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Asesor Inmobiliario
Sí, y es más común de lo que crees
Más del 60% de las compraventas en España se cierran sin haber terminado de pagar el préstamo. No necesitas amortizar la hipoteca antes de poner tu piso a la venta en Madrid: la deuda se salda el mismo día de la firma, con el dinero del comprador.
Lo que cambia según tu caso son los trámites y los plazos. Tienes cuatro caminos posibles, y elegir el correcto puede ahorrarte tiempo y bastante dinero.
Los 6 pasos para vender tu piso con hipoteca, explicados por nuestro equipo
Si ya terminaste de pagar, cancélala antes de vender
Llegar a notaría con la hipoteca aún viva en el Registro tiene un coste: la gestoría del comprador te retendrá una provisión de fondos sobre el precio de venta.
Conocer el precio real de mercado antes de publicar. Un piso mal tasado en Madrid puede pasarse meses sin visitas.
Fotos de calidad, descripción detallada y publicación en portales. Después, atiende las visitas y escucha ofertas.
Tu banco acredita que la deuda está saldada. Es gratuito — si te lo intentan cobrar, no están en su derecho.
Escritura de cancelación en notaría y modelo 601 en Tributos (General Martínez Campos). Después, nota simple libre de cargas.
Llegas con el piso limpio de cargas. Sin retenciones, sin provisiones, y con el precio íntegro para ti.
Mucha gente termina de pagar su hipoteca y nunca la cancela registralmente. Legalmente el préstamo está saldado, pero en el Registro la carga sigue apareciendo — y ahí es donde aparecen los problemas el día de la firma.
Todavía debes dinero al banco, y vendes igual
No hace falta amortizar nada antes de vender. La deuda pendiente se salda el mismo día de la firma, con el dinero que paga el comprador. Solo tienes que llevar un papel del banco.
Igual que en cualquier venta: precio de mercado, fotos de calidad y publicación en portales.
El contrato debe recoger que existe hipoteca y que se cancelará en la propia firma. Sin esa cláusula, la operación puede caerse.
Con intereses diarios a fecha de firma. Pídelo al banco tres días hábiles antes, no la víspera.
El comprador salda tu deuda con el banco, y el sobrante te lo entrega a ti mediante cheque bancario u otra OMF.
La gestoría del comprador lleva la documentación al Registro con el modelo 601. Ahí termina el proceso.
«…y con una carga hipotecaria a favor de [entidad bancaria], que se cancelará económicamente en el mismo acto de escritura pública de compraventa. El vendedor estará obligado a presentar tres días hábiles antes de la firma el certificado bancario de deuda pendiente con intereses diarios. A estos efectos, el comprador realiza una retención de mil euros (1.000,00 €) en concepto de garantía del correcto cumplimiento por el vendedor de su obligación de gestión y cancelación notarial y registral de la carga hipotecaria. La cantidad retenida se abonará al vendedor una vez se acredite documentalmente dicha cancelación a la parte compradora.»
Esa retención de 1.000 € es habitual y la recuperas en cuanto acreditas que la hipoteca quedó cancelada en el Registro. No es un coste, es una garantía temporal.
Este es el documento exacto que tu banco debe emitirte. Fíjate en que aparezca el desglose de intereses día a día: sin ese detalle, el notario no puede calcular la cifra exacta a cancelar el día de la firma.
El comprador se queda con tu hipoteca
En lugar de cancelar el préstamo, el comprador asume tu deuda y ocupa tu lugar frente al banco. Os ahorráis los gastos de cancelación y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Antes de empezar, comprueba dos cosas. Una: que tu préstamo hipotecario permita la subrogación — revisa si las condiciones establecen la posibilidad de ceder tu posición como deudor a un tercero. Y dos: que el banco apruebe al comprador. La entidad estudiará su solvencia igual que si pidiera una hipoteca nueva, y puede decir que no. Sin el visto bueno del banco, esta vía no existe.
Conocer el precio real de mercado antes de publicar. En Madrid, un piso mal tasado puede pasarse meses sin visitas.
Menciona que la hipoteca es subrogable: para un comprador con poco ahorro, es un argumento de peso que puede acelerar la venta.
Prepara la vivienda y atiende a los interesados. Aquí se decide si tu piso genera ofertas o se queda parado.
Escucha las ofertas y ten en cuenta la financiación del comprador. En una subrogación, su solvencia importa más que en una venta normal.
Solicita a la entidad financiera una oferta vinculante. Este documento te permite conocer el importe exacto de la deuda que quedará pendiente, sin sorpresas de última hora.
Debe ser suficiente para hacer frente a la cancelación de la hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Además de la escritura de compraventa se firmará la subrogación. Comprador y vendedor debéis acudir juntos a la notaría.
Registra la escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente y presenta el modelo 601. La hipoteca sigue viva, pero ya no está a tu nombre.
Compra la nueva antes de vender la vieja
El banco te concede dos hipotecas a la vez: la que ya tenías y la de la vivienda nueva. Solo pagas intereses de la antigua hasta que consigas venderla.
