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La venta de la vivienda del portero es totalmente viable si se cumplen ciertos requisitos clave. Es necesario realizar una desafectación, que es el trámite por el que ese espacio deja de ser un elemento común del edificio y pasa a ser una finca privativa, y contar con la unanimidad de la comunidad de propietarios.
Te explicamos en detalle cómo llevar a cabo este proceso paso a paso, qué mayoría hace falta en cada caso y qué tiene que declarar cada propietario cuando la venta se cierra.
La desafectación, la mayoría que hace falta en la junta y qué pasa con el dinero cuando la comunidad de Madrid vende ese piso.
EL PAÍS contó con Juan Pedro Caro para explicar por qué las antiguas viviendas de portería se han convertido en un activo para las comunidades de Madrid.
Las comunidades se están dando cuenta de que tienen un activo.
En los casos que gestionamos, la venta suele estar ligada a una necesidad concreta: pagar las obras de un edificio envejecido.
El mantenimiento de los edificios suele ser elevado porque tienen que hacer el Informe de Evaluación de Edificios, se tiene que revisar todo el tema de cubiertas, fachadas, saneamiento y también incorporar medidas de eficiencia energética y accesibilidad.
La antigua casa del portero acaba pagando el ascensor, la fachada o las goteras, y evita en muchos casos que los propietarios tengan que afrontar una derrama. Pero la operación tiene una consecuencia que conviene poner encima de la mesa antes de votar nada.
Cuando se realiza una desafectación y venta de un inmueble, se produce un incremento patrimonial que tienen que pagar cada uno de los propietarios.
Esa factura se reparte según la cuota de participación de cada vecino, y debe explicarse antes de cerrar la operación, no después. Lo desarrollamos más abajo.
Leer el reportaje completo en EL PAÍSSi el portero del edificio reside en la vivienda, una vez finalizado su contrato el uso de la vivienda también cesa. Por lo tanto, la rescisión del contrato debe ser notificada con antelación mediante carta certificada con aviso de recepción y certificado de contenido, o bien mediante burofax.
La vivienda del portero puede formar parte de la finca y estar incluida en las zonas comunes, en cuyo caso los propietarios se hacen responsables de los gastos de comunidad correspondientes a dicho inmueble. Alternativamente, la vivienda puede ser independiente, con pleno dominio de los propietarios según su coeficiente de participación en las cuotas del edificio.
La decisión de vender la vivienda del portero ha de ser aprobada en junta por los propietarios, y será necesario el voto por unanimidad. Esto se debe principalmente a que la vivienda pasa de ser un elemento común a uno privativo, lo que modifica el título constitutivo del edificio. Este proceso se conoce como desafectación de elementos comunes y está en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Los propietarios deben estar al día en el pago de las deudas con la comunidad para poder votar, como establece el artículo 15.2 de la misma ley.
«Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.»
Una comunidad de cuarenta vecinos no reúne nunca a los cuarenta en una junta, y aun así estos acuerdos salen adelante. El motivo es el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal: los propietarios ausentes que hayan sido debidamente citados, a los que se notifique después el acuerdo y que no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales, se computan como votos favorables.
De ahí que todo dependa de dos formalidades que parecen menores y no lo son: citar a todos los propietarios a la junta de forma fehaciente y notificarles después el acuerdo. Si una sola citación falla, la unanimidad se cae. Y conviene que el acuerdo faculte expresamente al presidente para otorgar la escritura pública, o habrá que convocar otra junta solo para eso.
En el caso de que se quiera alquilar la vivienda en lugar de venderla, el listón baja: basta con el voto de las tres quintas partes de los propietarios, que además representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Una vez aprobada la desafectación, hay que asegurarse de que la vivienda del portero sea una finca autónoma, es decir, una vivienda totalmente independiente con su propia hoja registral. Si no lo es, procederemos a la segregación de la vivienda o al cambio de uso si fuera trastero o local. De esta manera se modifica el título constitutivo de la propiedad.
