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¿Quieres convertir tu local en una vivienda y, más adelante, venderlo?
Inmobiliaria Madrid » Vender local comercial » Cómo convertir locales en viviendas
El mercado inmobiliario español está experimentando una fascinante tendencia: convertir locales comerciales en viviendas. Ya sea para alquilarlas como viviendas turísticas, venderlas por un precio superior o habitarlas personalmente, esta práctica está ganando popularidad. Todo comenzó durante la burbuja inmobiliaria de 2008, cuando los precios de la vivienda alcanzaron máximos históricos y muchos se vieron obligados a buscar soluciones alternativas.
Si eres propietario de un local sin actividad en Madrid y buscas formas de rentabilizarlo, nosotros podemos ayudarte. En Templo Consulting, te ofrecemos un asesoramiento personalizado para convertir tu local en una vivienda atractiva y rentable.
En Templo Consulting, hemos ayudado a numerosos propietarios a transformar sus locales en viviendas de ensueño.
Antes de iniciar cualquier proceso, contáctanos para que podamos asesorarte sobre la opción más rentable en tu caso específico. Aunque algunos creen que convertir un local en vivienda puede incrementar su valor y hacerlo más rentable, es crucial realizar un análisis detallado. Te ayudamos a determinar si es más conveniente vender el local tal y como está o si es preferible solicitar permisos y realizar las reformas necesarias. Siempre cuenta con la orientación de expertos para tomar la mejor decisión.
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Si estás considerando transformar un local comercial en una vivienda en Madrid, es importante que conozcas los requisitos legales para llevar a cabo este proceso correctamente. Además, hay que tener en cuenta las últimas actualizaciones normativas de noviembre de 2023. A continuación, te presentamos los aspectos clave que debes conocer.
Superficie Mínima para la Vivienda:
La vivienda debe tener una superficie útil mínima de 40 m².
Fachada Exterior:
El local a convertir en vivienda debe tener una fachada de al menos 3 metros de ancho, con una pieza habitable de 12 m² y un círculo de 2,70 m de diámetro tangente a la fachada. Además, la fachada debe recaer sobre:
Vía pública o espacio libre público, o
Patio de tamaño superior o igual a 200 m² donde se pueda inscribir un círculo de 12 m de diámetro (o 9 m si el patio tiene 266 m²). La distancia desde la ventana al paramento opuesto será la mitad de la altura del edificio.
La vivienda debe estar situada en planta primera, baja, o, si se encuentra en planta -1, debe cumplir con los requisitos de planta baja (y no estar por debajo del nivel del terreno).
Altura Libre en las Estancias:
Piezas habitables (dormitorios y salón): 2,50 m de altura libre como mínimo.
Piezas no habitables (pasillos, baños y cocinas): 2,20 m de altura libre como mínimo.
Nivel de Suelo:
Las piezas habitables deben estar al mismo nivel o por encima del nivel de la calle. No pueden encontrarse en plantas inferiores a la baja (como sótanos).
Ventilación e Iluminación Natural:
Todas las piezas habitables deben contar con iluminación natural (ventanas) que representen al menos el 12% de la superficie útil de la pieza.
Las piezas no habitables (baños, pasillos) deben tener ventilación natural o ventilación forzada (por shunt o ventiladores), sin necesidad de ventana.
Acceso:
Puertas de acceso a la vivienda: deben tener unas dimensiones mínimas de 2,00 m de alto y 0,80 m de ancho.
Puertas de paso (dormitorios, baños, etc.): deben ser de 2,03 m de alto y 0,725 m de ancho.
Aparcamiento:
Si se desea dividir un local en varias viviendas, el Ayuntamiento podría exigir plazas de aparcamiento vinculadas a las nuevas viviendas, dependiendo del número de viviendas resultantes y el tipo de local.
Requisitos Mínimos para las Piezas:
Dormitorio principal:
Superficie mínima de 12 m², con un círculo de 2,70 m tangente a la fachada.
Dormitorio secundario:
Superficie mínima de 7 m², con un círculo de 2,00 m tangente a la fachada.
Salón-comedor: Superficie mínima de 14 m², con un círculo de 3,00 m tangente a la fachada.
Cocina: Superficie mínima de 7 m², con un círculo de 1,60 m (sin necesidad de ser tangente a la fachada).
Baño: Superficie mínima de 3 m².
Pasillo: Ancho mínimo de 90 cm (puede reducirse a 75 cm en una longitud máxima de 30 cm, si no está frente a una puerta).
Recientemente, el Alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, ha anunciado una prohibición de convertir locales comerciales en viviendas de uso turístico (VUT). Esta normativa aplica únicamente para la conversión en viviendas residenciales, y no permite el cambio de uso a VUT, salvo que no estén situadas en ejes comerciales.
