¿Se tiene que vender la vivienda habitual tras un divorcio?
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Asesora Inmobiliaria
Qué vas a encontrar en esta guía
Impuestos, exenciones y cambio de titularidad de la vivienda habitual cuando un matrimonio se separa en la Comunidad de Madrid.
Divorciarse no cambia de dueño la vivienda. Si estaba a nombre de los dos, sigue estándolo el día después de la sentencia. El divorcio decide tres cosas distintas y cada una tiene sus propias reglas.
Sobre ese último punto circula una idea equivocada: que el cónyuge que se marcha de casa pierde las ventajas fiscales de la vivienda habitual. El artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF resuelve el supuesto de forma expresa desde 2018, y el Tribunal Supremo lo confirmó en 2023.
En las operaciones de divorcio que gestionamos en Madrid, esa confusión aparece tarde: con el convenio regulador ya firmado, cuando el margen para ajustar la factura fiscal se ha estrechado. Haz los números antes de decidir quién se queda con qué.
Divorciarte no te hace perder las ventajas fiscales de la vivienda habitual. Nos lo preguntan en cada divorcio que gestionamos. Al vender el que fue tu domicilio familiar puedes aplicar las mismas exenciones que cualquier otro vendedor, incluso si fuiste tú quien tuvo que marcharse de casa.
La confusión viene de un requisito. Para que Hacienda considere una vivienda como habitual tiene que serlo en el momento de la venta o en alguno de los dos años anteriores. Y en un divorcio uno de los dos se va, a veces años antes de que la casa salga al mercado.
El artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF contempla ese supuesto: cuando la separación, el divorcio o la nulidad obligan a un cónyuge a dejar el domicilio, el requisito de ocupación se entiende cumplido si la vivienda sigue siendo la residencia habitual del cónyuge que se quedó.
Los dos conservan el derecho. Hay dos exenciones en juego cuando se vende la vivienda tras un divorcio en Madrid.
La ganancia que obtengas queda exenta si la reinviertes en otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes. Si reinviertes solo una parte del importe, la exención es proporcional.
Artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF y artículo 41 de su Reglamento
Si tienes más de 65 años, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir nada. Se exige haber residido en ella tres años continuados y haber tenido durante ese tiempo el pleno dominio, aunque fuera compartido.
Artículo 33.4.b de la Ley 35/2006 del IRPF
Hasta ahora esta misma página daba por hecho que el cónyuge que abandona la vivienda perdía estas exenciones. La redacción vigente del artículo 41 bis.3 del Reglamento resuelve el supuesto de forma expresa, y el Tribunal Supremo lo confirmó en la sentencia 553/2023. Si tomaste una decisión fiscal basándote en la versión anterior de esta página, revísala con tu asesor.
Los dos. Tanto el cónyuge que se quedó viviendo en la casa como el que tuvo que marcharse pueden acogerse a la exención por reinversión cuando la vivienda se vende. Lo dice la norma y lo ha confirmado el Tribunal Supremo.
El tercer punto se pasa por alto con facilidad. La reinversión hay que declararla en el ejercicio de la venta, y si ese plazo pasa queda la vía de rectificar la autoliquidación.
Hacienda venía negando la exención al cónyuge que había abandonado la vivienda hacía más de dos años, aplicando el requisito de forma literal.
La sentencia 553/2023 del Tribunal Supremo corrigió ese criterio con una interpretación conjunta de todos los apartados del artículo 41 bis del Reglamento, y equiparó el tratamiento fiscal de los dos cónyuges.
El criterio que fijó
La exención se reconoce a ambos cónyuges con independencia de que, por causa de la separación o el divorcio, tengan que residir en viviendas distintas. Y se aplica aunque el contribuyente hubiera abandonado la vivienda más de dos años antes de la venta, siempre que siguiera siendo la residencia habitual del otro.
Si eres el cónyuge que se fue de casa y vas a vender ahora la vivienda que sigue ocupando tu ex pareja o tus hijos, no des por perdida la exención. Es el supuesto que contemplan la norma y la sentencia.
Te lo explicamos también en vídeo, por si prefieres escucharlo a leerlo.
