Gastos al comprar un piso en Madrid
Guía completa de gastos al comprar un piso en Madrid 2026
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Autor:
Juan Pedro Caro
Arquitecto Técnico, Colegiado en el COAPI de Madrid con el número 2187 y Perito Judicial Inmobiliario
¿Qué gastos tiene comprar un piso en Madrid?
Los gastos al comprar un piso en Madrid dependen sobre todo de una cosa: si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva. La diferencia entre ambos escenarios es casi enteramente fiscal y sobre un mismo precio de compra puede superar los 14.000 €.
≈ 7%
Tributa por ITP al 6%
Una vivienda usada paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, con un tipo general del 6% en la Comunidad de Madrid. Sobre un piso de 300.000 €, los gastos totales rondan los 20.000 € sumando notaría, Registro, gestoría y tasación.
Si es tu vivienda habitual y no supera los 250.000 €, la bonificación del 10% deja el tipo efectivo en el 5,4%.
≈ 11,5%
Tributa por IVA al 10% más AJD
Comprar al promotor no paga ITP: paga IVA al 10% más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en Madrid es del 0,75%. El mismo piso de 300.000 € sube hasta los 34.000 € de gastos.
En Vivienda de Protección Oficial de régimen especial el IVA baja al 4%, no al 10%.
¿Qué gastos tiene comprar un piso en Madrid?
Al margen del impuesto de transmisión, todo comprador asume notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, gestoría y tasación si financia con hipoteca. Son cuatro conceptos que apenas varían entre vivienda nueva y usada y que, sumados, se mueven entre 1.325 € y 2.400 € para una operación estándar en Madrid.
El precio medio de la vivienda en Madrid marcó máximo histórico en julio de 2026, un 12% por encima del año anterior según los datos de Idealista. A ese precio, un piso de 80 m² supera los 480.000 €, lo que sitúa la factura de gastos por encima de los 32.000 €.
El problema casi nunca es no tener el dinero
Es descubrirlo tarde. El comprador llega con la entrada calculada al detalle, ha estirado el ahorro hasta el último euro, y entonces alguien le pone delante una hoja con veinte mil euros más que nadie le había desglosado. Calcula estos gastos antes de firmar las arras, no después.
El desglose de cada gasto con los tipos vigentes en 2026 y rangos de precio reales, no estimaciones.
Las bonificaciones del ITP que mantiene activas la Comunidad de Madrid y si de verdad puedes aplicarlas.
Una tabla completa por tramos de precio, de 200.000 € a 500.000 €, para que localices tu caso.
Cuánto dinero necesitas ahorrado de verdad, sumando entrada y gastos.
Los costes que aparecen después de la firma y que ninguna guía del sector suele contarte.
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Gastos al comprar un piso de obra nueva en Madrid
Los gastos de comprar un piso de obra nueva en Madrid rondan el 11,5% del precio, casi cinco puntos más que en segunda mano. Aquí no se paga ITP: se paga IVA al 10%, que va directo al promotor, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que se liquida ante la Comunidad de Madrid.
El IVA en vivienda nueva y el tipo reducido de la VPO
La primera transmisión de una vivienda tributa al 10% de IVA, según el artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992. A diferencia del ITP, este impuesto lo pagas directamente al promotor, que después lo ingresa en Hacienda. Se aplica también a un máximo de dos plazas de garaje y a los anejos transmitidos junto a la vivienda.
Sobre una VPO de 180.000 €, la diferencia entre aplicar un tipo u otro son 10.800 €. En Madrid hay bastante vivienda protegida en venta en Villaverde, Vallecas y los desarrollos del sureste, y es uno de los supuestos donde más veces vemos al comprador presupuestando el tipo que no le corresponde.
El AJD en Madrid y sus tramos
Grava la formalización de la escritura pública y está regulado en el artículo 31 del Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid. El tipo general es del 0,75%, pero se aplica por tramos según el valor escriturado y el tipo de vivienda.
1Para determinar el tramo hay que sumar vivienda, anejos y plazas de garaje transmitidos conjuntamente, aunque tengan referencias registrales distintas.
2El AJD de la escritura de compraventa lo pagas tú. El de la escritura de hipoteca lo paga el banco desde el Real Decreto-ley 17/2018.
