¿Qué es un préstamo convenido o cualificado?
Un préstamo cualificado o préstamo convenido es aquel que se otorga en unas condiciones más ventajosas a las habituales, debido a un acuerdo entre el Ministerio de Vivienda y entidades financieras públicas o privadas. Este tipo de créditos se les conceden a los promotores y a los adquirientes en determinadas Viviendas Protegidas.
Estas ayudas financieras se conceden bajo unas condiciones pactadas:
- No tienen comisión.
- El tipo de interés se regula anualmente en el Consejo de Ministros.
- Las cuotas a pagar serán constantes durante todo el préstamo.
- Los préstamos se conceden bajo hipoteca, a excepción de las características de algunos planes.
Requisitos para acceder a los préstamos cualificados
- La vivienda debe destinarse a residencia habitual y permanente.
- No ser titular de pleno dominio o tener el uso y disfrute de otra Vivienda de Protección Pública.
- Tampoco se puede tener derecho sobre una vivienda libre cuyo valor supere el 40% de la protegida o el 60% en casos excepcionales como familia numerosa, discapacidad, ser mayor de 65 años, etc.
- Obtener unos ingresos inferiores al 6,5 veces el IPREM.
¿Cómo puedo saber si mi préstamo es cualificado?
Depende de si eres primer o segundo adquiriente:
1. Primer adquiriente:
-
Si te subrogaste al préstamo del promotor:
- Debes tener la escritura del préstamo hipotecario, donde deberían constar las ayudas recibidas.
-
Solicita un certificado bancario que indique si el préstamo es cualificado.
-
Si no te subrogaste al préstamo del promotor, tendrás que consultar el informe de la Comunidad de Madrid, ya que no habrá documentación del promotor.
2. Segundo adquiriente:
-
Es obligatorio contar con el informe de venta.
Ejemplo certificados bancarios
Descalifica tu Vivienda Protegida
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Descalifica una Vivienda Protegida con préstamo cualificado
Proceso para descalificar viviendas con préstamo cualificado
Si tienes una Vivienda Protegida con préstamo cualificado o convenido, necesitas cancelarlo o novarlo a uno que no tenga condiciones especiales, ya que una vivienda que no es Protegida no puede tener un préstamo cualificado o convenido.
Si tu vivienda se acoge a los reales decretos 801 o 2066, no podrás descalificarla de manera voluntaria.
Para iniciar la descalificación voluntaria, es imprescindible:
Solicitar la liquidación de la subsidiación percibida y de las Ayudas Estatales Directas a la Entrada (AEDE).
Este trámite es competencia de la Subdirección General de Política y Ayudas a la Vivienda de la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento (actual Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana).
Devolver las ayudas recibidas más los intereses correspondientes.
Aunque la devolución de ayudas es estatal, el proceso de descalificación es competencia de la Comunidad Autónoma.
La documentación puede presentarla el propietario de la vivienda o quien actúe en su representación.
Si quieres saber si tu vivienda se puede descalificar, nosotros podemos resolver tu duda.
Consulta nuestro artículo sobre cómo vender tu VPO en Madrid para más información.
¿En qué casos no tengo que devolver las ayudas de mi préstamo cualificado?
- Si mi Vivienda Protegida va a seguir siendo mi residencia habitual y permanente.
- Voy a vender por el precio máximo establecido después de los primeros 10 años.
- No quiero realizar el proceso de descalificación voluntaria para convertirla en libre.
Por tanto, siempre que la vivienda conserve las condiciones originales de acceso, no tendré que devolver las ayudas de mi préstamo convenido o bonificado.
Vender una Vivienda Protegida con préstamo cualificado
Si vendo durante los primeros 10 años, ¿Qué pasa con mi préstamo cualificado?
No obstante, cuando existe un préstamo cualificado, los 10 años para solicitar la autorización de venta, comienzan a contar desde la adquisición del inmueble. En vez de a partir de la calificación definitiva, como en el resto de VPO.
Asimismo, estamos obligados a devolver las ayudas recibidas, con los intereses incluidos, igual que cuando realizamos la descalificación, y por supuesto a cancelar el préstamo.
