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Arquitecto Técnico, colegiado COAPI de Madrid nº 2187 y Perito Judicial Inmobiliario
Se puede vender un piso que está a nombre de un menor. Lo que no puede es venderlo él: la operación la firman sus padres, y necesitan que un juez la autorice antes.
El piso suele haber llegado al niño por una herencia, casi siempre de un abuelo, y la familia se encuentra con un inmueble en Madrid que no puede vender ni alquilar con normalidad. La autorización no es un trámite automático: el artículo 166 del Código Civil exige causas justificadas de utilidad o necesidad, y el Ministerio Fiscal informa antes de que el juez decida.
Hay un atajo que ahorra el juzgado entero, y depende de la edad.
Esa segunda columna tiene dos condiciones y las dos son necesarias. No basta con haber cumplido los dieciséis: el menor tiene que comparecer y consentir, y tiene que hacerlo en documento público. Con quince años y once meses se va al juzgado. Con dieciséis cumplidos y una firma ante notario, no.
¿Hace falta el juzgado para vender este piso?
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Se firma con el poder, sin pasar por el juzgado
El poder otorgado en escritura pública sirve para vender si recoge expresamente la facultad de enajenar inmuebles. El artículo 1713 del Código Civil lo exige con esas palabras: un poder concebido en términos generales solo alcanza a los actos de administración.
Un aviso para el notario antes de fijar la firma: si el poder comprende todos los negocios del otorgante, el artículo 259 le aplica las reglas de la curatela, y con ellas vuelve la autorización judicial.
El poder no alcanza para vender el piso
Un poder de administración no habilita para enajenar: el artículo 1713 reserva la venta al mandato expreso. La salida no es constituir una curatela, sino pedir al juzgado la autorización para esa venta concreta.
La autorización la pide el curador
El artículo 287 del Código Civil incluye la enajenación de bienes inmuebles entre los actos para los que el curador con facultades representativas necesita autorización judicial. Se tramita como expediente de jurisdicción voluntaria.
Autorización judicial puntual, sin constituir una curatela
A eso el artículo 250 del Código Civil lo llama guarda de hecho y lo define como medida informal de apoyo. El artículo 264 permite al guardador pedir la autorización para un acto concreto, y añade que podrá comprender uno o varios actos, sin abrir ningún procedimiento sobre la capacidad.
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Cómo se vende en Madrid un piso que está a nombre de un menor, qué pide el juzgado y en qué caso se puede evitar el expediente.
Todo lo que ocurre en una venta de este tipo sale de un solo precepto. El artículo 166 del Código Civil marca qué pueden hacer los padres con el patrimonio de su hijo, qué necesitan pedir antes y quién decide. Léelo entero, porque dice más cosas de las que suelen contarse.
«Los padres no podrán renunciar a los derechos de que los hijos sean titulares ni enajenar o gravar sus bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, objetos preciosos y valores mobiliarios, salvo el derecho de suscripción preferente de acciones, sino por causas justificadas de utilidad o necesidad y previa la autorización del Juez del domicilio, con audiencia del Ministerio Fiscal.»
Artículo 166, párrafo primero, del Código Civil
Tres cosas de esa frase deciden tu caso. Que el permiso lo da el Juez del domicilio del menor y no cualquier juzgado. Que el Ministerio Fiscal interviene siempre. Y que la autorización no se concede por pedirla: hace falta acreditar causas justificadas de utilidad o necesidad.
El artículo tampoco se limita a la venta. Alcanza a gravar el inmueble, por ejemplo hipotecándolo, y a renunciar a derechos de los que el hijo sea titular. Si el piso de Madrid que has heredado para tu hijo lo quieres poner como garantía de un préstamo, estás en el mismo supuesto.
Un niño puede ser propietario desde el día que nace. Tiene capacidad jurídica, que es la aptitud para ser titular de derechos y obligaciones, y por eso puede heredar el piso de un abuelo sin ningún problema. Lo que no tiene todavía es capacidad de obrar, que es la aptitud para ejercitar por sí mismo esos derechos.
