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Venta de vivienda por extranjero no residente
Vender un piso siendo no residente
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Vender un piso en España cuando no se reside en el país puede parecer un proceso complicado, pero con la información adecuada y una planificación meticulosa, se puede manejar de manera eficiente. A continuación, te explicamos paso a paso todo lo que necesitas saber para llevar a cabo esta transacción sin problemas.
¿Cuándo una persona se considera No Residente en España?
«Persona física o jurídica cuya residencia efectiva no radica en España de acuerdo a la normativa reguladora de cada tributo y que, en consecuencia, solo tributa por «obligación real», es decir, por los bienes, derechos o rentas obtenidos en nuestro territorio.»
Una persona No permanece más de 183 días durante el año natural en territorio español. Para determinar este período de permanencia, se tendrán en cuenta las ausencias esporádicas, a menos que se pueda acreditar la residencia fiscal en otro país. En el caso de países o territorios considerados paraísos fiscales, la Administración Tributaria puede exigir prueba de la permanencia en el mismo durante 183 días en el año natural.
Es importante recordar que la anualidad fiscal coincide con el año natural, del 1 de enero al 31 de diciembre.
Impuestos al vender un piso en España siendo no residente
El principal impuesto que deben pagar los no residentes al vender un inmueble es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Este impuesto se calcula sobre la ganancia patrimonial obtenida de la venta.
- Retención del 3%: El comprador debe retener el 3% del valor de la compraventa como pago a cuenta del IRNR y presentarlo mediante el Modelo 211 a Hacienda.
- Declaración de la Ganancia: El vendedor debe presentar la declaración de la renta (Modelo 210) dentro de los tres meses siguientes a la venta para liquidar el impuesto definitivo. El tipo impositivo es del 19% para residentes en la UE, Islandia y Noruega, y del 24% para el resto de los países.
La plusvalía municipal, o IIVTNU, es un impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Aunque el vendedor es el responsable de pagar este impuesto, en la práctica, el comprador suele retener esta cantidad del precio de venta para cubrir el gasto. Esta retención debe acordarse y reflejarse en el contrato de compraventa para evitar sorpresas desagradables.
«Advierto sobre la obligación de liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana en el plazo de treinta días hábiles y sobre la responsabilidad en caso de falta de presentación de declaraciones. El sujeto pasivo del impuesto es la parte vendedora, si bien, por ser el vendedor no residente, la parte compradora tiene la condición de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, obligado al cumplimiento de la obligación tributaria principal y de las demás obligaciones formales.————–
A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el artículo 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la Compradora me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales.»
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Compensación de pérdidas y ganancias para no residentes en España
Cuando una persona no residente en España vende bienes inmuebles y obtiene diferentes resultados financieros, es crucial entender cómo la legislación fiscal española maneja la compensación de pérdidas y ganancias.
Ganancias y pérdidas patrimoniales en bienes inmuebles
Según el artículo 13.1 letra i) 3º del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (TRLIRNR), las ganancias patrimoniales obtenidas por no residentes en territorio español se consideran rentas generadas en España si provienen de bienes inmuebles situados en el país.
Tributación independiente para cada transacción
El artículo 15.1 del TRLIRNR establece que los no residentes deben tributar de forma separada por cada devengo de renta sometida a gravamen sin posibilidad de compensar pérdidas y ganancias entre diferentes transacciones. Esto significa que cada venta de inmueble se considera de forma individual para efectos fiscales.
Diferencias con los residentes
A diferencia de los no residentes, los residentes en España pueden compensar pérdidas patrimoniales con ganancias en su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esto permite que, si un residente vende una propiedad con pérdida y otra con ganancia, pueda equilibrar ambas operaciones para reducir su carga fiscal. Sin embargo, los no residentes deben declarar cada transacción por separado, sin posibilidad de compensar pérdidas con ganancias.
- Caso
Consideremos el siguiente escenario:
Primera venta: Un no residente vende una vivienda por debajo del valor de adquisición, generando una pérdida.
Segunda venta: El mismo no residente vende otra vivienda por encima del valor de adquisición, generando una ganancia.
Para un no residente, la pérdida de la primera venta no puede ser compensada con la ganancia de la segunda venta. Cada transacción debe ser declarada de manera independiente:
La primera venta se declara con la pérdida correspondiente.
La segunda venta se declara con la ganancia obtenida.
- Caso
A continuación os planteamos un supuesto de una venta con 2 propietarios, uno de ellos no residente. El precio total de venta es de 260.000€ a dividir entre 2. Se hizo una reserva de 3.000€ y un contrato privado por 23.000€, estas cantidades se restarán del precio total de venta.
Por otro lado, tenemos el pago total de la plusvalía por la vivienda, el garaje y el trastero que es de 793,85€, a dividir entre 2. Ahora bien, para el propietario no residente hay que aplicar el 3% sobre la ganancia obtenida, es decir, sobre los 130.000 € que recibe cada uno. A esto se le añade los gastos por las gestiones de la presentación de la Plusvalía Municipal para no residentes, que supone un gasto de 242€.
En la siguiente tabla os desglosamos los trámites y la ganancia total obtenida para cada propietario por la venta de su vivienda.
