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Asesor Inmobiliario
Un proindiviso es una propiedad que pertenece a dos o más personas, cada una con un porcentaje sobre el conjunto del inmueble y no sobre una parte física de él. Nadie es dueño del salón o de una habitación: todos son dueños de un tanto por ciento de todo.
Por una herencia
El fallecimiento de un familiar que deja la vivienda a varios herederos. Es el origen más frecuente de los proindivisos en Madrid.
Por un divorcio
Tanto si comprasteis la casa a medias en régimen de separación de bienes como si la comprasteis conjuntamente en gananciales.
Por una compra conjunta
Una pareja de hecho, dos hermanos o dos socios que compran juntos y escrituran cada uno su porcentaje.
Por una donación
Cuando se dona un piso a varias personas a la vez, cada donatario recibe su cuota sobre el mismo inmueble.
La copropiedad no nace con la inscripción en el Registro, sino con el título que la genera: la escritura de compra, la de aceptación y adjudicación de herencia o la de donación. Inscribir no crea el derecho, pero sí es lo que permite venderlo con seguridad y lo que va a ver cualquier comprador en la nota simple.
En una herencia, tu cuota concreta sobre el piso no existe hasta que la herencia se acepta y se adjudica. Antes de eso hay una comunidad hereditaria sobre el conjunto de los bienes, no un proindiviso sobre la vivienda, y por tanto no hay una parte del piso que puedas vender. En un divorcio en gananciales pasa algo parecido: la sentencia disuelve la sociedad, pero hasta que no se liquida no hay dos cuotas independientes.
Por eso lo primero, antes de plantear cualquier venta, es pedir una nota simple y mirar el apartado de titularidad. Cuesta unos pocos euros, se solicita online y es lo que decide qué opciones tienes realmente sobre la mesa.
¿Cuánto vale tu parte del proindiviso?
Valoramos el inmueble, calculamos los impuestos que te tocan y te decimos qué saca cada una de las tres vías antes de que decidas nada.
Sí se puede, y no hace falta que estén todos de acuerdo. El artículo 400 del Código Civil es tajante: «Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común». Lo que cambia según haya acuerdo o no es la vía, el plazo y sobre todo el precio.
Vender la finca entera a un tercero
Extinción de condominio
División judicial y subasta
Ese mismo artículo 400 admite un pacto de indivisión por un plazo máximo de diez años, prorrogable. Si en la escritura o en el testamento se pactó algo así y sigue vigente, la división no se puede reclamar todavía. Es poco frecuente, pero es lo primero que mira un abogado antes de presentar la demanda.
Cuando todos los proindivisarios se ponen de acuerdo en vender la vivienda completa. Es el procedimiento más común, más económico y menos perjudicial para todos: el acuerdo se formaliza en escritura pública y el dinero se reparte según el porcentaje de cada uno.
También es la vía con más probabilidades de vender al mejor precio, porque lo que se pone en el mercado es un piso normal y no una cuota. En Templo Consulting nos encargamos de todo el proceso por 2.950 € + IVA, desde la comercialización hasta la firma, y solo se abona si la venta se cierra.
Si en lugar de vender la finca entera vendes solo tu porcentaje a un tercero, los demás copropietarios pueden subrogarse en el lugar del comprador en las mismas condiciones que hayáis pactado. Disponen de nueve días para ejercerlo, contados desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que conocen la venta.
Es un derecho que se ejerce después de la venta, no antes: no tienes obligación de ofrecerles tu parte primero ni de pedirles permiso para vender.
Vender solo tu cuota tiene un coste evidente: el precio obtenido es considerablemente inferior. Quien compra un porcentaje adquiere algo que no puede usar, que no puede revender con facilidad y que solo se rentabiliza pidiendo después la división, así que descuenta ese riesgo y ese tiempo de lo que te ofrece. En Templo Consulting contamos con inversores interesados en la adquisición de proindivisos, lo que permite acercar la operación a un precio más justo que el de una venta a ciegas.
