¿Usucapion bienes inmuebles cómo tributar en el IRPF?

¿Alguna vez has escuchado el término usucapión y no has entendido nada? No te preocupes, en este artículo vamos a explicar este concepto y los supuestos casos que se pueden dar, como por ejemplo, vender una propiedad adquirida por usucapión y cuánto tributaremos por ella.

¿Qué es la usucapión? ¿Cómo se adquiere una vivienda por este medio?

La usucapión o prescripción adquisitiva es una forma por la cual una persona puede adquirir una propiedad sin tener ningún derecho sobre ella. Se le conoce también como adquisición originaria porque no es necesaria la existencia de un tercero que transmita la propiedad. Según lo que establece la ley, el usucapiente, es decir la persona que adquiere dicha propiedad, al vivir en la casa durante 20 años o más y sin haberlo reclamado nadie, tiene derecho a ser su propietario legal.

Este derecho se recoge en el Artículo 1930 y posteriores del Código Civil:

”Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean”.

Según el Código Civil, podrán usucapir bienes o derechos, todas aquellas personas que los hubieran adquirido de manera legítima. Además, se considera como elemento de usucapión todo aquello que pueda ser objeto de mercado. Podemos distinguir dos formas de usucapión: usucapión ordinaria y extraordinaria.

Requisitos para usucapir bienes o derechos

El Código Civil establece que para realizar una usucapión de manera ordinaria, es necesario que exista:

• Posesión. Está dotada de protección jurídica y es la que permite al usucapiente obtener el título de propietario. La posesión debe ser en concepto de dueño, es decir, que no se tenga en cuenta el tiempo de posesión tolerada o autorizada por el propietario. Por otro lado, ha de ser pública y pacífica, por ello quedan excluidos los derechos o bienes que hayan sido reclamados por su propietario o terceros, así como los adquiridos de manera violenta. Por último, es ininterrumpida, por lo que se puede interrumpir mediante reclamaciones judiciales y extrajudiciales.
• Buena fe o creencia del usucapiente de haber recibido el derecho o la propiedad de su dueño.
• Justo título o documento que justifica la transmisión del bien o derecho, como por ejemplo un contrato.
• Por tiempo determinado en la ley. El Código Civil estipula que existe un plazo de 3 años para usucapir los bienes muebles. En el caso de los inmuebles el plazo es de 10 años.

Cómo realizamos el cálculo de la ganancia patrimonial si adquirimos un bien por usucapión

La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), establece en su Artículo 35.1.a, que para la determinación de la ganancia patrimonial obtenida en una transmisión, el valor de adquisición hace referencia al importe real por el que dicha adquisición se ha realizado. En el caso de ser una transmisión a título lucrativo, su valor de adquisición, es el correspondiente al que se otorgue por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, siempre y cuando no exceda el valor real de mercado. En este artículo os contamos cómo calcular el incremento patrimonial al vender una casa.

Ahora bien, cuando se adquiere un bien inmueble por usucapión no existe la intervención de un notario ni se realiza en escritura pública, sino que en estos casos, se realiza a través de un procedimiento judicial y será el juez con su fallo y a través de un letrado de la administración, quien realice el decreto de cambio de titularidad al Registro de la Propiedad. Por esta razón, el usucapiente queda exento del pago del ITP y AJD, debido a la ausencia de transmisión como ocurre en otros casos. Otro de los impuestos que no hay que pagar durante este proceso es el de Plusvalía Municipal, ya que el pago de este tributo le corresponde al vendedor y este caso no existe dicha figura.

A continuación os dejamos dos ejemplos de consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos, en las que no fue necesario el pago del ITP y AJD, así como la plusvalía municipal:

• Consulta vinculante V4053-15 con fecha del 16/12/2015
• Consulta vinculante V1014-18 con fecha del 19/04/18

Tributar un bien adquirido por usucapión

Por otro lado, cuando la persona que lo ha adquirido lo vende y tiene que realizar el el cálculo para tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF, se toma como valor de adquisición cero o bien se toma como referencia los gastos ocasionados durante la adquisición (gastos del abogado y procurador). El valor de adquisición es cero, exceptuando los gastos ocasionados durante la adquisición, porque se trata de un modo de adquirir la propiedad originario, en el que no existe una transmisión lucrativa ni onerosa.

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