Experto en el Mercado Inmobiliario Madrileño
Según las características del inmueble, el préstamo que obtuvieron o el Real Decreto al que se acogieran podemos encontrarnos dos distintas tipologías:
También influye quién fue el promotor de las mismas. Cuando las promueve la Administración se denominan Viviendas de Promoción Pública. Estas viviendas no se pueden arrendar y tienen más restricciones a la hora de trasmitirlas. Si por el contrario las promovió una empresa privada hay más facilidades para vender y alquilar, y estamos ante Viviendas de Promoción Privada.
Siempre que vayamos a realizar un trámite con nuestra Vivienda Protegida, ya sea descalificarla, venderla o alquilarla; es imprescindible conocer todos los detalles que hemos comentado en el apartado anterior. Una información que aparece en la Cédula de Calificación Definitiva o en las escrituras de la vivienda. Ahora nos vamos a centrar en el tipo de régimen de la vivienda.
Según las condiciones económicas de los destinatarios podemos encontrar las siguientes, VPO de Régimen General y VPO de Régimen Especial:
| VPO, VPP, VPPB DE PROMOCIÓN PRIVADA QUE NO HAYAN OBTENIDO AYUDAS FINANCIADAS POR EL REAL DECRETO 801/2005* PRECIOS MÁXIMOS DE VENTA (EUROS/M² ÚTIL) | ||||
|---|---|---|---|---|
| VPO RÉGIMEN GENERAL Y ESPECIAL – VPP - VPPB | ZONA A | ZONA B | ZONA C | |
| PRECIOS MAXIMOS DE VENTA (€/M² ÚTIL) | VIVIENDA | 2.591,64 | 2.231,98 | 2.009,84 |
| GARAJE Y TRASTERO | 1.554,98 | 1.339,19 | 1.205,90 | |
| VPPL DE PROMOCIÓN PRIVADA QUE NO HAYAN OBTENIDO AYUDAS FINANCIADAS POR EL REAL DECRETO 801/2005* PRECIOS MÁXIMOS DE VENTA (EUROS/M² ÚTIL) | ||||
|---|---|---|---|---|
| VPPL DEL DECRETO 11/2005 | ZONA A | ZONA B | ZONA C | |
| PRECIOS MAXIMOS DE VENTA (€/M² ÚTIL) | VIVIENDA | 2.983,03 | 2.570,48 | 2.306,03 |
| GARAJE Y TRASTERO | 1.789,82 | 1.542,29 | 1.383,62 | |
| GARAJE: MÁXIMO 25 M2 ÚTILES | TRASTERO: MÁXIMO: 8 M2 ÚTILES | |||
Dentro de este tipo de régimen de VPO se encuentran aquellas viviendas destinadas a propietarios con ingresos inferiores a 34.049,4€ anuales. Lo que equivale a 5,5 veces el valor del IPREM vigente. Así que, los adquirientes de esta tipología de inmuebles, deben demostrar que en el último año fiscal recibieron entre 12.000€ y 39.000€.
Estas viviendas deben ser residencia habitual y permanente del adquiriente. Y si decidimos vender o alquilar el piso, tendremos que hacerlo por el precio máximo establecido; a no ser que descalifiquemos la vivienda de manera voluntaria y vendamos a precio libre.
Aunque hay excepciones, como las VPO promovidas por la Empresa Municipal de la Vivienda (EMVS), que no se pueden transmitir ni destinar a otro uso que no sea vivienda habitual durante los 10 primeros años, salvo causas justificadas. Además, la EMVS nos exigirá el 20% del precio de venta o ejercer su derecho de tanteo y retracto. Eso sí, una vez cumplido ese plazo, podremos vender o alquilar al precio que marcan las tablas abajo referidas, igual que el resto de Viviendas Protegidas.
Para iniciar el procedimiento de descalificación voluntaria será necesario presentar el justificante de solicitud, toda la documentación relacionada con la vivienda y abonar previamente la tasa correspondiente de 55,58€.
