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Cuando varias personas son copropietarias de un inmueble, ya sea por herencia, matrimonio o inversión conjunta, pueden surgir desacuerdos a la hora de venderlo. Si uno de los propietarios no quiere vender, es fundamental conocer las opciones legales disponibles. En este artículo te explicamos cómo proceder en estos casos y cómo asegurarte de que la operación sea beneficiosa desde el punto de vista legal y fiscal.
Un condominio se crea cuando varias personas comparten la propiedad de un mismo inmueble. Las situaciones más comunes en las que surge un condominio son:
Herencia: Cuando varios herederos reciben una vivienda en copropiedad.
Compra en pareja o matrimonio: Especialmente si se adquiere bajo bienes gananciales.
Inversión compartida: Cuando varias personas compran una propiedad con fines de inversión.
En estos casos, cada copropietario tiene derecho sobre una parte indivisa del inmueble, lo que significa que ninguno puede vender la propiedad completa sin el consentimiento de los demás.
Si este condominio se ha realizado por la compra de una vivienda habitual en el matrimonio, a la hora de un divorcio lo primero que se tendrá que tener en cuenta es si se casaron en bienes gananciales o en separación de bienes. Esto es un dato importante a tener en cuenta para saber quién se queda con la casa. Para que una de las partes quiera quedarse con la propiedad de la vivienda tras el divorcio, deberá realizarse una extinción del condominio y una de las partes le cederá su propiedad correspondiente a la otra, que pasará a tener el dominio completo de la vivienda.
En el caso de una herencia o que varios sujetos compren una misma propiedad, si todos llegan a un acuerdo de forma “amistosa”, se puede fijar un precio por ese inmueble y repartir los ingresos obtenidos en partes iguales. Pero si no se llegan a estos acuerdos o una de las partes se niega a vender es cuando surgen los problemas.
Cuando uno o varios copropietarios no están de acuerdo con la venta, existen diferentes alternativas:
Un copropietario compra la parte de los demás y se convierte en el único dueño. Esto se hace a través de una escritura de extinción de condominio. Esta opción suele ser la más rápida y económica, ya que está exenta del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Posteriormente, el nuevo propietario puede vender la vivienda a un tercero sin problemas.
Si queremos vender un condominio y no es posible llegar a un acuerdo entre todas las partes, se llevará a cabo una acción de división de la cosa común por la vía judicial. Con esto se conseguiría la cesión del estado de indivisión en la que se haya el inmueble en propiedad por varios sujetos.
Con este procedimiento un juez dicta que se extinga ese condominio mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios de una parte del inmueble, siempre y cuando este sea divisible. En el caso de que este sea indivisible, ya sea por causa física o jurídica, no se podrá solicitar la división de la cosa común y se realizará la venta del bien y el posterior reparto de bienes a cada propietario según su aportación en la propiedad.
Este procedimiento es un derecho indiscutible e incondicional de cualquier copropietario. El Artículo 400 del Código Civil estipula que:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años.”
En el caso de no llegar a un acuerdo mediante este procedimiento judicial, se llevará a cabo la venta del bien mediante una subasta pública. Este procedimiento puede ser más largo que el anterior y posiblemente, el precio de venta del inmueble será inferior a su precio real en el mercado.
Esta subasta se realizará de forma electrónica a través del Portal de Subasta de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, bajo la supervisión del Secretario Judicial. A esta subasta se aplicarán las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Como cualquier tipo de subasta, una vez aceptada la puja, se procederá a la división en partes iguales o en función de la aportación de cada propietario, de los ingresos obtenidos por la subasta.
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Sí, es posible vender tu parte indivisa de un condominio sin el consentimiento de los otros propietarios. Sin embargo, esta opción puede ser poco atractiva para los compradores, ya que la propiedad seguiría en copropiedad. En la práctica, lo más común es buscar una solución que permita la venta total del inmueble.
Para evitar problemas legales y fiscales, es fundamental contar con asesoramiento especializado. En Templo Consulting, ofrecemos un servicio integral que incluye:
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