Primera consulta gratuita
¿Tienes dudas? Estamos aquí para ayudarte. Déjanos tus datos y te llamaremos, o si prefieres, contáctanos directamente al 919385678.
¿Tienes dudas sobre la venta? No te preocupes nosotros podemos resolverlas de manera gratuita.
Experto en Herencias y Donaciones en Madrid
Para realizar la venta de un inmueble con un propietario incapacitado, es necesario contar con un poder notarial otorgado antes de que la persona pierda sus facultades o, si ya no está en condiciones de decidir, obtener una autorización judicial.
Sí, la ley establece que ambas partes en una compraventa deben estar en pleno uso de sus facultades para que la operación sea válida. Si el propietario padece una incapacidad mental, el contrato podría ser declarado nulo por el notario. No obstante, si se siguen los procedimientos legales correspondientes, es posible vender una vivienda cuando el propietario está incapacitado.
Si el interesado todavía no ha perdido la capacidad de decidir sobre sus bienes, es posible realizar una venta efectuar la venta de la propiedad por sí mismo o mediante un poder notarial. Esta es la opción ideal porque permite anticiparse a una incapacidad sobrevenida. El poder notarial debe ser lo suficientemente amplio como para prever la posibilidad de que el titular pierda la capacidad de actuar en el futuro, de forma que su patrimonio no quede bloqueado y siga manteniendo su valor.
Para otorgar este poder notarial, es necesario seguir estos pasos:
Nombrar un apoderado: La persona encargada de gestionar el patrimonio en caso de incapacidad sobrevenida.
Especificar las facultades del apoderado: El apoderado podrá disponer de los bienes, como venderlos, donarlos o utilizarlos como aval.
Desactivar el artículo 1.713 del Código Civil: Este artículo exige el «mandato expreso» del poderante. Desactivarlo facilita que el apoderado pueda actuar sin necesidad de autorización adicional.
Establecer las relaciones entre el apoderado y el titular: Es recomendable incluir en el poder notarial las disposiciones relacionadas con los cuidados y la calidad de vida de la persona incapacitada.
Definir cómo se determinará la incapacidad: En caso de incapacidad sobrevenida, el poder notarial puede especificar cómo se determinará la incapacidad. La forma más habitual es mediante dos informes médicos, y uno de estos informes podría ser de un especialista en neurología. El notario también debe dar fe de que la persona ha perdido la capacidad para actuar jurídicamente.
En Templo Consulting, con más de 10 años de experiencia en Madrid, gestionamos todo el proceso de venta de un inmueble de una persona incapacitada por 2.950€ + IVA, incluyendo valoración gratuita, financiación para el comprador y acceso a nuestra cartera de clientes. La primera consulta es gratuita y sin compromiso.
Si no se ha realizado un poder notarial y la persona ya no está en pleno uso de sus facultades, será necesario realizar un proceso judicial de incapacidad. Este procedimiento requiere que se presenten pruebas e informes médicos ante un juez, quien será el encargado de declarar la incapacidad de la persona y designar a un tutor legal.
Una vez que la persona esté incapacitada, será necesaria una autorización judicial para poder vender el inmueble.
Pasos para vender la vivienda de una persona incapacitada mediante autorización judicial:
Declaración judicial de incapacidad: El proceso comienza con la presentación de una demanda de incapacidad. Es necesario presentar informes médicos y pruebas que demuestren que la persona ya no puede tomar decisiones jurídicas sobre su vida y patrimonio.
Nombramiento de un tutor legal: Una vez que el juez declare la incapacidad, nombrará un tutor legal que gestionará los bienes del incapacitado.
Autorización judicial para la venta: El tutor deberá solicitar al juez la autorización para vender la vivienda. Para ello, debe presentar un informe pericial con la tasación del valor real de mercado del inmueble. Es fundamental que la tasación esté ajustada al valor de mercado, ya que el juez no permitirá la venta si el precio es inferior al valor real.
Justificación del destino de los fondos: El tutor legal deberá explicar al juez por qué se realiza la venta y cómo se destinarán los fondos obtenidos. Tanto el juez como el fiscal revisarán la operación para asegurarse de que la venta beneficiará a la persona incapacitada. Si no se identifica un beneficio claro, el juez podría denegar la operación. En nuestra experiencia, la mayoría de las ventas que gestionamos se realizan con el fin de cubrir los gastos que asumen los familiares de las personas incapacitadas, como los de las residencias.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: Cuando el comprador intente inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad, el registrador podría pedir la firmeza de auto de la autorización judicial. Si no se ha obtenido esta firmeza, el tutor debe acudir al juzgado para solicitarla. De no hacerlo, podría incurrir en una ilegalidad, con consecuencias penales.
