¿Cómo vender una VPO acogida al Real Decreto 801/2005?
Cuando hablamos de VPO, nos referimos a aquellas viviendas que tienen unas características determinadas y que están bajo la protección del Estado. Su objetivo es favorecer el acceso a la vivienda a familias cuyos ingresos no superen unos máximos establecidos. Estas propiedades reciben una protección especial y están acogidas a un Real Decreto que determina la duración del periodo durante el que estarán protegidas. En este caso, en nuestra inmobiliaria especializada en la venta de este tipo de inmuebles en Madrid, hablaremos de las VPO acogidas al Real Decreto 801/2005.
Para vender una VPO debemos respetar los primeros 10 años, en los que no está permitido vender, salvo algunas excepciones. Pasado este tiempo, si queremos vender una Vivienda de Protección Oficial, debemos tener en cuenta que las VPO tienen unos precios máximos legales de venta. Y si queremos vender antes de que termine el periodo de protección, debemos hacerlo por el precio establecido en el Real Decreto al que esté acogida o descalificar.
No obstante, hay que destacar que no todas las VPO se pueden descalificar de manera voluntaria, como las que nos ocupan: aquellas sujetas al Real Decreto 801-2005, cuya descalificación automática se materializa a los 30 años. Eso no significa que no podamos vender, solo que tendremos que hacerlo al precio máximo establecido.
Viviendas de Protección Oficial acogidas al Real Decreto 801/2005
El precio de venta de las Viviendas Protegidas está limitado a un máximo legal, el cual viene regulado por una Orden de la Consejería competente en esta materia. Una cantidad que puede variar dependiendo del tipo de inmueble que tengamos.
Si el promotor o el primer adquiriente se hubieran acogido a las medidas de financiación cualificada o convenida previstas en el Real Decreto 801/2005 de 1 de julio, tendrán un formato diferente para realizar el cálculo del precio máximo legal de venta de su inmueble. En caso contrario, se aplicarán las tablas de precios por metro cuadrado útil.
El precio máximo de venta para las Viviendas Protegidas acogidas al Real Decreto 801-2005, en segundas o posteriores transmisiones, se calculará con el precio de venta inicial actualizado según el IPC registrado. Desde la fecha de la primera transmisión hasta la segunda o ulteriores.
Además, es necesario el certificado bancario, para saber si hubo subrogación al préstamos cualificado o convenido del promotor. Y en el caso de vender la vivienda antes de los 10 años, será necesario:
- Solicitar una Autorización de venta.
- Novar o cancelar el préstamo.
- Y devolver todas las ayudas recibidas (a excepción de las familias numerosas, que están exentas de este trámite).
En la siguiente imagen os mostramos una contestación a la Autorización de venta por parte del organismo competente:
Autorización para la transmisión de una vivienda acogida al Real Decreto 11/2001, que no recibió ayudas en la financiación, es decir, que su préstamo no es cualificado, como aquellos acogidos al Real Decreto 801-2005, que no permiten su descalificación.
En cambio, si vamos a vender después de los diez años, únicamente tendremos que novar o cancelar el préstamo y después solicitar un informe de venta, que aunque no es obligatorio es recomendable porque lo puede pedir el comprador o la entidad bancaria que le vaya a conceder el préstamo. Este es el ejemplo de un Informe de venta para una VPO 801/2005:
Para calcular el precio máximo legal de venta la fórmula aplicable en este caso:
[Vi + (Vi x IPC/100)] x 1,5
- Vi: este parámetro hacer referencia al valor inicial de la vivienda, incluido el garaje y trastero, que aparece en la escritura (sin IVA). Si existe más de una plaza de garaje, hay que señalar que esta no recibe la financiación del Real Decreto 801/2005. Para establecer el valor de esta plaza deberá calcularse según los datos la tabla de duración de Régimen Legal de la Comunidad de Madrid. Recordar, que en una plaza de garaje VPO solo se tendrán en cuenta 25m2, independientemente de la superficie que tenga.
- IPC: variación experimentada por el IPC desde la fecha de la primera adquisición de la vivienda hasta la fecha en que se va a vender.
Ejemplo
Si la vivienda se adquirió el 02/05/2006 y se va a vender con fecha 02/05/2011, el IPC durante esos cinco años ha variado un 11, 5%. En este caso, la fórmula a aplicar para determinar el Precio Máximo Legal de Venta actualizado será el siguiente:
Precio Máximo Legal de venta=[ Vi + (Vi x IPC / 100)] x 1,5
Precio Máximo Legal de venta= [ 180.000€ + (180.000€ x 0,115) ] x 1,5 = 301.050€
¿Cómo saber a qué Real Decreto está acogida mi vivienda?
