Cómo saber si mi piso es una VPO
en Madrid y si sigue protegido
De eso depende a qué precio puedes venderlo y quién puede comprártelo.
Déjanos tu número y nos comprometemos a llamarte lo antes posible.
Autor:
Clara Domínguez
Experta en Vivienda Protegida
Para saber si tu piso es una VPO en Madrid, el documento que lo decide es la nota simple del Registro de la Propiedad: cuando una vivienda está protegida, su régimen consta inscrito y se lee en dos minutos si sabes en qué apartado mirar. Quien busca cómo saber si mi piso es una VPO suele llegar con el mismo problema de fondo, que no tiene a mano ni la escritura ni la cédula de calificación.
Esta guía está ordenada por esfuerzo: primero lo que puedes comprobar hoy mismo desde casa, después lo que hay que pedir a la Comunidad de Madrid. Son cuatro vías y no hacen falta las cuatro, porque en cuanto una da resultado las demás sobran.
Es la prueba que acaba valiendo en la notaría. Si la vivienda está protegida, la carga aparece en la finca o en las notas marginales de la finca matriz.
El notario tiene que hacer constar si la finca está acogida a algún régimen de protección pública. Ahí suele estar también el número de expediente.
El documento que crea la protección. Dice el régimen, el decreto al que se acogió la promoción y la fecha desde la que empieza a contar el plazo.
La respuesta definitiva cuando ningún papel lo aclara. Contesta a qué decreto está acogida, si hubo préstamo cualificado y cuándo se descalifica sola.
Y hay una segunda pregunta que llega siempre pegada a la primera, porque de ella depende a qué precio puedes vender: si la protección sigue viva o ya ha caducado. Eso no se mira, se calcula, y para calcularlo hacen falta dos datos que están en los mismos documentos de arriba: la fecha de calificación definitiva y el régimen de tu vivienda.
En Madrid los periodos van desde los 10 hasta los 50 años según el régimen y el decreto, así que dos pisos del mismo portal pueden estar uno liberado y otro protegido once años más.
Empieza por la nota simple, que es donde consta el régimen
Empieza por la nota simple porque es el único sitio donde la protección de tu vivienda está inscrita, y lo que está inscrito lo ve el notario el día de la firma y el registrador después. Si tu piso de Madrid arrastra un régimen de protección pública, lo normal es que conste ahí.
La escritura de compra también lo dice, pero te cuenta cómo estaba la vivienda el día que la compraste. El Registro refleja el estado de hoy, con todo lo que se haya inscrito después: una descalificación, una cancelación de hipoteca cualificada, una prorroga. Por eso el orden correcto es nota simple primero y escritura después, aunque la escritura la tengas en un cajón y la nota simple haya que pedirla.
Pídela literal, no en extracto
El Registro emite la publicidad de dos maneras: resumida o reproduciendo las inscripciones palabra por palabra. Y en una vivienda protegida esa diferencia decide. El extracto puede dejar fuera justo la parte que te interesa, que son las condiciones con las que se calificó la promoción y si el promotor se acogió a un préstamo cualificado. Ese dato cambia los años de protección que te quedan.
Cuando la pidas, deja dicho que la quieres literal o extensa, y que incluya las notas marginales. Es la misma gestión y el mismo trámite.
Qué te van a pedir para emitirla
- La dirección completa, con número, planta y puerta. Si el edificio tiene varios portales, el portal exacto.
- La referencia catastral, veinte caracteres que salen en tu recibo del IBI. Con ella no hace falta nada más y se evitan confusiones entre fincas del mismo portal.
- O los datos registrales: número de finca, tomo, libro y folio. Están en tu escritura y en cualquier nota simple anterior.
Se pide por internet en la sede electrónica del Colegio de Registradores o presencialmente en el Registro de la Propiedad que corresponda a la finca, que no tiene por qué ser el más cercano a tu casa. Qué es exactamente este documento y cómo se lee entero lo tienes en la guía de la nota simple.