De esa distinción sale todo lo demás. El piso es suyo, así que el dinero de la venta también lo es. Sus padres lo administran en su nombre mientras dure la patria potestad, y por eso el legislador puso un control: cuando se trata de desprenderse de un bien importante, alguien ajeno a la familia tiene que comprobar que la operación le conviene al niño.
El Código no da una lista, y eso es deliberado: el juzgado valora caso por caso. Lo que sí está claro es a quién tiene que beneficiar la venta. La utilidad o la necesidad se miden respecto del menor, no respecto de sus padres. Que la familia necesite liquidez no es por sí solo una causa; que el menor necesite costear sus estudios, un tratamiento o el mantenimiento del propio inmueble, sí.
Razonarlo bien en el escrito es la diferencia entre un expediente que sale y otro que vuelve con una petición de aclaración. Un piso vacío en Madrid que genera IBI, comunidad y derramas cada año y que la familia no puede mantener es una causa defendible, y se acredita con los recibos.
El mismo artículo 166 exige autorización judicial para repudiar una herencia o un legado que le corresponda al hijo. Y añade una consecuencia que hay que conocer antes de intentarlo: «Si el Juez denegase la autorización, la herencia sólo podrá ser aceptada a beneficio de inventario». Es decir, si el juzgado entiende que al niño no le interesa renunciar, la herencia entra en su patrimonio pero con la responsabilidad limitada a lo heredado.
El artículo 166 del Código Civil cierra con dos supuestos en los que los padres pueden actuar sin pasar por el juzgado. Solo el primero sirve para vender un piso, y es el que ahorra meses de espera.
Cumplir dieciséis años no basta
El artículo 166 dice «si el menor hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público», con una conjunción copulativa en medio. Si tu hijo de diecisiete se niega a firmar, o no comparece, la venta vuelve al juzgado. La edad abre la puerta; el consentimiento es lo que la cruza.
Que el menor acuda al notario y lo diga. En una notaría de Madrid eso se resuelve de dos maneras: o comparece en la propia escritura de compraventa junto a sus padres y presta ahí su consentimiento, o lo otorga antes en una escritura separada que después se incorpora a la venta.
Lo habitual es lo primero, porque ahorra un documento y una minuta. Habla con el notario antes de fijar la fecha de la firma: es él quien va a exigir que el consentimiento conste, y quien no autorizará la escritura si falta.
La edad se mide el día de la firma, no el día en que se acepta la oferta ni el de las arras. Si tu hijo cumple los dieciséis dentro de cuatro meses y el comprador puede esperar, esperar sale más barato que un expediente judicial. Cuéntaselo al comprador antes de firmar las arras, no después.
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La regla general es sencilla y se incumple más de lo que parece: firman los dos progenitores. La patria potestad corresponde a ambos y no se reparte, así que hace falta el consentimiento de los dos aunque estén divorciados, aunque uno de ellos no conviva con el niño y aunque la custodia la tenga el otro.
A partir de ahí hay cuatro situaciones que cambian quién comparece ante el notario de Madrid y quién presenta el escrito en el juzgado.
El desacuerdo entre progenitores no bloquea la venta de forma indefinida. Cualquiera de los dos puede acudir al juzgado para que decida, y el juez resuelve atendiendo a lo que convenga al menor, que es el único criterio que maneja. Lo que sí hace el desacuerdo es alargar el calendario, porque añade una discusión previa a la propia autorización de venta.
El supuesto del padre o la madre ilocalizable es distinto y más lento. No hay oposición que resolver, hay una ausencia que acreditar, y el juzgado tendrá que articular cómo se suple ese consentimiento antes de entrar en el fondo.
Quien deja bienes a un menor puede apartar a los padres de su administración y nombrar a un tercero. Lo permite el artículo 164 del Código Civil, y el 205 añade que ese disponente puede fijar las reglas de administración y disposición del bien. Es una figura que aparece en herencias de abuelos con nietos menores.
Lo que esa designación no hace es librar de la autorización judicial. Cambia quién la pide, nada más, y la Ley de Jurisdicción Voluntaria lo resuelve con todas las letras.
