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Autorización judicial para vender un inmueble
¿Cómo vender un inmueble con una autorización judicial?
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¿Qué es una autorización judicial para vender un inmueble?
Una autorización judicial para vender un inmueble es un permiso especial que otorga un juez para permitir la venta de una propiedad bajo determinadas circunstancias. Es un documento necesario para vender una casa si intervienen menores de edad o personas incapacitadas. Esta autorización judicial se lleva a cabo a través de un tutor legal o un curador. Los menores de edad y las personas con incapacidad, se presume que no tienen plena conciencia para administrar sus bienes, de ahí las figuras de protección de los tutores o los curadores.
El tutor se encarga de proteger a menores no emancipados. Los curadores en cambio complementan la capacidad jurídica de la persona con incapacidad, asistiendo en la toma de decisiones.
En este proceso también interviene el Ministerio fiscal para que no se produzca merma alguna de derechos por parte de los tutores o curadores.
¿Por qué es necesario un tutor para vender los bienes?
Pues porque los menores de edad o las personas incapacitadas, a priori carecen de capacidad de obrar debido a que no tienen el conocimiento necesario para saber las consecuencias de tales actos. Con la representación de un tutor legal o un curador, se establece una figura de protección y apoyo a personas que no pueden cuidarse de sí mismas. Además, se pueden gravar los bienes inmuebles de menores o personas incapacitadas debido a causas justificadas.
Responsabilidades de los representantes legales
Deben actuar siempre con el mejor interés de la persona que tienen bajo su cuidado y las decisiones deben estar motivadas, en última instancia, para promover su bienestar actual y futuro. Además, la persona que ejerce la curatela debe mantener una comunicación clara y transparente con la persona bajo su cuidado. Esto significa que debe explicar de manera comprensible las decisiones que se están tomando y los motivos detrás de ellas, asegurando que la persona afectada entienda y participe en la medida de sus capacidades
Tienen que garantizar los derechos y libertades de las personas que tienen bajo su tutela, para evitar de cualquier forma el perjuicio económico.
Deben rendir cuentas ante un juez de manera frecuente. Este proceso es esencial para garantizar la transparencia y la supervisión adecuada de las acciones del curador. El curador debe presentar informes detallados sobre la gestión de los bienes, el estado de bienestar de la persona bajo su cuidado y cualquier otra información relevante.
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¿En qué situaciones necesito una autorización judicial para vender un inmueble?
Cuando se da la situación de que un menor de edad o una persona incapacitada es titular de un inmueble, su curador o tutor legal deberá solicitar una autorización judicial para vender un inmueble. Además, esta autorización es concedida para garantizar el bienestar de la persona incapacitada o el menor de edad.
Si existe un inmueble en herencia e interviene un menor de edad o una persona incapacitada, es necesaria una autorización judicial para vender el inmueble.
¿Cuánto tarda una autorización judicial para vender un inmueble?
El plazo que tienen de resolución puede ser entre 3 y 6 meses, dependiendo de cuando se entreguen todos los documentos y el colapso judicial que exista en ese momento. Si la autorización para vender el inmueble es por parte de un tutor, representando a una persona incapacitada, se tiene que iniciar el proceso de capacitación antes de proceder con la autorización judicial de venta.
¿Cuánto cuesta una autorización judicial para vender inmuebles?
Para vender un inmueble de una persona incapacitada, se deben cubrir los honorarios del procurador, abogado y otros intermediarios involucrados en el proceso legal. Además también se debe añadir el importe a abonar por la tasación del inmueble. Si tu siatuación no es compleja, puedes ahorrarte los gastos del procurador y del abogado haciendo el proceso entero por tu cuenta, pero va a ser un proceso que tardará más y habrá partes difíciles de comprender.
Si necesitas más información acerca de cómo obtener la autorización judicial ponte en contacto con nosotros y te daremos más información al respecto.
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¿Cuál es el procedimiento de obtención de una autorización judicial?
El procedimiento para la venta de inmuebles de una persona incapacitada o menor de edad varía conforme a las circunstancias particulares. Esto incluye consideraciones como el tipo de incapacidad presente o la naturaleza de los activos que se pretenden enajenar.
Si la persona no tiene un tutor legal designado, se debe iniciar el proceso mediante el cuál un juez nombra a un defensor legal para representar los actos jurídicos y administrativos en los que sea necesario.
El representante legal del curado necesita obligatoriamente esta autorización judicial para vender el inmueble. Se puede obtener mediante una solicitud a un juez y con la presencia de un abogado y un procurador. Se tienen que declarar los motivos por los que se debe vender el inmueble y el precio estimado de la venta. Si no es un precio real de venta el juez puede mandar un perito para que realice una tasación de la vivienda.
Los motivos para la venta pueden incluir necesidades como gastos médicos, alimentación, vestimenta o mejoras necesarias en las condiciones de residencia.
En caso que el juez lo vea necesario se necesitará una valoración del inmueble y una tasación de la vivienda. La tasación indica cuánto vale la vivienda y la valoración en cambio indica el precio al cuál los posibles compradores estarían interesados en adquirir la vivienda, es el precio de mercado del inmueble. El precio de venta final nunca puede ser inferior al precio de la tasación.
La valoración gratuita de inmuebles que hacemos en Templo Consulting, luego se puede presentar en el juzgado como documento que indica el valor de mercado.
Hay que tener en cuenta que las tasaciones pueden quedar rápidamente desactualizadas en mercados inmobiliarios con alta volatilidad. Un informe de tasación realizado hace unos meses puede no reflejar el valor actual del inmueble, afectando decisiones de compra, venta o financiamiento.
A través de un intermediario o de forma particular, se lleva a cabo un estudio para ver el número de interesados en el inmueble. Si no se encuentran interesados externos en la vivienda, la venta se realizará a través de una subasta pública y el precio sería la tasación del inmueble.
