¿Puedo vender un piso con la ITE desfavorable en Madrid?
Sí se puede vender un piso con la ITE desfavorable. Aunque la ITE desfavorable indica que el edificio tiene deficiencias, no impide que se pueda vender el inmueble. La diferencia es que el vendedor tiene que ser transparente y comunicar al comprador que la comunidad de propietarios deberá abordar las reparaciones a través de derramas.
Sin embargo, antes de vender un piso con la ITE desfavorable, hay varios aspectos que debes tener en cuenta. A continuación, te los explicamos detalladamente.
Vídeo: ¿Cómo saber si mi piso tiene la ITE favorable?
Para saber si la ITE (Inspección Técnica de Edificios) de tu vivienda en Madrid es favorable, sigue estos pasos:
- Busca «ITE Madrid» en Google.
- Accede a la página oficial del Ayuntamiento de Madrid.
- Haz clic en el enlace que dice «Consulta ITE/IEE y datos del Registro de Edificios por Expediente o Dirección».
- Rellena los datos solicitados de la vivienda.
- Consulta el resultado. En el campo «dictamen», debe aparecer la palabra «Favorable» si la ITE ha sido aprobada sin problemas.
¿Qué es la ITE ?
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es un informe obligatorio que debe realizarse cada diez años por un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico). Este examen estructural del edificio afecta directamente al precio de venta, ya que, si la ITE es desfavorable, el comprador asumirá las reparaciones necesarias, lo que puede reducir el valor de la vivienda dependiendo de la gravedad de las derramas.
En Madrid, la normativa que regula la ITE es la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, en vigor desde 2012, cuyo objetivo es garantizar la conservación y rehabilitación de los edificios. Esta normativa asegura que los inmuebles cumplan con los requisitos de seguridad, salubridad, accesibilidad y decoro establecidos por la Comunidad de Madrid.
La ITE analiza aspectos clave como el estado de la estructura y cimentación, las fachadas, las cubiertas y azoteas, las redes de fontanería y los elementos de accesibilidad, para garantizar que el edificio cumpla con los requisitos mínimos de seguridad y habitabilidad.
¿Cómo vender un piso con ITE desfavorable?
Pasos para vender un piso sin ITE
- Valoración gratuita: Valoramos tu vivienda teniendo en cuenta el impacto de la ITE desfavorable en el precio de mercado. Nuestro objetivo es ser honestos contigo y que puedas vender tu inmueble al máximo precio posible.
- Nota simple: Nos encargamos de tramitar este documento esencial, que refleja la situación jurídica del inmueble y es clave para los compradores interesados.
- Fotografías y vídeo: Resaltamos los puntos fuertes de tu piso con imágenes y vídeos profesionales.
- Home Staging virtual: Aplicamos herramientas digitales para mostrar cómo podría quedar el piso tras una reforma, ayudando a los compradores a visualizar su potencial pese a la ITE desfavorable.
- Anuncio optimizado: Publicamos el inmueble en los portales inmobiliarios más eficientes, destacando su ubicación, precio y características que lo hacen único.
- Estrategia digital: Utilizamos algoritmos avanzados para identificar y atraer compradores con interés real en viviendas con necesidad de reforma o inversión.
- Gestión de visitas: Organizamos visitas con potenciales compradores, resaltando los aspectos positivos del inmueble y explicando desde el primer momento la situación de la ITE desfavorable. La transparencia es clave para evitar problemas durante la negociación.
- Documentación: Nos encargamos de ir reuniendo la documentación necesaria para la venta, prestando especial atención a dos documentos cruciales en este tipo de transacciones:
- Actas de la comunidad de propietarios: Aquí podremos ver si hay derramas aprobadas o previstas, lo que podría influir en la decisión de compra.
- Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad: Este documento es fundamental, ya que en él se reflejarán las derramas que ya se han abonado y el monto exacto de las que están pendientes. Es importante que el comprador esté informado de cualquier pago pendiente relacionado con la comunidad.
- Hipoteca y financiación:
Riesgos de financiación con una ITE desfavorable. Uno de los principales retos de vender un piso con ITE desfavorable es que hay entidades financieras que pueden ver como riesgo conceder una hipoteca. Esto se debe a que, generalmente, una ITE desfavorable indica la necesidad de afrontar reparaciones importantes en el futuro, lo que implica una derrama obligatoria en la comunidad de propietarios.
