Vender proindiviso
Vender una casa de varios propietarios
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¿Qué es un proindiviso?
Un proindiviso es una propiedad que pertenece a dos o más personas. Un derecho proindiviso de un bien inmueble se genera tras:
El fallecimiento de algún familiar que deja en herencia su vivienda a varios herederos.
Un divorcio de los propietarios, tanto si éstos compran la casa a medias en régimen de separación de bienes como si la compran conjuntamente en régimen de bienes gananciales.
Una donación de un piso a varios propietarios.
Un detalle a tener en cuenta es que no existe derecho proindiviso hasta que no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad. Para ello, en el caso de tratarse de una herencia, debe haber sido aceptada y haberse adjudicado en los porcentajes correspondientes a cada heredero. Con este trámite los herederos se convierten en copropietarios del bien inmueble. En el caso de un divorcio, dependerá de si se casaron en bienes gananciales o separación de bienes.
¿Cómo puedo vender un proindiviso?
Según el artículo 400 del Código Civil:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. Es decir, si queremos vender un proindiviso estamos en nuestro derecho.
Opciones para vender un proindiviso
Si te preguntas «¿Puedo vender una casa de varios propietarios?«, la respuesta es sí. Existen tres vías para hacerlo:
1. Vender la totalidad de la finca registral a un tercero
Cuando todos los proindivisarios se ponen de acuerdo en vender la finca entera a un tercero. Es el procedimiento más común, económico y menos perjudicial para todos. Si los propietarios llegan a un consenso, el acuerdo se formaliza con una escritura pública y las ganancias se reparten según el porcentaje que le corresponda a cada uno.
Es cuando hay más probabilidades de vender la vivienda al mejor precio. Se trata de una venta sencilla y directa. En Templo Consulting, nos encargamos de todo por solo 2.950€ + IVA, desde la comercialización del inmueble hasta la firma de la escritura pública, garantizando que la venta de los proindivisos se realice correctamente.
Es importante señalar que, si no existe acuerdo entre los copropietarios o alguno de ellos no está dispuesto a comprar tu parte, las opciones para vender incluyen ofrecerla a un tercero o, en su defecto, recurrir a procedimientos judiciales.
Derecho de retracto
El derecho de retracto surge cuando uno de los copropietarios vende su parte a un tercero. En este caso, el otro propietario tiene 9 días para ejercer este derecho y comprar la parte en las mismas condiciones en las que ha sido vendida a otra persona.
Si no se llega a un acuerdo y se opta por vender a un tercero un porcentaje de la vivienda, en lugar de la totalidad de la finca registral, el precio obtenido será considerablemente inferior. No obstante, en Templo Consulting contamos con inversores interesados en la adquisición de proindivisos, lo que puede facilitar la venta a un precio más justo.
2. Extensión del condominio
La extinción de condominio es un proceso legal mediante el cual los copropietarios de un bien, como una vivienda, ponen fin a la copropiedad. En este caso, uno de los copropietarios compra la parte del otro, quedándose así con la propiedad total del inmueble.
Venderle mi parte del proindiviso a otro copropietario
Desde el punto de vista fiscal, resulta muy favorable para la parte compradora, ya que, en lugar de abonar el impuesto de patrimonio (que en Madrid es del 6% sobre el 50% del valor), solo tiene que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados, que es del 0,75% sobre la parte adquirida. Esto se aplica cuando un proindivisario le vende su parte al otro.
El copropietario interesado en comprar tu parte tiene preferencia, es decir, tiene derecho a adquirir tu porcentaje antes de que se ofrezca a un tercero.
Para llevar a cabo la venta, el proceso más sencillo es hacerlo mediante un acuerdo entre las partes, que debe formalizarse a través de una escritura pública ante notario. Este documento establecerá los términos de la transacción y permitirá actualizar los porcentajes de propiedad en el Registro de la Propiedad.
En caso de divorcio, lo más conveniente sería proceder con la extinción del condominio. Este trámite elimina el régimen de copropiedad, permitiendo que la vivienda pase a ser propiedad de una de las partes, lo que facilita la posibilidad de mantener la casa después del divorcio.
Ejemplo de escritura de disolución de comunidad
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- Escrituras de disolución de comunidad
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- Una vivienda es de varios propietarios
3. Juicio: Subasta pública
El último punto es la subasta pública. Si no hay acuerdo entre las partes, se pasa a la vía judicial y un juez quien dictamina que el inmueble ha de ser liquidado en subasta pública. Una vez vendida la vivienda las ganancias se repartirán en según el porcentaje que le corresponda a cada propietario.