3Muchas guías siguen citando un 1,5%. Ese es el tipo estatal supletorio. Madrid fijó el suyo en el 0,75%: sobre 400.000 € la diferencia son 3.000 €.
En la Comunidad de Madrid la obra nueva cuesta 4.925 €/m² frente a 4.870 €/m² de la segunda mano, el diferencial más bajo de España según Brains Real Estate en el segundo trimestre de 2026. La causa es la escasez de suelo finalista, que mantiene tensionado también el mercado de segunda mano. Conclusión práctica: en Madrid lo que encarece la obra nueva no es el precio del piso, son los impuestos.
Ejemplo de gastos de un piso nuevo de 300.000 € en Madrid
| Concepto | Obra nueva | Segunda mano |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisión | 30.000 € (IVA 10%) | 18.000 € (ITP 6%) |
| AJD | 2.250 € (0,75%) | No se paga |
| Notaría | 650 – 950 € | 650 – 950 € |
| Registro de la Propiedad | 200 – 450 € | 200 – 450 € |
| Gestoría | 300 – 600 € | 300 – 600 € |
| Tasación (solo con hipoteca) | 250 – 500 € | 250 – 500 € |
| Total de gastos | 33.650 – 34.750 € | 19.400 – 20.500 € |
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Los 14.250 € de diferencia son solo fiscales. Antes de decidir conviene ponerlos frente a la eficiencia energética, las garantías del promotor y la reforma que pueda necesitar una vivienda usada.
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Gastos al comprar un piso de segunda mano en Madrid
Los gastos de comprar un piso de segunda mano en Madrid rondan el 7% del precio. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se lleva la mayor parte: un 6% de tipo general fijado en el artículo 28 del Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid. Sobre un piso de 250.000 € son 15.000 €, a los que hay que sumar entre 1.325 € y 2.400 € de notaría, Registro, gestoría y tasación.
Impuestos al comprar una vivienda en Madrid
Repasamos en vídeo los impuestos que asume el comprador en la Comunidad de Madrid: el ITP en segunda mano, el IVA y el AJD en obra nueva, y las bonificaciones que se pueden aplicar.
Sobre qué valor se calcula realmente el ITP
Mucha gente asume que el ITP se calcula sobre el precio que ha pagado. Desde la Ley 11/2021 antifraude no es así: la base imponible es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Si negocias bien y compras por debajo de ese valor, Hacienda sigue tomando el suyo.
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Bonificaciones del ITP en Madrid que puedes aplicar
La Comunidad de Madrid mantiene tres reducciones, reguladas en los artículos 29 y 30 bis del texto refundido. Son incompatibles entre sí: si te aplican dos, hay que elegir la más favorable antes de presentar la autoliquidación.
Y un dato que casi nadie conoce: Madrid permite fraccionar el ITP en tres anualidades cuando compras vivienda habitual de valor igual o inferior a 250.000 €.
El precio medio de la vivienda en Madrid alcanzó los 6.013 €/m² en julio de 2026, máximo histórico y un 12% por encima del año anterior según los datos de Idealista. Esto es lo que te dan 250.000 €, el tope de la bonificación, según dónde compres:
Dicho de otra forma: en la mayor parte de Madrid capital la bonificación del 10% es inaccesible salvo que compres un estudio. Donde sí compensa es en los distritos del sur y en los municipios del área metropolitana.
Cómo calcular tu ITP paso a paso
Consulta el valor de referencia
Entra en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble. Es gratuito y no requiere trámite previo.
Compáralo con el precio que vas a escriturar
Quédate con el mayor de los dos. Esa es tu base imponible, te guste o no el resultado.
Aplica el tipo que te corresponde
Un 6% con carácter general. Un 5,4% si es tu vivienda habitual y no supera los 250.000 €. Un 4% si tienes título de familia numerosa vigente.
Se presenta ante la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid, de forma telemática, en bancos autorizados o presencialmente.
