¿Cómo vender una VPO de Promoción Privada en Madrid?
Las Viviendas de Protección Oficial tienen unas características muy peculiares y no todos los ciudadanos pueden acceder a ellas. En la construcción de estas viviendas suelen participar varios organismos públicos que ofrecen ayudas económicas para la gestión del proyecto. Según la entidad que lleve a cabo la gestión del proyecto podemos encontrar VPO de Promoción Privada o Promoción Pública.
En el caso de la Promoción Privada, como su propio nombre indica, la gestión la lleva una persona o empresa privada. Por el contrario, en la Promoción Pública es la propia administración quien la gestiona. Esta diferencia no afecta ni al precio ni a las características de la vivienda.
La construcción de este tipo de viviendas tiene la finalidad de ofrecer una vivienda digna a familias cuyos ingresos no superen unos mínimos establecidos. Este valor se marca con el IPREM (Indicador Público de Rentas Múltiples). El valor para 2020 está establecido en los 537,84€ de ingresos brutos mensuales. Además, deben destinarla a su vivienda habitual y no tener una vivienda libre en propiedad.
¿Cuáles son los tipos de Viviendas de Promoción Privada en Madrid?
Dentro del ámbito de Viviendas de Protección Oficial podemos encontrarnos varias tipologías. En función de sus características, el Real Decreto al que se hayan acogido y el tipo de préstamo que se les haya concedido. En nuestra agencia somos expertos en este tipo de propiedades. A continuación te mostramos cuáles son las Viviendas Protegidas de Promoción Privada más comunes:
- VPO de Promoción Privada.
- Viviendas de Precio Limitado (VPPL)
- Vivienda de precio básico (VPPB)
- Viviendas de Protección Pública (VPP)
Antes de realizar cualquier tipo de trámite, tenemos que figurar como propietarios de dicha vivienda en el Registro de la Propiedad. Además de, conocer a qué Real Decreto está acogida la vivienda para no cometer ninguna infracción en el momento de vender.
En Templo Consulting somos especialistas en Viviendas de Protección Oficial. En el último año hemos realizado más de 100 operaciones de venta y descalificación de VPO en Madrid. Resolvemos cualquier duda sin compromiso. La primera consulta es totalmente gratuita.
Vender una VPO de Promoción Privada en Madrid
Antes de comenzar los trámites, es importante diferenciar dos tipologías de VPO de Promoción Privada. Podemos encontrarnos con viviendas de Régimen General o de Régimen Especial. Las características y condiciones son muy similares. Las diferencias las encontramos en su precio de venta y los requisitos para acceder a ellas.
En las viviendas de Régimen General los ingresos de los compradores no pueden superar los 34.049,4€ anuales, equivalente a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. En el caso de Régimen Especial, el límite está en 15.477€ anuales, equivalente a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.
* Aunque esto solo se aplica en obra nueva, por lo que en 2ºtransmisiones, no es necesario que el comprador cumpla con los requisitos del 1ºtransmistente, salvo destinar la propiedad a vivienda habitual.
Estas son las opciones que tenemos para vender una VPO de Promoción Privada:
¿Se puede vender una VPO durante su periodo de protección?
Si queremos vender una Vivienda Protegida debemos respetar los precios máximos legales de venta establecidos. En este caso por la Comunidad de Madrid. Para realizar el cálculo, hay que multiplicar la cantidad que se muestra en las siguientes tablas por el número de m2 de superficie útil de la vivienda. Las dimensiones máximas del garaje y del trastero, serán 25m2 y 8m2 brutos útiles respectivamente.
A continuación os dejamos las tablas de los precios máximos de venta establecidos para VPO de Promoción Privada de Régimen Especial y General.
Tablas precio máximo de venta VPO de Régimen Especial en Madrid
Tablas precio máximo de venta VPO de Régimen General en Madrid
¿Qué documentos se necesitan para vender una VPO de Promoción Privada en Madrid?
Para proceder a la transmisión de la vivienda protegida, no es necesario, como en otros casos, solicitar la autorización de venta. Aún así es recomendable solicitar un informe de venta emitido por la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, indicando que la vivienda puede venderse sin solicitar dicha autorización.
Este es el formulario que debe presentar, indicando el número de expediente y fecha de calificación definitiva. Así como marcar los apartados «no necesidad autorización transmisión» y «precio máximo de venta», si desea que el certificado contenga dicha información. Además, hay que abonar una tasa por valor de 13,28€ y adjuntar la siguiente documentación:
- Justificante de pago de la tasa.
- Fotocopia de las escrituras de la propiedad o título de adjudicación
- Nota simple informativa actualizada relativa a la vivienda
- Copia del D.N.I. de los titulares del inmueble.
El plazo máximo para la emisión de este informe es de tres meses, a contar desde el registro de la solicitud. Aunque en Templo Consulting podemos conseguirlo en menos de un mes.
En la siguiente imagen os mostramos cómo sería la resolución de un Informe de venta para una VPO de Promoción Privada:
¿Está permitido descalificar una VPO de Promoción Privada en Madrid?
Cuando procedemos a la descalificación de una VPO estamos eliminando toda la protección para convertirla en libre y poder venderla a un precio real de mercado.
