¿Cómo puede vender un menor una vivienda?

08 Mar

vender un menor una vivienda

En algunas ocasiones nos hemos encontrado casos, en los que se quería vender una vivienda siendo un menor el propietario de esta o unos de estos. Este tipo de situaciones se pueden dar cuando han fallecido los padres del menor y le han dejado en herencia la vivienda, o bien que un familiar le haya dejado como heredero en su testamento de uno de sus inmuebles. En estas circunstancias, ¿es posible vender una vivienda con un menor como propietario? Sí, pero necesita el consentimiento de los padres o tutores legales y una autorización judicial.

 

¿Qué es necesario para que un menor pueda vender una vivienda?

Para empezar, debemos tener en cuenta que los menores pueden adquirir bienes, por ejemplo, en el caso de una herencia, ya que tienen lo que se denomina capacidad jurídica por el mero hecho de nacimiento. Sin embargo, este sujeto no tiene la capacidad de obrar, es decir, no puede llevar a cabo ninguna acción jurídica. Esta capacidad de obrar se obtiene con la mayoría de edad.

Si el menor quisiera comprar o vender una vivienda, necesitaría el consentimiento de los padres en el caso de estar vivos, ya que tienen la patria potestad del menor, o un tutor legal.

Para nombrar un tutor legal a un menor, es necesario acudir al notario, donde podrán designar a esta persona en el testamento o en un documento público notarial. Estos documentos han de presentarse en el Registro Civil y puedan ser enviados al Juez. El tutor es el representante legal del tutelado, y puede actuar en su nombre y realizar cualquier acción jurídica, como es en este caso, la venta de una vivienda.

Hay que recalcar que la patria potestad reside en ambos padres, aunque estos estén divorciados, es necesario el consentimiento de ambos progenitores para llevar a cabo esta acción legal.

Aún así, en algunos casos como en la venta de un inmueble y según el Art. 2011 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los padres o tutores legales del menor, necesitan una autorización judicial de venta de bienes:

Art. 2011 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Será necesaria autorización judicial para enajenar o gravar los bienes de menores o incapacitados en los supuestos en que así lo establezca el Código Civil.

 

Autorización judicial de venta de bienes

A la hora de realizar la venta de un inmueble con un menor como propietario, es necesario presentar esta autorización judicial, salvo en los siguientes casos:

  • Cuando el menor  ya ha cumplido los 16 años.
  • En el caso de que los bienes hayan sido adquiridos por herencia y el causante deje por escrito en el testamento quién ha de ser la persona que administre este bien y cómo ha realizarse la venta.

El juzgado que lleve a cabo esta solicitud será el Juzgado de Primera Instancia del domicilio, o en su defecto de la residencia del menor.

Requisitos para presentar la solicitud

Para presentar la solicitud hay que cumplir una serie de requisitos:

  • Expresar el motivo de la venta y razonar la necesidad de esta.
  • Identificar con precisión el bien inmueble de la venta.
  • Se expondrá la finalidad de la cantidad obtenida de la venta.

Junto a la solicitud de la autorización judicial se presentarán los documentos necesarios para poder realizar un juicio exacto de la venta, testamentos, documentos identificativos de los padres o tutores legales del menor y escrituras de la propiedad. En el caso de que se solicite la venta directa del inmueble, es necesario aportar un informe pericial con la tasación del valor real de mercado de la vivienda.

Presentada la solicitud se establecerá una fecha para la comparecencia, en la que estarán citados en el Ministerio Fiscal, los solicitantes y el propietario del inmueble siempre y cuando este fuese mayor de 12 años. Si se hubiese optado por la venta directa, y habiendo presentado el informe pericial, también será necesario que comparezca el perito encargado.

Una vez presentada y admitida la solicitud, el juez podrá adoptar por las medidas necesarias para que la cantidad obtenida por la venta cumpla con la finalidad plasmada en la autorización.

 

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