Saber cómo vender piso en España desde el extranjero no es sencillo. Si tenemos una vivienda en España y vivimos en otro país, vender nuestra casa puede ser complicado. Ni siquiera podemos encontrar en internet los pasos a seguir.
Índice
Pasos para vender piso en España desde el extranjero
Mucha gente piensa que no hay diferencias especiales en el pago de impuestos, pero la realidad es que si los hay. Existen dos cambios significativos que hay que tener en cuenta. Por una parte, en lo referente a la plusvalía municipal y por otro en la retención del 3%.
Plusvalía municipal
El pago de la plusvalía municipal cuando el propietario del inmueble reside en el extranjero recae sobre el comprador. Para evitar este gasto extra, lo que sea hace habitualmente es que se retiene del precio de venta una cantidad determinada. Con esta cantidad el comprador paga la plusvalía municipal.
Es decir, aunque el comprador sea el que se debe hacer cargo, lo normal es que lo haga rebajando su pago del precio final de venta. En nuestro post sobre quién paga la plusvalía municipal hay más información al respecto.
De todas formas, es conveniente aclararlo al comienzo de la operación. De lo contrario, el comprador se puede encontrar una suma pendiente muy elevada sin saberlo. Esto puede terminar con la compraventa.
En nuestra inmobiliaria siempre creemos que la transparencia es la mejor manera de vender un inmueble.
Retención del 3%
Al vender una vivienda desde el extranjero también tenemos que pagar un impuesto más. Se trata del Impuesto sobre la Renta de no residentes por transmisiones de bienes inmuebles situados en territorio español. Este impuesto es del 3% del precio final de venta.
En este caso, como en la plusvalía municipal será el comprador el encargado de retenerlo. Esto no quiere decir que le corresponda pagarlo a él. Simplemente esta obligado a hacer esa retención como garantía de que el vendedor va a realizar dicho pago.
Una vez que el vendedor pague ese impuesto, la retención del 3% se liberará y pasará a la cuenta del mismo.
Para ello, el comprador puede retener o ingresar a cuenta ese porcentaje, presentando declaración ante Hacienda. Concretamente, ante la Delegación o Administración de la AEAT en cuyo territorio se sitúe la vivienda. Para ello tendrá un mes desde la trasmisión.
A continuación, el contribuyente que vive en el extranjero tendrá que declarar o ingresar el impuesto definitivo. Para ello tiene tres meses desde que se efectúa la transmisión. En total, hay cuatro meses de plazo.
Para realizar estos ingresos hay que implementar los modelos 210 y 211.
¿Cuándo no se retiene?
Existen dos casos en el que el comprador no está obligado a retener o ingresar ese 3%.
- Si el vendedor acredita que está sujeto al IRPF o al Impuesto de Sociedades. Para ello necesita una certificación del órgano competente de la AEAT.
- Si se trata de aportación de bienes inmuebles para la constitución o aumento de capitales de sociedades residentes en territorio español.
Ejemplo del pago de la plusvalía al vender como no residente
A continuación os planteamos un supuesto de una venta con 3 propietarios, dos de ellos no residentes. El precio total de venta es de 260.000€ a dividir entre 3. Se hizo una reserva de 3.000€ y un contrato privado por 23.000€, estas cantidades se restarán del precio total de venta.
Por otro lado, tenemos el pago total de la plusvalía por la vivienda, el garaje y el trastero que es de 793,85€, a dividir entre 3. Ahora bien, para los propietarios no residentes hay que aplicar el 3% sobre la ganancia obtenida, es decir, sobre los 86.666€ que recibe cada uno. A esto se le añade los gastos por las gestiones de la presentación de la Plusvalía Municipal para no residentes, que supone un gasto de 484€, dividido entre 2.
En la siguiente tabla os desglosamos los trámites y la ganancia total obtenida para cada propietario por la venta de su vivienda.
Cómo vender piso en España desde el extranjero sin complicaciones
Quitando estos dos aspectos relativos al pago de impuestos, vender piso desde el extranjero es similar a cualquier otra venta.
En este caso es recomendable contratar a una inmobiliaria para que gestione la venta. En estos casos recomendamos leer este post sobre cómo funciona una inmobiliaria. Necesitamos a alguna que pueda hacer las visitas y encargarse de todas las gestiones.
Al no estar en el país de la vivienda, es más importante que nunca que confiemos en la agencia. Para ello recomendamos consultar sus valoraciones y reseñas en Google. Encontrar una inmobiliaria de confianza nos permitirá vender más rápido y no tener que preocuparnos a la hora de saber cómo vender piso en España desde el extranjero.
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