Este es el trámite que la gente busca como «legalizar la vivienda del portero», y son cuatro pasos.
Si hay obra, lo primero es solicitar la licencia de obra. Terminada la obra hace falta el certificado final de obra. Con él se acude al Ayuntamiento del distrito correspondiente, que enviará un técnico a verificar que las obras se ajustan a la licencia. Aprobada la obra, se obtiene la licencia de primera ocupación. Si no se realiza ningún tipo de obra, no será necesario presentar el certificado.
Con la licencia de primera ocupación se acude al notario para formalizar la desafectación y la modificación del título constitutivo, convirtiendo la zona común en propiedad privativa. La otorga el presidente en nombre de la comunidad, con el acuerdo de la junta.
La modificación del título constitutivo se presenta ante la Comunidad de Madrid y tributa por Actos Jurídicos Documentados. Es un trámite distinto y muy anterior a los impuestos de la venta, que se pagan después y recaen sobre cada propietario.
Con todos los documentos se inscribe la nueva finca en el Registro de la Propiedad y se obtiene su referencia catastral propia. Hasta que esto no está hecho, la vivienda no existe como finca independiente y no se puede vender.
En la Comunidad de Madrid no se exige cédula de habitabilidad para vender, a diferencia de otras comunidades. Lo que sí hace falta aquí es la licencia de primera ocupación cuando ha habido obra, y el certificado de eficiencia energética para poder anunciar la vivienda.
Una vez finalizado todo el proceso previo y listos para comenzar con la venta, nos encargamos de todo. Nuestros honorarios solo se abonan una vez se firme la escritura pública.
La comunidad de propietarios no paga impuestos por la venta, porque no es un contribuyente: no tiene personalidad jurídica propia a efectos fiscales. Quien tributa es cada vecino por separado, en su propia declaración de la renta y en proporción a su coeficiente de participación. Es la parte de la operación que más sorpresas da, porque el dinero entra en la cuenta de la comunidad y el recibo de Hacienda llega a casa de cada uno.
Al vender un elemento común se genera una ganancia patrimonial que se atribuye a los propietarios según su cuota. Cada uno la incluye en la base del ahorro de su IRPF del año en que se firma, y tributa a la escala del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 € y tipos superiores a partir de ahí, hasta el 30 %. Si ese año has vendido otra cosa o tienes rendimientos del ahorro, esta ganancia se suma a ellos y puede empujarte al siguiente tramo.
Aquí está la clave de por qué la factura sale más alta de lo que la gente espera. La Dirección General de Tributos fijó el criterio en la consulta vinculante V0159-18, y lo ha mantenido después en la V3090-20:
El coeficiente de participación anterior a la segregación, aplicado al precio real de venta, una vez descontados los gastos e impuestos de la transmisión que hayan pagado los vendedores.
La diferencia entre el coeficiente anterior y el posterior a la segregación, aplicada a lo que en su día pagó cada propietario por su vivienda, más los gastos y tributos de aquella compra.
Esa diferencia de coeficientes es un número pequeño, unas décimas, mientras que el coeficiente anterior es entero. Por eso el valor de adquisición sale casi siempre muy bajo y la ganancia se acerca a lo cobrado.
Los coeficientes de participación los fija la escritura de división horizontal de cada edificio, así que no hay dos comunidades iguales y el resultado varía en cada caso. Para que se entienda el mecanismo, pongamos un edificio de 20 viviendas que vende la portería por 240.000 €, y un vecino cuyo coeficiente baja del 5,00 % al 4,77 % al segregar, y que compró su piso por 150.000 € más 12.000 € de gastos.
En un caso así, de los 12.000 € que le corresponden el vecino ingresa unos 9.680 € netos, y todavía tiene que restar su parte de la plusvalía municipal. La proporción cambia con cada edificio, pero el orden de magnitud se repite. Conviene decirlo en la junta antes de votar, no cuando llegue la campaña de la renta.