Ejemplo de gastos de un piso de 250.000 € en Madrid
| Concepto | Sin bonificación | Con bonificación |
|---|---|---|
| ITP | 15.000 € (6%) | 13.500 € (5,4%) |
| Notaría | 600 – 900 € | 600 – 900 € |
| Registro de la Propiedad | 175 – 400 € | 175 – 400 € |
| Gestoría | 300 – 600 € | 300 – 600 € |
| Tasación (solo con hipoteca) | 250 – 500 € | 250 – 500 € |
| Total de gastos | 16.325 – 17.400 € | 14.825 – 15.900 € |
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Por qué el Registro varía tanto entre unas guías y otras: el arancel del Real Decreto 1427/1989 es progresivo y lleva dos reducciones legales obligatorias del 25% y el 5%. Aplicadas, inscribir una vivienda de 250.000 € como finca única ronda los 175 €. Si el garaje y el trastero constan como fincas registrales independientes, cada uno genera su propio arancel y el total se dispara. Pregunta cómo está inscrito el inmueble antes de presupuestar.
En Templo Consulting calculamos tus impuestos reales antes de que firmes nada: comprobamos el valor de referencia catastral, verificamos si te corresponde la bonificación del 10% y, como Agente Colaborador de la Agencia Tributaria, podemos presentar y liquidar el modelo 600 directamente a tu nombre. La primera consulta es gratuita y sin compromiso.
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Gastos de notaría, Registro y gestoría
Al margen del impuesto de transmisión, toda compraventa arrastra tres gastos más: notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad y gestoría. Sumados se mueven entre 1.075 € y 1.800 € en Madrid, y son los conceptos donde más se paga de más por no saber qué se puede reclamar y qué no es obligatorio.
Cuánto cobra el notario según el precio del piso
¿Puedes buscar un notario más barato en Madrid?
No.
Los honorarios están regulados por el Real Decreto 1426/1989 y todos los notarios de España cobran lo mismo por el mismo servicio. Lo que sí puedes controlar son estos tres factores.
Número de folios
Se cobra una cantidad fija por los primeros cinco folios y un precio por cada folio adicional. Cuanto más corta la escritura, más barata.
Copias solicitadas
La primera copia autorizada es la que necesita el Registro. Las copias simples adicionales tienen su propio precio y se piden por costumbre más que por necesidad.
Complejidad de la operación
Varios compradores, cargas que cancelar, poderes o representación encarecen la minuta. Llevarlo todo resuelto antes de la firma se nota en la factura.
Importes orientativos con IVA incluido y con las reducciones legales ya aplicadas.
Las reducciones del arancel que casi nadie reclama
El arancel notarial y el registral llevan dos reducciones legales obligatorias cuando la operación es una compraventa de vivienda. No son un descuento comercial: son un derecho. Y la clave está en que no se suman, se encadenan: cada una se aplica sobre el importe ya reducido por la anterior, y por eso 25 más 5 no da 30, sino 28,75.
Si la minuta que te llega no las refleja, pregunta. Y ojo: las mismas reducciones aplican al arancel del Registro de la Propiedad.
Con las dos reducciones obligatorias quedan 712,50 €. Añadiendo el descuento voluntario, 641,25 €. Después se aplica el 21% de IVA sobre el importe ya descontado.
Cuánto cuesta inscribir la compraventa en el Registro
El arancel registral está regulado por el Real Decreto 1427/1989, es progresivo por tramos y de importes muy bajos. Aquí está la razón por la que unas guías te dicen 175 € y otras 500 € para el mismo inmueble.
Finca única
175 – 300 €Fincas independientes
hasta 525 €Cómo saber en qué caso estás: lo dice la nota simple, y pedirla al Colegio de Registradores cuesta 9,02 €. Compruébalo antes de presupuestar, no después de firmar.
Gestoría y cómo negociar quién la paga
Aquí hay tres servicios que conviene separar y que casi ninguna guía distingue bien. La gestoría de la compraventa y la de la hipoteca son cosas distintas, con pagadores distintos, y solo una de las dos sale de tu bolsillo.
La confusión más habitual es dar por hecho que la gestoría del banco cubre todo. Cubre su escritura, no la tuya: si te pasan un presupuesto conjunto, pide el desglose. Y recuerda que en el contrato de arras se puede pactar que el vendedor asuma parte de la notaría y el IBI del año. Es negociable y casi nadie lo plantea.
Gastos si compras un piso con hipoteca en Madrid
Si vas a financiar la compra, se abre una segunda factura que no tiene nada que ver con los gastos de la compraventa. Desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario casi todo lo asume el banco, pero hay cuatro momentos donde conviene saber qué te toca a ti.
