¿Qué significa préstamo convenido o financiación cualificada?

Un préstamo cualificado o préstamo convenido es aquel que se otorga en unas condiciones más ventajosas a las habituales, debido a un acuerdo entre el Ministerio de Vivienda y entidades financieras públicas o privadas. Este tipo de créditos se les conceden a los promotores y a los adquirientes en determinados Planes de Viviendas Protegidas de todo el territorio nacional.

Estas ayudas financieras se conceden bajo unas condiciones pactadas:

1. No tienen comisión.
2. El tipo de interés se regula anualmente en el Consejo de Ministros*.
3. Las cuotas a pagar serán constantes durante todo el préstamo.
4. Los préstamos se conceden bajo hipoteca, a excepción de las características de algunos planes.

* Por ejemplo este año 2021, se han rebajado los tipos de interés de los Planes de Vivienda de 2002-2005 y de 2005-2008. Pasando de 1,67% anual a 1,43% el primero; y de 1,66% a 1,46% el segundo. Estos cambios se realizan teniendo en cuanta los últimos índices de referencia del mercado publicados por el Banco de España.

¿Cómo puedo saber si mi préstamo es cualificado?

Si eres propietario de una Vivienda Protegida en Madrid, quizá no seas consciente de las ventajas fiscales que disfrutaste en el momento de comprar. Sin embargo, seguro que recuerdas que al firmar la hipoteca te concedieron el préstamo en unas condiciones mucho más favorables que si hubieras comprado una vivienda libre. Por eso, si estás pensando en vender esa vivienda ahora, has de saber que uno de los requisitos será devolver esas ayudas.

No obstante, para saber exactamente cuánto tendrás que devolver y si ha terminado el periodo de protección de tu inmueble, tendrás que consultar con la Dirección general de la Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid. Puede que tu vivienda ya sea libre o puede que te interese comenzar el periodo de descalificación voluntaria. Aunque no todas las viviendas se pueden descalificar.

Si estás interesado en cualquiera de estos procesos, nosotros somos una agencia especializada en Viviendas Protegidas y podemos ayudarte. La primera consulta es totalmente gratuita y sin compromiso. Para conocer qué tipología de vivienda es la tuya y averiguar si puedes venderla, llámanos al 919 38 56 78 o déjanos tus datos y te llamamos nosotros. También podemos conseguirte las mejores condiciones de financiación.

Requisitos para acceder a los préstamos cualificados

• La vivienda debe destinarse a residencia habitual y permanente.
• No ser titular de pleno dominio o tener el uso y disfrute de otra Vivienda de Protección Pública.
• Tampoco se puede tener derecho sobre una vivienda libre cuyo valor supere el 40% de la protegida o el 60% en casos excepcionales como familia numerosa, discapacidad, ser mayor de 65 años, etc.
• Obtener unos ingresos inferiores al 6,5 veces el IPREM.

Proceso para descalificar viviendas con préstamo cualificado

Si queremos comenzar la descalificación voluntaria de nuestra Vivienda Protegida, es imprescindible solicitar la liquidación de la subsidiación percibida y las Ayudas estatales Directas a la Entrada (AEDE).

Este trámite es competencia de la Subdirección General de Política y Ayudas a la Vivienda de la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento -actual Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Asimismo, hay que cancelar el préstamo cualificado o novarlo a uno nuevo. Y después devolver las ayudas recibidas más los intereses correspondientes.

Sin embargo, el proceso de descalificación es competencia de la Comunidad Autónoma. Esta documentación puede presentarla el propietario de la vivienda o quien actúe en su representación.

Si estás interesado en saber si tu vivienda se puede descalificar nosotros podemos resolverte la duda. Mira nuestro artículo sobre cómo vender tu VPO en Madrid.

¿En qué casos no tengo que devolver las ayudas de mi préstamo cualificado?

• Si mi Vivienda Protegida va a seguir siendo mi residencia habitual y permanente.
• Voy a vender por el precio máximo establecido después de los primeros 10 años.
• No quiero realizar el proceso de descalificación voluntaria para convertirla en libre.

Por tanto, siempre que la vivienda conserve las condiciones originales de acceso, no tendré que devolver las ayudas de mi préstamo convenido o bonificado.

Si vendo durante los primeros 10 años, ¿qué pasa con mi préstamo cualificado?

No obstante, cuando existe un préstamo cualificado, los 10 años para solicitar la autorización de venta, comienzan a contar desde la adquisición del inmueble. En vez de a partir de la calificación definitiva, como en el resto de VPO.