La transmisión «ínter vivos» o cesión del uso de las viviendas y de sus anejos, por cualquier título, antes del transcurso de 10 años desde la fecha de la formalización de la adquisición, requerirá autorización de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que podrá otorgarse en los supuestos y según las condiciones y procedimientos establecidos por éstas, salvo en caso de subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo. Durante el mismo plazo, se requerirá la previa cancelación del préstamo y, si se hubieran obtenido ayudas financieras, el reintegro de las mismas a la Administración concedente, más los intereses legales.
Características comunes de las Viviendas Protegidas acogidas a financiación convenida
- No pueden exceder el precio máximo de venta, fijado a nivel nacional en 695,19€ por metro cuadrado de superficie útil.
- Esto supone el 1,40 veces el precio básico para las Vivienda Protegidas de Régimen Especial.
- El 1,60 para las Viviendas Protegidas de Precio General, Viviendas Usadas y las de Alquiler de Renta Básica.
- Y el 1,80 veces el precio básico para las de Precio Concertado, tanto las de venta como alquiler.
- Si existe un garaje, cuya superficie máxima computable es de 25m2; y un trastero, de 8m2; el precio máximo de ambos será el 60% del precio de los m2 útil de la Vivienda.
- Además ninguna de ellas puede superar los 90m2, cuando sean de carácter general; un 20% más si están adaptadas para personas con discapacidad y 120 m2 para familias numerosas
Tipología de las Viviendas con acceso a un préstamo cualificado
Viviendas con protección pública calificadas al amparo del Real Decreto 74/2009
La tipología de inmuebles que se enmarcan bajo este Real Decreto son:
- Las viviendas de protección pública, tanto de precio básico como limitado, para venta o uso propio (15 años de protección).
- Las viviendas con protección pública para arrendamiento, de precio limitado y precio básico (15 años de protección)
- Y las viviendas con protección pública para arrendamiento con opción a compra, de precio limitado, de precio básico y para jóvenes (10 años de protección).
Además ninguna permite la descalificación voluntaria.
Viviendas con protección pública calificadas al amparo del Real Decreto 11/2005
La tipología de inmuebles que se enmarcan bajo este Real Decreto son:
- Las viviendas de protección pública, tanto de precio básico como limitado, para venta o uso propio (15 años de protección).
- Las viviendas con protección pública para arrendamiento, de precio limitado y precio básico (15 años de protección)
- Y las viviendas con protección pública para arrendamiento con opción a compra, de precio limitado, de precio básico y para jóvenes (10 años de protección).
Además ninguna permite la descalificación voluntaria.
Por su parte, los tipos de viviendas de protección pública bajo este Real Decreto son:
- Vivienda con Protección Pública Básica, que disfrutan de un préstamo convenido al amparo del Real Decreto 801-2005. Aquellas cuyo periodo de protección dura 20 años permiten la descalificación voluntaria a partir de los 15. En cambio, para las que tienen un periodo de protección de 30 años no se pueden descalificar.
- En la Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado, ocurre algo parecido. Las que tienen un periodo de protección de 20 años, pueden descalificarse a partir de los 15 años, pero aquellas con un periodo de protección de 30 años no se permite su descalificación y tienen un préstamo convenido amparado por el Real Decreto 801/2005.
- Después están las Viviendas con Protección Pública para arrendamiento, que si su periodo de protección es de 25 años, se puede descalificar a partir de los 15; mientras que las de 30 años no permiten su descalificación voluntaria y también está sujetas al préstamo convenido del Real Decreto 801/2005.
- En cuanto a las Viviendas de Protección Pública para Arrendamiento de Renta Concertada, no existe posibilidad de descalificación; y en función de la duración del Régimen Legal, ya sea de 10 o de 30 años, el préstamo convenido será de 10 años o de 25 (ambos amparados por el Real Decreto 801/2005).
- Las Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento con opción a compra, tampoco se puede descalificar; aunque su periodo de protección es solo de 7 años y no están acogidas a ningún préstamo.
- Por último, están las Viviendas de Integración Social, cuya duración del Régimen Legal es de 25 años y sin posibilidad de descalificarla.