La tasación, el único gasto que pagas tú
La encarga el banco para valorar la garantía, pero la abona el solicitante del préstamo. Cuesta entre 250 € y 500 € según la superficie, la localización y el tipo de inmueble, y puede superar esa horquilla en viviendas singulares o de gran tamaño.
Dos cosas que casi nadie te dice: caduca a los seis meses, así que si la operación se alarga hay que repetirla y volver a pagarla; y si ya tienes una hecha por una sociedad homologada por el Banco de España, el banco está obligado a aceptarla siempre que cumpla la Orden ECO/805/2003. Si compras al contado, ni siquiera es obligatoria.
Lo que asume el banco desde 2019
El artículo 14 de la LCCI atribuye al prestamista todos los gastos de formalización del préstamo: los aranceles notariales de la escritura de hipoteca, la inscripción de la garantía en el Registro, la gestoría vinculada a esa tramitación y el AJD del préstamo, este último desde el Real Decreto-ley 17/2018.
El seguro de daños que sí es obligatorio
Lo exige el artículo 17 de la LCCI: la vivienda debe estar asegurada al menos contra incendio y daños estructurales, por el valor de tasación y mientras dure la hipoteca. Hasta ahí, obligación.
Lo que el banco no puede hacer es obligarte a contratarlo con su aseguradora. Eliges tú libremente, no pueden cobrarte comisión por llevar una póliza externa, y aceptarla no puede empeorar las condiciones del préstamo de ninguna forma.
Vinculaciones y comisión de apertura
Las ventas vinculadas están prohibidas desde 2019: no pueden condicionar la concesión a que contrates planes de pensiones, tarjetas, alarmas o seguros de vida. Lo que sí pueden es bonificarte el tipo de interés si los contratas voluntariamente.
La comisión de apertura es de libre fijación y no todas las entidades la aplican. Aparece en la FEIN que están obligados a entregarte, y es uno de los conceptos más negociables de toda la operación.
El error más frecuente: pensar que como el banco paga «la notaría», ya está cubierta toda la firma. Ese día se otorgan dos escrituras distintas ante el mismo notario: la de compraventa, que pagas tú, y la de hipoteca, que paga el banco. Si te llega una minuta única, pide que la desglosen.
Calcula cuánto te cuesta el producto al año frente a cuánto te rebaja la cuota. Muchas veces sale más barato el tipo sin bonificar, y ese cálculo no te lo va a hacer la entidad.
Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar un piso en Madrid
Esta es la pregunta que de verdad importa, y la que casi ninguna guía responde con una cifra concreta. No basta con la entrada: hay que sumarle todos los gastos. La buena noticia es que existe una vía para reducir esa cifra casi a la mitad si cumples los requisitos.
La regla real: entrada más gastos
Entrada · 60.000 €
Los bancos financian como máximo el 80% del menor valor entre precio de compra y tasación.
Gastos · 21.000 €
ITP, notaría, Registro, gestoría y tasación. Nunca se financian. En obra nueva serían 34.000 €.
Hipoteca · 240.000 €
Lo que aporta el banco. A esto hay que sumar un colchón de 2.000 € a 5.000 € para mudanza y suministros.
Cuánto necesitas según la zona de Madrid
Con el precio medio de la capital en 6.013 €/m² en julio de 2026 según los datos de Idealista, la cifra cambia radicalmente según dónde compres. Ahorro necesario para un piso de 80 m² de segunda mano:
Cifras orientativas sobre 80 m² construidos y compra de segunda mano sin bonificaciones.
El precio de la vivienda en Madrid
Analizamos en profundidad cómo está el mercado madrileño y qué explica esas diferencias entre distritos, que son las que determinan cuánto necesitas tener ahorrado antes de empezar a buscar.
El aval ICO puede reducir esa cifra a la mitad
El Estado avala hasta el 20% del valor del inmueble a través del ICO, lo que permite al banco financiar hasta el 100% sin que aportes la entrada. Los gastos siguen siendo tuyos, pero la barra cambia por completo.
De 81.000 € a 21.000 €. La entrada la cubre el aval del Estado; los gastos siguen saliendo de tu bolsillo.
Hay además límites de renta y condiciones sobre la vivienda que conviene verificar caso por caso antes de contar con el aval.
El contrapeso y lo que no cambia: financiar el 100% sube la cuota mensual y los intereses totales, así que el aval reduce la barrera de entrada, no el coste. Y aunque el banco te preste el 100% del precio, el ITP, la notaría, el Registro, la gestoría y la tasación los sigues pagando tú el día de la firma.