El plazo para recibir una respuesta por parte de la Administración es de 5 meses desde la fecha de registro de la solicitud. Si en ese periodo no hemos recibido ninguna respuesta la solicitud podrá considerarse como desestimada. Pero si recibimos respuesta tendremos un plazo de 3 meses para realizar los trámites. En esa notificación se nos informará de las ayudas que hay que devolver, la cantidad económica y a en qué organismos depositarlos. Si por el contrario no hemos recibido ninguna ayuda no será necesario realizar ningún trámite.
No podemos establecer un precio exacto para este procedimiento, ya que el coste total de la descalificación dependerá de la suma de las ayudas recibidas. Pudiendo oscilar entre los 0€ y 30.000€.
Por último, si queremos calcular el precio máximo de venta de las Viviendas de Régimen General, hay que tener en cuenta la superficie útil del inmueble y la zona donde esté ubicada. No debemos confundir metros contruidos con metros útiles, ya que en los construidos están incluidas las zonas comunes. Esta cifra también es aplicable a los anejos (garaje, local o trastero protegidos) estén vinculados o no. Aunque, en el caso de los garajes, la superficie no podrá exceder los 25m2 y los 8m2 en los trasteros.
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El otro tipo de régimen que existe son las VPO de Régimen Especial. Esta tipología de viviendas está destinada a personas con unos ingresos económicos mucho más limitados. En concreto, sus ingresos no podrán superar los 15.477€ anuales o lo que es lo mismo que no sean 2,5 veces el valor del IPREM establecido.
Además, las viviendas de Régimen Especial no pueden superar los 90m2 útiles. (Menos las de las familias numerosas, cuya superficie de vivienda podrá alcanzar hasta los 120m2 útiles).
Igual que las de régimen general, deben destinarse para uso propio, y ser la vivienda habitual del propietario. No pudiendo destinarse a venta o arrendamiento hasta que se termine el periodo de protección. Y cuyo precios siempre estarán sujetos a un precio máximo legal establecido recogido en las tablas correspondientes.
La protección de estas viviendas está entre los 25 y los 30 años, a contar desde la fecha de calificación definitiva. Y está prohibida su descalificación voluntaria.
Será necesario solicitar un informe de venta. Y para calcular el precio máximo legal de venta de la vivienda realizaremos el mismo proceso mencionado anteriormente. En la siguiente imagen os mostramos los datos necesarios para realizar el cálculo, tanto de la vivienda como para el garaje y el trastero.
Pues si queremos poner en alquiler una VPO tendremos que elaborar un contrato según la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Siendo obligatorio arrendar la vivienda junto con sus anejos vinculados. Y si se alquila una segunda plaza de garaje no vinculada, estamos obligados a incluirla en el mismo contrato de alquiler.
El precio del alquiler no podrá superar la renta máxima establecida en las tablas. Aunque a esta cantidad económica se le pueden sumar los gastos de comunidad y el IBI. Quedando siempre reflejada dicha cantidad en una cláusula del contrato expresando la cuantía de manera diferenciada, con respecto al importe de la renta de alquiler.
Aquí os mostramos dos ejemplos de dos viviendas VPO ubicadas en la misma urbanización pero con distinto régimen.
La vivienda A tiene una superficie de 80m2 y está ubicada en Madrid, por lo tanto le corresponde la zona A. Por lo tanto su precio máximo legal de venta sería:
Valor máximo de venta= 80 x 1.940,48= 155.238,4€
La vivienda B tiene una superficie de 80m2 y está ubicada en Madrid, pertenece a la misma urbanización que la vivienda A, pero tienen distintos tipos de régimen. Por ello su precio legal de venta sería:
Valor máximo de venta= 80 x 1.819,20= 145.536€
Como hemos podido comprobar, el precio puede variar de una vivienda a otra -incluso dentro de la misma urbanización-. Es lo que se llaman promociones mixtas. Por tanto, para poder vender una VPO en Madrid, hay que realizar todo este procedimiento, con el fin de evitar cualquier ilegalidad, que podría conllevar una sanción.
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