¿Cómo puede vender un menor una vivienda?
En alguna ocasión, hemos tenido que gestionar compraventas, en las que el vendedor de la vivienda era un menor. Situaciones de este tipo pueden darse cuando los padres del menor han fallecido y le dejan en herencia la vivienda; o bien otro familiar nombra al menor heredero de uno de sus inmuebles en su testamento. En estas circunstancias, ¿es posible vender una vivienda con un menor como propietario? Sí, pero necesita el consentimiento de los padres o tutores legales y, si aún no ha cumplido los 16 años será necesario acreditar una autorización judicial.
¿Te encuentras en esta situación y no sabes cómo vender la casa? En Templo Consulting podemos ayudarte a vender la casa, sea cual sea la situación legal de la vivienda. Nuestros expertos te acompañarán durante todo el proceso de compraventa. Recibirás un servicio personalizado, así como respaldo legal y jurídico durante la operación.
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¿Qué es necesario para que un menor pueda vender una vivienda en Madrid?
Para empezar, debemos tener en cuenta que los menores pueden adquirir bienes, por ejemplo, en el caso de una herencia, ya que tienen lo que se denomina capacidad jurídica por el mero hecho de haber nacido. Sin embargo, este sujeto no tiene la capacidad de obrar, es decir, no puede llevar a cabo ninguna acción jurídica. Esta capacidad de obrar se obtiene con la mayoría de edad.
Si el menor quisiera comprar o vender una vivienda, necesitaría el consentimiento de los padres en el caso de estar vivos, ya que tienen la patria potestad del menor, o un tutor legal.
Para nombrar un tutor legal a un menor, es necesario acudir al notario, donde podrán designar a esta persona en el testamento o en un documento público notarial. Estos documentos han de presentarse en el Registro Civil y puedan ser enviados al Juez. El tutor es el representante legal del tutelado, y puede actuar en su nombre y realizar cualquier acción jurídica, como es en este caso, la venta de una vivienda.
Hay que recalcar que la patria potestad reside en ambos padres (aunque estén divorciados), por lo que es necesario el consentimiento de los dos progenitores para llevar a cabo esta acción legal. Y, por ejemplo, si el menor aún no ha cumplido los 16 años, según el Art. 2011 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los padres o tutores legales del menor, también necesitan una autorización judicial de venta de bienes:
«Art. 2011 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Será necesaria autorización judicial para enajenar o gravar los bienes de menores o incapacitados en los supuestos en que así lo establezca el Código Civil».
Autorización judicial de venta de bienes
A la hora de realizar la venta de un inmueble con un menor como propietario, es necesario presentar esta autorización judicial, salvo en los siguientes casos:
Cuando el menor ya ha cumplido los 16 años.
En el caso de que los bienes hayan sido adquiridos por herencia y el causante deje por escrito en el testamento quién ha de ser la persona que administre este bien y cómo ha realizarse la venta.
El juzgado que lleve a cabo esta solicitud será el Juzgado de Primera Instancia del domicilio, o en su defecto de la residencia del menor.
Cómo vender un menor una vivienda: Requisitos para presentar la solicitud
Para presentar la solicitud hay que cumplir una serie de requisitos:
Expresar el motivo de la venta y razonar la necesidad de esta.
Identificar con precisión el bien inmueble de la venta.
Se expondrá la finalidad de la cantidad obtenida de la venta.
Junto a la solicitud de la autorización judicial se presentarán los documentos necesarios para poder realizar un juicio exacto de la venta, testamentos, documentos identificativos de los padres o tutores legales del menor y escrituras de la propiedad. En el caso de que se solicite la venta directa del inmueble, es necesario aportar un informe pericial con la tasación del valor real de mercado de la vivienda.
Presentada la solicitud se establecerá una fecha para la comparecencia, en la que estarán citados en el Ministerio Fiscal, los solicitantes y el propietario del inmueble siempre y cuando este fuese mayor de 12 años. Si se hubiese optado por la venta directa, y habiendo presentado el informe pericial, también será necesario que comparezca el perito encargado.
Una vez presentada y admitida la solicitud, el juez podrá adoptar por las medidas necesarias para que la cantidad obtenida por la venta cumpla con la finalidad plasmada en la autorización. Un caso parecido se puede dar al vender la vivienda de una persona incapacitada.
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Mi hijo menor de edad 11 años, quisiera saber si le puedo comprar una parte de la casa que heredo de su padre.?.Gracias.
Buenas tardes Eva,
Es posible comprar el proindiviso, que es la parte proporcional de la herencia. En este otro artículo te explicamos un poco mejor cómo funciona: https://temploconsulting.com/como-vender-un-proindiviso/
Si la vivienda está ubicada en Madrid podemos resolverte todas las dudas. Escríbenos al correo info@temploconsuling.com Un cordial saludo, felices fiestas y gracias por confiar en Templo Consulting.
Buenas tardes: me he divorciado hace 10 años y tengo la custodia total de mi hijo de 12 años. No tenemos ninguna relación con mi exmarido, ni el niño, ni yo. Recientemente, me han denegado beca de estudios alegando superar rentas de patrimonio….y nos hemos enterado de que el padre de mi hijo está compranndo fincas e inmuebles y, para evadir impuestos, las está poniendo a nombre de mi hijo con el que, repito, no tiene relación alguna. Mi pregunta es, al ser la tutora legal y puesto que me está perjudicando a la hora de obtener beca (su padre se niega a costear el 50% de los gastos NO incluidos en convenio), si puedo vender, en nombre de mi hijo, este patrimonio, para costear sus estudios (necesidade eductivas especiales).
Buenas tardes Alex,
Lo primero sería revisar en el registro de la propiedad si realmente esos inmuebles están a nombre de tu hijo, y después consultar con un abogado cuál sería la estrategia legal que más os pueda beneficiar a ambos. Si los inmuebles están ubicado en Madrid nosotros podemos valorar vuestro caso gratis. Escríbenos al correo info@www.temploconsulting.com con toda la documentación que tengas disponible y un número de teléfono para devolverte la llamada. Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.