Esta vía resuelve un problema muy concreto: encontraste el piso que quieres, pero todavía no has vendido el tuyo. Sin hipoteca puente, tendrías que elegir entre perder la oportunidad o malvender con prisas.
Durante ese periodo solo abonas los intereses del préstamo anterior, igual que en un periodo de carencia. La cuota es mucho más baja de lo que sería pagar las dos hipotecas completas.
El plazo habitual ronda los seis meses, aunque algunas entidades lo estiran hasta cinco años. Cuanto antes vendas, menos intereses acumulas — así que ajustar bien el precio desde el principio es lo que más dinero te ahorra.
Todo lo que necesitas saber antes de vender con hipoteca, explicado paso a paso
Si el plazo vence y no has vendido, empiezas a pagar las dos hipotecas completas. Por eso la hipoteca puente solo tiene sentido si tu piso está bien posicionado en el mercado y a un precio realista. Antes de firmarla, ten claro en cuánto tiempo puedes vender de verdad — no en cuánto te gustaría.
Vende tu piso con hipoteca sin complicarte
Te acompañamos durante todo el proceso, desde la valoración hasta la firma en notaría. Tarifa fija de 2.950 € + IVA, sin comisiones adicionales, y solo la pagas si vendemos.
Vender con hipoteca no encarece la operación por sí solo. Lo que cambia es que aparecen dos gastos extra que no existen en una venta normal: el certificado de deuda pendiente y la gestoría de cancelación. El resto son los mismos de cualquier compraventa en Madrid.
El modelo 601 no cuesta nada cuando se presenta para cancelar una hipoteca: la cancelación está exenta del impuesto. Solo pagas los honorarios de notaría, gestoría y registro.
A esos préstamos se les llama hipotecas underwater, y son el caso más complicado de todos. Si debes 200.000 € y tu piso vale 170.000 €, el dinero del comprador no cubre la deuda: tienes que poner los 30.000 € de diferencia de tu bolsillo el día de la firma.
Ten en cuenta además que, cuando el comprador necesita financiación, la gestoría de su banco se encarga de todos los trámites mediante una provisión de fondos que se te retiene a ti como vendedor. Es decir, del precio de venta sale también ese dinero.
Una salida posible es subrogar la hipoteca al comprador, siempre que el banco lo permita y el comprador esté de acuerdo. Si estás en este escenario, habla con un profesional antes de mover ficha: cada caso tiene un margen distinto.
Los gastos de cancelación son del vendedor, sin discusión. Es tu deuda, y te corresponde entregar el piso libre de cargas.
El comprador asume lo suyo: los gastos de su nueva hipoteca, la escritura notarial de compraventa y los impuestos de la compra. Te lo desglosamos todo en nuestra guía sobre los gastos de vender un piso.
Sí, y es una de las razones más habituales para vender. El dinero de la venta salda el préstamo el mismo día de la firma, y si sobra algo, es tuyo. A partir de ese momento no le debes nada al banco.
Lo que marca la diferencia es cuánto tardes en vender. Cada mes que tu piso sigue en el mercado son cuotas que sigues pagando. Por eso, si vendes para quitarte la hipoteca de encima, ajustar el precio desde el primer día suele salir más rentable que aguantar meses esperando una oferta que no llega.
Depende de la entidad, pero cuenta con varios días hábiles. Por eso el contrato de arras fija que debes presentarlo tres días hábiles antes de la firma — pedirlo la víspera es la forma más rápida de retrasar una notaría ya reservada.
Pídelo en cuanto tengáis fecha cerrada. Y asegúrate de solicitarlo con intereses diarios a fecha de firma, no un saldo genérico: el notario necesita la cifra exacta al día para calcular la cancelación.
Sí, y tienes dos formas de encajarlo. La más limpia es vender primero y comprar después: cancelas tu hipoteca con el dinero de la venta y afrontas la nueva compra sin deuda anterior. El inconveniente es que puedes quedarte unas semanas sin vivienda.
La otra es la hipoteca puente, que te permite comprar antes de haber vendido. Es más cómoda, pero conlleva el riesgo de acabar pagando dos hipotecas si tu piso tarda en venderse. Cuál te conviene depende de tu colchón económico y de lo rápido que sea vendible tu vivienda.
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2 respuestas
Qué interesante saber cómo funciona este tipo de venta de viviendas. Imaginaba que se podía hacer porque, de hecho, conozco a varias personas que vendieron su piso incluso estando pagando aún la hipoteca. Sin embargo, no sabía muy bien qué requisitos había que cumplir o cómo hacerlo. Me ha gustado mucho el post porque se explica todo muy bien y es muy completo. Gracias por vuestro trabajo.
Muchas gracias Marta,
Nos alegra saber que ofrecemos información de calidad a nuestros lectores. Para cualquier duda sobre el mercado inmobiliario en Madrid, no dudes en consultarnos. Un cordial saludo de todo el equipo de Templo Consulting y felices fiestas.