Este proceso puede resultar costoso y complicado si no se hace con los especialistas adecuados como Templo Consulting. Y el precio de la descalificación de una VPO puede oscilar entre los 1.000 y 30.000€, dependiendo del Real Decreto al que esté acogido y las ayudas que haya recibido.
Para descalificar la vivienda tenemos que devolver todas las ayudas recibidas, así como las bonificaciones y exenciones fiscales. Muchos clientes piensan que no tienen que devolver ninguna ayuda ya que desconocen que muchas VPO reciben unas ayudas iniciales como por ejemplo:
- Al comprar una VPO estás exento del Impuesto Actos Jurídicos Documentados (AAJJDD).
- Bonificación en el IBI del 50% durante los 3 primeros años.
- Certificado de primera ocupación.
- Ayudas directas de la Agencia Social o del Ministerio de Fomento.
Cómo realizar el proceso de descalificación voluntaria de una VPO
Las VPO de Promoción Privada tanto de Régimen General como Especial, pueden descalificarse de manera voluntaria pasados los 15 años desde la fecha de calificación definitiva. Se podrá llevar a cabo la descalificación siempre y cuando el préstamo hipotecario, de carácter cualificado o convenido, estuviese cancelado o novado en uno libre.
Para comenzar el procedimiento administrativo, hay que cumplimentar la solicitud de descalificación, abonar una tasa de 55,58€ y presentarlo junto con la siguiente documentación:
- Ejemplar del abono de la tasa correspondiente.
- Copia de la escritura o título público de adquisición de la vivienda.
- Número de expediente y fecha de calificación definitiva que consta en la escritura o cédula de calificación si se dispone de ella.
- En caso de existir representante, escrito original firmado por los titulares autorizando dicha representación.
- En caso de existir más de un titular de la vivienda, declaración jurada firmada por todos ellos con sus datos personales, de que no causan perjuicio a terceros con la descalificación.
- Fotocopia del DNI de todos los titulares.
Iniciar el proceso de descalificación
La solicitud con la documentación aportada irá firmada por todos los titulares de la vivienda y se puede presentar en cualquier registro con ventanilla única. Una vez presentada la solicitud, la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación procederá a su admisión y, comprobado el cumplimiento de los requisitos, le remitirá una notificación para que proceda a:
- Devolver las ayudas y/o bonificaciones recibidas en los Organismos públicos competentes, estos organismos pueden ser el Ministerio de Fomento, la Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid y el ayuntamiento correspondiente. El coste para descalificar una vivienda dependerá de las ayudas directas percibidas.
- En el caso de haber obtenido un préstamo cualificado, debe cancelarlo o novarlo en uno libre.
- El interesado deberá justificar, ante la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, haber realizado todo lo anteriormente expuesto.
- La Dirección General de Vivienda y Rehabilitación emitirá la resolución de Descalificación de la vivienda.
- El interesado deberá inscribir la Resolución de la Descalificación en el Registro de la Propiedad.
El plazo máximo de resolución es de 5 meses desde la fecha de entrega de la solicitud. Aunque el tiempo de respuesta es menor para nosotros. *Actualmente estamos tardando en realizar la descalificación voluntaria 2 meses y medio.
Cancelar el proceso de descalificación
También existe la posibilidad de que el propietario, una vez que conozca las cantidades a pagar, se niegue a realizar el proceso de descalificación al tratarse de un procedimiento voluntario. Pero deberá comunicarlo por escrito a la Comunidad de Madrid para que se archiven las actuaciones.
Descalificar una VPO de forma automática
El periodo de protección de las VPO de Promoción Privada termina de forma natural a los 15,20,25, 30 o 50 años, a contar desde su fecha de calificación definitiva.
Excepciones en las Viviendas de Promoción Privada
No obstante, hay determinadas Viviendas de Promoción Privada, que están calificadas como VPO de Promoción Privada por un periodo de 50 años, pero cuyo precio de venta y alquiler es totalmente libre. Igual que sucedía con las Viviendas del INVIED o determinadas casas militares.
Por tanto, no es necesario realizar el proceso de descalificación voluntaria. Sin embargo, determinados compradores pueden reclamar que se anule la calificación de Vivienda Protegida, por miedo a que ese piso le afecte la cláusula de la Nueva Ley de Vivienda, que dice lo siguiente:
«Todas las Viviendas Protegidas de Promoción Privada son susceptibles de que se amplíe su periodo de protección, sin importar la fecha de calificación definitiva. Aunque en principio esta medida no tendrá carácter retroactivo».
Así que, nuestra recomendación como agencia inmobiliaria especializada en VPO, es descalificar la vivienda mientras sea posible.
Si quieres vender, comprar o descalificar una VPO de Promoción Privada, Templo Consulting somos tu agencia inmobiliaria de confianza. Nuestros profesionales te ofrecen un servicio personalizado y adaptado a tus necesidades concretas.
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Nuestra trayectoria profesional en este nicho de mercado, nos ha permitido crear una base de datos propia con clientes interesados en la compra de Viviendas de Protección Oficial en Madrid. De esta forma el proceso será mucho más fácil y rápido que con una agencia que no conozca el funcionamiento y peculiaridades de este mercado. Además, ayudamos a la parte compradora en la búsqueda de financiación.
Pregunta sin compromiso, la primera consulta es completamente gratuita.