Una advertencia antes de que la pidas y te hagas ilusiones en un sentido o en otro. Que la nota simple no diga nada de protección no demuestra que tu vivienda sea libre. Hay promociones antiguas de Madrid en las que la carga nunca llegó a inscribirse en cada finca, y otras en las que está en la finca matriz del edificio y no en la tuya. Qué hacer en ese caso lo ves más abajo.
Qué aparece en la nota simple cuando la vivienda está protegida
La protección no aparece con un sello ni con un titular que diga «esto es una VPO». Aparece repartida en tres sitios de la nota simple: la descripción de la finca, el apartado de cargas y las notas marginales. Y puede estar en uno solo de los tres.
Esta tabla es el mapa. A la izquierda dónde mirar, en el centro lo que vas a leer y a la derecha lo que significa para tu venta.
El Registro no escribe «vivienda protegida». Escribe en el lenguaje de las cargas, y en mayúsculas. Una finca con tanteo y retracto abre su carga con una línea tan seca como «Gravada con el DERECHO DE RETRACTO», y a partir de ahí vienen las condiciones y los plazos. Si ves esa fórmula, ya tienes la respuesta.
De las seis, el tanteo y retracto es el que más operaciones para en Madrid, porque obliga a avisar a la administración antes de firmar y a esperar su respuesta. Cómo funciona ese plazo, cómo se pide la renuncia y cómo se limpia después la carga del Registro lo tienes en qué hace la EMVS cuando le notificas una venta, con la transcripción entera de una nota simple real. Y si lo que aparece es una hipoteca con préstamo cualificado, ahí está qué significa esa financiación y cómo te afecta.
Cuando la carga está en el edificio y no en tu piso
Es el motivo por el que tanta gente se queda tranquila sin motivo. En muchas promociones la calificación se inscribió sobre la finca matriz, que es la finca registral del edificio entero antes de dividirse en pisos. Al segregarse cada vivienda, esa nota no siempre se arrastró a cada una.
Una nota simple limpia no es un certificado de vivienda libre
Si tu nota simple no dice nada, pide la de la finca matriz antes de dar nada por hecho. El número de finca matriz aparece en tu propia nota, en la parte donde se describe de qué finca procede la tuya. Es otra nota simple y otro trámite igual de corto.
No confundas la afección fiscal con el régimen de protección
En el apartado de cargas aparece a menudo una afección fiscal, que es una garantía a favor de Hacienda por si la liquidación de impuestos de una transmisión anterior se quedó corta. Caduca sola a los cinco años y no tiene nada que ver con la vivienda protegida, pero asusta parecido cuando uno lee su nota simple por primera vez. Qué es y cuándo desaparece está en la explicación de esa carga.
Las tres formas en que lo vas a ver escrito
No hay una fórmula única. Según el Registro, el año y el régimen, lo mismo se escribe en un renglón o en un párrafo de diez. Debajo tienes las tres versiones, en notas simples reales que han pasado por nuestra oficina.
En la primera la protección es una mención corta al final de las cargas, con las siglas del régimen y el número de expediente, que es el dato que te pedirán para consultar. En la segunda es lo mismo desarrollado: el Registro transcribe la cédula de calificación entera, con el organismo que la expidió y la frase que de verdad te ata, la que somete la vivienda a «precios máximos de venta y alquiler». Y en la tercera no hay párrafo ninguno: dos palabras entre paréntesis en la primera línea de la descripción, «Vivienda (VPO: SI)». Esa es la que más se pasa por alto, porque el ojo baja directo a las cargas y ahí no encuentra nada.
Lo difuminado son los datos de la vivienda y de sus propietarios: dirección, número de finca, fechas, nombres, expedientes, importes y códigos registrales. Se lee el texto que nos interesa y el resto del documento, para que veas dónde cae cada cosa dentro del folio.
Las tres dicen lo mismo y las tres tienen el mismo efecto sobre tu venta. Si ves cualquiera de ellas, tu vivienda nació protegida, y lo que queda por averiguar es si lo sigue estando.
Dinos la dirección y te decimos si está protegida y hasta cuándo
Hacemos nosotros la consulta del expediente. Sin coste y sin compromiso, acabes vendiendo con nosotros o no.
