Cómo saber a qué precio
se ha vendido una vivienda
Miramos lo que se ha escriturado en tu zona, no lo que piden los anuncios
Déjanos tu número y nos comprometemos a llamarte lo antes posible.
Autor:
Juan Pedro Caro Cáceres
API colegiado nº 2187 del COAPI de Madrid y perito judicial inmobiliario
Sí, se puede saber a qué precio se ha vendido una vivienda en tu zona, y gratis. El Portal del Notariado y el Colegio de Registradores recogen las compraventas firmadas ante notario y publican lo que se está pagando por ellas. El Notariado baja hasta el código postal, o hasta el área que dibujes tú sobre el mapa.
Son tres cifras distintas y se confunden entre sí. Si vas a vender en Madrid, saber cuál estás mirando cambia el precio de salida que acabas poniendo, y con él las semanas que tu piso pasa publicado.
A lo largo del artículo verás cómo se consulta cada una y hasta dónde llega. La tercera no la vas a poder abrir tú, y más abajo te explicamos por qué eso pesa cuando hay que ponerle precio a un piso en Madrid.
Qué es el MVI y por qué no puedes consultarlo tú
El dato público te deja en la puerta de tu barrio y ahí se para. A partir de ese punto, quien puede seguir bajando es un profesional con acceso a las bases del Registro, y esa es la diferencia entre lo que puedes averiguar tú solo en una tarde y la cifra con la que se sale al mercado en Madrid.
Templo Consulting está dada de alta en el MVI
El MVI es la herramienta de valoración del Colegio de Registradores, desarrollada por GAMERIN. Su materia prima son compraventas ya inscritas en el Registro de la Propiedad: escrituras firmadas, con su precio, su superficie y su fecha.
El acceso exige certificado digital de la FNMT y está reservado a profesionales dados de alta. No es una web que puedas abrir tú un domingo por la tarde. Nosotros sí estamos dentro, y cuando valoramos una vivienda en Madrid partimos de ahí y no de lo que piden los anuncios.
«Los valores obtenidos no constituyen en modo alguno un informe de tasación.»
Condiciones de uso del MVI, cláusula séptimaLo decimos nosotros mismos porque es verdad y porque marca la diferencia con quien vende una valoración como si fuera una tasación: el MVI no sustituye a la tasación oficial que pide el banco para una hipoteca. Lo que hace es otra cosa, y para vender es más útil: te dice por cuánto se ha escriturado de verdad en tu zona.
Sus condiciones de uso prohíben además volcar esos datos en bases consultables por terceros. Por eso no vas a encontrar cifras del MVI publicadas en ningún artículo, tampoco en este. Se consultan para un inmueble concreto y se te entregan a ti, en tu valoración.
Qué cambia que tu valoración salga de ahí
Partimos de escrituras y no de anuncios
Un valorador automático mira lo que se pide en su propio portal. Nosotros miramos lo que se ha firmado ante notario y se ha inscrito. Entre una cosa y otra hay un margen que en Madrid se mide en decenas de miles de euros.
Bajamos a tu calle y a tu portal
No la media del código postal, sino las compraventas inscritas de tu tramo y de los edificios de al lado, con su superficie y su fecha. Ahí se ve si el número que sacaste del Portal del Notariado va corto o va largo para tu caso.
Le sumamos nuestras operaciones y la visita
Más de mil operaciones cerradas en Madrid nos dicen cuánto se mueve el precio entre la salida y la escritura. Y luego subimos a verlo: la planta, la orientación, el ruido, el ascensor, la comunidad y lo que hay que reformar. Eso no está en ninguna base de datos.
Si vas a pedir una valoración en Madrid, hazle una pregunta a quien te la dé: de dónde sale esa cifra. Si la respuesta son los anuncios de un portal, estás mirando otra vez lo que se pide. Si la respuesta son las compraventas inscritas en el Registro, estás mirando lo que se paga. Nosotros valoramos con lo segundo, sin coste y sin compromiso.
