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En general, las derramas pendientes las paga quien es propietario en el momento en que la comunidad las reclama. Esto se puede explicar así:
Derrama aprobada y no cobrada antes de la venta: El vendedor debe pagarla porque era propietario cuando se aprobó la derrama.
Derrama aprobada y cobrada después de la venta: Vendedor y comprador pueden acordar quién paga, normalmente prorrateándolo según el tiempo que cada uno ha sido propietario.
Derrama no aprobada antes de la venta: El comprador debe asumirla, porque será propietario cuando se apruebe y cobre la derrama.
Para evitar sorpresas, es fundamental solicitar un certificado al administrador de la finca con la firma del presidente o secretario. Por este trámite, el administrador puede cobrar una comisión. En este certificado debe constar que el piso está al corriente de pago, incluyendo cuotas ordinarias y derramas especiales. Si no se dispone de esta información y la venta se realiza sin que el vendedor notifique las deudas pendientes, será el vendedor quien deberá hacerse cargo del pago.
En la situación de que se hayan aprobado unas derramas previas a la firma de escritura y la fecha de pago sea después de la compraventa. En estos casos es importante tener en cuenta la Fecha de aprobación de la junta y la Fecha de devengo, es decir, cuando hay que pagar la derrama. Si ambas fechas son anteriores a la compraventa le corresponde al vendedor. Por el contrario, si la fecha de aprobación es anterior a la compra y la fecha de devengo posterior, según el Art. 9.1e de la Ley De Propiedad Horizontal, es el comprador quién debe pagar dicha derrama:
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Además, el Art. 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Ahora bien, si se trata de una derrama muy elevada, y el vendedor no informó debidamente al comprador, éste puede considerarlo como vicios ocultos y reclamarlo. En estas situaciones lo más conveniente es llegar a un acuerdo por ambas partes.
Es muy importante, que antes de firmar cualquier documento, ser conscientes de todas las derramas que pueda tener el piso. Saber si la vivienda está al corriente de las cuotas o si se han aprobado derramas en junta previas a la firma. El Art.9.1e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el vendedor está obligado a facilitar dicha información:
El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
Si necesitas ayuda en tu compraventa ya sea que tengas el comprador tu o que quieras quete ayudemos a encontrarlo podemos ayudarte y solo cobramos una tarifa fija, ponte en contacto con nosotros
DOCUMENTOS PARA INICIAR LA VENTA
DOCUMENTOS PARA PREPARAR LA FIRMA
9. Último recibo del IBI
10. Certificado de estar al corriente con la comunidad
11. Escrituras originales
12. Certificado de deuda pendiente
13. Certificado de deuda cero o escritura de cancelación
14. Certificado de titularidad de cuentas bancarias
15. Justificantes de transferencias de señal y de arras
16. Últimas facturas de suministros
Sí, desde 2013 es obligatorio entregar este certificado, que informa sobre el consumo energético y emisiones del inmueble.
Impuestos, gastos notariales, registrales, posibles derramas o cuotas pendientes, y gastos de gestión inmobiliaria.
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