Según la Ley del IRPF (Art. 33.4 b)), las personas mayores de 65 años o aquellas que se encuentren en situación de dependencia severa o gran dependencia no tendrán que tributar por el incremento patrimonial generado en la venta de su vivienda habitual, siempre que haya sido su domicilio habitual durante los dos últimos años.
Atención: el plazo de 2 años puede superarse si hubo causa justificada.
En la práctica, muchas personas incapacitadas llevan más de 2 años en una residencia cuando su familia gestiona la venta. Hacienda ha venido denegando la exención en estos casos, al entender que la vivienda ya no era habitual. Sin embargo, el Tribunal Supremo (Auto 6-5-2026) ha rechazado que ese plazo sea un límite absoluto: si el traslado a la residencia fue por necesidad médica o dependencia acreditada, la vivienda sigue considerándose habitual a efectos del IRPF.
Para ello es fundamental documentar bien la causa del traslado (informes médicos, resolución de dependencia, ingreso en el centro). Si ya se tributó por la ganancia, se puede solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución del importe pagado.
| Documento | Autorización Judicial | Poder Notarial |
|---|---|---|
| Autorización judicial | ✔️ | |
| DNI del tutor | ✔️ | |
| Poder | ✔️ | |
| DNI del apoderado | ✔️ | |
| Nota de encargo firmada por todos los titulares | ✔️ | ✔️ |
| Nota simple | ✔️ | ✔️ |
| Certificado de Eficiencia Energética (CEE) | ✔️ | ✔️ |
| Plano | ✔️ | ✔️ |
| Último recibo de comunidad | ✔️ | ✔️ |
| Acta de la última junta de propietarios | ✔️ | ✔️ |
| Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) | ✔️ | ✔️ |
| Último recibo del IBI | ✔️ | ✔️ |
| Certificado de estar al corriente con la comunidad | ✔️ | ✔️ |
| Escrituras originales | ✔️ | ✔️ |
| Certificado de deuda pendiente | ✔️ | ✔️ |
| Certificado de deuda cero o escritura de cancelación | ✔️ | ✔️ |
| Certificado de titularidad de cuentas bancarias | ✔️ | ✔️ |
| Justificantes de transferencias de señal y de arras | ✔️ | ✔️ |
| Últimas facturas de suministros | ✔️ | ✔️ |
En su mayoría, las personas incapacitadas suelen ser mayores que sufren alguna enfermedad degenerativa, como Alzheimer o demencia senil. Aunque se puede dar el caso de personas más jóvenes, que no estén en pleno uso de sus facultades.
Para declarar la incapacidad de una persona mayor de edad, es necesario presentar una demanda de incapacidad en el juzgado de primera instancia en la localidad de residencia. Esta solicitud la puede presentar la misma persona a incapacitar, un familiar, amigo o el propio Ministerio Fiscal.
En este proceso la persona que se va a incapacitar debe estar representada por un abogado y un procurador. Se deberá presentar:
Nombre y DNI del demandado.
Certificado de empadronamiento y de nacimiento del demandado.
Informes médicos, psicológicos, o sociales, que puedan demostrar la incapacidad del demandado.
Si lo hubiese, el certificado de discapacidad.
Relación de bienes e ingresos del demandado.
Nombre y domicilio de la persona que se pide que ejerza la tutela.
La persona que se va a encargar de la tutela puede ser un familiar o amigo designado por el propio demandado o que sea el propio juez quien designe al tutor.
El tiempo de espera puede variar según el juzgado, pero suele demorarse hasta 6 meses.
¡Somos expertos en toda la comunidad de Madrid!
Sólo pagas si vendemos tu vivienda ¿Hablamos? 😊
PRIMERA CONSULTA GRATUITA
¿TE LLAMAMOS?
Ingrese su dirección de correo electrónico y le enviaremos un enlace para cambiar su contraseña.
¿Tienes dudas? Estamos aquí para ayudarte. Déjanos tus datos y te llamaremos, o si prefieres, contáctanos directamente al 919385678.
¡Déjanos tus datos y te llamamos!
4 respuestas
Soy estudiante de derecho en prácticas y he encontrado esta página para resolver mis dudas, he dejado mi número de teléfono y me han contactado al momento, incluso en dos ocasiones, con mucha amabilidad. Mis dudas han sido resueltas con bastante claridad y me ha sido de gran ayuda. Muchas gracias.
Muchas gracias a ti Paula,
Nos alegra haber sido de ayuda y quedamos a tu disposición para cualquier otra consulta relacionada con el mercado inmobiliario en Madrid.
Un cordial saludo de todo el equipo de Templo Consulting.
Es necesario una autorización judicial para vender el usufructo de un incapacitado?
Buenas tardes Marta,
En principio sí, ya que se tratas de un derecho vitalicio y en el caso de una persona incapacitada, tendría que decidir sobre el futuro del mismo su tutor legal. De todas formas, habría que revisar los términos en los que se realizaría la venta y si le beneficiaría al usufructuario dicha transacción. Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.