Cada vez es más común cambiar el uso de un local comercial a vivienda. Según datos del Ayuntamiento de Madrid, desde el 2015 hasta este año 2019 se han cambiado un total de 778 locales a viviendas. Muchas de estas personas disponen de un local vacío y abandonado que solo le da gastos. Con una pequeña inversión y una serie de procedimientos podemos cambiar un local comercial a vivienda y darle una mayor salida al mercado, y por supuesto a un mayor precio. ¿Cómo podemos hacer un cambio de local a vivienda y cuánto cuesta?
¿Qué debemos saber antes de cambiar el local a vivienda?
Antes de nada, debemos saber que no todos los locales se pueden convertir en viviendas, han de cumplir una serie de requisitos regulados por el Plan general de ordenación urbana de Madrid:
- Nivel del suelo. Ninguna vivienda podrá tener una estancia por debajo del nivel de la acera, el suelo de la vivienda ha de estar siempre igual o por encima de ésta. En el caso de estar ubicada en una calle con pendiente, se tomará como referencia el punto más elevado de la acera.
- No se podrá construir un sótano.
- La fachada no puede tener una longitud superior a 3m.
- El salón debe tener una superficie útil superior a 12m2.
- La cocina debe tener una chimenea para evacuación de humos y gases que se comunique directamente a cubierta. No podrá salir por la fachada o a un patio.
- La altura mínima del piso en cada habitación será de 250cm en el 75% de la superficie útil. El resto de la superficie se podrá reducir hasta 220cm.
- Deberá tener una puerta de acceso con unas dimensiones mínimas de 203cm de altura y 825mm de anchura.
- Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie superior al 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
- Cada una de las habitaciones deberán tener una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa superior al 8% de la superficie útil de la estancia.
¿Qué impuestos deberemos pagar por el cambio de uso?
Hacer un cambio de local a vivienda conlleva una serie de gastos, no solo los relacionados con la reforma del local, sino también con los impuestos a pagar. Por ejemplo, en una obra de unos 11.000€ aproximadamente los gastos serán:
- El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Este impuesto se paga al ayuntamiento y va dirigido a aquellos que realicen obras, o soliciten licencias. La cuota a pagar es del 4% del coste real de la reforma. Entonces en nuestro caso sería el 4% de 11.000€= 440€.
- Escrituras de cambio de uso, unos 200€.
- El AJD, que en Madrid se pagar un 0,75% serían 82,50€.
- Y por supuesto, la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, alrededor de 150€.
- También tenemos que tener en cuenta los honorarios del técnico que realice el proyecto de cambio de uso.
- Otro gasto a tener en cuenta es la subida del IBI. Cualquier cambio o modificación de los bienes inmuebles supondrán una modificación en la cuantía del pago del IBI.
Trámites para realizar el proceso de cambio de uso
A la hora de realizar cualquier tipo de obra deberemos solicitar los siguientes documentos:
- Licencia de obra para adaptar las instalaciones del local a una vivienda, mediante un proceso ordinario.
- El siguiente paso es la declaración de alteración catastral, en la que se manifiesta en el catastro el cambio de uso.
- Por último, solicitar la licencia de primera ocupación. Para solicitarla deberemos presentar en el Ayuntamiento el certificado final de obra y la declaración de alteración catastral.
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