Cada vez es más común el cambio de uso de un local comercial a vivienda en Madrid. Según datos del Ayuntamiento de la capital, desde el 2015 hasta 2019 se cambiaron un total de 778 locales a viviendas en nuestra ciudad (con otros 500 expedientes en tramitación). Por lo que en la actualidad se han superado las más de 1.000 obras de este tipo. Además, va a haber novedades sobre esta normativa. El nuevo consistorio prevé cambiar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), con el objetivo de ampliar la superficie de la vivienda resultante de 38m2 a 40m2 y eliminando la posibilidad de reducirla hasta los 25m2 en los estudios. Impidiendo que muchos locales puedan realizar este cambio de uso en el futuro. Aunque mientras esta medida se aprueba, estos son los gastos de un cambio de local a vivienda en Madrid.
Índice
Requisitos actuales del cambio de local a vivienda
Hay que tener en cuenta que no todos los locales se pueden convertir en viviendas, incluso bajo la normativa actual. Sino que se les exige cumplir una serie de condiciones de accesibilidad y salubridad regulados por el PGOUM-97:
- Nivel del suelo. Ninguna vivienda podrá tener una estancia habitable (cocina, dormitorio, salón, etc.) por debajo de la acera, es decir, que el suelo del inmueble ha de estar siempre a la misma altura de la calle o por encima de ésta. Si estuviera ubicada en una calle con pendiente, se tomará como referencia el punto más elevado de la acera.
- No se pueden construir pieza habitables (cocina, salón, dormitorio, etc.) en un sótano.
- La fachada del local debe tener al menos 3 metros de longitud.
- Debe haber una pieza habitable con una superficie útil superior a 12m2.
- La cocina debe tener una chimenea para evacuación de humos y gases -que se comunique directamente con el exterior- pero debe cubierta. Ni se permite que la salida sea por la fachada o por un patio interior. (Pudiendo utilizar filtros de carbono).
- La altura mínima del piso en cada habitación será de 250 cm en el 75% de la superficie útil. (Pudiendo resudirse en el resto hasta 220cm).
- La puerta de acceso debe tener unas dimensiones mínimas de 203 cm de altura X 825 mm de anchura. Mientras que las puertas del aseo pueden reducirse a 203 cm X 625 mm, y las de las demás estancias 203cm X 725mm.
- Los huecos de iluminación natural deber ser superiores al 12% de la superficie útil de la pieza habitable. Y cada una de las habitaciones, una superficie practicable de ventilación natural directa superior al 8% de la superficie útil de la estancia.
- Y, por supuesto, es imprescindible que se cumpla la normativa de incendios.
Otras consideraciones a la hora de construir una nueva vivienda
En cuanto a la distribución de la misma también hay una serie de medidas que cumplir. Sus al menos 38m2 deben distribuirse de la siguiente forma:
- El dormitorio principal debe medir 10m2 mínimo.
- El dormitorio individual 6m2.
- El salón debe contar con 10m2.
- Si la cocina es independiente, puede tener 5m2; pero si es cocina amerciana, es decir, que el salón está unido a la cocina, se exige que tenga 14m2.
- El aseo debe tener 1,5m2.
- Y el pasillo un ancho mínimo de 85cm.
En la normativa actual, los estudios pueden tener un tamaño mínimo de 25m2.
Así debería ser la distribución del local convertido a vivienda en Madrid según la normativa vigente:
Nueva modificación del PGOU de 1997
No obstante, desde el 16 de agosto de 2021, hay un texto publicado en el BOCM para modificar la normativa del cambio de uso de local a vivienda que establecía el PGOU de 1997. Por tanto, habrá un periodo de alegaciones que durará los próximos tres meses; para tener una aprobación parcial este mismo otoño y una modificación definitiva a mediados de 2022.
Los cambios serán los siguientes:
- Ampliar la superficie mínima de 38m2 para vivienda a 40m2.
- Dimensiones de piezas:
- Estancia-comedor: 14 m2
- Cocina: 7 m2
- Dormitorio 1: 12 m2
- Dormitorios adicionales: 7 m2
- Baño1: 3 m2 , ducha/bañera, inodoro y lavabo.
- Pasillo: 90 cm ancho.
- Vestíbulo: 2 m2
- La cocina podría integrarse en la estancia comedor, manteniendo la superficie conjunta.
- También se elimina la reduccción de los estudios a 25m2. Estableciendo un espacio diáfano, a excepción del baño, la medida mínima de 30m2.
¿Qué impuestos hay que pagar por el cambio de uso?
Hacer un cambio de local a vivienda conlleva una serie de gastoss. No solo los relacionados con la reforma del local, sino también unos impuestos a pagar concretos. Aquí explicamos cuáles serían los gastos con un ejemplo práctico:
En una obra de unos 11.000€
- El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Un tributo que se paga en el Ayuntamiento correspondiente y cuya cuota real sería el 4% del coste total de la reforma. Por tanto, en nuestro caso sería el 4% de 11.000€= 440€.
- Escrituras de cambio de uso, unos 200€.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid es de un 0,75% del total, por lo que serían 82,50€.
- La inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, alrededor de 150€.
- Los honorarios del técnico que realice el proyecto de cambio de uso.
- Y la subida del IBI. Cualquier cambio o modificación de los bienes inmuebles supondrán una modificación en la cuantía del pago del IBI.
Trámites para realizar el proceso de cambio de uso
A la hora de realizar cualquier tipo de obra, estamos obligados a solicitar estos documentos al municipio correspondiente:
- Licencia de obra para adaptar las instalaciones del local a una vivienda, mediante un proceso ordinario.
- El siguiente paso es la declaración de alteración catastral, en la que se manifiesta en el catastro el cambio de uso.
- Por último, solicitar la licencia de primera ocupación. Para ello, es necesario un certificado final de obra y la declaración de alteración catastral en el Ayuntamiento.
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