Mira el Catastro, la placa del portal y el año de la promoción
Hay tres señales que puedes comprobar sin pedir ningún documento y sin salir de casa, salvo para bajar al portal. No prueban nada por sí solas, pero te dicen dónde buscar y, sobre todo, te dan el número de expediente, que es la llave de todo lo que viene después.
Las tres están a la vista de cualquiera: una en la fachada del edificio, otra en una web pública y la tercera en el recibo que ya pagas cada año.
La placa del portal, que es obligatoria desde 1968
Si tu edificio de Madrid se construyó como vivienda protegida, debe llevar una placa metálica junto a la puerta. No es una costumbre del promotor: lo manda el artículo 104 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial.
«Los inmuebles acogidos al régimen de Viviendas de Protección Oficial ostentarán en lugar visible y próximo al dintel de la puerta o puertas de acceso del edificio una placa metálica, según modelo oficial, aprobado por Orden ministerial.»
Artículo 104 del Reglamento aprobado por el Decreto 2114/1968
Los modelos actuales los fijó la Orden de 4 de agosto de 1980, y su exposición de motivos explica para qué existe la placa: para que «cualquier interesado o usuario identifique de forma inmediata» ante qué vivienda está. Esa misma Orden añadió el número de expediente a la chapa, «al objeto de facilitar al administrado cualquier tipo de información que sobre el citado edificio pueda solicitar».
Es decir: esa placa se puso ahí literalmente para responder a tu pregunta. Y trae el dato que la Comunidad de Madrid te va a pedir cuando llames.
Hay dos modelos y no dicen lo mismo
Promoción privada
La construyó un promotor o una cooperativa acogiéndose al régimen de protección. Es el caso más frecuente en los barrios de ensanche.
Promoción pública
La construyó directamente el Estado o un ente público. En Madrid eso apunta al antiguo Instituto Nacional de la Vivienda, al IVIMA o a la EMVS, y cambia las reglas de venta.
La distinción entre los dos modelos la introdujo esa Orden de 1980 a propósito. Si tu placa es anterior sigue el modelo de 1969, que es el que esta Orden derogó: la chapa vieja te está diciendo, de paso, que el edificio es de antes de 1980.
El año de construcción, que sale gratis en el Catastro
El Catastro no dice si una vivienda está protegida. Lo que te da es el año de construcción y la referencia catastral, y las dos cosas valen. El año acota qué normativa estaba en vigor cuando se calificó la promoción, y cada norma trae su propio plazo de protección. La referencia catastral es lo que te van a pedir para emitir la nota simple.
Se consulta sin certificado en la Sede Electrónica del Catastro, buscando por dirección. Con el año en la mano, el decreto que te toca está en la relación de regímenes de vivienda protegida de Madrid.
Ninguna de las tres demuestra que tu vivienda siga protegida hoy. Un edificio calificado en 1979 puede llevar su placa intacta y estar descalificado desde hace quince años, porque la chapa no se cae sola cuando vence el plazo. Lo que te dan es el punto de partida y el número de expediente. La prueba está en el Registro y en la calificación.
Qué hacer cuando ningún papel dice si mi casa es una VPO
Llega un momento en que la nota simple calla, la escritura no aparece y en el portal no hay ninguna chapa. Es la situación más común en pisos heredados y en promociones de hace cuarenta años. La salida es dejar de mirar tus papeles y mirar los del edificio, que es donde nació la calificación.
Cuatro sitios, en este orden.
- La nota simple de la finca matriz Ya la hemos nombrado más arriba y es el primer paso porque cuesta lo mismo que la tuya. Si la calificación se inscribió sobre el edificio entero, está ahí.
- Tu escritura, aunque la hayas perdido Una escritura no se pierde nunca: lo que tú tienes es una copia, y el original está en el protocolo del notario. En Madrid, los notarios conservan el protocolo veinticinco años y después lo transfieren al Archivo General de Protocolos, que guarda lo que tiene entre veinticinco y cien años. La copia se pide en cualquier notaría de España o en persona en el propio archivo.