Esta información la podemos obtener en la escritura de la vivienda con el número de expediente o con la calificación definitiva. También es posible averiguarlo si solicitamos una nota simple literal extensa en el Registro de la Propiedad, para saber si el promotor se acogió a un préstamo cualificado. Con este documento conseguiremos toda la información relacionada con la vivienda, incluidas las cargas que pudiera tener.
Si en el Registro de la Propiedad nos comunican que el promotor se acogió a un préstamo cualificado, pero no se especifica si fue el Real Decreto 801/2005, podemos obtener estos datos en la cooperativa que realizó la obra.
¿Problemas con la tasación de una vivienda acogida a un Real Decreto 801?
En nuestros más de 10 años de experiencia en el sector, nos hemos encontrado con errores al tasar de Viviendas Protegidas acogidas al Real Decreto 801-2005, que han provocado la cancelación total de la operación. Porque que el tasador valoró la vivienda por Tablas, en vez de por fórmula. Lo que ocasionó que al comprador no se le concediera el préstamo hipotecario.
Por eso es importante contar siempre con la ayuda de especialistas en Vivienda Protegida como Templo Consulting.
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¿Quieres vender tu vivienda VPO, pero no sabes a qué Real Decreto está acogida? En Templo Consulting somos especialistas en Viviendas de Protección Oficial, resolvemos más de 100 consultas sobre Vivienda Protegida a la semana, y somos expertos en todos los trámites en materia de VPO en la Comunidad de Madrid.
Por lo tanto, si necesitas un informe o autorización de venta, nosotros nos encargamos por solo 200€+IVA. Y si lo que quieres es descalificar tu vivienda también lo podemos hacer nosotros por solo 800€+IVA. Una vez descalificada podemos ayudarte a venderla con nuestra tarifa plana de 2.950€+IVA.
También disponemos de base de datos propia, con clientes interesados en la compra de Viviendas Protegidas en Madrid. Lo que ayudará a que todos los trámites sean más rápidos y más seguros. Además ayudamos a la parte compradora a encontrar financiación, gracias a los acuerdos de colaboración con las principales entidades bancarias de nuestro país (Banco Sabadell, UCI, Unicaja, Deutsche Bank, Bankinter, etc.)
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Buenos días! ¿es posible que siendo una vivienda entregada en el 2006 con un expediente del 2003 y con una hipoteca cualificada se acoja a estos cálculos? ¿o solo por ser anteriores a este Real decreto 801/2005 no puedo acogerme a dicho cálculo, es decir, no se hizo con carácter retroactivo?
Hola Edurne,
Te recomendamos que solicites un certificado al banco para saber a qué Real Decreto se acoge tu vivienda. Si se acoge al RD 801/2005 sí se puede aplicar, si se acoge a otro RD se podrá vender por las tablas o por la fórmula a la que se acoja dicho decreto.
Si tienes cualquier consulta, no dudes en mandarnos un correo a info@www.temploconsulting.com
Un saludo y gracias.
Gracias por todo. Haberos llamado fue genial para salir de un montón de dudas y ademas para ayudarme una vez aclaradas. Gracias de verdad
Gracias a ti Eli por confiar en Templo Consultung. Cualquier cosa que necesites ya sabes dónde estamos.
Un saludo y gracias de nuevo.
Salvo error han calculado mal la fórmula de su ejemplo.
Gracias Vicente, ya lo hemos corregido.
Un saludo.
Buenos días. Estoy interesado en la compra de una vivienda protegida de segunda mano acogida al real decreto 801/2005. La pregunta es: ¿Puedo adquirirla siendo ya titular e otra vivienda protegida? Mi intención sería adquirirla para ponerla en alquiler. Un saludo
Buenos días Francisco Javier,
No está permitido por ley ser propietario de dos Viviendas Protegidas en España, porque este tipo de viviendas deben destinarse a vivienda habitual. Lo que sí puede hacer, aunque ya tenga usted una VPO en Madrid, es comprar una vivienda libre: https://temploconsulting.com/si-ya-soy-propietario-de-una-vpo-puedo-comprar-una-segunda-vivienda/
Si quiere que le asesoremos con más detalle puede enviarnos su consulta, junto con su número de teléfono y su nombre al correo info@www.temploconsulting.com.
Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting. Somos una inmobiliaria especializada en VPO en la Comunidad de Madrid.