Asimismo, estamos obligados a devolver las ayudas recibidas, con los intereses incluidos, igual que cuando realizamos la descalificación, y por supuesto a cancelar el préstamo.

La transmisión «ínter vivos» o cesión del uso de las viviendas y de sus anejos, por cualquier título, antes del transcurso de 10 años desde la fecha de la formalización de la adquisición, requerirá autorización de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que podrá otorgarse en los supuestos y según las condiciones y procedimientos establecidos por éstas, salvo en caso de subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo. Durante el mismo plazo, se requerirá la previa cancelación del préstamo y, si se hubieran obtenido ayudas financieras, el reintegro de las mismas a la Administración concedente, más los intereses legales.

Tipología de las Viviendas con acceso a un préstamo cualificado

Viviendas con protección pública calificadas al amparo del Real Decreto 74/2009

La tipología de inmuebles que se enmarcan bajo este Real Decreto son:

• Las viviendas de protección pública, tanto de precio básico como limitado, para venta o uso propio (15 años de protección).
• Las viviendas con protección pública para arrendamiento, de precio limitado y precio básico (15 años de protección)
• Y las viviendas con protección pública para arrendamiento con opción a compra, de precio limitado, de precio básico y para jóvenes (10 años de protección).

Además ninguna permite la descalificación voluntaria.

Viviendas con protección pública calificadas al amparo del Real Decreto 11/2005

Por su parte, los tipos de viviendas de protección pública bajo este Real Decreto son:

• Vivienda con Protección Pública Básica, que disfrutan de un préstamo convenido al amparo del Real Decreto 801-2005. Aquellas cuyo periodo de protección dura 20 años permiten la descalificación voluntaria a partir de los 15. En cambio, para las que tienen un periodo de protección de 30 años no se pueden descalificar.
• En la Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado, ocurre algo parecido. Las que tienen un periodo de protección de 20 años, pueden descalificarse a partir de los 15 años, pero aquellas con un periodo de protección de 30 años no se permite su descalificación y tienen un préstamo convenido amparado por el Real Decreto 801/2005.
• Después están las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento, que si su periodo de protección es de 25 años, se puede descalificar a partir de los 15; mientras que las de 30 años no permiten su descalificación voluntaria y también está sujetas al préstamo convenido del Real Decreto 801/2005.
• En cuanto a las Viviendas de Protección Pública para Arrendamiento de Renta Concertada, no existe posibilidad de descalificación; y en función de la duración del Régimen Legal, ya sea de 10 o de 30 años, el préstamo convenido será de 10 años o de 25 (ambos amparados por el Real Decreto 801/2005).
• Las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con opción a compra, tampoco se puede descalificar; aunque su periodo de protección es solo de 7 años y no están acogidas a ningún préstamo.
• Por último, están las Viviendas de Integración Social, cuya duración del Régimen Legal es de 25 años y sin posibilidad de descalificarla.

Viviendas con Protección Pública calificadas al amparo de Decretos anteriores

Los Reales Decretos anteriores van desde el 1997 hasta el 2005:

• Las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio amparadas por el Real Decreto 43/1997, tiene un préstamos cualificado para aquellas que tienen un periodo de protección de 15 años y las que tienen un periodo de protección de 30 años pueden descalificarse tras los 15 primeros.
• También están las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio amparadas por el RD 228/1998, las cuales pueden descalificarse a partir de los 15 años, y las de 20 años cuentan con préstamo cualificado.
• Y las acogidas al RD 11/2001, que se pueden descalificar a los 15 años y las de 20 años mantiene el préstamo cualificado.

Respecto a las que son de arrendamiento con opción a compra o de Integración Social:

• Las VPPA o las VPPJYM cualquiera que sea el Decreto al amparo del cual estén acogidas, no se podrán descalificar mientras mantengan el Régimen de Uso de Arrendamiento, y aquellas que tienen una duración del Régimen Legal de 10 años tienen un préstamos cualificado con el mismo plazo de protección.
• Las VPP para arrendamiento con opción a compra para jóvenes, calificada al amparo del Real Decreto 11/2001, no se puede descalificar y tiene un periodo de Régimen Legal de 7 años.
• Y para terminar, están las VIS o Viviendas de Integración Social, que tampoco permiten su descalificación y cuyo Régimen Legal es de 25 años.