Dónde se consultan los precios de las compraventas
Los precios de las compraventas se consultan en tres sitios distintos, y los tres son gratuitos: el Portal Estadístico del Notariado, la Estadística Registral Inmobiliaria y el valor de referencia del Catastro. Cada uno responde a una pregunta diferente, y para vender en Madrid no sirven igual.
01
Portal Estadístico del Notariado
Consejo General del Notariado · mensual
Recoge las compraventas firmadas ante notario, que es donde se declara el precio que se paga. Mapa por niveles hasta el código postal, y si quieres afinar más, dibujas tu propia área.
02
Estadística Registral Inmobiliaria
Colegio de Registradores · trimestral
Parte de las compraventas ya inscritas en el Registro de la Propiedad. No baja de provincia, así que devuelve una sola cifra para toda la Comunidad de Madrid.
03
Valor de referencia del Catastro
Sede Electrónica del Catastro · anual
La única de las tres que da una cifra de tu vivienda concreta, con la referencia catastral o la dirección. Es un valor fiscal, no un precio de venta.
Cuál te sirve si vendes en Madrid
El Portal Estadístico del Notariado es el que más cerca te deja de tu piso, porque en Madrid capital un código postal cae dentro de un barrio y no de media ciudad. Te devuelve cuatro datos: precio medio por metro cuadrado, superficie media, importe medio de la operación y número de compraventas. Lo que corta la consulta es el número mínimo de operaciones. Si dentro del área que has marcado no se han firmado bastantes ventas, el portal no publica nada, porque el dato dejaría de ser anónimo.
La Estadística Registral Inmobiliaria no llega a tu calle, y aporta algo que el Notariado no tiene: un índice de ventas repetidas que compara la misma vivienda en dos ventas distintas. Mide la subida real sin contaminarse porque este trimestre se hayan vendido pisos más grandes. Úsala para saber si el mercado madrileño sube o baja.
El Colegio de Registradores publica esas estadísticas para cualquiera, y mantiene además una herramienta que no es pública: el MVI, construido sobre las compraventas inscritas y con el acceso restringido a profesionales dados de alta. Templo Consulting lo está, y más abajo verás qué cambia eso cuando hay que ponerle precio a una vivienda concreta.
El valor de referencia se calcula con las compraventas ante notario del año anterior, así que sale de la misma materia prima que los otros dos. Lo que cambia es para qué se usa: es la base mínima sobre la que se calculan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Sucesiones y Donaciones. En Madrid puede quedar por encima del mercado, y entonces el comprador de tu piso tributa por una cifra que nadie ha pagado. Míralo antes de firmar.
Las tres anteriores trabajan con medias de zona. Para un piso identificado, con su portal y su número, la vía es la nota simple del Registro de la Propiedad: cuesta unos pocos euros y la pide cualquiera sin ser el propietario. El precio de la compraventa no consta en ella, aunque sí el rastro de la hipoteca. Lo vemos más abajo.
El dato público no sabe cómo es tu piso
Nosotros partimos de las compraventas inscritas de tu calle y subimos a verlo. Te decimos por cuánto se está firmando un piso como el tuyo en Madrid.
Qué hacemos antes de darte una cifra
- Consultamos el MVI del Colegio de Registradores
- Miramos las compraventas inscritas de tu tramo de calle
- Añadimos lo que hemos cerrado nosotros en tu zona
- Visitamos tu vivienda: planta, estado y orientación
- Te damos una horquilla de precio y un plazo estimado
Miembro del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid. API Colegiado Núm. 2187
Inscrito en el Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunidad de Madrid. Núm. 001213/26
Usuarios del Método de Valoración Inmobiliaria (MVI) del Colegio de Registradores de España
Cómo consultar el Portal del Notariado paso a paso
Consultar el Portal Estadístico del Notariado lleva menos de cinco minutos y no exige registrarse. Entras en el mapa, sitúas tu zona de Madrid, ajustas cuánto quieres afinar y el portal te devuelve cuatro datos de las compraventas firmadas allí.
