¿Cómo puedo adquirir el suelo de una vivienda sujeta al Plan 18.000?

05 Oct
Como se adquiere el suelo del Plan 18.000 propiedad del Ayuntamiento de Madrid

Todas las viviendas sujetas al Plan 18.000 son Viviendas de Protección Oficial. Y por tanto, si quieremos vender a precio libre -además de adquirir el suelo- tendremos que descalificarlas. Para adquirir el suelo del Plan 18.000, hay que negociar la enajenación onerosa, directamente con el Ayuntamiento de Madrid, que es el propietario del terreno.

Aunque, desde diciembre de 2018, el consistorio mantiene cerrado el proceso de enajenación del suelo. Y no hay noticias de que se vaya a abrir por ahora. Sin embargo, para que no sea una medida discriminatoria -dado que hubo propietarios que lo adquirieron y otros que no- la Administración está obligada a ofrecer la posibilidad de adquisición a todos los superficiarios por igual.

De tal forma que, en cuanto se reanude el proceso, todos los propietarios de una Vivienda Protegida -que esté sujeta al Plan 18.000- podrán optar a la adquisición del mismo, de la manera siguiente:

¿Cómo se puede adquirir el suelo del Plan 18.000?

El Ayuntamiento de Madrid procederá a la venta de las cuotas correspondientes a cada superficiario, con independencia de la conformidad o no de la Comunidad de Propietarios. Ampliando la posibilidad de adquisición a totos los titulares, y no solo a los que en su día llegaron a un acuerdo con sus vecinos o la mancomunidad. (Aunque las solicitudes donde exista unanimidad para la compra del suelo tendrán prioridad).

Además, la enajenación de estas parcelas se encuentra dentro del cumplimiento de las finalidades públicas y sociales previstas en la Ley de Patrimonio Municipal del Suelo. Facilitando el acceso futuro al pleno dominio, de aquellos titulares que así lo deseen.

Tras presentar la solicitud -ya sea de forma conjunta o a nivel individual- se procederá a realizar una tasación con una Sociedad de Tasación Homologada. Una valoración que tendrá que ser aprobada después por la Dirección General de Gestión Urbanística del Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid.

Para dicha valoración será necesario tener en cuenta todas las partes en las que esté dividido el edificio: cuotas, garajes, anejos y locales, existentes. Calculándose así las cuotas de suelo en función de los coeficientes de participación o aquellas que se asignen a los mismos en la división horizontal. la Ley que regula esta valoración es el Real Decreto 2/2008, de 20 de junio. Por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo. (Sumado a la normativa vigente en materia de VPO de la Comunidad de Madrid).

No obstante, respecto a plazas de garaje no vinculadas o locales comerciales, se aplicarán métodos de valoración del mercado. Y en la valoración se especificará el importe del IVA correspondiente (16%).

Procedimiento para realizar la enajenación del suelo municipal

  1. A todos los titulares se les notificará debidamente el precio de enajenación correspondiente a su vivienda. Y en su caso, garaje, anejos o locales.
  2. Existirá un plazo de 45 días naturales, contados a partir de la recepción de la notificación en el domicilio; para presentar la conformidad a la compra del suelo correspondiente. A su valoración posterior y a la entrega de arras en un plazo no superior a cinco días, tras la misma.
  3. La cantidad a satisfacer será de un 5% como pago a cuenta del total del precio, más el 16% del IVA correspondiente. El pago de dicha cantidad se efectuará mediante un ABONARÉ, que la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) le entregará al superficiario. Y el titular efectuará el pago en una entidad financiera colaboradora, en el plazo señalado.
  4. Se indica que la venta se realizará con sujección al Pliego de Condiciones Económico-Administrativas aprobado.
  5. Los gastos notariales, fiscales y registrales serán abonados por el adquirente.
  6. Dicho superficiario debe acreditar estar al corriente de sus obligaciones tributarias y con la Seguirdad Social.

Documentación requerida para adquirir el suelo del Plan 18.000

A partir de la recepción de la valoración, los propietarios dispondrán de un plazo de 45 días naturales, dentro de los cuáles deberán dirigirse a la EMVS por escrito, para prestar conformidad a la misma y a la compra del suelo. Así como para presentar el resto de documentos necesarios, que son los que exponemos a continuación:

  • Manifestación vinculante por parte del interesado donde expresa su conformidad con la valoración y la compra del suelo.
  • Acreditación de la titularidad superficiaria, mediante Certificación actualizada del registro de la Propiedad y copia compulsada del DNI.
  • Igual que del cumplimiento con las obligaciones tributarias, mediante la presentacvión de original o copia compulsada del alta del Impuesto de Actividades Económicas o una declaración responsable si el sujeto pasivo está exento del mismo.
  • Y de las obliigaciones con la Seguridad Social mediante una certificación positiva expedida por la Tesorería.