Viviendas de Protección Oficial

Por último están las famosas VPO, que se dividen en:

• VPO para arrendamiento calificada al amparo del Real Decreto Ley 31/1978, que no se puede descalificar mientras mantenga dicho régimen de uso. Y las ayudas que recibieron, en función de la duración del Régimen Legan fueron: Ayudas directas hasta el 1 de enero de 1995, para las que tenían 30 años de protección; ayudas directas a partir del 1 de enero de 1995, para aquellas con 25 años de protección; y algunas el préstamo cualificado.
• VPO para venta o uso propio, calificada bajo el mismo RD de 1978, permitía su descalificación voluntaria transcurridos 15 desde la calificación definitiva. Aunque exige la novación del préstamo cualificado para pasarlo a libre y la devolución de las ayudas recibidas. Su protección legal era de 30 años.
• VPO de Promoción Pública al amparo del mismo RD, no permitia su descalificación y recibió préstamo cualificado. Su protección era de 30 años también.
• VPO de Promoción Publica calificada al amparo del Decreto 2114/1968, cuya protección era de 50 años, pero en cambio podía descalificarse cinco años después de su fecha de adquicisión.
• VPO de Promoción Privada calificada bajo el mismo Decreto de 1968, que se podía descalificar en cualquier momento prque su precio era libre. Pero cuyo régimen legal también era de 50 años.

Características comunes de las Viviendas Protegidas acogidas a financiación convenida

• No pueden exceder el precio máximo de venta, fijado a nivel nacional en 695,19€ por metro cuadrado de superficie útil.

.- Esto supone el 1,40 veces el precio básico para las Vivienda Protegidas de Régimen Especial.

.- El 1,60 para las Viviendas Protegidas de Precio General, Viviendas Usadas y las de Alquiler de Renta Básica.

.- Y el 1,80 veces el precio básico para las de Precio Concertado, tanto las de venta como alquiler.

• Si existe un garaje, cuya superficie máxima computabe es de 25m2; y un trastero, de 8m2; el precio máximo de ambos será el 60% del precio de los m2 útil de la Vivienda.
• Además ninguna de ellas puede superar los 90m2, cuando sean de carácter general; un 20% más si están adaptadas para personas con discapacidad y 120 m2 para familias numerosas

Excepciones por la recepción de otras ayudas económicas

Aquellas viviendas que se acogieron a la financiación del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 -aprobado por el Real Decreto 2066/2008, del 12 de diciembre- se convirtieron automáticamente en Viviendas de Protección Pública, rasgo que no permite su descalificación voluntaria. Y el Régimen Legal se extiende al menos durante 30 años, en función del suelo donde fueron edificadas suelo dotacional público o destinado a la construcción de Viviendas Protegidas.

De igual forma, las que obtuvieran un préstamo convenido al amparo del Plan Estatal –aprobado por el Real Decreto 801/2005– no pueden descalificarse y la duración del régimen de protección es de 30 años.

Estas ayudas económicas se cargan en los Presupuestos Generales del estado y pueden ser:

1. Subsidiaciones de los préstamos convenidos.
2. Subvenciones.
3. Otras ayudas directas destinadas a pagar la entrada a la primera vivienda en propiedad.

Así mismo, la suma de las mismas -junto con el préstamo convenido si fuera el caso- no podrán superar el precio, el coste o presupuesto protegido. Por ejemplo, las subsidiaciones de los préstamos convenidos consisten en abonar una cuantía fija a la entidad de crédito, en función de los ingresos familiares del prestatario y de la modalidad de protección. A parte hay que sumarle los beneficios fiscales, que dependen de cada tipología y promoción.

Las personas que pueden acceder a las ayudas del Plan 801/2005, consideradas con un estatus de protección preferente, son las siguientes:

• Compradores que acceden por primera vez a la vivienda en propiedad.
• Jóvenes de hasta 35 años.
• Personas mayores de hasta 65 años y sus familias.
• Víctimas de violencia de género o terrorismo.
• Familias numerosas y monoparentales.
• Personas con discapacidad y sus familias.
• Otros colectivos en situación o riesgo de exclusión social.

Conclusiones sobre el préstamo cualificado y los planes de vivienda en España

En definitiva, tenemos que ser conscientes que este tipo de ayudas económicas suelen concederse a Viviendas de Protección Pública u otras modalidades de Viviendas Protegidas que se convierten automáticamente en esta tipología, y por lo tanto, impiden su descalificación voluntaria durante al menos 30 años.

De manera que, si un propietario está interesado en comenzar estas gestiones, tendremos que valorar si su inmueble lo permite, y -en caso afirmativo- cuándo podría comenzar la descalificación de su finca.

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