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Los gastos que aparecen después de firmar la compra de un piso
Todas las guías del sector terminan en la tasación. La realidad de una compraventa en Madrid no. Hay una segunda tanda de gastos que llega en las semanas siguientes a la firma, justo cuando acabas de vaciar la cuenta con la entrada y los impuestos. Sumados rondan los 1.000 € a 3.500 €, y hay uno que puede dispararse a varios miles.
La segunda factura, la que no aparece en ninguna guía
Ninguno de estos gastos es enorme por separado. El problema es que llegan todos a la vez, en las mismas semanas, y justo después de haber estirado el ahorro hasta el último euro.
El IBI prorrateado del año en curso
Según reciboEl sujeto pasivo del IBI es quien figura como titular a 1 de enero. Si compras en junio, el recibo entero le llega al vendedor. Hasta aquí, lo que casi todo el mundo sabe.
El Supremo fijó como doctrina que, en ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abona el IBI puede repercutírtelo en proporción al tiempo que cada parte haya sido propietaria. Si compras en junio, te puede reclamar la mitad del recibo. La clave está en esas tres palabras: se puede pactar lo contrario en las arras, y casi nadie lo plantea.
Pide al vendedor el último recibo del Ayuntamiento de Madrid. El importe varía mucho entre municipios de la Comunidad, porque cada uno fija su propio tipo dentro de los límites legales.
Derramas y cuotas de comunidad pendientes
0 € a varios milesEste es el gasto que puede dispararse. La regla no es la que la mayoría imagina: no importa cuándo se aprobó la derrama, sino cuándo se gira. Una derrama aprobada en junta hace un año, si el recibo llega cuando ya eres comunero, es tuya.
La deuda va con el piso, no con la persona. La vivienda responde frente a la comunidad por las deudas del año en curso y los tres anteriores. Si el vendedor debía cuotas, la comunidad puede reclamártelas a ti como nuevo propietario, y tú tendrás que ir después contra él.
Suministros, seguro y los costes de instalarte
530 – 1.500 €Los últimos son pequeños, pero llegan todos juntos y en el peor momento.
Alta de suministros
En el área de Madrid el agua se tramita con Canal de Isabel II. Lo caro llega si la vivienda lleva tiempo sin suministro y hace falta boletín eléctrico.
Seguro de hogar
Obligatorio con hipoteca por el artículo 17 de la Ley 5/2019, y contratado antes de firmar. Eliges tú la aseguradora.
Mudanza y arreglos
Camión, cambio de cerradura y lo que siempre aparece la primera semana. Si hay reforma, presupuéstala aparte.
Sumados, estos gastos rondan los 1.000 € a 3.500 € sin contar derramas. No es una cifra que arruine una operación, pero sí una que descuadra a quien ha calculado su ahorro al euro. Resérvala desde el principio, no la descubras sobre la marcha.
Tabla completa de gastos por precio de vivienda
Esta es la tabla que buscabas al entrar. Cuatro tramos de precio con todos los conceptos desglosados, para que localices tu caso sin hacer cuentas. Los importes corresponden a una operación estándar en la Comunidad de Madrid con hipoteca, y las horquillas reflejan la variación real entre notarías, gestorías y sociedades de tasación.
Gastos de comprar un piso de segunda mano
| Concepto | 200.000 € | 300.000 € | 400.000 € | 500.000 € |
|---|---|---|---|---|
| ITP6% · el gasto principal | 12.000 € | 18.000 € | 24.000 € | 30.000 € |
| Notaríaarancel con reducciones | 550 – 800 € | 650 – 950 € | 900 – 1.100 € | 1.000 – 1.250 € |
| Registrofinca única | 160 – 280 € | 200 – 330 € | 220 – 380 € | 240 – 420 € |
| Gestoríano es obligatoria | 300 – 600 € | 300 – 600 € | 350 – 650 € | 350 – 650 € |
| Tasaciónsolo con hipoteca | 250 – 450 € | 250 – 500 € | 300 – 550 € | 300 – 600 € |
| Total de gastos | 13.260 – 14.130 € | 19.400 – 20.380 € | 25.770 – 26.680 € | 31.890 – 32.920 € |
| Sobre el precio | 6,6 – 7,1% | 6,5 – 6,8% | 6,4 – 6,7% | 6,4 – 6,6% |
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Si compras tu vivienda habitual por 250.000 € o menos, la bonificación autonómica del 10% deja el ITP en un tipo efectivo del 5,4%. Sobre 200.000 € son 1.200 € menos, y el total baja a la horquilla de 12.060 € a 12.930 €.