La extinción de condominio es el proceso por el que uno de los copropietarios se queda el inmueble entero y compensa en dinero al resto. Es la salida más barata de las tres, porque la operación no tributa como una compraventa: en la Comunidad de Madrid se liquida por Actos Jurídicos Documentados al 0,75% en lugar de por el 6% de Transmisiones Patrimoniales.
La diferencia entre plantearlo de una forma o de otra
El motivo de ese trato fiscal es que jurídicamente no hay una transmisión: la comunidad se disuelve y se concreta un derecho que ya existía. La base sobre la que se calcula el AJD es solo la parte que se adquiere, no el valor total del piso, criterio que la Dirección General de Tributos confirmó en la consulta vinculante V3344-19.
La vía más sencilla es el acuerdo entre las partes, que debe formalizarse en escritura pública ante notario. Ese documento recoge los términos de la operación y es el que permite actualizar después los porcentajes de propiedad en el Registro de la Propiedad. Sin escritura no hay cambio de titularidad, aunque el dinero ya se haya pagado.
En caso de divorcio suele ser la salida más recomendable: elimina el régimen de copropiedad y permite que la vivienda pase a ser de una sola de las partes, que es lo que hace viable mantener la casa después del divorcio.
El copropietario no tiene un derecho de compra preferente antes de que ofrezcas tu parte a un tercero. Lo que la ley le reconoce es el retracto del artículo 1522, que se ejerce después de la venta: dispone de nueve días para subrogarse en el lugar del comprador en las mismas condiciones que hayáis pactado. Puedes vender sin pedirle permiso; lo que no puedes es impedirle ejercer ese retracto.
Quien recibe el dinero puede tener una ganancia patrimonial sujeta a IRPF si el valor del inmueble se ha actualizado al alza entre la adquisición y la adjudicación. Lo fijó el Tribunal Supremo el 10 de octubre de 2022, en el recurso 5110/2020, y lo reiteró en la sentencia 1634/2023, de 5 de diciembre. Es el coste que más veces se descubre al año siguiente.
En una operación entre excónyuges o entre hermanos, esa combinación es la que decide qué salida conviene: la extinción de condominio ahorra en el impuesto de la escritura, pero no elimina el IRPF de quien cobra. Tienes el desglose completo, con los requisitos y la base imponible, en nuestra guía de cómo vender un condominio en Madrid.
Es la última vía y la única que no necesita el acuerdo de nadie. Si no hay entendimiento, cualquier copropietario puede acudir al juzgado y pedir la división. Como un piso no se puede partir, entra en juego el artículo 404 del Código Civil: cuando la cosa sea esencialmente indivisible «y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio».
La sentencia no adjudica la vivienda a nadie ni obliga a comprar: ordena venderla en pública subasta y repartir el importe entre todos según el porcentaje que le corresponde a cada uno.
Se tramita por juicio verbal desde 2024
El Real Decreto-ley 6/2023 llevó la división de cosa común al artículo 250.1.16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por razón de la materia. Desde el 20 de marzo de 2024 va por juicio verbal, valga lo que valga el inmueble, y ya no por ordinario.
Hay que intentar un acuerdo antes de demandar
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar por escrito un intento previo de acuerdo extrajudicial. Si ese intento no existió, el juzgado inadmite la demanda. Vale desde la negociación entre abogados hasta la mediación, pero tiene que quedar documentado con fecha.
La subasta es electrónica y abierta
Se celebra en el Portal de Subastas del BOE y admite licitadores extraños, es decir, puede pujar cualquiera. El inmueble sale con el valor que fije la tasación pericial, que no tiene por qué coincidir con el precio de mercado de la zona.
Los propios copropietarios podéis pujar en vuestra propia subasta. Quien quería quedarse el inmueble puede acabar adquiriéndolo ahí, a veces por debajo de lo que habría pagado en una extinción de condominio. Es un argumento útil frente a quien se niega a negociar convencido de que la subasta solo perjudica a los demás.
Aun así, es la salida que menos control ofrece. El precio final depende de quién se presente ese día y de cuánto esté dispuesto a ofrecer, sin campaña de venta, sin fotografías y sin visitas, y a la cuenta hay que sumar abogado, procurador y perito. Funciona siempre, y ese es su mérito, pero por eso mismo es la última de las tres.
