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Experta en Vivienda Protegida
La VPO sigue siendo protegida. El divorcio no la descalifica, no obliga a venderla y no activa la devolución de ninguna ayuda.
Mantiene su Valor Máximo Legal de Venta, su periodo de protección y sus limitaciones: lo único que cambia es que hay que decidir a nombre de quién queda. A partir de ahí tenéis tres salidas, y dos de ellas no exigen descalificar nada.
Uno de los dos se queda la vivienda
Mediante extinción de condominio o adjudicándola al liquidar la sociedad de gananciales. La vivienda sigue protegida, no hay que devolver ayudas y no hace falta informe de venta.
La vendéis y os repartís el dinero
Si la vivienda sigue protegida, el precio está limitado por el Valor Máximo Legal de Venta que fija la Comunidad de Madrid, y hará falta el informe de venta correspondiente.
Descalificáis y vendéis a precio libre
Es la única vía para vender por encima del VMLV antes de que acabe la protección. A cambio hay que devolver las ayudas recibidas más los intereses, y no todas las viviendas se pueden descalificar.
Mucha gente cree que el divorcio obliga a descalificar la vivienda o a venderla. No obliga a ninguna de las dos cosas. Podéis quedaros como estáis, con la VPO a nombre de los dos, todo el tiempo que queráis. Lo que sí conviene resolver pronto es la hipoteca: mientras siga a nombre de ambos, esa deuda computa en el nivel de endeudamiento de los dos y bloquea cualquier operación futura.
Hay un punto que sí cambia el reparto y que casi nadie tiene en cuenta: a efectos de liquidar los gananciales, la vivienda no tiene por qué valorarse al VMLV. El Tribunal Supremo admite tomar como referencia el valor de mercado ajustado al tiempo que reste de protección, y esa diferencia puede ser de decenas de miles de euros.
Depende de si la vivienda sigue protegida. Una VPO no se considera vivienda libre hasta que termina su periodo de protección o se solicita la descalificación voluntaria, así que al vender tras un divorcio se os abren tres escenarios con precios muy distintos.
Si queréis y podéis venderla a un tercero mientras sigue protegida, el precio está limitado por el Valor Máximo Legal de Venta que fija la Comunidad de Madrid. Ese valor se actualiza cada año y va subiendo progresivamente, así que el mismo piso vale más ahora que hace cinco años.
Cuánto exactamente depende de la zona donde esté el inmueble y de su tipología. Las más comunes son la VPPL, de Precio Limitado, y la VPPB, de Precio Básico. Las VPPB tienen un Valor Máximo Legal inferior, porque su precio está más restringido. Si no sabes cuál es la tuya, puedes verlo en los tipos de vivienda protegida o pedirnos que te calculemos el valor máximo de tu VPO sin coste.
La descalificación convierte la vivienda protegida en vivienda libre antes de que termine su plazo de protección. Es un trámite voluntario, lo solicitan los titulares o alguien en su representación, y no todas las viviendas protegidas se pueden descalificar: es lo primero que hay que comprobar.
La ventaja es evidente: una vez libre, la vivienda se vende a precio de mercado, normalmente muy por encima del Valor Máximo Legal. El coste también: hay que devolver las ayudas recibidas más los intereses, y sumar los honorarios de la tramitación.
Si al periodo de protección le quedan poco tiempo, no hace falta descalificar nada. Al terminar, la vivienda pasa a ser libre por sí sola y para venderla solo necesitaréis el informe de venta y registrar el cambio de calificación en el Registro de la Propiedad. Sin devolver ayudas y sin intereses.
Las cuatro cifras que hay que poner sobre la mesa
El Valor Máximo Legal de tu vivienda hoy, según zona y tipología
El precio de mercado real de un piso equivalente en la misma zona
El importe de las ayudas a devolver, con sus intereses, si descalificáis
Los años que quedan de protección, que figuran en la calificación
En Templo Consulting os calculamos esas cuatro cifras antes de que decidáis nada, y nos encargamos de tramitar tanto la descalificación como el informe de venta para que podáis vender la VPO tras el divorcio sin ocuparos del papeleo.
No hace falta descalificar la vivienda para que su valor de mercado cuente en el reparto. A efectos de liquidar la sociedad de gananciales, una VPO no tiene por qué valorarse al Valor Máximo Legal de Venta, y esa diferencia puede suponer decenas de miles de euros para uno de los dos.
Para valorar una vivienda protegida en la liquidación de gananciales hay que partir de un dato: la posibilidad de que esa vivienda pueda dejar de estar protegida y entrar en el mercado libre. De ahí salen dos soluciones distintas.
Si la vivienda no se puede descalificar
Se valora según el valor oficial, es decir, el Valor Máximo Legal de Venta que corresponda a su zona y tipología. No cabe otra referencia, porque esa vivienda nunca va a poder venderse por encima.
Si la vivienda sí se puede descalificar
Se valora con un criterio ponderado: se parte del valor de mercado en el momento de disolver el régimen y se rebaja en proporción al tiempo que falte para que termine la protección. Cuanto menos quede, más se acerca al precio libre.
La consecuencia práctica es importante: aunque la vivienda siga calificada como protegida el día del divorcio, su tasación para el reparto de bienes no tiene por qué ceñirse al VMLV. Puede valorarse por encima del precio que fija la Comunidad de Madrid, y eso cambia el equilibrio de todo el reparto patrimonial.