Gastos de comprar un piso de obra nueva
| Concepto | 200.000 € | 300.000 € | 400.000 € | 500.000 € |
|---|---|---|---|---|
| IVA10% · al promotor | 20.000 € | 30.000 € | 40.000 € | 50.000 € |
| AJD0,75% en Madrid | 1.500 € | 2.250 € | 3.000 € | 3.750 € |
| Notaríaarancel con reducciones | 550 – 800 € | 650 – 950 € | 900 – 1.100 € | 1.000 – 1.250 € |
| Registrofinca única | 160 – 280 € | 200 – 330 € | 220 – 380 € | 240 – 420 € |
| Gestoríano es obligatoria | 300 – 600 € | 300 – 600 € | 350 – 650 € | 350 – 650 € |
| Tasaciónsolo con hipoteca | 250 – 450 € | 250 – 500 € | 300 – 550 € | 300 – 600 € |
| Total de gastos | 22.760 – 23.630 € | 33.650 – 34.630 € | 44.770 – 45.680 € | 55.640 – 56.670 € |
| Sobre el precio | 11,4 – 11,8% | 11,2 – 11,5% | 11,2 – 11,4% | 11,1 – 11,3% |
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En Vivienda de Protección Oficial de régimen especial o promoción pública el IVA baja al 4% y el AJD puede quedar en el 0,2%. Sobre 200.000 € el total de gastos caería de unos 23.000 € a poco más de 9.500 €.
La diferencia entre comprar nuevo o usado, tramo a tramo
La diferencia es íntegramente fiscal: los conceptos de notaría, Registro, gestoría y tasación son idénticos en ambos casos. Todo el sobrecoste viene del IVA frente al ITP, más el AJD.
Traducción práctica: en las compras más económicas, el trámite es una parte notable de tu presupuesto y merece la pena negociarlo. En las caras, es casi ruido frente al ITP.
Un último consejo sobre cómo usar esta tabla: reserva siempre el extremo alto de la horquilla. Si al final pagas menos, mejor. Y recuerda sumar los gastos que llegan después de la firma, entre 1.000 € y 3.500 € más.
Quién paga cada gasto en una compraventa
El Código Civil y la Ley 5/2019 establecen un reparto por defecto, pero comprador y vendedor pueden pactar otro distinto por escrito. Este es el punto de partida legal, y al final de la sección verás qué partidas son realmente negociables y cuáles no.
Paga el comprador
Paga el vendedor
Paga el banco
La plusvalía municipal, el gasto del vendedor que te puede tocar a ti
La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la paga el vendedor en toda compraventa. En Madrid capital el tipo aplicable en 2026 es del 29%, y desde la reforma de 2021 se puede elegir entre el método objetivo y el real: el Ayuntamiento aplica el que resulte menor. Si no hubo ganancia en la transmisión, no se paga.
Si compras a un vendedor no residente, la plusvalía te toca a ti
Cuando el vendedor no reside en España, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente: eres tú quien tiene la obligación de retener e ingresar el impuesto en nombre del vendedor. Si no lo haces, el Ayuntamiento te lo reclama a ti.
A eso se suma la retención del 3% del precio que debes practicar e ingresar con el modelo 211 a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes del vendedor. Son dos obligaciones fiscales que asumes tú por comprar a alguien que no reside aquí, y que no aparecen en ninguna tabla de gastos.
Comprueba la residencia fiscal del vendedor antes de firmar. No es una pregunta incómoda: es una comprobación estándar que determina obligaciones tuyas. Si el vendedor es no residente, la operación necesita un tratamiento fiscal distinto desde las arras.
Las dos excepciones al reparto habitual
Cuando el vendedor es promotor inmobiliario
La ley le obliga a asumir la plusvalía municipal y los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal. No es negociable a la baja: es una obligación legal del promotor frente al consumidor.
