¿Cómo vender una VPO acogida al Real Decreto 801/2005?

31 May

Cómo vender una VPO acogida al Real Decreto 801/2005 | Madrid

Cuando hablamos de VPO, nos referimos a aquellas viviendas que tienen unas características determinadas y que están bajo la protección del Estado. Su objetivo es favorecer el acceso a la vivienda a familias cuyos ingresos no superen unos máximos establecidos. Estas propiedades reciben una protección especial y están acogidas a un Real Decreto que determina la duración del periodo durante el que estarán protegidas. En este caso, en nuestra inmobiliaria especializada en la venta de este tipo de inmuebles en Madrid, hablaremos de las VPO acogidas al Real Decreto 801/2005.

Para vender una VPO debemos respetar los primeros 10 años, en los que no está permitido vender, salvo algunas excepciones. Pasado este tiempo, si queremos vender una Vivienda de Protección Oficial, debemos tener en cuenta que las VPO tienen unos precios máximos legales de venta. Y si queremos vender antes de que termine el periodo de protección, debemos hacerlo por el precio establecido en el Real Decreto al que esté acogida. ¿Y si queremos venderla a mayor precio del máximo legal de venta? ¿Es posible? Sí, para ello deberíamos descalificar la vivienda y devolver todas las ayudas recibidas. No obstante, hay que destacar que no todas las VPO se puede descalificar de manera voluntaria. Lo que significa que no podremos venderla a precio real de mercado, sino al precio que nos marcan las tablas según su protección.

Viviendas de Protección Oficial acogidas al Real Decreto 801/2005

El precio de venta de las Viviendas Protegidas está limitado a un máximo legal, el cual viene regulado por una Orden de la Consejería competente en esta materia. La cantidad puede variar dependiendo del tipo de inmueble que tengamos.

Si el promotor o el primer adquiriente se hubieran acogido a las medidas de financiación cualificada o convenida previstas en el Real Decreto 801/2005 de 1 de julio, tendrán un formato diferente para realizar el cálculo del precio máximo legal de venta de su inmueble. En caso de no haberse acogido a dicha financiación, se aplicarán las tablas de precios por metro cuadrado útil.

El precio máximo de venta por m2 de superficie útil en segundas o posteriores transmisiones se calculará con el precio de venta inicial actualizado según el IPC registrado desde la fecha de la primera transmisión hasta la de la segunda o ulterior transmisión.

Además, los propietarios necesitarán un certificado bancario que indique que cuenta con una financiación cualificada, y añadir, que estas viviendas no se podrán descalificar de manera voluntaria, antes de un periodo de 30 años. Si, por el contrario, no hubo subrogación y el propietario pidió un préstamo a otra entidad bancaria, entonces es necesario saber la financiación que tuvo el promotor. Por otro lado, en el caso de querer vender la vivienda antes de los 10 años será necesario solicitar una Autorización de venta, devolver todas las ayudas y novar o cancelar el préstamo. En la siguiente imagen os mostramos una contestación a la Autorización de venta por parte del organismo competente:

Contestación autorización de venta VPO 801/2005Contestación autorización de venta VPO 801/2005

Y en esta imagen os dejamos un ejemplo de un Informe de venta para una VPO 801/2005:

Carta respuesta a un informe de venta VPO 801/2005

Para calcular el precio máximo legal de venta la fórmula aplicable en este caso:

[Vi + (Vi x IPC/100)] x 1,5

  • Vi: este parámetro hacer referencia al valor inicial de la vivienda, incluido el garaje y trastero, que aparece en la escritura (sin IVA). Si existe más de una plaza de garaje, hay que señalar que esta no recibe la financiación del Real Decreto 801/2005. Para establecer el valor de esta plaza deberá calcularse según los datos la tabla de duración de Régimen Legal de la Comunidad de Madrid. Recordar, que en una plaza de garaje VPO solo se tendrán en cuenta 25m2, independientemente de la superficie que tenga.
  • IPC: variación experimentada por el IPC desde la fecha de la primera adquisición de la vivienda hasta la fecha en que se va a vender.

Ejemplo

Si la vivienda se adquirió el 02/05/2006 y se va a vender con fecha 02/05/2011, el IPC durante esos cinco años ha variado un 11, 5%. En este caso, la fórmula a aplicar para determinar el Precio Máximo Legal de Venta actualizado será el siguiente:

Precio Máximo Legal de venta=(Vi+(Vi x IPC/100))x1,5

Precio Máximo Legal de venta= ((180.000€+(180.000€ x o,115)) x 1,5)= 301.050€

¿Cómo saber a qué Real Decreto está acogida mi vivienda?