01
Entra en el mapa
Se entra desde la portada, en el apartado Mapa. Las consultas básicas no piden usuario, contraseña ni pago.
02
Sitúa tu zona
Bajas por niveles: comunidad, provincia, municipio y código postal. En Madrid capital eso ya te deja dentro de tu barrio.
03
Dibuja tu área
Si el código postal se te queda grande, el mapa deja trazar a mano unas manzanas o un tramo de tu calle.
04
Lee los cuatro datos
Precio medio por metro cuadrado, superficie media, importe medio de la operación y número de compraventas.
Mira siempre cuántas compraventas hay detrás de la media. No es lo mismo un precio calculado sobre ciento veinte operaciones que sobre cuatro. Si afinas tanto la zona que solo quedan dos o tres, el número deja de significar nada, por muy oficial que sea la fuente.
Qué hacer si tu zona aparece sin datos
Pasa, y no es un fallo del portal. Si en el área que has dibujado no se han firmado bastantes operaciones, el Portal del Notariado no publica nada: identificar viviendas concretas está prohibido y por debajo de cierto número de compraventas el dato dejaría de ser anónimo. La salida es ampliar la zona hasta que aparezcan cifras y asumir que el resultado es orientativo.
Le ocurre a quien vende en barrios de Madrid con pocas viviendas o con propiedad que apenas cambia de manos, donde hay meses enteros sin una sola compraventa firmada en dos manzanas. Si ese es tu caso, el mapa no va a llegar, y las alternativas son la Estadística Registral Inmobiliaria y el valor de referencia del Catastro.
Cómo se lee el precio medio del metro cuadrado en tu zona
Aunque encuentres el dato de tu zona, hay dos cosas que ese número no te va a contar: siempre mira hacia atrás y es una media. Las dos cambian cómo lo tienes que leer antes de ponerle precio a tu piso en Madrid.
Entre que dos personas firman y ese precio aparece publicado hay un recorrido: se firma ante notario, la escritura se presenta e inscribe en el Registro, y solo entonces la operación entra en la estadística, que además se publica por tandas.
En un mercado plano eso da igual. En el de Madrid, que lleva años moviéndose, el desfase se nota: si los precios han subido desde la firma, el dato que consultas hoy se te queda corto. Sirve para situarte, no para fijar el precio de salida.
En el mismo portal de tu calle conviven un bajo interior sin ascensor y un ático exterior reformado, y los dos entran en el mismo promedio. Cuanto más pequeña sea la zona que dibujes, menos operaciones habrá dentro y más peso tendrá cada una.
Basta con que se haya vendido un piso muy caro o muy barato para que la media se desplace y deje de parecerse a nada de lo que hay en tu edificio.
Coger el precio medio de la zona, multiplicarlo por tus metros y salir al mercado con esa cifra. Es el camino más corto para pasarse de precio sin saberlo, quemar las primeras semanas de anuncio —que son las que traen a los compradores que ya llevan meses buscando en tu barrio— y acabar bajando igualmente con la publicación desgastada.
Mira el dato público como una horquilla y no como una cifra. Te dice en qué franja se mueve tu zona y de qué orden de magnitud hablamos. Lo que no puede decirte es dónde cae tu piso dentro de esa franja, y ahí se juega la diferencia entre vender en dos meses o en ocho.
¿Quieres saber qué se ha firmado en tu edificio?
Miramos las operaciones cerradas en tu calle y en tu portal, y te decimos por cuánto se está vendiendo un piso como el tuyo. Sin coste y sin compromiso.
Qué dice una nota simple sobre el precio de un piso
La nota simple no trae el precio de la compraventa. Trae quién es el titular, qué parte le pertenece, cómo lo adquirió, ante qué notario y con qué cargas. Si vendes en Madrid y la has pedido para saber por cuánto se vendió el piso de al lado, esa primera lectura decepciona, hasta que llegas al apartado de cargas y ahí sí hay una cifra.