- La escritura de división horizontal del edificio Es el documento que partió el inmueble en pisos, y en una promoción protegida suele recoger el régimen y el expediente. La tiene el administrador de fincas de tu comunidad, y pedirla no cuesta nada.
- El promotor o la cooperativa Si el edificio lo levantó una cooperativa, ahí está la documentación de la promoción y el decreto al que se acogió. Es la vía más lenta y la que más depende de que alguien conserve una carpeta.
Para el segundo punto, el Colegio Notarial de Madrid explica quién puede pedir cada copia. Si quien firmó la escritura ha fallecido, los herederos la consiguen aportando el certificado de defunción y la copia autorizada del testamento. Es el caso típico del piso heredado en el que nadie sabe qué compró su padre en 1984.
No encontrar nada no significa que la vivienda sea libre
Es la conclusión que arruina operaciones, porque no se descubre hasta la notaría. Una calificación puede estar viva aunque tú no la encuentres en ningún papel de tu cajón, y el notario no va a autorizar la escritura si el régimen aparece cuando él pide la nota simple del día.
Dicho de otra forma: haber buscado y no haber encontrado es información útil para ti, pero no es un documento que puedas enseñarle a nadie. Si después de estos cuatro pasos sigues sin saberlo, la siguiente puerta es la que resuelve de verdad, y es la de la administración.
Ese correo lo puedes mandar tú. Si prefieres, lo mandamos nosotros
Hacemos la consulta a la Comunidad de Madrid, te traducimos la respuesta y te decimos a qué precio puedes vender hoy tu vivienda protegida. Sin coste y sin compromiso.
Consulta tu expediente en la Comunidad de Madrid
Esta es la puerta que cierra la pregunta, y es gratis. Quien guarda el expediente de tu vivienda es la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, dentro de la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras. Lo que diga ella es lo que vale, por encima de lo que pongan tus papeles.
No hace falta ir con un expediente completo. Con uno solo de estos tres datos se puede empezar a tirar del hilo, y con los tres la respuesta llega cerrada.
Y lo que te contestan es justo lo que necesitas para decidir: a qué real decreto está acogida la promoción, si admite descalificación voluntaria, en qué fecha se descalifica sola y si el promotor se acogió a un préstamo cualificado. Ese último punto es el que más gente ignora y el que mueve los años de protección.
Si hubo financiación pública hará falta además un certificado bancario que acredite a qué decreto estaba acogido aquel préstamo, y ahí es donde el expediente deja de ser un trámite de una tarde. Qué implica esa protección una vez identificada lo tienes en la guía para quitarle la protección a una vivienda.
Dónde pedir copia de la cédula de calificación definitiva
La cédula la custodia la misma Dirección General, así que si la tuya no aparece por ningún lado se puede pedir una copia. Para localizarla en el archivo hacen falta el número de expediente y la fecha de calificación definitiva, los dos en la escritura de compra. La propia Comunidad de Madrid lo recoge en su página sobre qué hacer cuando tienes una vivienda protegida y quieres venderla.
En Templo Consulting pedimos esa copia por ti, junto con la consulta del expediente, dentro de la valoración gratuita. No es por ahorrarte un trámite: es que la respuesta hay que saber leerla.
Lo que se tuerce no es la consulta, es lo que viene después. La administración contesta con un decreto y un régimen, y de ahí hay que llegar al precio máximo legal que te corresponde hoy. Nos hemos encontrado viviendas del Real Decreto 801/2005 valoradas por tablas en lugar de aplicando la fórmula del propio decreto, y una de ellas terminó con el préstamo del comprador denegado y la operación caída.
Con el régimen identificado y la fecha de calificación en la mano ya tienes las dos piezas que faltaban. Lo siguiente es hacer la cuenta.
Cuándo termina el periodo de protección de tu vivienda
Aquí es donde se equivoca el propietario, y no por descuido. La fecha en que tu vivienda deja de estar protegida no es un dato que venga escrito en ningún sitio: es el resultado de cruzar tres variables, y cada una de las tres puede mover el resultado años enteros.