Esta información la podemos obtener en la escritura de la vivienda con el número de expediente o la calificación definitiva. También podemos solicitar una nota simple literal extensa en el Registro de la Propiedad que corresponda a la vivienda, para saber si el promotor se acogió a un préstamo cualificado. Con este documento conseguiremos toda la información relacionada con la vivienda, incluidas las cargas que pudiera tener.

Si en el Registro de la Propiedad nos informan que el promotor pudo haberse acogido a un préstamo cualificado, pero no se especifica que haya sido al Real Decreto 801/2005, podremos obtener dicha información dirigiéndonos a la cooperativa que realizó la obra y que ellos nos extiendan el certificado en el que aparece que la vivienda está acogida a este Real Decreto.

¿Problemas con la tasación de una vivienda acogida a un Real Decreto 801?

A lo largo de nuestra trayectoria profesional nos hemos encontrado en varias ocasiones con errores de tasación en este tipo de viviendas, lo que ha ocasionado que la venta se cancelara. Esto se debe a que el tasador valoró la vivienda en función de las Tablas de Precios Máximos establecidos, pero las viviendas protegidas acogidas a un 801 no se rigen por estas tablas, sino por la fórmula explicada anteriormente. Este error tenía consecuencias negativas para el comprador a la hora de solicitar el préstamo hipotecario para la compra.

Por eso es importante contar siempre con la ayuda de especialista. Gracias a nuestra experiencia en este sector hemos podido solventar este tipo de problemas y llevar a cabo una venta satisfactoria para ambas partes.

Templo Consulting, tu inmobiliaria especialista en VPO en Madrid

¿Quieres vender tu vivienda VPO? ¿No sabes a qué Real Decreto está acogida? En Templo Consulting somos especialistas en Viviendas de Protección Oficial, contamos con más de siete años de experiencia en el sector inmobiliario madrileño, y hemos participado en más de 50 operaciones de descalificación y venta de VPO en menos de dos años. Si necesitas un informe o autorización de venta, te ayudamos por solo 200€+IVA. Si estás pensando en descalificar tu vivienda nos encargamos de todo el papeleo por 800€+IVA. Una vez descalificada podemos ayudarte a venderla con nuestra tarifa plana de 1.950€+IVA.

También disponemos de una base de datos propia, con clientes interesados en la compra de Viviendas Protegidas. Los trámites serán mucho más rápidos, ya que estos compradores buscan continuamente inmuebles de estas características concretas en Madrid. Además ayudamos a la parte compradora a encontrar financiación, gracias a los acuerdos de colaboración con las principales entidades bancarias de nuestro país (Banco Sabadell, UCI, Unicaja, Ibercaja, etc.)

¿Tienes alguna duda? Déjanos tu contacto. Llámanos al 91 489 21 27. La primera consulta es gratuita. En este primer trámite obtenemos el expediente de la vivienda, que nos permitirá saber si la vivienda se puede descalificar, a qué Real Decreto está acogida y cuál es la mejor manera de venderla. Solo cobramos nuestros honorarios en el caso de realizar la descalificación o solicitar la Autorización e Informe de venta.

¡Consulta sin compromiso y te informaremos de todo el procedimiento!

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    06 Comentarios

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      EDURNE

      Buenos días! ¿es posible que siendo una vivienda entregada en el 2006 con un expediente del 2003 y con una hipoteca cualificada se acoja a estos cálculos? ¿o solo por ser anteriores a este Real decreto 801/2005 no puedo acogerme a dicho cálculo, es decir, no se hizo con carácter retroactivo?

      Reply
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        Templo Consulting

        Hola Edurne,
        Te recomendamos que solicites un certificado al banco para saber a qué Real Decreto se acoge tu vivienda. Si se acoge al RD 801/2005 sí se puede aplicar, si se acoge a otro RD se podrá vender por las tablas o por la fórmula a la que se acoja dicho decreto.
        Si tienes cualquier consulta, no dudes en mandarnos un correo a info@temploconsulting.com
        Un saludo y gracias.

        Reply
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      Eli

      Gracias por todo. Haberos llamado fue genial para salir de un montón de dudas y ademas para ayudarme una vez aclaradas. Gracias de verdad

      Reply
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        Templo Consulting

        Gracias a ti Eli por confiar en Templo Consultung. Cualquier cosa que necesites ya sabes dónde estamos.
        Un saludo y gracias de nuevo.

        Reply
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      Vicente

      Salvo error han calculado mal la fórmula de su ejemplo.

      Reply
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        Templo Consulting

        Gracias Vicente, ya lo hemos corregido.
        Un saludo.

        Reply

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