Qué dice el Reglamento Hipotecario
El Reglamento Hipotecario define la nota simple en su artículo 332, apartado 5, y la define por lo poco que cabe dentro: «un extracto sucinto del contenido de los asientos vigentes relativos a la finca objeto de manifestación, donde conste la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos». El apartado 6 cierra la puerta, porque ordena que la publicidad «sólo incluirá los datos previstos en el inciso primero del apartado 5». El precio no figura en esa lista.
De la inscripción, la nota reproduce las reglas décima y undécima del artículo 51 del Reglamento Hipotecario: el título genérico de la adquisición, la fecha de la escritura y el notario que la autorizó. Por eso la nota de un piso de Chamberí comprado en 2017 dice «por título de compra», con su fecha y su número de protocolo, y no pasa de ahí.
Dónde sí aparece una cifra
En el apartado de cargas. Si quien compró financió la operación, la hipoteca consta inscrita con su importe: el principal, el plazo, la entidad y la fecha de la escritura. Cuando esa hipoteca se firmó el mismo día que la compraventa, el principal te sitúa.
Los bancos financian como mucho en torno al 80% del menor de dos valores, el precio de compra o la tasación. Una hipoteca de 200.000 € de principal, firmada a la vez que la compraventa, apunta a una operación cercana a los 250.000 €.
Es un indicio. Quien compró pudo aportar una entrada mayor, pedir menos de lo que el banco le concedía o firmar la hipoteca meses más tarde para otra cosa. Y si el piso se pagó sin financiación, el apartado de cargas no tendrá nada que leer. Lo que queda en pie es un suelo: la vivienda costó al menos lo que el banco prestó.
Quién puede pedir más de lo que sale por defecto
El artículo 332 del Reglamento Hipotecario abre una puerta que el formato estándar de la nota deja cerrada. Su apartado 5 permite que la publicidad se refiera a extremos concretos solicitados por el interesado, y presume el interés legítimo cuando la información se pide «a efectos tributarios, de valoraciones inmobiliarias o con finalidad de otorgamiento de préstamos o créditos con garantía hipotecaria», con inserción literal si lo requiere el solicitante.
La consecuencia práctica para un propietario de Madrid es sencilla. Pedir una nota simple por curiosidad y pedirla dentro de una valoración inmobiliaria no devuelven el mismo documento, porque el interés que se alega cambia lo que el registrador puede poner dentro. Nosotros las tramitamos alegando la valoración inmobiliaria en cada venta que asumimos.
La nota simple la solicita cualquiera, sin ser el propietario, por internet y por unos pocos euros. En Madrid hay que dirigirse al Registro de la Propiedad al que pertenezca la finca, que se reparte por distritos y no siempre coincide con el barrio. Tienes el procedimiento completo en cómo saber quién es el propietario de una vivienda.
Por qué los portales inmobiliarios no tienen el precio de escritura
Un valorador automático no tiene el precio de escritura: trabaja con los anuncios publicados en su propio portal, que son ofertas y no operaciones. Por eso dos valoradores distintos te dan dos cifras distintas para el mismo piso, y ninguna de las dos sale de una escritura.
Siete minutos sobre cuánto se separan el precio publicado y el precio de cierre en Madrid, y qué margen real queda entre uno y otro.
Cuando nosotros valoramos un piso en Madrid empezamos por el otro extremo: el MVI del Colegio de Registradores, que se alimenta de compraventas ya inscritas. La diferencia está en la materia prima. Un portal guarda precios pedidos y el Registro guarda precios pagados, y esa distancia es la que se le escapa al vendedor cuando fija el precio de salida.
Lo comprobamos también con varios pisos que ya habíamos vendido nosotros, midiendo cuánto se desviaba cada herramienta en euros: lo tienes en la comparativa de valoraciones online de vivienda con cifras reales.
