • Dormitorio secundario:

      Superficie mínima de 7 m², con un círculo de 2,00 m tangente a la fachada.

    • Salón-comedor: Superficie mínima de 14 m², con un círculo de 3,00 m tangente a la fachada.

       

    • Cocina: Superficie mínima de 7 m², con un círculo de 1,60 m (sin necesidad de ser tangente a la fachada).

       

    • Baño: Superficie mínima de 3 m².

       

    • Pasillo: Ancho mínimo de 90 cm (puede reducirse a 75 cm en una longitud máxima de 30 cm, si no está frente a una puerta).

Requisitos para convertir un local en Vivienda en Madrid

Recientemente, el Alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ha anunciado una prohibición de convertir locales comerciales en viviendas de uso turístico (VUT). Esta normativa aplica únicamente para la conversión en viviendas residenciales, y no permite el cambio de uso a VUT, salvo que no estén situadas en ejes comerciales.

Además, el Ayuntamiento de Madrid ha intensificado la vigilancia y las sanciones contra las VUT ilegales. Desde abril de 2025, ya se han impuesto 176 sanciones, con un total de 30.000 euros en multas a VUT ilegales. Además, se están tramitando sanciones adicionales por un valor de 60.000 euros, lo que hace que la actividad ilegal resulte cada vez más inviable.

Esta nueva normativa refleja la tolerancia cero del Ayuntamiento de Madrid hacia las viviendas ilegales y refuerza las medidas de control, lo que se traduce en un aumento de las sanciones y en la contratación de más inspectores para garantizar el cumplimiento de la ley. Se espera que esta normativa esté completamente lista y en vigor en junio de 2025.

Estas condiciones son fundamentales para asegurar que el local cumpla con los estándares de habitabilidad y confort necesarios. Las modificaciones recientes en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) han ajustado estos requisitos para mejorar la calidad de las viviendas resultantes de estas transformaciones.

 

En Templo Consulting, estamos aquí para resolver todas tus dudas técnicas y urbanísticas relacionadas con la conversión de locales en viviendasContáctanos para una consulta personalizada y descubre cómo podemos ayudarte.

¿Cómo convertir un local en vivienda?

1. Prohibición expresa en los estatutos

Un propietario no puede convertir un local en vivienda si los Estatutos de la comunidad de vecinos lo prohíben explícitamente, ya que esto constituiría una infracción según los artículos 5.3 y 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, es fundamental verificar que no exista ninguna prohibición en los Estatutos de la comunidad antes de proceder con la transformación.

2. Informe de compatibilidad urbanística

Para verificar la viabilidad de transformar un local en vivienda en Madrid, puedes consultar con uno de nuestros expertos o dirigirte a un informador urbanístico en el Ayuntamiento. Otra opción, que puede ser más lenta, es solicitar un informe de compatibilidad urbanística vinculante. Este informe se solicita en el Ayuntamiento de Madrid y su respuesta puede tardar aproximadamente un mes.

3. Cambio de uso de local a vivienda

Antes de iniciar cualquier obra, es necesario que un arquitecto elabore un proyecto que detalle la conversión de un local en vivienda, en conformidad con el Código Técnico de la Edificación y el Plan de Ordenación Urbana de Madrid. Este proyecto suele tardar entre dos y cuatro semanas en completarse.

4. Licencia de instalaciones, obras y construcciones

El proyecto debe ser presentado al Ayuntamiento con la documentación requerida. Actualmente, el trámite se realiza mediante una declaración responsable, y una vez registrado en el Ayuntamiento junto con el pago de las tasas correspondientes e impuestos como el AJD, se puede comenzar la obra.

5. Legalización del cambio de uso

Tras finalizar la obra, es necesario regularizar la transformación del local en vivienda mediante varios trámites:

  • Certificado Final de Obra

  • Licencia de Primera Ocupación (solicitada en el Ayuntamiento)

  • Alta de la Vivienda en el Catastro

  • Declaración de Obra Nueva (firmada en Notaría)

  • Inscripción de la Obra Nueva en el Registro de la Propiedad

¿Cuánto tarda el cambio de uso de local a vivienda?

El cambio de uso de local a vivienda suele tardar unos 3 a 4 meses en completarse, dependiendo de cada caso.

  1. Viabilidad (48 horas): Un experto visita el local y, en un plazo de 48 horas, determina si es viable el cambio según los parámetros urbanísticos.

  2. Obtención de licencia (30 días aprox.): Si es viable, se gestionan los trámites y la elaboración del proyecto. El inspector de la Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) revisa la documentación y, tras 30 días, da el visto bueno.

  3. Ejecución de obras (desde la Declaración Responsable): Una vez aprobada la documentación y presentada la Declaración Responsable, se pueden iniciar las obras necesarias para adaptar el local a vivienda.

  4. Inspección final (15 días aprox.): Terminadas las obras, se avisa al inspector para que realice una inspección final. La cita suele darse en unos 15 días. Si todo está correcto, se emite el informe favorable.

  5. Cierre del expediente (30 días aprox.): En unos 30 días, el Ayuntamiento envía la carta que confirma que el expediente está concluido favorablemente.

Con esta última carta ya se puede acudir al notario y al Registro de la Propiedad para formalizar el cambio de uso.

Resolución de inscripción alteración catastral

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Tributación del cambio de uso de local a vivienda

En cuanto a la tributación, el proceso puede estar sujeto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Según la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LITP), para que un acto sea tributario por AJD, debe ser una primera copia notarial y documentar un acto inscribible en el Registro. La Dirección General de Tributos (DGT) considera que el cambio de uso de un local a vivienda tiene valor económico, por lo que, en principio, está sujeto a AJD.

 

No obstante, si el inmueble ya está registrado como vivienda en el Catastro y solo se actualiza en el Registro de la Propiedad, el AJD puede no aplicarse. En algunos casos, como ha señalado el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, la escritura de cambio de uso puede no tener un contenido económico directo, y la base imponible del AJD podría limitarse al coste de las reformas realizadas para la conversión. Por lo tanto, la tributación final dependerá de la situación específica del inmueble y de la normativa vigente en el momento de la transacción.

Rentabilidad de locales convertidos en viviendas

La rentabilidad de este tipo de inmuebles es un 30% o un 40% veces mayor que en las viviendas tradicionales. Además, es una forma excelente de sacarle partido a locales ubicados en calles poco transitadas. 


Estos son los distritos de Madrid donde más cambios de uso se han aprobado: Fuencarral-El Pardo, Centro, Arganzuela, Salamanca, Chamartín, Tetuán, Moncloa, Latina, Carabanchel, Ciudad Lineal, Hortaleza y San Blas.

Los propietarios de locales, enfrentados a la difícil situación de ver cómo sus comercios cierran y nuevas aperturas escasean, buscan maneras de rentabilizar sus propiedades. Al mismo tiempo, la creciente demanda de viviendas asequibles en un mercado con precios en constante ascenso impulsa a muchos a considerar la conversión de estos espacios. 

 

Esta idea, aunque brillante, no es tan sencilla como parece, ya que implica evaluar diversos factores para determinar si realmente resulta rentable transformar un local en vivienda. 

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