- Desde cuándo se cuenta. No desde que compraste ni desde que firmaste: desde la calificación definitiva. Y ni siquiera eso es siempre así, porque hay promotores que mueven ese punto de partida.
- Cuántos años dura tu régimen. Lo fija el decreto al que se acogió la promoción y la tipología concreta. En la Comunidad de Madrid los plazos van de quince a cincuenta años, así que coger el número equivocado te desvía décadas.
- Si hubo financiación pública. Un préstamo cualificado cambia el plazo, y averiguar si el tuyo lo era no es evidente ni mirando la escritura de la hipoteca.
La misma vivienda, tres fechas distintas
Esto es lo que hace que la cuenta no sea una cuenta. Una vivienda acogida al Real Decreto 11/2001 tiene, según las tablas de duración del régimen legal de la Comunidad de Madrid, una protección de veinticinco años. Si hubo préstamo cualificado, la duración baja a veinte. Y para pedir la descalificación voluntaria basta con que hayan pasado quince desde la calificación.
Tres cifras para el mismo piso. Preguntar cuántos años dura una VPO sin decir cuál y para qué, no tiene respuesta. Qué decretos hay y a qué tipologías corresponden lo tienes en los tipos de vivienda protegida que hay en Madrid.
Que el plazo haya vencido no deja tu piso libre
La descalificación por transcurso de plazo opera sobre el régimen, pero la carga sigue inscrita en el Registro hasta que alguien pide que la cancelen. Mientras siga ahí, el notario la ve el día de la firma y el banco de tu comprador también. Es el descuadre que aparece con la fecha de notaría ya puesta.
En Templo Consulting hacemos esa cuenta antes de sacar ninguna vivienda al mercado, y va dentro de la valoración gratuita. Qué hay que hacer después para que el Registro quede limpio está en qué hacer cuando se acaba el periodo de protección.
Qué cambia si tu vivienda la promovió la EMVS
Dos pisos idénticos, el mismo decreto, el mismo plazo de protección, y uno se libera años antes que el otro. No es un error: es que no empiezan a contar el mismo día. Y el propietario no se entera hasta que alguien se lo mira.
La Comunidad de Madrid cuenta desde la calificación definitiva
Es el criterio de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación. El reloj arranca el día que se firmó la cédula, aunque tú comprases la vivienda años después.
La EMVS cuenta desde la firma de tu escritura
Cuando interviene una empresa municipal de vivienda, el plazo empieza el día que tú firmaste la compra ante notario. Si entre una fecha y otra pasaron tres años, tu protección dura tres años más.
Esa diferencia explica por qué dos vecinos del mismo portal pueden tener fechas de liberación distintas, y por qué hacer la cuenta con el criterio equivocado deja una vivienda «libre» sobre el papel cuando aún le quedan años de régimen. Es el fallo más caro de todo este artículo, porque se descubre en la notaría.
Qué más cambia cuando hay un ayuntamiento detrás
La fecha de inicio es solo la primera diferencia. Una vivienda adjudicada por una empresa municipal arrastra condiciones propias que la Comunidad de Madrid ni gestiona ni conoce, y que hay que preguntar en el ayuntamiento que corresponda. La más conocida en Madrid capital es el derecho de tanteo y retracto de la EMVS, que obliga a notificarle la venta y esperar su respuesta antes de firmar.
El plazo durante el que puede ejercerlo se redujo por acuerdo de su Consejo de Administración de junio de 2017. Antes eran veinte años.
Y hay una segunda condición que aparece cuando se vende pronto: si la vivienda se transmite antes de los diez años, la EMVS puede reclamar un veinte por ciento del precio final de venta. Cómo se pide la renuncia al tanteo y cómo se limpia después esa carga del Registro está en qué hace la EMVS cuando le notificas una venta.
Así que antes de dar por buena ninguna fecha hay que saber quién promovió el edificio. La placa del portal lo dice, porque el modelo 2 es el de promoción pública, y la escritura también. Son los dos sitios donde mirar primero.