Buenas tardes,
Quisiera hacer una consulta al respecto de este tipo de viviendas. La nuestra la adquirimos en 2011 en la EMV de Rivas (IV plan de vivienda) subrogandonos al préstamo convenido. En las propias escrituras se indica que la EMV se acogió a un préstamo RD 801/2005, y por ello no puede descalificarse voluntariamente hasta pasados 30 años. Entiendo según lo leído aquí que se acoge a estas condiciones (¿Me equivoco? ). Habiendo pasado ya casi 11 años ¿Para venderla es sólo necesario el informe de venta? Lo pregunto porque también se hace referencia anteriormente a un certificado bancario. Es este obligatorio para presentarlo en algún lado o al estar indicado en las escrituras no es necesario.
Gracias por la respuesta.
Buenos días Luis,
Efectivamente las viviendas sujetas al RD 801-2005 no se pueden descalificar. Y una vez transcurridos los primeros diez años está permitida su venta por el máximo precio establecido, tal y como explicamos en el artículo. Respecto al informe de venta, es recomendable, que no obligatorio. https://temploconsulting.com/autorizacion-e-informe-de-venta-en-vpo-que-son-y-para-que-sirven/
Si están interesados en que les realicemos esta gestión, y les ayudemos con la venta posterior, pueden enviarnos un correo electrónico a info@www.temploconsulting.com con todos sus datos (nombre y número de teléfono). Quedamos a su completa disposición. Gracias por confiar en Templo Consulting.
Hola,
¿Es factible alquilar una vivienda vpo adquirida en segunda mano en 2021 una vez han pasado los 10 años de limitación desde la firma del primer propietario y si nosotros no nos hemos acogido a las ayudas financieras del 801/2005 al que estaba acogido el primer propietario?
Gracias de antemano
Buenas tardes María,
Para alquilar una vivienda protegida, lo primero que tenemos que averiguar es su precio máximo establecido. Respecto a las ayudas que señalas, no se trata de unas ayudas directas, sino al hecho de comprar un inmueble en una cantidad inferior a la que tendría en el mercado libre, por ejemplo. En este enlace te detallamos el proceso para alquilar una vivienda de protección oficial en Madrid: https://temploconsulting.com/como-alquilar-una-vpo-en-madrid/
Aunque para algunos pisos de esta tipología tienes que esperar al menos 5 años desde la última transmisión para vender o alquilar. Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting. Quedamos a vuestra completa disposición.
¿El coeficiente de 1.5 para viviendas acogidas al Real Decreto 801/2005 se aplica también para calcular el precio máximo de alquiler?
Es decir, si el precio de venta para segundas transmisiones es 100K, el máximo de alquiler en Madrid es el 5.5% de esa cantidad.
Gracias!
Buenos días Pepe, para calcular el precio máximo de alquiler se utilizan las tablas de la Comunidad de Madrid, que van por zonas. Un cordial saludo y disculpa la tardanza en responder. Quedamos a tu completa disposición para futuras consultas y te recordamos que somos expertos en venta de Vivienda Protegida en Madrid.
Buenos días en mi caso que ya compré la vivienda (yo segundo propietario) sujeta al RD 801/2005; ¿el valor incial es el de mi escritura de compraventa (es decir el precio que me costó a mi) o el valor inicial de cuando lo compró el primer propietario (lo que le costó al primer propietario)?.
Gracias.
Buenos días Daniel,
El valor inicial sigue siendo el valor de adquisición del primer propietario, aunque en su caso el multiplicador del IPC será superior por haber transcurrido más años. Si está interesado en vender su piso en Madrid acogido al RD 801-2005 no dude en escribirnos un correo electrónico con sus datos (nombre y número de teléfono) a info@www.temploconsulting.com y le atenderemos encantados. Además, disponemos de cartera de clientes compradores especialmente interesados en comprar VPO en la capital. Quedamos a su completa disposición para resolver cualquier duda al respecto, un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.
Buenos días, en primer lugar gracias por la respuesta. Ahora dudo de si mi vivienda se acoge al RD 801/2005 puesto que mi vivienda tiene mas de 90m2 útiles (92,50 m2 para ser exactos) y creo que entonces no se acoge a este RD y el valor máximo se acoge a las tablas RD 11/2005.
Me podría decir, ya que cambia sustancialmente el valor.
Buenos días de nuevo Daniel,
Gracias a ti por preguntar en nuestro blog. El decreto al que se acoge tu vivienda aparece en las escrituras de la misma. En caso de acogerse a otro RD el cálculo del valor máximo se haría por las tablas de la Comunidad de Madrid, en función de la zona en que esté ubicada (A,B, C…). Si quieres que te asesoremos sobre la venta de tu VPO en Madrid escríbenos un correo con tus datos (nombre y número de teléfono) a info@www.temploconsulting.com y estaremos encantados de ayudarte. Un cordial saludo y quedamos a tu completa disposición.