¿Tienes un piso heredado y quieres venderlo?
Vender una vivienda heredada puede parecer todo un reto, pero aquí te explicamos paso a paso lo que necesitas saber. Te contamos cómo avanzar para vender tu piso heredado de forma sencilla, incluso si alguno de los herederos no quiere vender. Y recuerda, si tienes dudas, ofrecemos un servicio de consultoría gratuita: no dudes en contactarnos.
Desafíos comunes al vender una vivienda heredada
Cuidado con el valor que declaras en el Impuesto de Sucesiones
En Madrid existe una bonificación del 99% para herencias entre padres e hijos. Pero si declaras un valor bajo y luego vendes por más, pagarás en el IRPF la diferencia como ganancia patrimonial — a un tipo superior al 19%. Lo que ahorras al principio puede costarte más al vender.
Todos los herederos deben firmar — aunque no puedan venir a Madrid
Si algún propietario no puede desplazarse, la solución es sencilla: se otorga un poder notarial para que otra persona firme en su nombre. Es completamente legal y evita retrasos en la operación.
¿Vives fuera de España? Puedes vender, pero con obligaciones fiscales específicas
Si heredaste un piso en España y resides en el extranjero, la venta es posible sin complicaciones. Eso sí, es clave conocer tus obligaciones fiscales como no residente antes de proceder.
Proceso completo para vender una vivienda heredada en Madrid:
- Obtener el certificado de defunción: Es el documento oficial que acredita el hecho del fallecimiento, el lugar y la fecha de la persona de quien se va a heredar. Se obtiene en el Registro Civil. Y ojo con una cosa que confunde a todo el mundo: el certificado de defunción no es el certificado médico. El certificado médico lo entrega el médico en el momento del fallecimiento; son documentos distintos.
- Certificado de últimas voluntades y, si lo hay, certificado de seguros de fallecimiento: El primero certifica si existe testamento y, muy importante, ante qué notario se firmó el último. Porque una persona puede haber otorgado varios testamentos a lo largo de su vida, y solo vale el último. El segundo permite a los herederos o beneficiarios descubrir si el fallecido contaba con un seguro de vida o de accidentes.
- Declaración de herederos (solo si no hay testamento): Si no hay testamento, hay que hacer un paso previo: la declaración de herederos. Se trata de un acta notarial que determina legalmente quién tiene derecho a heredar cuando no hay testamento. Es el documento que sustituye al testamento cuando este no existe.
- Escritura de adjudicación y aceptación de herencia (o instancia de heredero único): Siguiendo lo que diga el testamento o, en su defecto, la declaración de herederos. Para ello necesitamos redactar el inventario de bienes y deudas: en este acto se produce la valoración de los bienes (un tema que merece especial atención, como hemos visto más arriba), el reparto o partición entre los herederos (aquí damos por hecho que están de acuerdo; si no lo están, más abajo te contamos las opciones) y la adjudicación. Con eso ya podemos firmar la Escritura de Adjudicación y Aceptación de Herencia, que se convierte en nuestro «Título de Propiedad». Importante: si se trata de un único heredero, no es necesaria una escritura, y bastaría con una instancia de heredero único.
🔎 Ojo con la valoración: después de este momento solo podrás corregir el valor al alza hasta el valor de referencia catastral. Asignar aquí el valor correcto es lo que evita pagar de más en el IRPF cuando se venda.
- Liquidación de impuestos: Son dos: la Plusvalía Municipal «mortis causa» y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Presentando, por supuesto, toda la documentación original que hemos descrito anteriormente. El plazo de inscripción es de 15 días hábiles. Solo entonces se podrá vender legalmente el inmueble.
- Solicitar nota simple del inmueble: La nota simple es un documento esencial para conocer la situación registral del piso. En ella figuran posibles cargas como embargos, hipotecas pendientes o usufructos. Es importante solicitarla una vez inscrita la herencia, ya que en ese momento ya aparecerán los nuevos propietarios como titulares. Contar con una nota simple actualizada es clave antes de poner el piso a la venta.
- Preparar la documentación para la venta: Para iniciar el proceso de venta de una vivienda heredada, es necesario contar con la nota de encargo firmada por todos los titulares, los DNIs, la nota simple actualizada, el certificado de eficiencia energética, un plano del inmueble, el último recibo de la comunidad, el acta de la última junta de propietarios y, si corresponde, la Inspección Técnica del Edificio (ITE). En la fase final, de cara a la firma, también se requerirá el último recibo del IBI, el certificado de estar al corriente con la comunidad, las escrituras originales, el certificado de deuda pendiente o, en su caso, el de deuda cero o escritura de cancelación, el certificado de titularidad de cuentas bancarias, los justificantes de las transferencias de señal y arras, y las últimas facturas de suministros.
- Preparar el piso para las fotos y las visitas: Un piso que luce bien se vende mejor. Es el momento de hacer pequeñas mejoras, limpiar a fondo y preparar la vivienda para la sesión de fotos profesionales.
- Publicación en portales y difusión: Se redacta un anuncio atractivo y se publica en los portales inmobiliarios más relevantes. Aquí empieza el trabajo de marketing y visibilidad del inmueble.
- Gestión de interesados y visitas: Se filtran los contactos reales de los curiosos, se organiza la agenda de visitas y se realiza el seguimiento con posibles compradores interesados.
- Firma del contrato de arras: Una vez aceptada una oferta, se firma el contrato de arras para reservar la vivienda y fijar las condiciones de la compraventa.
- Firma de escritura pública: La venta se formaliza ante notario con la firma de la escritura de compraventa. Es el momento en que el comprador paga el importe acordado y tú entregas las llaves.
- Pago de impuestos tras la venta: Después de la firma, toca cumplir con Hacienda. Tendrás que liquidar la plusvalía municipal y declarar la posible ganancia patrimonial en el IRPF.
En Templo Consulting gestionamos cada paso del proceso de venta para que no tengas que complicarte. Y si todavía no sabes por dónde empezar, puedes solicitar una consulta gratuita y resolver todas tus dudas sin compromiso.