El IBI del año en curso
Aquí no hay un pagador fijo. El sujeto pasivo es quien es titular a 1 de enero, pero el Tribunal Supremo fijó en 2016 que en ausencia de pacto el vendedor puede repercutírtelo en proporción al tiempo. Es el gasto más negociable de toda la operación y casi nadie lo plantea.
Qué es realmente negociable en las arras
El reparto legal es el punto de partida, no una losa. En el contrato de arras se puede pactar otra distribución, y estas son las tres partidas donde más margen hay:
Pactar que el vendedor asuma el año completo en lugar de repercutirte la parte proporcional desde la firma.
Que el vendedor asuma una parte de la minuta de la escritura de compraventa, aunque por defecto sea tuya.
Renunciar a ella y tramitarlo tú, o repartir el coste si es el vendedor quien tiene interés en cerrar rápido.
Lo que no se puede pactar: el ITP, el IVA y el AJD son obligaciones tributarias del comprador y no admiten traslado. Puedes acordar con el vendedor que te compense en el precio, pero ante Hacienda el obligado sigues siendo tú.
Cómo funciona la plusvalía municipal en Madrid
Te explicamos en vídeo cómo se calcula el impuesto, los dos métodos que puedes elegir desde la reforma de 2021 y en qué casos no hay que pagarlo.
Guía completa de la plusvalía municipalErrores que vemos al calcular los gastos de compra
Llevamos más de doce años acompañando compraventas en la Comunidad de Madrid y hemos cerrado más de 988 operaciones. Estos cinco errores se repiten con una frecuencia que sigue sorprendiéndonos, y los cinco tienen solución si se detectan antes de firmar. Ninguno tiene que ver con no tener dinero: tienen que ver con no saber dónde mirar.
Firmar las arras sin consultar el valor de referencia catastral
+1.200 €Es el más caro y el más frecuente. El comprador calcula el ITP sobre el precio pactado, entrega la señal, y descubre después que el Catastro valora el inmueble por encima. Como la base imponible es el mayor de los dos valores, la diferencia sale de su bolsillo.
Contar con una bonificación del ITP que no le corresponde
1.500 €La bonificación del 10% exige que la vivienda no supere los 250.000 €. Con el precio medio de Madrid capital en 6.013 €/m², eso son 41 metros cuadrados. Mucha gente da por hecho ese ahorro y lo descubre cuando ya ha hecho números con el 5,4%.
Creer que como el banco paga «la notaría», la firma está cubierta
800 – 1.100 €Ese día se otorgan dos escrituras distintas ante el mismo notario: la de compraventa, que pagas tú, y la de hipoteca, que paga el banco desde la Ley 5/2019. Lo mismo con el Registro y la gestoría. Cuando llega la minuta, la sorpresa es completa.
No comprobar si el garaje y el trastero van como fincas independientes
×3El arancel del Registro para una vivienda de 250.000 € ronda los 175 € si consta como una sola finca registral. Si el garaje y el trastero están inscritos aparte, cada uno genera su propio arancel y el total puede triplicarse.
Ahorrar la entrada y olvidarse de los gastos
21.000 €El error de base, y el que más operaciones rompe. Los gastos no se financian nunca: salen de tu cuenta el día de la firma. Sobre un piso de 300.000 € son unos 20.000 € que hay que tener aparte del 20% de entrada.
Las seis comprobaciones que hacemos antes de que un cliente firme
Este es, resumido, el trabajo previo que evita los cinco errores anteriores. Puedes hacerlo tú mismo: ninguna de estas comprobaciones requiere un profesional, solo saber que existen.
Valor de referencia catastral del inmueble, para calcular el ITP real y no el esperado.
Nota simple registral, para ver cargas, superficie inscrita y si el garaje va como finca aparte.
Certificado de estar al corriente emitido por el administrador de la comunidad.
Las dos últimas actas de junta, para detectar derramas aprobadas y todavía no giradas.
El último recibo del IBI, para saber qué te pueden repercutir y qué pagarás cada año.
La residencia fiscal del vendedor, porque si es no residente asumes obligaciones fiscales adicionales.
Ninguna de estas seis comprobaciones cuesta más de 10 € ni lleva más de una tarde. Entre las cinco, evitan la práctica totalidad de las sorpresas que hemos visto en más de 988 operaciones. Hazlas antes de firmar las arras, no después: es el momento en que todavía tienes capacidad de negociar.