Cuando en la liquidación de gananciales uno de los dos se adjudica la vivienda entera, es habitual pensar que la mitad que recibe «se compra» ese día. El artículo 33.2 de la Ley del IRPF establece que en la disolución de la sociedad de gananciales no existe alteración patrimonial, así que no se actualizan ni los valores ni las fechas de los bienes adjudicados. La fecha de adquisición sigue siendo la original, y eso pesa en el plazo de tres años de la exención por mayores de 65.
El exceso de adjudicación compensado en dinero es otra cosa. Esa parte sí puede generar ganancia patrimonial para quien la recibe. Calcúlala antes de firmar el convenio regulador.
Ponemos números a vuestro caso antes de que firméis nada
Valoramos la vivienda, calculamos lo que le quedaría a cada uno después de impuestos y os decimos si os compensa vender o adjudicársela a uno de los dos. Sin compromiso y sin coste.
Los números se entienden mejor que los artículos. Este es un supuesto habitual en las operaciones de divorcio que gestionamos en Madrid, con cifras redondeadas para que se siga bien.
Ella
Él
Los 60.000 € de ganancia de cada uno quedan exentos por completo. Si uno reinvierte solo una parte del importe obtenido, la exención se reduce en esa misma proporción.
Si él tuviera más de 65 años en el momento de la venta, la exención sería todavía más sencilla: no tendría que reinvertir nada. Bastaría con acreditar que la vivienda fue su residencia habitual durante tres años continuados y que tuvo el pleno dominio, aunque fuera compartido al 50 %, durante ese periodo.
Lo que sí puede hacerte perder la exención no es el divorcio, es no declararla. La exención por reinversión no se aplica de oficio: hay que manifestar la intención de reinvertir en la declaración del ejercicio en que se vendió. Si se te pasa, tendrás que rectificar la autoliquidación.
Cada divorcio tiene sus fechas, sus porcentajes de titularidad y su convenio regulador, y son esos tres datos los que deciden la factura fiscal. Antes de firmar nada conviene hacer el cálculo con los números reales, porque una vez adjudicada la vivienda en el convenio el margen de maniobra se estrecha mucho.
Sí, un matrimonio puede tener dos viviendas habituales a la vez. La ley atribuye la vivienda habitual a cada contribuyente. Si cada cónyuge reside de verdad en una casa distinta, cada uno tiene la suya.
La duda aparece en cuanto una pareja se separa y todavía no ha formalizado nada: uno se va a otro piso, sigue casado, y asume que Hacienda solo reconocerá una vivienda habitual para los dos.
El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF habla de la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años. El artículo 11.5 de la Ley del IRPF atribuye las ganancias patrimoniales a quien sea titular del bien. Los dos razonan en singular, persona a persona.
Tener viviendas habituales distintas no impide presentar declaración conjunta. Lo confirmó la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V2211-20: para tributar conjuntamente lo que se exige es formar unidad familiar, con independencia del domicilio de cada uno. Renunciar a la conjunta por creer lo contrario cuesta dinero en la declaración.
Tres consecuencias, si vas a vender.
Aunque te hayas mudado, la vivienda familiar sigue contando como tu habitual mientras la ocupe tu ex cónyuge, por la regla del artículo 41 bis.3 que hemos visto más arriba.
El piso al que te mudas puede convertirse en tu vivienda habitual desde el primer día, aunque el plazo de tres años empieza a contar entonces. Para la exención de mayores de 65 ese plazo es determinante.
Si compras tu nueva vivienda dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la familiar, esa compra sirve como reinversión. Las fechas tienen que encajar, así que esto se planifica antes de vender.
Que haya dos viviendas habituales no se declara, se prueba. Y quien tiene que probarlo eres tú si te lo preguntan. Se aporta el empadronamiento, el domicilio fiscal declarado, los contratos y consumos de luz, agua y gas, y la dirección que figura en la sentencia o el convenio regulador.
El empadronamiento por sí solo no basta, porque es fácil de cambiar y no acredita residencia efectiva. Lo que sostiene el argumento es el conjunto: consumos coherentes con vivir allí y documentación que apunte en la misma dirección. Ordénalo mientras ocurre, no cuando llegue el requerimiento tres años después.
¿Cuánto os quedaría a cada uno después de impuestos?
Valoramos la vivienda familiar sin compromiso y os decimos qué cifra saldría para cada parte una vez descontados los gastos. Con ese número encima de la mesa, el reparto se negocia mucho mejor.