Si existiera acuerdo entre la Comunidad de Propietarios, el Persidente de la Junta deberá dirigirse a la EMVS donde exprese la firme voluntad de cada uno de los titulares del edificio. Junto con toda la documentación anterior de  cada propietario. Además, el plazo de 45 días naturales podrá prorogarse por parte del Ayuntamiento cuando existan dudas respecto a la titularidad dominical del derecho de superficie -derivados de la transmisión intervivos o mortis causa- que imposibilite la presentación de la documentación en dicho plazo. Cuyo plazo máximo será de dos meses.

Una vez transcurrido dicho plazo sin que se entregue la documentación pertinente, el Ayuntamiento de Madrid dará por archivado el expediente.

Verificación y análisis por parte de la EMVS

Una vez recibida toda la documentación, la Administración procederá, durante un plazo de 15 días, a verificar y analizar todos los datos presentados. Si todo está correcto, sele exigirá al titular el pago del 5%, más el IVA correspondiente; en concepto de señal.

Dado el carácter vinculante de la conformidad a la compra de la cuota, esta señal o entrega a cuenta del precio total, cumple la función de arras penitenciarias. Por lo que, salvo causa de fuerza mayor -debidamente justificada en el expediente- el desistimiento del titular superficiario a la compra del suelo una vez satisfecha dicha cantidad, motivará la pérdida de la misma a favor del Ayuntamiento de Madrid.

Acuerdo de enajenación y notificación a los interesados

Tras verificar la documentación y el ingreso del 5%+IVA; se procederá por parte del Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda a la adopción de los acuerdos de enajenación; que se remitirán a la EMVS, para que se lo notifique a los interesados. En dicha notificación se establecerá el pago correspondiente -restando las arras ya entregadas- hasta alcanzar el precio de compraventa acordado, más el IVA correspondiente. Este segundo pago se realizará mediante cheque bancario, en el momento de formalización de la escritura de enajenación de la cuota de suelo correspondiente, ante notario.

Formalización del contrato de compraventa y transmisión de la propiedad

La entrega del suelo en propiedad se llevará a cabo en escritura pública, que se otorgará en un plazo máximo de dos meses -a contar desde la notificación de la Resolución de la Delegada de Urbanismo-. Con carácter simultáneo al otorgamiento de la escritura de enajenación, el superficiario deberá satisfacer, mediante cheque bancario nominativo a favor del Ayuntamiento de Madrid, el importe pendiente -tras haber abonado las arras indicadas- hasta alcanzar el precio del suelo, más el correspondiente IVA del 16%.

Los trámites relativos a la liquidación de impuestos en Hacienda, y su presentación en el Registro de la Propiedad, correrán a cuenta del adjudicatario. Y en el plazo de un mes deben presentar en la EMVS una copia simple de la escritura y una copia simple de la inscripción en 60 días hábiles a contar desde su otorgamiento.

Derechos y obligaciones derivados de la enajenación

El comprador debe abonar el precio de la cuota de superficie que le corresponda, más los gastos generados por la operación (escritura pública, inscripción en el registro, tributos y cualquier otro que se produzca durante la venta). Asimismo, adquieren la obligación de no transmitir separadamente, vivienda y suelo.

Liquidación del derecho de superficie

Llegado el momento de extinción del derecho de superficie, el propietario que haya adquirido su cuota por enajenación, hará suya -sin indemnización alguna- la plena propiedad de su piso, garaje, anejo o local en su caso, con el suelo correspondiente. Quedando constituído dicho elemento y edificación en el mismo régimen, y con la misma cuota de propiedad horizontal.

Es por eso que la consolidación de la plena propiedad no se producirá hasta ese momento. Así pues, tanto el Ayuntamiento de Madrid como el adquiriente se comprometen a desarollar y cumplir todas las actuaciones precisas para conseguir dicho efecto jurídico al tiempo de la extinción del derecho de superficie. Añadiendo que en el supuesto de futura venta conjunta de cuota y superficie, ambos ejecutarán su obligación.