Esto puede generar incertidumbre en los compradores, ya que podrían tener que asumir un coste adicional significativo. Por ello, es fundamental explicar claramente a los compradores que, si bien el banco puede no financiar el total deseado debido a esta situación, trabajamos para ofrecerles opciones de financiación viables. Colaboramos con entidades bancarias para explorar alternativas y facilitar el proceso.
Negociación efectiva: Nuestros expertos negocian el mejor precio posible dentro del mercado, teniendo en cuenta la situación de la ITE y asegurando que quedes satisfecho.
Redacción de contratos: Preparamos los contratos y garantizamos que la compraventa se formalice sin problemas. Incluimos una cláusula específica en la escritura de compraventa donde el comprador exonera al vendedor de cualquier obligación relacionada con la ITE, reconociendo su estado y comprometiéndose a gestionarla en el futuro.
Firma y acompañamiento: Te acompañamos a la notaría para garantizar una venta sin complicaciones.
¿Cómo afecta la ITE desfavorable al precio de venta?
La ITE desfavorable puede afectar significativamente el precio de venta de un piso, principalmente porque implica que el edificio presenta deficiencias estructurales o de conservación que necesitarán ser reparadas en el futuro. Esto genera una incertidumbre económica para el comprador, quien debe asumir que en algún momento se llevarán a cabo obras para subsanar esos problemas.
¿Qué son las derramas?
Las derramas son aportaciones económicas extraordinarias que los propietarios deben asumir para financiar reparaciones o reformas del edificio. Si la ITE desfavorable indica que el edificio necesita reformas importantes (por ejemplo, en la fachada, estructura o instalaciones), la comunidad de propietarios probablemente tenga que aprobar una derrama para cubrir esos gastos.
Para los compradores, esto es un gasto adicional que no siempre tienen en cuenta al principio, y que puede desmotivarlos a continuar con la compra. Si la propiedad tiene una ITE desfavorable, el comprador puede percibirla como una inversión arriesgada, pues el inmueble no solo requerirá una reforma, sino que también puede traer consigo costes imprevistos. Esto suele hacer que los compradores bajen su oferta o busquen propiedades que no impliquen tantos gastos a futuro.
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¿Cuándo es obligatoria la ITE?
¿Cómo saber si mi edificio tiene que pasar la ITE en Madrid?
En Madrid, la ITE es obligatoria para la mayoría de los edificios. La legislación establece que debe realizarse la primera inspección como máximo a los 30 años desde la construcción del inmueble, aunque en algunas zonas puede haber variaciones en los plazos, como ocurre en otras comunidades autónomas. Después de esta primera inspección, la ITE debe realizarse al menos cada 10 años.
Si el edificio tiene más de 50 años y aún no ha recibido la notificación del Ayuntamiento de Madrid, es importante que los propietarios verifiquen si deben realizarla. El listado de edificios obligados a presentar la ITE está disponible en la web del Ayuntamiento de Madrid hasta el año 2022.
¿Qué sucede si no se realiza la ITE?
No cumplir con la obligación de realizar la ITE se considera una infracción urbanística y puede acarrear sanciones, dependiendo de la normativa aplicable.
Casos específicos:
- Cambio de uso de un local a vivienda: En este caso, es imprescindible que un técnico cualificado supervise la reforma para asegurarse de que el inmueble cumpla con las normativas requeridas para el nuevo uso.
- Edificios con problemas estructurales: Algunos edificios, aunque no sean muy antiguos, pueden presentar problemas debido a materiales de baja calidad o una construcción defectuosa. En estos casos, el técnico encargado de la ITE debe identificar los problemas y proponer posibles soluciones.
- Cambio de uso de un local a vivienda: En este caso, es imprescindible que un técnico cualificado supervise la reforma para asegurarse de que el inmueble cumpla con las normativas requeridas para el nuevo uso.
¿Quién realiza la Inspección?
La inspección debe realizarla un técnico acreditado. Generalmente suele ser un arquitecto o un arquitecto técnico. Además, en el propio informe de la ITE, hay un anexo que verifica que el profesional cumple con todos los requisitos legales para poder realizar la inspección.
Por último, tras comprobar el estado de conservación del edificio, el técnico designado propondrá varias soluciones para alargar la vida útil de la finca, manteniendo siempre las condiciones óptimas de habitabilidad y ocupación.
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