Cuando uno de los dos se queda la vivienda entera, lo que ocurre no es una compraventa entre vosotros. Es un reparto, y la ley lo trata de forma mucho más favorable que una venta corriente. Saberlo cambia bastante las cuentas del convenio regulador. El camino depende del régimen económico que tuvierais.
Gananciales
Se liquida la sociedad de gananciales y se adjudica la vivienda a uno de los dos, compensando al otro con dinero o con otros bienes del patrimonio común.
Es la vía con mejor tratamiento fiscal de todas, y la que se explica a continuación.
Separación de bienes
No hay sociedad que liquidar. Si comprasteis el piso los dos, sois copropietarios y lo que se hace es una extinción de condominio.
Tiene reglas propias que explicamos en la guía sobre copropiedad y proindiviso.
Prácticamente ninguno, y es la mejor noticia fiscal de todo el divorcio. Tres tributos que en una compraventa normal se pagarían aquí no se devengan.
La exención se aplica tanto si la liquidación se hace en el convenio aprobado judicialmente como si se formaliza después ante notario de común acuerdo.
El tercer punto tiene una consecuencia que casi nadie ve venir: como no hay alteración patrimonial, tampoco se actualizan los valores ni las fechas. Quien se queda la vivienda entera no «compra» la otra mitad ese día. A efectos fiscales sigue teniendo el piso desde la fecha original de compra y por el precio original. Eso importa mucho el día que venda, porque la ganancia se calculará sobre el precio de 2010 y no sobre lo que le compensó a su ex en 2026.
Hay una excepción y es la que genera casi todos los sustos: el exceso de adjudicación, que ocurre cuando uno de los dos se lleva más de lo que le corresponde por su mitad. Según cómo se resuelva, tributa por una vía o por otra.
El caso más repetido de todos los que nos entran por la puerta es el del piso con hipoteca, y casi siempre llega igual: con el convenio ya firmado.
El error no está en el reparto de la vivienda, sino en olvidarse de restar la deuda antes de comparar los lotes. El reparto suele ser este.
A los dos les parece equilibrado, porque uno se queda la casa pero también la deuda. Los números dicen otra cosa: él se lleva 180.000 € netos y ella 60.000 €, cuando a cada uno le correspondían 120.000 €.
Hacienda lo ve perfectamente en la escritura. Cuando llega la liquidación, la reacción es siempre la misma: «pero si no hemos vendido nada». Y es cierto que no han vendido nada. Lo que ha ocurrido es que uno ha recibido más de lo que le tocaba, y eso tiene nombre y tiene impuesto.
Y todavía queda el segundo problema, que es el que más disgustos da. El banco no está obligado a liberar a ella de la hipoteca. El convenio regulador vincula a los dos cónyuges, pero no vincula a la entidad: para que ella deje de ser deudora hace falta una novación con liberación de deudor que el banco tiene que aprobar, y a menudo la deniega. El resultado es que ella ya no es propietaria de nada y sigue respondiendo de 120.000 €. Si él deja de pagar, se lo reclaman a ella.
Las dos cosas se arreglan barato si se hacen antes: valorar la vivienda y cuadrar los lotes, y hablar con el banco antes de firmar el convenio, no después. Una valoración y una llamada a la entidad cuestan mucho menos que una liquidación de Hacienda y una deuda que no sabías que seguías teniendo.
Todo lo anterior da por supuesto un matrimonio en gananciales que vende su vivienda habitual. En cuanto cambia el régimen económico, cambian los impuestos.
| Gananciales | Separación de bienes | Pareja de hecho | |
|---|---|---|---|
| ¿Hay sociedad que liquidar? | Sí | No | No |
| Cómo se deshace | Liquidación y adjudicación | Extinción de condominio | Extinción de condominio |
| ITP y AJD | Exento | Tributa por AJD | Tributa por AJD |
| Plusvalía municipal | No sujeta | Se devenga | Se devenga |
| Exenciones del IRPF | Sí | Sí | Sí |
Las exenciones del IRPF son vuestras en los tres casos
La exención por reinversión y la de mayores de 65 son individuales de cada contribuyente, así que funcionan igual estuvierais casados en gananciales, en separación de bienes o fuerais pareja de hecho. Lo que cambia entre columnas son los impuestos de la adjudicación, no los de la venta.