Por su parte, aquellas cuotas de propiedad no trasmitidas en este procedimiento, una vez finalizado el derecho de superficie, revertirán en el Ayuntamiento. Convirtiéndose en pleno propietario sin indemnización.

De igual forma, hasta que se produzca dicha extinción, las cargas de la vivienda y del suelo -aunque recaigan sobre el mismo titular- seguirán gravándose de manera independiente.

¿Qué implicaciones tiene comprar o vender un piso sujeto al Plan 18.000?

Todo dependerá de si el vendedor pudo adquirir el suelo del Plan 18.000 en su momento. Un hecho que afectará al valor total del inmueble. Y precisamente ahí es donde radica la dificultad de compraventa en este tipo de Viviendas Protegidas, ya que muchos bancos ponen trabas para conceder financiación a la parte compradora. 

Si estás en esta situación, no tienes de qué preocuparte, porque en Templo Consulting te podemos ayudar. Somos expertos en materia de Viviendas protegida en la Comunidad de Madrid y tenemos acuerdos de colaboración con entidades bancarias que sí conceden financiación para casos como éste. Además, disponemos de cartera de clientes propia, especialmente interesada en inmuebles de estas características.

Por tanto, si quieres comprar o vender un piso afectado por esta carga, hayas o no llegado a adquirir el suelo del Plan 18.000, lo mejor es confiar en profesionales del sector. En nuestra agencia inmobiliaria te ofrecemos asesoramiento gratuito con solo una llamada, en la que te explicamos todas las implicaciones que tiene una piso del Plan 18.000 en Madrid.

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    Mapa de las parcelas del Plan 18.000 del Ayuntamiento de Madrid

    Contrato de enajenación del suelo por parte del Ayuntamiento de Madrid

    El excelentísimo Ayuntamiento de Madrid es dueño, en pleno dominio, del suelo y del derecho de adquisición, de la finca siguiente: 

    Situada en la calle XXX y que constituye la denominada parcela Plan 18.000 XXX

    Cargas de la parcela: Según manifiesta el representante de la Entidad transmitente, sobre la parcela descrita se ha constituido un derecho de superficie gratuito por un plazo de setenta y cinco años (75), adjudicado a favor de XXX, para la promoción de viviendas de protección oficial, destinadas a familias con ingresos familiares que sean inferiores o iguales 2,5 veces al salario mínimo interprofesional. 

    Este derecho de superficie está gravado con los siguientes cargas/derechos: 

    1. Derecho de tanteo y retracto, a favor del Excelentísimo Ayuntamiento de Madrid, a tenor de lo dispuesto en el punto 7.3 del Pliego de Condiciones del Plan 18.000 que regula la presente cesión. 
    2. Condición resolutoria, a favor del Excelentísimo Ayuntamiento de Madrid, por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones previstas, en los términos fijados, en el pliego de condiciones. 
    Conformidad con la valoración y el precio por parte del superficiario

    YYYY como titular superficiario, desea adquirir el porcentaje de suelo correspondiente a su propiedad superficiaria, determinado por su cuota de participación en los elementos comunes de la Propiedad Horizontal de la misma. Pudiendo así consolidar al término del plazo fijado para el derecho de superficie, el pleno dominio con sus respectivas propiedades. 

    YYY en su calidad de superficiario de la finca descrita, manifiesta su conformidad a la valoración que le fue notificada. Además, de la compra del suelo correspondiente, en plazo, de conformidad con lo establecido en la cláusula 6ª del ya citado pliego de condiciones. Lo que originó la iniciación del expediente municipal número 000000000000. 

    Presenta la documentación requerida y abona las cantidades pactadas

    Asimismo, fue presentada la documentación requerida e ingresada en la Tesorería del Ayuntamiento de Madrid, el importe correspondiente al 5% del precio del suelo. Que asciende a 1.340,96€, junto con el IVA repercutido sobre dicha suma al tipo impositivo del 18%. Que asciende a 241,38€, según resulta de las correspondientes cartas de pago que me exhiben los comparecientes. 

    Previa la emisión del preceptivo informe técnico por parte del Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda, adoptó en resolución con fecha 0000000:

    “Aprobar la enajenación de suelo del porcentaje del 1.4670% sobre la parcela XXX del Plan 18.000 destinada a la construcción de vivienda protegida, por un precio de 26.819,37€, más el IVA correspondiente”. 