El representante legal debe justificar el uso que se le ha dado al dinero obtenido mediante la venta del inmueble. Es fundamental que el representante legal documente meticulosamente cada uso del dinero, proporcionando informes claros y comprensibles que muestren la distribución de los fondos. Esto no solo cumple con los requisitos legales y judiciales, sino que también protege los derechos y el patrimonio del propietario incapacitado.
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Firmeza del fallo en la autorización judicial
Para que un notario pueda autorizar la venta de un inmueble, es crucial que el fallo judicial sea firme. Esto significa que el notario debe asegurarse de que la autorización judicial para la venta sea definitiva y no sujeta a recursos. Después de que un juez emite el fallo inicial sobre la venta, puede pasar un periodo de tiempo hasta que dicho fallo se vuelva firme.
Es importante solicitar al letrado de la administración la «firmeza del auto«, es decir, la confirmación de que la decisión judicial es definitiva y no está sujeta a apelaciones ni revisiones. Solo el fallo inicial podría no ser suficiente si el auto aún no es firme para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
A continuación ponemos un ejemplo de una Autorización firme de la autorización judicial para vender el inmueble de una persona con un menor de edad. El documento compone de 5 páginas mediante la cual, el juez ordena la venta del inmueble con motivo de poder pagar los estudios universitarios.
Autorización judicial de todos los bienes
Es necesario solicitar autorización judicial para todos los bienes, no solo para la vivienda principal. Esto se debe a que elementos como la plaza de garaje o el trastero pueden pertenecer a fincas registrales distintas. Además, es importante tener en cuenta que partes que nos pertenezcan de zonas comunes o incluso de un local comercial compartido por los propietarios, también se consideran fincas registrales separadas que requieren autorización judicial.
Preguntas frecuentes sobre autorización judicial
Debe ser siempre solicitada por el curador, tutor y tramitada por el juzgado correspondiente. Por lo general la persona en cuestión designada es un familiar cercano a esta persona a la persona curada.
Los padres no podrán enajenar los bienes o gravar bienes inmuebles de sus hijos, a no ser que tengan con motivo causas justificadas de necesidad. Además también necesitarán la autorización del juez para poder hacerlo. Si el menor tiene 16 años o más no será necesario, se puede ir a escritura pública con su firma.
También se deberá declarar dónde va a ir destinado el dinero que se obtenga de la venta de la casa así como otra información relevante sobre las condiciones de venta.
Sí, necesitarás obtener una autorización judicial que permita la venta del inmueble. La venta de un inmueble con un propietario incapacitado es posible gracias a la figura del representante legal (como tutor o como curador) designado por el tribunal.
El proceso sería, obtener la autorización judicial, la presentación de un informe detallado sobre la situación con el familiar, motivo de la venta y cómo se utilizarán los fondos obtenidos. Honorarios de intermediarios, abogados, tasadores…
Si necesitas ayuda con todo el proceso nosotros nos podemos encargar de la gestión de la autorización judicial para vender el inmueble, además de la gestión de la posible venta del inmueble por solo 2.950€+IVA, sin comisiones. Ten en cuenta que es un proceso difícil y la mejor manera de gestionar el proceso, es ponerte en manos de profesionales.
No, un menor de edad no puede poner en venta un inmueble por sí mismo. En la mayoría de los sistemas legales, los menores de edad no tienen capacidad legal para realizar actos jurídicos como la venta de bienes inmuebles. Esto se debe a que la ley reconoce que los menores no tienen la madurez ni la capacidad de entendimiento necesaria para manejar transacciones importantes como la venta de propiedades.
Para que se pueda realizar la venta de un inmueble por un menor de edad, normalmente se requerirá la intervención de un tutor. Además también se necesita una autorización judicial, además de seguir todos los procedimientos legales necesarios para que la venta sea válida y legal.
Cuando se trata de aceptar una herencia que incluye bienes inmuebles, la necesidad de un nombramiento de defensor judicial depende de varios factores, como las circunstancias legales y la capacidad de los herederos.
En algunos casos, cuando los herederos son menores de edad, incapaces o tienen la capacidad modificada judicialmente, puede ser necesario que un juez designe un defensor judicial para que actúe en su representación legal. Esto asegura que los intereses de los herederos sean protegidos y que cualquier transacción inmobiliaria relacionada con la herencia se realice de manera adecuada y conforme a la ley.
El Poder de Ruina o Poder Notarial General es un documento mediante el cual una persona autoriza a otra a que decida, actúe y represente en varias acciones. Este poder acaba cuando la persona fallece o si cae en estado de incapacidad mental.
En el contexto del Poder de Ruina, es importante señalar que este documento otorga a una persona (el apoderado) la facultad de tomar decisiones significativas sobre los bienes del otorgante, especialmente en situaciones donde dichos bienes se encuentran en condiciones ruinosas o representan un peligro. Una característica clave del Poder de Ruina es que, si se especifica adecuadamente, puede seguir siendo válido y operativo incluso si el otorgante sufre una incapacidad sobrevenida después de haber otorgado el poder.
De esta manera, al redactar un Poder de Ruina, se puede incluir una cláusula que estipule que el poder se mantendrá en vigor en caso de que el otorgante pierda su capacidad legal para tomar decisiones, asegurando así que el apoderado pueda continuar actuando en nombre del otorgante para proteger y gestionar los bienes afectados.
Sí, en algunos casos, aunque exista un poder notarial, puede ser necesaria una autorización judicial. Por ejemplo, si el propietario es incapaz y tiene un apoderado con poder notarial, este apoderado puede necesitar solicitar una autorización judicial para vender un inmueble del incapaz.
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