Una cosa es a cuánto se valora la vivienda para repartir y otra a cuánto se puede vender después. Si tras el divorcio decidís venderla sin descalificarla, la venta tendrá que hacerse al Valor Máximo Legal, por muy alto que fuera el valor usado en la liquidación. Para vender a precio de mercado hay que completar antes la descalificación.
Ese mismo criterio del Supremo se aplica también fuera del divorcio: en una división de cosa común entre copropietarios o al valorar una vivienda protegida a efectos de herencia. Si estáis en cualquiera de esas situaciones, la regla de los dos criterios es la misma.
Depende de si la vivienda sale hacia fuera o se queda entre vosotros. Cuando uno de los dos se queda el piso como consecuencia del divorcio no hay un tercero ajeno de por medio, y ese es el motivo por el que la Administración no interviene. Cuando la vivienda se transmite a alguien de fuera, sí.
La vivienda se queda entre vosotros
La vivienda sale hacia un tercero
La razón de fondo es que la Comunidad de Madrid controla las transmisiones de vivienda protegida para verificar dos cosas: que no se vende por encima del precio máximo permitido y que quien la compra cumple los requisitos de acceso. En una adjudicación entre cónyuges no hay comprador nuevo, solo cambia el titular entre quienes ya lo eran.
Según el tipo de vivienda protegida y el momento en que estéis, el trámite que corresponde puede ser un informe de venta o una autorización de venta, y no se piden igual ni sirven para lo mismo. Tienes la diferencia explicada en autorización e informe de venta en VPO. Si no sabes cuál necesitáis en vuestro caso, lo comprobamos sin coste.
Aunque la adjudicación entre cónyuges no requiera informe de venta, sí hay que comprobar que quien se queda la vivienda sigue cumpliendo las condiciones de la calificación. Una vivienda protegida está sujeta a requisitos que se comprueban en cada transmisión, y el divorcio cambia la unidad familiar, los ingresos computables y a veces el destino del inmueble. Es una revisión de diez minutos que evita firmar un convenio que después no se puede ejecutar.
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En Templo Consulting somos especialistas en la venta de viviendas protegidas en Madrid, con más de 1.000 operaciones a las espaldas. Si estáis divorciándoos y necesitáis vender la VPO, descalificarla o simplemente saber en qué situación está, nos ocupamos del proceso completo.
Cuál de las tres necesitáis depende de los años que le queden de protección a vuestra vivienda, y eso lo comprobamos antes de que contratéis nada. La primera consulta es gratuita y sin compromiso.
En una operación de VPO con un divorcio de por medio hay trámites ante la Administración, plazos que caducan y dinero en juego. Estas son nuestras garantías y acreditaciones.
API colegiado nº 2187
Miembros del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid
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Inscritos en el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunidad de Madrid
Las dudas que más nos plantean las parejas que se divorcian con una vivienda protegida de por medio. Si la vuestra no está aquí, escribidnos y la respondemos igual.
Sí. Se hace mediante extinción de condominio o adjudicando la vivienda a uno de los dos al liquidar la sociedad de gananciales, y quien se la queda compensa económicamente al otro. La vivienda sigue siendo protegida: no hay que descalificarla, no hay que devolver ayudas y no hace falta informe de venta. Lo que sí conviene revisar es que quien se queda el piso siga cumpliendo las condiciones de la calificación, porque el divorcio cambia la unidad familiar y los ingresos computables.
No, salvo que descalifiquéis la vivienda. Lo que activa la devolución es la descalificación, no la transmisión. Si uno se queda el piso, si lo vendéis respetando el Valor Máximo Legal de Venta o si la protección ya ha terminado, no hay que reintegrar nada. Solo cuando se solicita la descalificación voluntaria para vender a precio de mercado hay que devolver las ayudas recibidas por el promotor o el primer adquirente, más los intereses legales.
Depende de si sigue protegida. Mientras lo esté, el precio máximo lo fija la Comunidad de Madrid a través del Valor Máximo Legal de Venta, que varía según la zona y la tipología de la vivienda y se actualiza cada año. Si la vivienda ya se ha descalificado o su periodo de protección ha terminado, el precio lo ponéis vosotros según el valor de mercado.
Cuando la vivienda sale hacia un tercero: al venderla a un comprador ajeno mientras conserva la calificación de protegida, o al venderla a precio libre una vez terminado el periodo de protección, para acreditar el cambio de calificación. No hace falta cuando la vivienda se queda entre vosotros, porque ahí no hay un comprador nuevo. Tienes la diferencia entre informe y autorización en autorización e informe de venta en VPO.
Sigue a nombre de los dos hasta que el banco diga lo contrario. Aunque el convenio regulador establezca que la paga uno solo, ese acuerdo no vincula a la entidad: mientras no acepte expresamente liberar al otro mediante una novación, ambos seguís respondiendo de la deuda. Y esa deuda computa en el nivel de endeudamiento de los dos, así que bloquea a cualquiera de vosotros para pedir otra hipoteca hasta que se resuelva.
Es posible, pero con limitaciones. Mientras la vivienda siga protegida, el alquiler está sujeto a las condiciones que fija la Comunidad de Madrid, incluida una renta máxima, y en algunos casos requiere autorización previa. No es una decisión que podáis tomar solo entre vosotros. Puedes ver los requisitos en cómo alquilar una VPO en Madrid.
No. Podéis vender en cualquier momento del proceso siempre que firméis los dos, igual que con cualquier otra vivienda. Lo que cambia según el momento es la documentación que pide el notario: si ya hay sentencia, el testimonio con la diligencia de firmeza y el convenio regulador. Y si el piso sigue protegido, el trámite ante la Comunidad de Madrid es el mismo estéis divorciados o no.
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