    Con la presente transmisión, el superficiario adquiere la propiedad sobre el porcentaje de la parcela de terreno descrita. Ello no obstante, se hace constar expresamente en este otorgamiento, a lo dispuesto en el art. 41.5 del Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

    Si se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario -por causa distinta al transcurso del plazo de duración del derecho de superficie- las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho, continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo de duración del derecho de superficie. 

    DISPOSICIONES 

    Primera compraventa del suelo 

    El excelentísimo Ayuntamiento vende y transmite a YYYY el porcentaje de suelo correspondiente de la parcela descrita anteriormente. Esto es un 1,4670% indiviso, con cuantos usos, derechos, (incluido el de readquisición) y servicios que le son inherentes o accesorios, como cuerpo cierto, en el estado de cargas señalado.

    La venta se realiza al corriente de pago de toda clase de servicios, suministros, tasas, impuestos y contribuciones. Quedando sujeta en todo momento la enajenación a lo establecido en el pliego de condiciones técnicas y económico-administrativas protocolizado por el que se rige.

    Así como, a cuanto pueda derivarse de los preceptos legales de aplicación y de lo contenido en la presente escritura. Haciéndose expresa mención de la subsistencia de las cargas y gravámenes existentes, en cuanto al suelo y a la propiedad superficiaria hasta el transcurso del plazo de duración fijado para el derecho de superficie.  

    Segunda consolidación del dominio

    En el momento en que tenga lugar la extinción de la propiedad superficiaria -por el transcurso del plazo de vigencia establecido en su título constitutivo antes reseñado- el superficiario, propietario de la cuota de suelo transmitida en virtud del presente otorgamiento, consolidará el pleno dominio sin indemnización o coste alguno de la propiedad descrita.

    Quedando plenamente integrada y vinculada la participación de suelo aquí adquirida en el mismo Régimen de Propiedad Horizontal, y con la misma cuota de participación en sus elementos comunes. Resolviéndose los derechos personales o reales existentes sobre el derecho de superficie hasta entonces vigente. 

    Tercera-precio 

    El precio de la siguiente transmisión asciende a la cantidad de 26.819,37€. Que junto con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), repercutido a la transmisión sobre la base del precio de venta, son satisfechos por la parte compradora a la vendedora de la siguiente forma: 

    1. Antes de este acto se ha abonado, con fecha XXX, un 5% del mencionado precio, que asciende a 1.340, 96€, más la suma de 241,38€, correspondiente al importe del IVA; repercutido sobre dicho porcentaje al tipo 18% , mediante ingreso realizado por la parte compradora en Depositaría al Ayuntamiento de Madrid, según resulta de las correspondientes cartas de pago, que obran en el expediente municipal de referencia. 
    2. Y en este acto se abona el resto, 25.478,41€, más el importe del IVA repercutido sobre el mismo, al tipo 18%, que asciende a 4.586,12€; mediante cheque bancario nominativo. 

    Cuarta-posterior transmisión

    La parte compradora no podrá transmitir o gravar separadamente de forma voluntaria, y por ningún título, sus derechos de propiedad del suelo y de propiedad horizontal superficiaria, hasta tanto no transcurra el plazo de duración del derecho de superficie o propiedad superficiaria inicialmente constituido y señalado en la parte expositiva de esta escritura.

    Quedando vinculados OB REM y dándose al incumplimiento de esta limitación el carácter de condición resolutoria explícita de esta enajenación (caso de que tuviera lugar dicha transmisión o gravámen de forma separada y no conjunta). 

    Dicha condición resolutoria expresa operará de forma automática. Produciendo la resolución de pleno derecho de la compraventa aquí formalizada. Y en caso de procederse la transmisión en la forma antes referida, revertirá al patrimonio municipal del suelo la cuota de suelo enajenada del superficiario

    Quita- renuncia del derecho de adquisición preferente 

    La parte compradora renuncia expresamente a cualquier derecho de adquisición preferente que le pudiera corresponder sobre el resto de la parcela descrita. En caso de transmitirse por cualquier título, participaciones indivisas de la misma. 

    Sexta-gastos

    Los gastos notariales, fiscales y registrales que se deriven de esta escritura quedarán satisfechos íntegramente por la parte compradora.

    Séptima-solicitud fiscal

    Dado que el suelo está calificado con protección oficial, la parte adquirente solicita la exención total del impuesto de Transmisiones Patrimoniales TTPP y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados AAJJDD, al amparo de lo establecido en el artículo 45.I.B) 12. del Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre. Por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

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