«Cuando se trate de la administración de bienes o derechos determinados, con facultades concretas sobre los mismos, conferida por su transmitente a título gratuito a favor de quien no ostente la representación legal … deberá solicitar la autorización, si fuere precisa, el administrador designado por el transmitente o el tutor de los bienes.»
Artículo 62.2 de la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria
Si has leído por ahí que un testamento bien redactado permite vender el piso del niño sin pasar por el juzgado, ya tienes el precepto que lo desmiente. El notario y el registrador van a pedir la autorización igual.
La Ley de Jurisdicción Voluntaria dice en su artículo 63 qué tiene que contener el escrito, y son tres cosas. Un expediente se cae por la tercera, que es la que los padres dan por supuesta.
No vale con decir que se quiere vender. Hay que exponer el motivo del negocio y razonar su necesidad, utilidad o conveniencia, y hacerlo desde el interés del menor. Un piso vacío en Madrid que genera IBI, comunidad y derramas que la familia no puede sostener es un motivo defendible, y se acredita con recibos.
Con su referencia catastral y sus datos registrales, finca por finca. Si además del piso hay plaza de garaje o trastero con finca registral propia, tienen que constar también: la autorización alcanza a lo que se pidió y a nada más.
La finalidad a la que se va a aplicar la suma que se obtenga. Es el apartado que se suele redactar en genérico, y en genérico no sirve. El juzgado quiere saber dónde va a parar el dinero de un menor, y lo quiere por escrito antes de autorizar nada.
Con la solicitud se presentan los documentos que permiten al juzgado hacerse una idea exacta de la operación: el título por el que el menor es propietario, normalmente la escritura de herencia o el testamento, las escrituras del inmueble, el DNI de quienes actúan y el libro de familia. Nada de esto es opcional.
Y hay una pieza que decide el ritmo del expediente: acreditar cuánto vale el piso. Si pides la venta directa por un precio concreto y no lo sostienes con nada, el juzgado encargará una tasación pericial y eso añade semanas. Llevar desde el principio una valoración de mercado documentada, con comparables reales de la zona, ahorra ese paso. En Templo Consulting la preparamos sin coste y sin compromiso, tanto si acabas vendiendo con nosotros como si no.
Los plazos del expediente, lo que cuesta, qué juzgado es competente y el testimonio de firmeza que te va a pedir el notario están explicados en la guía de cómo se tramita una autorización judicial paso a paso. Ahí también está esto, que no suele saberse: para presentar la solicitud inicial no es obligatorio llevar abogado ni procurador, por alto que sea el valor del piso.
Cuéntanos la edad de tu hijo y te decimos si hace falta el juzgado
Miramos el título por el que el piso es suyo, valoramos la vivienda con los comparables que el juzgado va a querer ver y nos ocupamos de la venta. Si al final no se vende, no pagas nada.
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El dinero de la venta es del menor. Los padres lo administran, no lo reciben, y esa distinción es la que explica todo lo que viene después. El artículo 164 del Código Civil les obliga a administrar los bienes del hijo «con la misma diligencia que los suyos propios» y cumpliendo las obligaciones generales de cualquier administrador.
Por eso el juzgado no autoriza una venta en abstracto: autoriza esa venta para ese destino, el que consta en tu solicitud. Si el dinero acaba en otro sitio, la autorización no lo ampara.
El Código Civil tiene un mecanismo específico para eso y no hace falta esperar a que el hijo cumpla la mayoría de edad para activarlo. Puede pedirlo el propio menor, el Ministerio Fiscal o cualquier pariente, y el juez dispone de un abanico ancho de respuestas.
«Cuando la administración de los progenitores ponga en peligro el patrimonio del hijo, el Juez, a petición del propio hijo, del Ministerio Fiscal o de cualquier pariente del menor, podrá adoptar las medidas que estime necesarias para la seguridad y recaudo de los bienes, exigir caución o fianza para la continuación en la administración o incluso nombrar un Administrador.»