Preguntas frecuentes
Estas son las dudas que más nos plantean quienes están a punto de comprar un piso en Madrid y quieren cerrar el presupuesto antes de firmar. Si la tuya no está aquí, escríbenos: la primera consulta es gratuita.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso en Madrid?
Un 27% del precio si la vivienda es de segunda mano: un 20% de entrada más un 7% de gastos. En obra nueva sube al 31,5%. Sobre un piso de 300.000 € son unos 81.000 €.
Con el aval ICO la cifra puede bajar hasta los 21.000 €, porque el Estado avala hasta el 20% del valor del inmueble y el banco puede financiar el 100%. Los gastos, eso sí, siguen saliendo de tu bolsillo.
¿Cuánto es el ITP en Madrid en 2026?
El tipo general es del 6%, y se aplica sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro. Si compras tu vivienda habitual por 250.000 € o menos, la bonificación autonómica del 10% deja el tipo efectivo en el 5,4%. Con título de familia numerosa vigente baja al 4%.
Ojo con el tope de los 250.000 €: con el precio medio de Madrid capital en 6.013 €/m², esa cifra da para unos 41 metros cuadrados. La bonificación funciona sobre todo en los distritos del sur y en el área metropolitana.
¿Cuánto cobra el notario por escriturar un piso de 300.000 €?
Entre 650 € y 950 € con IVA incluido, ya aplicadas las reducciones legales del 25% y el 5% que corresponden a toda compraventa de vivienda. El arancel está regulado por el Real Decreto 1426/1989, así que todos los notarios de España cobran lo mismo por el mismo servicio.
Lo que sí varía es el número de folios, las copias solicitadas y la complejidad de la operación. Y recuerda que quien elige la notaría es siempre el comprador.
¿Quién paga la gestoría en una compraventa?
La gestoría de la compraventa la paga el comprador, entre 300 € y 600 €, pero no es obligatoria: puedes presentar tú mismo el modelo 600 y llevar la escritura al Registro de la Propiedad.
La gestoría de la hipoteca es un servicio distinto y la paga íntegramente el banco desde la Ley 5/2019, junto con la notaría, el Registro y el AJD del préstamo. Si te pasan un presupuesto conjunto, pide el desglose.
¿Quién paga el IBI del año en que se compra el piso?
El sujeto pasivo es quien figura como titular a 1 de enero, es decir el vendedor. Pero el Tribunal Supremo fijó en su sentencia 2886/2016 que, en ausencia de pacto en contrario, el vendedor puede repercutirte la parte proporcional desde la fecha de entrega.
La clave está en esas tres palabras: se puede pactar lo contrario en el contrato de arras. Es el gasto más negociable de toda la operación y casi nadie lo plantea.
¿Puedo fraccionar el pago del ITP en Madrid?
Sí. La Comunidad de Madrid permite fraccionar el ITP en tres anualidades cuando compras tu vivienda habitual y su valor no supera los 250.000 €.
Es una opción poco conocida que da mucho margen a quien ha apurado el ahorro con la entrada y los gastos de firma. Recuerda que el plazo para presentar el modelo 600 son 30 días hábiles desde la escritura, y pasarse genera recargos de entre el 5% y el 20%.
¿Es más barato comprar de segunda mano o de obra nueva?
De segunda mano, con diferencia. Pagas un ITP del 6% frente al 10,75% que suman IVA y AJD en obra nueva. Sobre un piso de 300.000 € la diferencia ronda los 14.250 €.
Lo curioso del mercado madrileño es que esa diferencia es casi enteramente fiscal: la obra nueva cuesta solo un 1,1% más por metro cuadrado que la segunda mano, el diferencial más bajo de España. En Madrid, lo que encarece lo nuevo no es el piso, son los impuestos.
¿Qué gastos aparecen después de firmar la escritura?
Entre 1.000 € y 3.500 € en las semanas siguientes: el IBI prorrateado, el alta de suministros, el seguro de hogar del primer año y la mudanza. Ninguno es enorme por separado, pero llegan todos juntos.
El que puede dispararse son las derramas de la comunidad. Lo determinante no es cuándo se aprobó la derrama, sino cuándo se gira: si el recibo llega después de tu firma, es tuyo aunque se acordara hace un año. Pide siempre el certificado de estar al corriente y las dos últimas actas de junta.
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