Modelo 211
El Modelo 211 es un formulario esencial en la venta de bienes inmuebles en España cuando el vendedor es no residente. Este modelo se utiliza para la retención y el pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
El Modelo 211 se utiliza para declarar y pagar la retención del 3% que debe efectuarse en las operaciones de compraventa de bienes inmuebles cuando el vendedor no es residente en España. Esta retención asegura que el vendedor cumpla con sus obligaciones fiscales en España.
Obligaciones del comprador
En la venta de un inmueble por un no residente, el comprador debe retener el 3% del precio de compra y pagarlo a la Agencia Tributaria española. Este importe se considera un pago a cuenta del IRNR que el vendedor debe declarar posteriormente.
Pasos para el vendedor no residente
- Realización de la retención:
- El comprador retiene el 3% del valor de la transacción al formalizar la compraventa.
- Declaración del IRNR:
- El vendedor no residente debe declarar la ganancia patrimonial obtenida utilizando el Modelo 210, donde puede deducir el 3% ya retenido y pagado a cuenta.
- Plazo para la declaración:
- La declaración del IRNR debe realizarse en los plazos establecidos por la normativa tributaria española.
«Dada la condición de no residente de la vendedora, el comprador retiene del precio la cantidad de seis mil ciento ochenta euros (6.180,00 €), correspondiente al 3% de la contraprestación acordada, para su ingreso en el Tesoro Público en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes correspondiente a dichos vendedores no residentes. Advierto al comprador que deberá presentar declaración ante la Delegación de la Agencia Estatal de administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble e ingresar el importe retenido en el Tesoro Público, en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.»
Modelo 210
El Modelo 210 es un formulario utilizado para declarar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) en España. Este impuesto se aplica a las personas físicas y jurídicas que no tienen su residencia fiscal en el país, pero que obtienen ingresos o realizan transacciones económicas en territorio español.
¿Cuándo debes presentar el Modelo 210?
Debes presentar el Modelo 210 en los siguientes casos:
- Venta de un Inmueble: Si eres un no residente que vende una propiedad en España, debes declarar la ganancia patrimonial obtenida mediante este modelo.
- Ingresos de Alquileres: Si alquilas una propiedad en España, también debes presentar el Modelo 210 para declarar los ingresos obtenidos.
- Otros Ingresos: Cualquier otro tipo de ingreso que generes en España, como intereses o dividendos, requiere la presentación de este formulario.
¿Cómo completar el Modelo 210?
- Datos personales: Incluye tus datos personales y fiscales, así como los del representante legal si aplica.
- Descripción del ingreso: Detalla el tipo de ingreso o transacción que estás declarando (venta de inmuebles, ingresos de alquiler, etc.).
- Cálculo de la base imponible: Calcula la base imponible a partir de la ganancia patrimonial o el ingreso bruto, restando los gastos deducibles si corresponde.
- Tipo impositivo aplicable: Aplica el tipo impositivo adecuado. Para no residentes en la UE, Islandia y Noruega, el tipo es del 19%, mientras que para el resto de los países es del 24%.
- Pago del impuesto: Realiza el pago del impuesto correspondiente. Puedes hacerlo en el banco o mediante transferencia electrónica.
Plazos de Presentación
- Venta de inmuebles: El Modelo 210 debe presentarse dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la transacción.
- Ingresos de alquileres y Otros: Debe presentarse trimestralmente o anualmente, según el tipo de ingreso.
¿Dónde Presentar el Modelo 210?
El Modelo 210 se presenta ante la Agencia Tributaria Española (AEAT). Puedes hacerlo de manera presencial en las oficinas de la AEAT o a través de su portal web para una presentación electrónica.
Consecuencias de no presentar el Modelo 210
No presentar el Modelo 210 en el plazo establecido puede acarrear sanciones y recargos por parte de la Agencia Tributaria. Es crucial cumplir con esta obligación para evitar problemas legales y financieros.
¿Necesitas Ayuda con el Modelo 210?
En Templo Consulting, ofrecemos asesoramiento especializado para ayudarte a completar y presentar el Modelo 210 correctamente. Nuestro equipo está aquí para garantizar que cumples con todas tus obligaciones fiscales de manera eficiente.
Si necesitas ayuda para gestionar tu declaración de IRNR o tienes preguntas sobre el Modelo 210, no dudes en contactarnos. Estamos aquí para asistirte en cada paso del proceso.
«Asimismo advierto que la vendedora no residente deberá declarar e ingresar el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por el adquirente en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.
Los bienes transmitidos quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre el de la retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente; la nota registral de afección se cancelará por caducidad, una vez transcurridos cinco años desde su fecha, o mediante la presentación de la carta de pago o certificación administrativa que acredite la no sujeción o la prescripción de la deuda.»
Designar un domicilio fiscal en España
Cuando una persona no residente en España vende una propiedad en el país, la ley establece que debe designar un domicilio fiscal en España para recibir las notificaciones.
Uno de nuestros clientes, quien no reside en España, nos mencionó en la escritura pública de venta como su referencia para notificaciones fiscales. La escritura recoge lo siguiente:
«Doña S.P.A. señala, a los efectos que proceda, y en particular fiscales, como domicilio en España a efectos de notificaciones el de calle S. de C. número 64 local en Madrid, y designa representante tributario a los efectos fiscales que proceda, a Templo Consulting. S.L.»
Es importante destacar que nuestra labor en esta transacción fue como la inmobiliaria encargada de la venta del piso.
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