Viviendas con Protección Pública calificadas al amparo de Decretos anteriores
Los Reales Decretos anteriores van desde el 1997 hasta el 2005:
- Las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio amparadas por el Real Decreto 43/1997, tiene un préstamos cualificado para aquellas que tienen un periodo de protección de 15 años y las que tienen un periodo de protección de 30 años pueden descalificarse tras los 15 primeros.
- También están las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio amparadas por el RD 228/1998, las cuales pueden descalificarse a partir de los 15 años, y las de 20 años cuentan con préstamo cualificado.
- Y las acogidas al RD 11/2001, que se pueden descalificar a los 15 años y las de 20 años mantiene el préstamo cualificado.
Respecto a las que son de arrendamiento con opción a compra o de Integración Social:
- Las VPPA o las VPPJYM cualquiera que sea el Decreto al amparo del cual estén acogidas, no se podrán descalificar mientras mantengan el Régimen de Uso de Arrendamiento, y aquellas que tienen una duración del Régimen Legal de 10 años tienen un préstamos cualificado con el mismo plazo de protección.
- Las VPP para arrendamiento con opción a compra para jóvenes, calificada al amparo del Real Decreto 11/2001, no se puede descalificar y tiene un periodo de Régimen Legal de 7 años.
- Y para terminar, están las VIS o Viviendas de Integración Social, que tampoco permiten su descalificación y cuyo Régimen Legal es de 25 años.
Viviendas de Protección Oficial
Los Reales Decretos anteriores van desde el 1997 hasta el 2005:
- Las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio amparadas por el Real Decreto 43/1997, tiene un préstamos cualificado para aquellas que tienen un periodo de protección de 15 años y las que tienen un periodo de protección de 30 años pueden descalificarse tras los 15 primeros.
- También están las Viviendas con Protección Pública para venta o uso propio amparadas por el RD 228/1998, las cuales pueden descalificarse a partir de los 15 años, y las de 20 años cuentan con préstamo cualificado.
- Y las acogidas al RD 11/2001, que se pueden descalificar a los 15 años y las de 20 años mantiene el préstamo cualificado.
Respecto a las que son de arrendamiento con opción a compra o de Integración Social:
- Las VPPA o las VPPJYM cualquiera que sea el Decreto al amparo del cual estén acogidas, no se podrán descalificar mientras mantengan el Régimen de Uso de Arrendamiento, y aquellas que tienen una duración del Régimen Legal de 10 años tienen un préstamos cualificado con el mismo plazo de protección.
- Las VPP para arrendamiento con opción a compra para jóvenes, calificada al amparo del Real Decreto 11/2001, no se puede descalificar y tiene un periodo de Régimen Legal de 7 años.
- Y para terminar, están las VIS o Viviendas de Integración Social, que tampoco permiten su descalificación y cuyo Régimen Legal es de 25 años.
Por último están las famosas VPO, que se dividen en:
- VPO para arrendamiento calificada al amparo del Real Decreto Ley 31/1978, que no se puede descalificar mientras mantenga dicho régimen de uso. Y las ayudas que recibieron, en función de la duración del Régimen Legan fueron: Ayudas directas hasta el 1 de enero de 1995, para las que tenían 30 años de protección; ayudas directas a partir del 1 de enero de 1995, para aquellas con 25 años de protección; y algunas el préstamo cualificado.
- VPO para venta o uso propio, calificada bajo el mismo RD de 1978, permitía su descalificación voluntaria transcurridos 15 desde la calificación definitiva. Aunque exige la novación del préstamo cualificado para pasarlo a libre y la devolución de las ayudas recibidas. Su protección legal era de 30 años.
- VPO de Promoción Pública al amparo del mismo RD, no permitía su descalificación y recibió préstamo cualificado. Su protección era de 30 años también.
- VPO de Promoción Publica calificada al amparo del Decreto 2114/1968, cuya protección era de 50 años, pero en cambio podía descalificarse cinco años después de su fecha de adquisición.
- VPO de Promoción Privada calificada bajo el mismo Decreto de 1968, que se podía descalificar en cualquier momento porque su precio era libre. Pero cuyo régimen legal también era de 50 años.
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