Nombrar a un administrador ajeno a la familia es el extremo de esa escala, y llegar ahí significa que algo se ha hecho muy mal. Pero conocer el artículo ayuda a entender por qué el juzgado pregunta tanto antes de autorizar: no está poniendo trabas a la venta de tu piso de Madrid, está vigilando un patrimonio que no es de quien lo gestiona.
Dicho de otro modo: cuanto más concreto seas en la solicitud sobre dónde va el dinero, más rápido sale la autorización y menos preguntas tendrás que responder después.
La autorización judicial se pide por la cuota que pertenece al menor, no por el piso entero. Los demás copropietarios venden la suya sin pasar por el juzgado. Lo habitual en Madrid es firmar una sola escritura por el pleno dominio, y que el auto ampare únicamente la participación del niño.
Si el comprador financia con hipoteca, su banco pedirá ver el auto antes de la firma. Sin él no hay escritura y el registrador no inscribe.
No hace falta juzgado, pero tampoco puede vender solo. El artículo 247 del Código Civil dice que el emancipado no podrá «tomar dinero a préstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor sin consentimiento de sus progenitores y, a falta de ambos, sin el de su defensor judicial».
Ese consentimiento tiene que referirse a esa venta concreta, con su precio y sus condiciones. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ya ha rechazado autorizaciones genéricas que dejaban al emancipado disponer libremente de sus bienes.
Sí, y es el orden normal, porque el juzgado quiere ver un comprador y un precio concretos antes de resolver. El contrato tiene que someter la compraventa expresamente a que se obtenga la autorización, y decir qué pasa con el dinero entregado si el juez la deniega.
Sin esa cláusula, vendedor y comprador acaban discutiendo a quién es imputable que la venta no se cierre. Esa discusión se evita con un párrafo.
El piso no se vende y el notario no autoriza la escritura. La denegación tampoco cierra la puerta para siempre: el juzgado resuelve sobre el motivo, el precio y el destino del dinero que constaban en esa solicitud, así que se puede volver a pedir cambiando lo que falló.
El artículo 63 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria exige motivo razonado, identificación del bien y finalidad de la suma obtenida. Si el auto señala cuál de los tres no ha quedado acreditado, ahí está lo que hay que reforzar.
Depende del juzgado y de la carga que tenga, y no hay un plazo legal fijado. El artículo 166 del Código Civil obliga a dar audiencia al Ministerio Fiscal antes de resolver, y hasta que ese informe no está, el expediente no avanza.
Los costes, los plazos y qué juzgado es competente están desarrollados en la guía del expediente de autorización judicial.
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4 respuestas
Mi hijo menor de edad 11 años, quisiera saber si le puedo comprar una parte de la casa que heredo de su padre.?.Gracias.
Buenas tardes Eva,
Es posible comprar el proindiviso, que es la parte proporcional de la herencia. En este otro artículo te explicamos un poco mejor cómo funciona: https://temploconsulting.com/como-vender-un-proindiviso/
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Buenas tardes: me he divorciado hace 10 años y tengo la custodia total de mi hijo de 12 años. No tenemos ninguna relación con mi exmarido, ni el niño, ni yo. Recientemente, me han denegado beca de estudios alegando superar rentas de patrimonio….y nos hemos enterado de que el padre de mi hijo está compranndo fincas e inmuebles y, para evadir impuestos, las está poniendo a nombre de mi hijo con el que, repito, no tiene relación alguna. Mi pregunta es, al ser la tutora legal y puesto que me está perjudicando a la hora de obtener beca (su padre se niega a costear el 50% de los gastos NO incluidos en convenio), si puedo vender, en nombre de mi hijo, este patrimonio, para costear sus estudios (necesidade eductivas especiales).
Buenas tardes Alex,
Lo primero sería revisar en el registro de la propiedad si realmente esos inmuebles están a nombre de tu hijo, y después consultar con un abogado cuál sería la estrategia legal que más os pueda beneficiar a ambos. Si los inmuebles están ubicado en Madrid nosotros podemos valorar vuestro caso gratis. Escríbenos al correo info@temploconsulting.com con toda la documentación que tengas disponible y un número de teléfono para devolverte la llamada. Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.