A una pareja de hecho suele salirle mejor vender a un tercero y repartir el dinero que adjudicarse el piso el uno al otro. Las ventajas de la adjudicación vienen de normas que hablan expresamente de la sociedad conyugal y de las sentencias de nulidad, separación o divorcio, y a una pareja de hecho no le alcanzan.
Para la extinción de condominio, con sus reglas y sus plazos, tenéis la guía sobre venta de proindiviso.
Hay además dos circunstancias que cambian las reglas.
Que la sentencia atribuya el uso de la vivienda a los hijos y al progenitor que queda con ellos no convierte a los menores en propietarios. Podéis venderla de común acuerdo. La autorización judicial del artículo 166 del Código Civil solo hace falta cuando el inmueble pertenece al menor, normalmente por herencia o donación.
Lo que sí condiciona la venta es el derecho de uso: si está inscrito en el Registro, el comprador adquiere con esa carga y el precio lo refleja. De ahí que en el convenio se pacte que la vivienda se venda y el uso se extinga en la firma.
Si el bloqueo es que uno de los dos no quiere vender, la vía la explicamos en la guía sobre autorización judicial para vender un inmueble.
Lo comprado soltero es privativo y no entra en el reparto. Con la vivienda familiar hay una excepción que se pasa por alto al firmar el convenio.
Si compraste el piso antes de casarte con hipoteca y esa hipoteca la habéis ido pagando durante el matrimonio con dinero ganancial, la vivienda deja de ser enteramente tuya. El artículo 1357.2 del Código Civil remite al 1354 y el piso pasa a pertenecer pro indiviso a ti y a la sociedad, en proporción a lo aportado. El Supremo equipara las cuotas de hipoteca al pago aplazado del precio.
Si pagaste el 30 % antes de casarte y el 70 % restante salió de cuotas del matrimonio, ese 70 % es ganancial y se reparte, aunque en la escritura solo figure tu nombre. Esto vale solo para la vivienda familiar: si el piso nunca fue el domicilio conyugal, la sociedad solo tendría derecho al reembolso de lo aportado.
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Las dudas que más nos plantean los propietarios que están en pleno proceso, respondidas en corto. Si la tuya no está aquí, escríbenos y la respondemos igual.
Si estabais en gananciales y la adjudicación se hace al liquidar la sociedad, prácticamente no. Está exenta de ITP y AJD, no sujeta a plusvalía municipal y en IRPF no hay alteración patrimonial. Solo se paga si uno recibe más de lo que le corresponde por su mitad.
No. El artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF entiende cumplido el requisito de ocupación cuando la vivienda sigue siendo la residencia habitual del cónyuge que se quedó. La sentencia 553/2023 del Tribunal Supremo lo confirmó incluso para quien se marchó más de dos años antes de la venta.
Dos años, y cuentan tanto hacia delante como hacia atrás: sirve la vivienda que compres después de vender y también la que compraste hasta dos años antes. Hay que declarar la intención de reinvertir en la declaración del ejercicio de la venta, porque no se aplica de oficio.
De los dos. Con el divorcio la sociedad de gananciales se disuelve, pero no se liquida: hasta que repartáis existe una comunidad sobre los bienes comunes y ninguno puede vender la vivienda por su cuenta. Es muy habitual y puede prolongarse años sin que nadie lo note hasta que uno quiere vender.
Sí, si estáis los dos de acuerdo. El uso no convierte a los hijos en propietarios. Ahora bien, si el derecho de uso está inscrito en el Registro, el comprador adquiere con esa carga y lo descontará del precio, así que lo normal es pactar que el uso se extinga en el momento de la firma.
Sí. La transmisión se declara siempre en la renta del ejercicio en que se firma, salga ganancia o pérdida. Declarar la pérdida además interesa, porque se puede compensar con otras ganancias patrimoniales del mismo año y, si sobra, con las de los cuatro ejercicios siguientes.
La parte vendedora, es decir, los dos, cada uno por su porcentaje. Distinto es el reparto entre vosotros: adjudicar la vivienda a uno de los dos al liquidar gananciales no devenga plusvalía. El impuesto aparece cuando el piso sale hacia un tercero, no cuando cambia de manos entre vosotros.
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