Inscribir el proindiviso es lo que deja constancia pública de qué porcentaje tiene cada copropietario, y es lo primero que va a mirar cualquier comprador o notario. El proceso varía según el origen —herencia, divorcio o donación—, pero los pasos son siempre los mismos.
Reunir la documentación
La escritura pública que refleje la aceptación y adjudicación de la herencia, la liquidación del régimen económico tras el divorcio o el acuerdo de donación. Debe estar firmada por todas las partes.
Liquidar los impuestos
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones si viene de una herencia o una donación, o el ITP si hubo compraventa. Va antes de inscribir, no después: el Registro no practica la inscripción sin acreditar el pago.
Presentar en el Registro de la Propiedad
En el Registro que corresponda por la ubicación del inmueble. Allí se inscribe la propiedad a nombre de los nuevos copropietarios, cada uno con el porcentaje que le corresponde.
Comprobar la inscripción
Practicada la inscripción, pide una nota simple actualizada. Es el documento que acredita la titularidad y los porcentajes, y el que vas a necesitar para cualquier operación posterior.
El artículo 254 de la Ley Hipotecaria impide inscribir sin acreditar antes el pago del impuesto, así que el orden no es negociable. Y los plazos corren desde el principio: seis meses para el Impuesto de Sucesiones desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se solicita dentro de los cinco primeros, y treinta días hábiles para el ITP y el AJD. Pasado el plazo se acumulan recargos, aunque la escritura siga sin inscribirse.
Estas son las páginas 2 y 3 de la nota simple de una vivienda con doce titulares. En ellas se detalla el porcentaje de propiedad que corresponde a cada copropietario sobre el inmueble.
Tener la titularidad inscrita y los porcentajes actualizados no es un formalismo: es lo que permite vender, hipotecar o pedir la división sin sobresaltos. Cualquier comprador va a pedir la nota simple antes de firmar, y si lo que figura allí no coincide con la realidad, la operación se para hasta que se corrija.
Sí. Cualquier copropietario puede pedir la división de la cosa común sin necesidad de mayoría, de motivo ni de tu consentimiento, y si el inmueble es indivisible el juez ordena venderlo y repartir el precio. Funciona en los dos sentidos: igual que a ti pueden obligarte, tú puedes obligar a los demás.
No puedes impedirlo. Oponerte solo alarga el procedimiento y encarece la operación para todos, incluido tú, porque a la cuenta se suman abogado, procurador y perito.
Basta con que lo solicites. No tienes que justificar por qué quieres salir de la copropiedad ni convencer a nadie, y el resto no puede bloquearlo.
No existe obligación legal de avisarles ni de ofrecerles tu parte primero. Puedes vender tu porcentaje a un tercero sin pedir permiso ni comunicarlo previamente. Lo que la ley reconoce a los demás copropietarios no es un derecho de compra preferente, sino el retracto: una vez formalizada la venta, disponen de nueve días para ocupar el lugar del comprador en las mismas condiciones que hayáis pactado.
Vender sin avisar no es ilegal ni anula la operación. Lo único que ocurre es que el plazo de retracto empieza a contar más tarde, desde que los demás conocen la venta o desde la inscripción en el Registro. Avisar de forma fehaciente antes de firmar tiene una ventaja para el comprador: cierra ese plazo cuanto antes y le da seguridad sobre lo que acaba de adquirir. Por eso muchos compradores lo exigen.
En Templo Consulting somos especialistas en vender proindivisos. Contamos con un departamento jurídico que gestiona todos los trámites legales y garantiza que la operación se realice de manera segura y beneficiosa para todas las partes.
Si necesitas vender un proindiviso, valoramos gratis el inmueble, calculamos los impuestos que vas a tener que pagar y facilitamos la financiación a la parte compradora para acelerar el proceso.
Las dudas que más nos plantean los copropietarios que quieren salir de un proindiviso. Si la tuya no está aquí, escríbenos y la respondemos igual.