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Inscribir un proindiviso en el Registro de la Propiedad
Para inscribir un proindiviso en el Registro de la Propiedad, es necesario seguir ciertos pasos que aseguran que la propiedad se divida formalmente entre los copropietarios. El proceso varía dependiendo de si se trata de una herencia, un divorcio o una donación.
Documentación necesaria: Los copropietarios deben presentar la escritura pública que refleje la aceptación de la herencia, la resolución del régimen de copropiedad tras un divorcio o el acuerdo de donación. Esta escritura debe estar debidamente firmada por todas las partes involucradas.
Registro de la propiedad: Una vez que se tiene la escritura pública, los copropietarios deben acudir al Registro de la Propiedad correspondiente, donde se procederá a inscribir la propiedad a nombre de los nuevos copropietarios según los porcentajes acordados. Esto garantiza que los derechos sobre el inmueble estén legalmente reconocidos.
Pago de impuestos: En algunos casos, será necesario abonar impuestos relacionados con la herencia o la donación, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El cumplimiento de estas obligaciones fiscales es imprescindible para completar la inscripción en el Registro.
Confirmación de la inscripción: Tras presentar la documentación en el Registro, se procederá a la inscripción de la propiedad, y los copropietarios recibirán una nota simple actualizada que acredita la titularidad del inmueble según los porcentajes establecidos.
Este proceso es fundamental para que los derechos sobre el inmueble queden protegidos y cualquier transacción futura, como la venta de un proindiviso, pueda realizarse de manera legal y sin problemas.
Ejemplo de una nota simple de una vivienda con proindiviso
A continuación, mostramos un ejemplo de las páginas 2 y 3 de una nota simple de una vivienda con un proindiviso, en el que figuran 12 titulares. En estas páginas se detallan los porcentajes de propiedad que corresponden a cada uno de los copropietarios sobre la vivienda.
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- Vender mi proindiviso
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- Documento necesario para vender un proindiviso
¿Te pueden obligar a vender un proindiviso?
Existe la obligación de vender un proindiviso en caso de que uno de los copropietarios decida ejercer su derecho a dividir la cosa común. Si hay conflicto, puede ser un juez quien determine la venta. Además, según la legislación vigente, vender un proindiviso sin avisar a los demás copropietarios puede tener consecuencias legales.
Somos expertos en la venta de proindivisos
En Templo Consulting, somos especialistas en vender proindivisos. Contamos con un departamento jurídico que se encarga de gestionar todos los trámites legales y garantizar que la operación se realice de manera segura y beneficiosa para todas las partes.
Si necesitas vender un proindiviso, valoramos gratis el inmueble, calculamos los impuestos que estarás obligado a pagar y facilitamos la financiación a la parte compradora, acelerando el proceso.
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Preguntas frecuentes
Nuestro equipo está capacitado para evaluar cada situación y asegurarte que el proceso sea viable, ya sea a través de un acuerdo entre copropietarios o, si es necesario, explorando otras opciones legales. Desde el principio, sabrás cómo vamos a proceder y qué puedes esperar, siempre con un enfoque económico y práctico.
El tiempo depende de las circunstancias, pero si todo está claro y hay acuerdo entre los copropietarios, la venta puede realizarse de forma bastante rápida en aproximadamente un mes.
Si surgen complicaciones, también podemos ayudarte a resolverlas de la manera más eficiente, siempre con un enfoque que busque ofrecerte la mejor calidad, al mejor precio posible.
Si no cuentas con la escritura, podemos ayudarte a obtenerla sin complicaciones. Nos aseguramos de que toda la documentación esté en orden para que la venta se realice sin problemas. Y si te preocupa el coste, verás que nuestros honorarios son muy competitivos.
Si el inmueble tiene cargas o deudas, podemos ayudarte a gestionarlas de manera que no afecten la venta. Te asesoramos en cada paso, buscando siempre la mejor solución para ti, y todo ello dentro de un modelo de tarifas fijas y claras.
En Templo Consulting nos especializamos en la venta de proindivisos, con un equipo jurídico propio que se encarga de gestionar todos los trámites legales. Te ofrecemos un servicio de calidad y personalizado a un precio muy competitivo. De hecho, nuestros servicios se ajustan a un modelo de tarifa fija, que puede ser una opción interesante si buscas transparencia y un coste predecible, con una tarifa de 2.950€ + IVA para todo el proceso.
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Un pensamiento en & ldquo; ¿Cómo vender un proindiviso en Madrid? 2025 y rdquo;
Hola,
En caso de que los copropietarios no lleguen a un acuerdo y se tenga que instar por un procedimiento de división de la cosa común, conocen cuál es plazo medio que se tarda en dictaminar sentencia?
Saludos
Buenos días Carmen,
Al tratarse de temas judiciales no existe un tiempo específico, según vaya la administración.
Un saludo.