Preguntas frecuentes
¿Cómo saber por cuánto se ha vendido una vivienda?
Con dos fuentes públicas y gratuitas: el Portal Estadístico del Notariado, que recoge las compraventas firmadas ante notario, y la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, que parte de las que además se han inscrito en el Registro de la Propiedad.
Te devuelven el precio medio por metro cuadrado, la superficie media, el importe medio de la operación y cuántas compraventas ha habido. El Notariado baja hasta el código postal, que en Madrid capital ya cae dentro de un barrio, o hasta un área que dibujes tú sobre el mapa.
¿Aparece el precio de compra en una nota simple?
No. El artículo 332 del Reglamento Hipotecario define la nota simple como un extracto sucinto de los asientos, limitado a la identificación de la finca, la identidad de los titulares y la extensión de sus derechos. El precio de la compraventa queda fuera de esa lista.
Sí aparecen la fecha de la escritura, el notario que la autorizó y el título por el que se adquirió la vivienda. Y en el apartado de cargas consta la hipoteca con su importe, que cuando se firmó el mismo día que la compra sirve para estimar por dónde anduvo el precio.
¿Puedo saber a cuánto vendió su piso mi vecino?
Con exactitud, no. Las estadísticas del Notariado y de los registradores trabajan con datos agregados y no identifican viviendas ni propietarios. Y la nota simple, que sí se refiere a una finca concreta, deja fuera el precio de la compraventa.
Si acotas la zona por debajo del mínimo de operaciones, el portal deja de publicar directamente. Por debajo de cierto número de compraventas el dato dejaría de ser anónimo, y ese es el límite que la protección de datos no deja cruzar.
¿Qué diferencia hay entre una tasación y una valoración?
La tasación la firma una sociedad homologada por el Banco de España y tiene efectos frente a terceros: es la que pide el banco para conceder una hipoteca y la que sirve en un procedimiento judicial. Tiene un coste y una caducidad.
La valoración comercial estima a qué precio se puede vender el inmueble, apoyada en operaciones comparables de la zona. Un vendedor de Madrid la usa para fijar el precio de salida. Para el banco sigue haciendo falta la tasación.
¿Qué es el MVI del Colegio de Registradores?
El MVI (Método de Valoración Inmobiliaria) es la herramienta de valoración del Colegio de Registradores, desarrollada por GAMERIN. Trabaja con compraventas ya inscritas en el Registro de la Propiedad y cubre alrededor de 1.500 municipios españoles.
Recoge datos desde 2010 en las capitales de provincia y desde 2012 en los municipios de más de 50.000 habitantes. El acceso exige certificado digital de la FNMT y estar dado de alta como profesional. Templo Consulting lo está, y de ahí parte la valoración de las viviendas que vendemos en Madrid. Sus condiciones de uso advierten de que los valores obtenidos «no constituyen en modo alguno un informe de tasación».
¿Cómo saber el valor de una vivienda para Hacienda?
Ese dato es el valor de referencia que publica el Catastro, y se consulta gratis en su Sede Electrónica con la referencia catastral o la dirección. Sirve de base mínima para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el de Sucesiones y Donaciones, y no equivale al precio de mercado.
En Madrid puede quedar por encima de lo que se está pagando, y entonces el comprador tributa por una cifra que nadie ha desembolsado. El momento de mirarlo es antes de firmar. Tienes el procedimiento en cómo consultar el valor de referencia catastral.
¿Los precios que salen en los portales inmobiliarios son reales?
Son reales como oferta. Es lo que el vendedor pide, y un anuncio puede pasar meses publicado, bajar de precio varias veces o retirarse sin haberse vendido. El portal no recoge el desenlace en ninguno de esos casos.
Por eso el precio publicado y el precio de escritura se separan. Lo medimos en euros con pisos que ya habíamos vendido nosotros en Madrid, en la comparativa de valoraciones online de vivienda.
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