Además, el Ayuntamiento de Madrid ha intensificado la vigilancia y las sanciones contra las VUT ilegales. Desde abril de 2025, ya se han impuesto 176 sanciones, con un total de 30.000 euros en multas a VUT ilegales. Además, se están tramitando sanciones adicionales por un valor de 60.000 euros, lo que hace que la actividad ilegal resulte cada vez más inviable.
Esta nueva normativa refleja la tolerancia cero del Ayuntamiento de Madrid hacia las viviendas ilegales y refuerza las medidas de control, lo que se traduce en un aumento de las sanciones y en la contratación de más inspectores para garantizar el cumplimiento de la ley. Se espera que esta normativa esté completamente lista y en vigor en junio de 2025.
Estas condiciones son fundamentales para asegurar que el local cumpla con los estándares de habitabilidad y confort necesarios. Las modificaciones recientes en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) han ajustado estos requisitos para mejorar la calidad de las viviendas resultantes de estas transformaciones.
En Templo Consulting, estamos aquí para resolver todas tus dudas técnicas y urbanísticas relacionadas con la conversión de locales en viviendas. Contáctanos para una consulta personalizada y descubre cómo podemos ayudarte.
Un propietario no puede convertir un local en vivienda si los Estatutos de la comunidad de vecinos lo prohíben explícitamente, ya que esto constituiría una infracción según los artículos 5.3 y 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto, es fundamental verificar que no exista ninguna prohibición en los Estatutos de la comunidad antes de proceder con la transformación.
Para verificar la viabilidad de transformar un local en vivienda en Madrid, puedes consultar con uno de nuestros expertos o dirigirte a un informador urbanístico en el Ayuntamiento. Otra opción, que puede ser más lenta, es solicitar un informe de compatibilidad urbanística vinculante. Este informe se solicita en el Ayuntamiento de Madrid y su respuesta puede tardar aproximadamente un mes.
Antes de iniciar cualquier obra, es necesario que un arquitecto elabore un proyecto que detalle la conversión de un local en vivienda, en conformidad con el Código Técnico de la Edificación y el Plan de Ordenación Urbana de Madrid. Este proyecto suele tardar entre dos y cuatro semanas en completarse.
El proyecto debe ser presentado al Ayuntamiento con la documentación requerida. Actualmente, el trámite se realiza mediante una declaración responsable, y una vez registrado en el Ayuntamiento junto con el pago de las tasas correspondientes e impuestos como el AJD, se puede comenzar la obra.
Tras finalizar la obra, es necesario regularizar la transformación del local en vivienda mediante varios trámites:
El cambio de uso de local a vivienda suele tardar unos 3 a 4 meses en completarse, dependiendo de cada caso.
Con esta última carta ya se puede acudir al notario y al Registro de la Propiedad para formalizar el cambio de uso.
En cuanto a la tributación, el proceso puede estar sujeto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Según la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (LITP), para que un acto sea tributario por AJD, debe ser una primera copia notarial y documentar un acto inscribible en el Registro. La Dirección General de Tributos (DGT) considera que el cambio de uso de un local a vivienda tiene valor económico, por lo que, en principio, está sujeto a AJD.
No obstante, si el inmueble ya está registrado como vivienda en el Catastro y solo se actualiza en el Registro de la Propiedad, el AJD puede no aplicarse. En algunos casos, como ha señalado el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, la escritura de cambio de uso puede no tener un contenido económico directo, y la base imponible del AJD podría limitarse al coste de las reformas realizadas para la conversión. Por lo tanto, la tributación final dependerá de la situación específica del inmueble y de la normativa vigente en el momento de la transacción.
La rentabilidad de este tipo de inmuebles es un 30% o un 40% veces mayor que en las viviendas tradicionales. Además, es una forma excelente de sacarle partido a locales ubicados en calles poco transitadas.
Estos son los distritos de Madrid donde más cambios de uso se han aprobado: Fuencarral-El Pardo, Centro, Arganzuela, Salamanca, Chamartín, Tetuán, Moncloa, Latina, Carabanchel, Ciudad Lineal, Hortaleza y San Blas.
Los propietarios de locales, enfrentados a la difícil situación de ver cómo sus comercios cierran y nuevas aperturas escasean, buscan maneras de rentabilizar sus propiedades. Al mismo tiempo, la creciente demanda de viviendas asequibles en un mercado con precios en constante ascenso impulsa a muchos a considerar la conversión de estos espacios.
Esta idea, aunque brillante, no es tan sencilla como parece, ya que implica evaluar diversos factores para determinar si realmente resulta rentable transformar un local en vivienda.
¡Somos expertos en toda la comunidad de Madrid!
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