¿Cómo vender un proindiviso?

Cuando un familiar fallece y heredamos un inmueble entre varios miembros de la familia, tenemos que repartirlo a partes iguales. Por ejemplo, si hubiera cuatro herederos, a cada uno le correspondería el 25% de ese bien, pero ¿cómo establecer ese porcentaje? Desde nuestra agencia para vender casa en Madrid, somos conscientes de que no se puede dividir la vivienda en cuatro partes como si fuera un pastel, sino que hay que realizar un cálculo teórico equitativo, al que se le denomina proindiviso. Así que, siempre que un inmueble pertenezca a varios propietarios -sin que ninguno tenga el pleno dominio del inmueble- hablaremos de proindiviso. Y en esos casos, ¿qué podemos hacer para vender un proindiviso?

¿Qué es un proindiviso?

Como hemos mencionado antes, un proindiviso es una propiedad que pertenece a dos o más personas. Un derecho proindiviso de un bien inmueble se genera tras:

• El fallecimiento de algún familiar que deja en herencia su vivienda a varios herederos.
• Un divorcio de los propietarios tanto si éstos compran la casa a medias en régimen de separación de bienes como si la compran conjuntamente en régimen de bienes gananciales.
• Una donación de un piso a varios propietarios.

Un detalle a tener en cuenta es que no existe derecho proindiviso hasta que no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Para ello, en el caso de tratarse de una herencia, debe haber sido aceptada y haberse adjudicado en los porcentajes correspondientes a cada heredero. Con este trámite los herederos se convierten en copropietarios del bien inmueble. En el caso de un divorcio dependerá de si se casaron en bienes gananciales o separación de bienes.

¿Cómo puedo vender un proindiviso?

Hay que señalar que según el artículo 400 del Código Civil: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Es decir, si queremos vender un proindiviso estamos en nuestro derecho. ¿Qué procedimientos son necesarios? Lo podemos hacer mediante tres vías:

A través de una notaría

Es el procedimiento más común, económico y menos perjudicial para las partes. En el caso de que todos los propietarios se pongan de acuerdo con la venta del inmueble, se formaliza el acuerdo a través de una escritura pública y se reparten las ganancias según el porcentaje que le corresponda a cada uno. Si estamos ante un caso de divorcio, lo más conveniente sería la extinción de un condominio. A través de este trámite se anula el régimen de copropiedad y la vivienda pasa a ser propiedad de una de las partes. Es una de las formas de mantener la casa tras un divorcio.

En el caso de no llegar a un acuerdo, se pasaría a la vía judicial o subasta pública.

Juicio

Al no existir un acuerdo entre las partes o si este es perjudicial para una de ellas, la siguiente vía es la judicial. Esta vía es mucho más costosa y con un mayor coste económico. En estos casos será un juez quien decida cuál es la solución más factible e incluso nombrar a un administrador.

Subasta pública

El último punto es la subasta pública. Si no hay acuerdo entre las partes, se pasa a la vía judicial y un juez quien dictamina que el inmueble ha de ser liquidado en subasta pública. Una vez vendida la vivienda las ganancias se repartirán en según el porcentaje que le corresponda a cada propietario.

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