Aquí no valen las exenciones de la vivienda habitual
La portería no es la vivienda habitual de nadie, así que no se aplican la exención por reinversión ni la de mayores de 65 años. Tampoco puedes descontar la derrama que la venta te ahorra: fiscalmente son dos cosas distintas. La ganancia se declara íntegra aunque el dinero se destine a arreglar la fachada.
La desafectación de un inmueble es el proceso mediante el cual un bien que forma parte de un conjunto de bienes comunes o de una propiedad colectiva pasa a ser un bien privativo. En otras palabras, es el cambio de estatus de un inmueble que inicialmente pertenece a una comunidad (por ejemplo, una comunidad de propietarios) y se convierte en propiedad individual de una persona o entidad.
La desafectación de la vivienda del portero implica que esta, originalmente parte de las zonas comunes del edificio, pasa a ser una propiedad privada. Para ello, la comunidad de propietarios debe aprobarlo por unanimidad en junta.
No. Como la venta convierte un elemento común en privativo, modifica el título constitutivo del edificio y el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal exige unanimidad. Ahora bien, esa unanimidad no significa que tengan que estar los cuarenta vecinos en la junta: el artículo 17.8 permite computar como votos favorables a los propietarios ausentes debidamente citados que, notificados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales. Y los que tengan deudas vencidas con la comunidad no votan, así que tampoco suman para calcular la mayoría.
Si vota en contra y está al corriente de pago, el acuerdo no sale adelante. La unanimidad es unanimidad y un solo voto negativo la rompe. En ese punto solo quedan dos caminos: convencerle, que es lo que funciona en la práctica cuando se le explica con números lo que le supone la derrama frente a lo que le entra por la venta, o acudir a los tribunales alegando oposición abusiva, que es un proceso largo, caro y de resultado incierto. También conviene tener presente el plazo inverso: quien quiera impugnar un acuerdo ya aprobado dispone de tres meses, salvo que el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo es de un año.
No mientras la ocupe. El uso de la vivienda va ligado a la relación laboral del empleado de finca urbana, de modo que hay que extinguir primero esa relación y formalizar por escrito la entrega de llaves antes de iniciar nada. La comunicación se hace por burofax o carta certificada con acuse de recibo y certificado de contenido, para que quede constancia de la fecha y del contenido. Conviene que un laboralista revise la extinción, porque la vivienda suele computar como retribución en especie y eso afecta al cálculo de la liquidación.
No es obligatorio y muchas comunidades venden la portería tal cual, para reformar, asumiendo un precio más bajo a cambio de no adelantar dinero ni gestionar una obra. La reforma solo es imprescindible cuando el espacio no reúne las condiciones para ser vivienda y hay que hacer un cambio de uso. Si se hace obra, entonces sí se activa toda la cadena: licencia de obra, certificado final de obra y licencia de primera ocupación. Para vender, en la Comunidad de Madrid no se exige cédula de habitabilidad, pero sí el certificado de eficiencia energética para poder anunciar el inmueble.
El tiempo varía según las circunstancias, como si se requiere realizar obras o la desafectación de la vivienda. En general, puede llevar desde unos pocos meses hasta más de un año, dependiendo de la complejidad del caso.
La comunidad paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura de desafectación, porque modifica el título constitutivo, además de la notaría y el Registro. Pero la ganancia de la venta no la declara la comunidad: se atribuye a cada propietario según su coeficiente de participación y cada uno la incluye en su propio IRPF. Es el punto que más conflictos genera después, porque el dinero entra en la cuenta de la comunidad y la factura fiscal llega a casa de cada vecino. Explicarlo antes de votar evita el disgusto.
Sí, pero para alquilarla se necesita el voto de las tres quintas partes de los propietarios, que representen también las tres quintas partes de las cuotas de participación.
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