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Asesor en fiscalidad inmobiliaria
No, no hay que pagar la plusvalía municipal en una herencia cuando existe pérdidas.
Tras las últimas sentencias del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo, la normativa sobre la plusvalía municipal en herencias ha cambiado de forma significativa. Actualmente, no basta con que exista una herencia para que se devengue el impuesto. Solo se paga la plusvalía municipal si ha habido un incremento real del valor del suelo urbano.
En consecuencia, las circunstancias concretas de la herencia —y no la transmisión en sí— son las que determinan si debes pagar o no este impuesto.
Lo primero que hay que tener en cuenta es que cuando heredas un piso, debes pagar la plusvalía municipal “mortis causa” como heredero. Este impuesto se calcula sobre el incremento del valor del suelo desde que lo adquirió hasta el momento del fallecimiento.
Además, si decides vender la vivienda heredada, puede generarse una segunda plusvalía municipal. En este caso, el impuesto se calcula sobre desde el valor que tuvo el inmueble en el momento de la herencia hasta el precio de venta que obtengas.
En este artículo, nos centraremos en la primera plusvalía, la que corresponde al heredero en el momento de recibir la vivienda.
Se considera que existe pérdida en una herencia cuando el valor del inmueble heredado es inferior al valor que tenía originalmente, es decir, al precio que pagaron los anteriores propietarios o al valor de mercado en el momento de la adquisición por parte del fallecido.
La situación de pérdidas es común en inmuebles adquiridos entre 2004 y 2008 (pico de la burbuja inmobiliaria). Para determinar si existe pérdida, ahora disponemos de dos vías de cálculo, y el contribuyente puede elegir la más favorable:
Método de Estimación Directa (Real): Se compara el valor de adquisición (lo que le costó al fallecido) frente al valor de transmisión (el valor que declaras en la escritura de herencia). Si el resultado es negativo, la operación está no sujeta al impuesto.
Método Objetivo: Se aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo y el número de años que has sido propietario.
Es muy común que en herencias de padres a hijos se produzca este escenario de doble devengo. Esto ocurre principalmente cuando la vivienda era un bien ganancial (propiedad de ambos al 50%) y los hijos heredan en dos etapas distintas. Aquí tienes un ejemplo:
Imagina que tus padres compraron un piso por 300.000 € en el año 2007. Como es ganancial, a cada uno le corresponde un valor de adquisición de 150.000 €.
1. Primer fallecimiento: El Padre (Año 2015)
En 2015, el mercado inmobiliario seguía muy bajo tras la crisis.
Valor de adquisición del padre (50%): 150.000 € (en 2007).
Valor de mercado al fallecer (50%): En 2015, el piso entero vale 220.000 €, por lo que su mitad vale 110.000 €.
Resultado: Hay una pérdida de 40.000 €.
Pagas 0 € de plusvalía municipal por la herencia del padre.
2. Segundo fallecimiento: La Madre (Año 2024)
Han pasado los años y el mercado se ha recuperado mucho.
Valor de adquisición de la madre (50%): 150.000 € (sigue siendo el de 2007, que es cuando ella compró su parte).
Valor de mercado al fallecer (50%): En 2024, el piso se ha revalorizado y ahora vale 360.000 €, por lo que su mitad vale 180.000 €.
Resultado: Hay una ganancia de 30.000 € (180.000 actual – 150.000 original).
El ayuntamiento te obligará a pagar la plusvalía. Podrás elegir entre:
Método Directo: Pagas sobre la ganancia real de 30.000 €.
Método Objetivo: Pagas según el valor catastral y los años transcurridos (17 años desde 2007).
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Es habitual confundir los plazos de este impuesto. En el caso de herencias:
Plazo de presentación: Tienes 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a otros 6 si se solicita por escrito dentro de los primeros seis meses.
Prescripción: El impuesto prescribe a los 4 años, pero el contador empieza a contar cuando termina el plazo de presentación. Es decir, la plusvalía prescribe realmente a los 4 años y 6 meses (o 5 años si hubo prórroga) desde el fallecimiento.
Sí, puedes recuperar el dinero de la plusvalía mortis causa aunque ya hayas realizado el pago. El hecho de haber cumplido con la obligación tributaria no te quita el derecho a reclamar si el impuesto fue injusto o mal calculado.
Para llevar a cabo este proceso, se debe adjuntar al formulario disponible en los apartados Tramitar en línea (Registro electrónico) y Modelos de formularios, la siguiente documentación:
1. Si quien solicita la devolución es el obligado tributario (el heredero):
2. Si quien solicita la devolución es persona distinta del sujeto pasivo:
3. En los supuestos de fallecimiento del sujeto pasivo:
Desde 2022, la base imponible suele ser el Valor de Referencia de Catastro. Sin embargo, este valor a veces es superior al precio real de mercado. Si en tu escritura de herencia el valor es inferior al de Catastro, puedes impugnar ese valor oficial aportando una tasación pericial o pruebas de que el inmueble tiene taras (mal estado de conservación, por ejemplo) para demostrar la pérdida real y evitar el impuesto.
La plusvalía es un impuesto individual. Aunque la vivienda sea una sola, cada heredero es responsable de su autoliquidación por el porcentaje que reciba. No obstante, para demostrar las pérdidas, lo ideal es que todos los hermanos presenten la documentación de forma coordinada, ya que la prueba (las escrituras de compra del fallecido) es la misma para todos. Si un hermano reclama y otro no, el que no lo haga podría perder el derecho a la exención.
No. El impuesto de plusvalía solo lo paga quien efectivamente adquiere el bien. Si realizas una renuncia a la herencia ante notario, legalmente nunca llegas a ser propietario, por lo que no se genera el hecho imponible para ti. El impuesto pasará a ser responsabilidad de quienes finalmente acepten esa parte de la herencia (los siguientes herederos en la línea sucesoria).
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