Descalificada, prescrita y liberada no significan lo mismo
Los tres términos se usan como sinónimos en las conversaciones de portal y no lo son. La diferencia entre ellos decide algo muy concreto: si hoy puedes poner tu piso a precio de mercado o todavía no.
La confusión que cuesta dinero es la primera con la tercera. Que tu protección haya prescrito significa que el régimen ya no te obliga, pero mientras la carga siga inscrita tu vivienda no está liberada para nadie: ni para el notario, ni para el registrador, ni para el banco que tiene que dar la hipoteca a tu comprador. Son dos cosas distintas separadas por un trámite.
Y hay un segundo error, más de fondo, que es dar por hecho que siempre se puede descalificar. Hay regímenes que no lo permiten. Una vivienda acogida al Real Decreto 801/2005, por ejemplo, tiene treinta años de protección sin posibilidad de descalificación voluntaria: ahí no hay atajo, solo calendario. Cuáles lo admiten y cuáles no está en qué viviendas no se pueden descalificar.
Si lo que buscas es el camino corto y tu régimen lo admite, el procedimiento entero, con sus requisitos y sus tiempos, está en la guía para quitarle la protección a una vivienda.
Hasta aquí llega lo que puedes averiguar tú: si tu vivienda nació protegida, dónde consta y de qué depende su plazo. Lo que viene después ya no es diagnóstico, es trámite, y empezarlo a ciegas sale caro.
Preguntas frecuentes
¿El Catastro dice si una vivienda es VPO?
No. El Catastro no tiene ningún campo que indique la protección pública. Lo que sí te da es el año de construcción, la superficie y la referencia catastral. El año acota qué normativa estaba en vigor cuando se calificó la promoción, y la referencia catastral es el dato que te pedirán para emitir la nota simple.
Para saber si tu vivienda está protegida hay que ir al Registro de la Propiedad o preguntar a la Comunidad de Madrid.
¿Una vivienda protegida que he heredado sigue siendo VPO?
Sí. El régimen de protección va unido a la finca y no a quien la posee, así que heredar no descalifica nada. El plazo sigue corriendo donde estaba y no se reinicia con el cambio de titular, aunque la vivienda lleve años cerrada o la hayas recibido sin saber que estaba calificada.
Lo que sí cambia son los trámites de la venta. Cómo se vende una vivienda protegida que viene de una herencia lo tienes en qué hacer cuando heredas una VPO.
¿Puedo saber si una vivienda es VPO antes de comprarla?
Sí, y es la comprobación que hay que hacer antes de firmar nada. Pide tú mismo una nota simple de la finca: la puede solicitar cualquier interesado en la compra, no hace falta ser el propietario. Si la vivienda está protegida, el régimen consta ahí, y de paso verás si arrastra tanteo y retracto.
El vendedor también tiene que decírtelo, y el notario hace constar expresamente si la finca está acogida a algún régimen de protección pública.
¿Es lo mismo una VPO que una VPP?
No exactamente. VPO es el nombre clásico, el de la normativa estatal antigua. VPP, vivienda con protección pública, es como la llama la Comunidad de Madrid en sus decretos más recientes. Las dos están sometidas a precio máximo y a un plazo, pero el régimen concreto y su duración cambian según el decreto.
Y dentro de la VPP hay siglas propias, como VPPB o VPPL, que marcan subtipos distintos. Están explicadas en los tipos de vivienda protegida que hay en Madrid.
¿Qué pasa si vendo una vivienda protegida sin saberlo?
Lo normal es que no llegues a venderla. El notario pide su propia nota simple el día de la firma y, si aparece el régimen, no autoriza la escritura sin el permiso que corresponda. La operación se cae con el comprador delante y el dinero ya movido.
Por eso la comprobación se hace antes de publicar el anuncio, no cuando ya hay comprador y fecha de notaría. Las viviendas protegidas quedan sometidas también a un régimen sancionador, así que una venta fuera de las reglas no es solo un contratiempo comercial.
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