El punto de partida es sencillo: el valor de mercado del inmueble multiplicado por tu porcentaje. Ese es el valor teórico de tu cuota. Lo que se paga en la práctica es menos, porque quien compra un porcentaje adquiere algo que no puede ocupar, que no puede revender con facilidad y que solo se rentabiliza pidiendo después la división. Cuanto más difícil sea la relación entre copropietarios y más años lleve el asunto parado, mayor es ese descuento. Por eso el primer paso es valorar el inmueble entero: sin ese número no hay forma de saber si una oferta es razonable.
Si hay acuerdo entre todos y la documentación está en regla, la venta se cierra en semanas, como cualquier compraventa. Si solo vendes tu cuota, el plazo depende de encontrar comprador y suele medirse en meses. Y si hay que acudir al juzgado, el cálculo cambia por completo: entre seis y doce meses hasta la sentencia y después la subasta, que añade desde seis meses a varios años. La diferencia entre una cosa y otra no la marca el mercado, la marca el acuerdo.
Sí. La hipoteca grava el inmueble completo, no una cuota concreta, así que si vendéis la finca entera se cancela con el dinero de la propia venta el día de la firma, previo certificado de deuda pendiente del banco. Si en cambio vendes solo tu porcentaje, el comprador lo adquiere con la carga y el préstamo sigue a nombre de quien lo firmó: el banco no libera a nadie por el hecho de que cambie un copropietario. Es un factor que descuenta bastante el precio de la cuota.
Sí, y el contrato de arrendamiento sigue vigente con el nuevo propietario: la venta no lo extingue ni permite echar al inquilino. Además, el arrendatario puede tener derecho de adquisición preferente sobre la vivienda, salvo que renunciara a él en el contrato. Conviene revisar qué dice el contrato antes de sacar el inmueble al mercado, porque condiciona tanto el precio como los plazos.
Quien adquiere una cuota compra un porcentaje, no un inmueble: no puede ocuparlo sin el acuerdo de los demás, no puede alquilarlo por su cuenta ni venderlo con facilidad, y los gastos de comunidad e IBI le corresponden en su parte desde el primer día. La forma habitual de rentabilizar la operación es pedir la división de la cosa común, con lo que eso implica de tiempo y de costes. Por eso quien compra proindivisos lo hace con descuento: está comprando un conflicto además de un porcentaje.
Sí, se aplican las mismas reglas: cualquier copropietario puede vender su cuota o pedir la división por el artículo 400. La diferencia está en que un terreno a veces sí se puede dividir físicamente, cosa que con un piso no ocurre. Ahí entra un límite propio del suelo rústico: la unidad mínima de cultivo que fija cada comunidad autónoma, por debajo de la cual no se admiten divisiones. Si la parcela no da para dos lotes que la superen, se vende y se reparte el precio, igual que una vivienda.
Sí, pero solo desde que se lo comuniques formalmente. Cualquier copropietario puede servirse del inmueble común, lo que no puede es usarlo de forma exclusiva y excluyente impidiendo que los demás lo disfruten. Cuando eso ocurre, la jurisprudencia reconoce a los excluidos una indemnización equivalente a la renta que produciría, en proporción a sus cuotas. El requisito es haber manifestado oposición expresa y fehaciente, y la cantidad se cuenta desde esa fecha, no desde que se instaló.
No es un obstáculo. Puedes pedir una copia autorizada en la notaría donde se firmó, que conserva el protocolo, y mientras tanto una nota simple del Registro de la Propiedad acredita quién es titular y en qué porcentaje. Nosotros nos encargamos de conseguir toda la documentación para que la venta salga adelante sin que tengas que ocuparte del papeleo.
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2 respuestas
Hola,
En caso de que los copropietarios no lleguen a un acuerdo y se tenga que instar por un procedimiento de división de la cosa común, conocen cuál es plazo medio que se tarda en dictaminar sentencia?
Saludos
Buenos días Carmen,
Al tratarse de temas judiciales no existe un tiempo específico, según vaya la administración.
Un saludo.