¿Cuáles son los gastos de cambio de local a vivienda?

29 Sep

cambio de local a vivienda

Cada vez es más común el cambio de uso de un local comercial a vivienda en Madrid. Según datos del Ayuntamiento de la capital, desde el 2015 hasta 2019 se cambiaron un total de 778 locales a viviendas en nuestra ciudad (con otros 500 expedientes en tramitación). Por lo que en la actualidad se han superado las más de 1.000 obras de este tipo. Además, en junio de 2022, el Ayuntamiento de Madrid aprobó una nueva normativa urbanística. Entre cuyos objetivos estaba ampliar la superficie necesaria para convertir un local en vivienda. Pasando de los 38m2 anteriores a los 40m2 actuales, y eliminando la posibilidad de construir estudios con 25m2. Pero incluso así, estas obras siguen resultando rentables porque los gastos de un cambio de local a vivienda en Madrid son muy bajos. 

¿Cuáles son los gastos de convertir un local en vivienda en Madrid?

El presupuesto de la reforma

El coste de transformar un local comercial en vivienda, dependerá de los metros cuadrados del mismo, y de cuál sea su estado de conservación. Evidentemente, no es lo mismo convertir toda una nave industrial en una casa habitable; que un pequeño negocio en un piso coqueto. De forma, el presupuesto de la reforma en Madrid puede costar entre 10.000€ y 50.000€, en función de las características del local. Si desglosamos los trabajos quedaría así:

  • Fontanería, cableado eléctrico y carpintería exterior: entre 2.000€ y 3.000€.
  • Tabiques: de 1.000€ a 2.000€.
  • Pavimentos y revestimientos: los suelos, unos 50€/m2; y las paredes, entre 20€ y 40€/m2.

¿Qué impuestos hay que pagar por el cambio de uso?

Los gastos del cambio de uso no son únicamente los relacionados con la reforma del local, sino también con los impuestos a pagar por la obra. A continuación explicamos cuáles serían los gastos para una obra de no mucha envergadura:

Para una obra de unos 11.000€

  • El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Un tributo que se paga en el Ayuntamiento correspondiente y cuya cuota real sería el 4% del coste total de la reforma. Por tanto, en nuestro caso sería el 4% de 11.000€= 440€.
  • Escrituras de cambio de uso, unos 200€.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid es de un 0,75% del total, por lo que serían 82,50€.
  • La inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, alrededor de 150€.
  • Los honorarios del técnico que realice el proyecto de cambio de uso: entre 2.000€ y 5.000€.
  • Y la subida del IBI. Cualquier cambio o modificación de los bienes inmuebles supondrán una modificación en la cuantía del pago del IBI.

Trámites obligatorios para realizar el proceso de cambio de uso

Para realizar cualquier tipo de obra, incluido el cambio de uso, estamos obligados a solicitar estos documentos al municipio correspondiente:

  • Licencia de obra mayor, para adaptar las instalaciones del local a una vivienda, mediante un proceso ordinario: entre 300€y 500€.
  • Declaración de alteración catastral, en la que se manifiesta en el catastro el cambio de uso: entre 300€ y 900€.
  • Licencia de primera ocupación: 100€.
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    Requisitos actuales del cambio de local a vivienda

    Requisitos actuales del cambio de local a vivienda

    Debemos tener en cuenta que no todos los locales se pueden convertir en viviendas. Sino que es obligatorio que cumplan una serie de condiciones de accesibilidad y salubridad regulados por el PGOUM-97:

    • Nivel del suelo. Ninguna vivienda podrá tener una estancia habitable (cocina, dormitorio, salón, etc.) por debajo de la acera, es decir, que el suelo del inmueble ha de estar siempre a la misma altura de la calle o por encima de ésta. Si estuviera ubicada en una calle con pendiente, se tomará como referencia el punto más elevado de la acera. Por lo tanto, no se pueden construir pieza habitables (cocina, salón, dormitorio, etc.) en un sótano.
    • La fachada del local debe tener al menos 3 metros de longitud.
    • Debe haber una pieza habitable con una superficie útil que supere los 12m2.
    • La cocina debe tener una chimenea para evacuación de humos y gases, que se comunique directamente con el exterior, aunque debe estar cubierta. Tampoco se permite que la salida de humos y gases se haga por la fachada o por un patio interior. (A no ser que se utilicen filtros de carbono).
    • La altura mínima del piso en cada habitación será de 250 cm en el 75% de la superficie útil. Pudiendo reducirse en el resto hasta los 220cm.
    • La puerta de acceso debe tener unas dimensiones mínimas de 203 cm de altura X 825 mm de ancho. Mientras que las puertas del aseo pueden tener un tamaño inferior, de 203 cm X 625 mm; y las demás de 203cm X 725mm.
    • Los huecos de iluminación natural deber ser superiores al 12% de la superficie útil de la pieza habitable. Y en cada una de las habitaciones, la superficie practicable de ventilación natural directa tiene que ser superior al 8% de la superficie útil de la estancia.
    • Y, por supuesto, es imprescindible que se cumpla la normativa de incendios.

    Cómo debe ser la distribución de la vivienda tras el cambio de uso

    Otras consideraciones al cambiar el uso de un local comercial a vivienda

    En cuanto a la distribución de la misma, también hay una serie de medidas que cumplir:

    • El dormitorio principal debe medir, como mínimo 10m2.
    • El dormitorio individual 6m2.
    • El salón debe contar con 10m2.
    • Si la cocina es independiente, puede tener 5m2.
    • Pero si es cocina americana, el salón debe tener al menos 14m2.
    • El aseo debe tener 1,5m2.
    • Y el ancho del pasillo 85cm.

    En la normativa actual, los estudios pueden tener un tamaño mínimo de 25m2.

    Así debería ser la distribución del local convertido a vivienda en Madrid según la normativa vigente:

    Planos del tamaño mínimo de un local convertido a vivienda en Madrid

    Modificaciones de la normativa urbanística: PGOU de 1997

    Nueva modificación del PGOU de 1997

    No obstante, desde el 16 de agosto de 2021, hay un texto publicado en el BOCM para modificar la normativa del cambio de uso de local a vivienda que establecía el PGOU de 1997. Por tanto, habrá un periodo de alegaciones que durará los próximos tres meses; para tener una aprobación parcial este mismo otoño y una modificación definitiva a mediados de 2022.

    Los cambios serán los siguientes:

    • Ampliar la superficie mínima de 38m2 para vivienda a 40m2.
    • Dimensiones de piezas:
      • Estancia-comedor: 14 m2
      • Cocina: 7 m2
      • Dormitorio 1: 12 m2
      • Dormitorios adicionales: 7 m2
      • Baño1: 3 m2 , ducha/bañera, inodoro y lavabo.
      • Pasillo: 90 cm ancho.
      • Vestíbulo: 2 m2
      • La cocina podría integrarse en la estancia comedor, manteniendo la superficie conjunta.
      • Y se elimina la reducción de los estudios a 25m2. Si el espacio del local es diáfano, a excepción del baño, la medida mínima debe ser de 30m2.

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