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Asesora Inmobiliaria
Sí, y no necesitas coger un avión. Puedes vender una propiedad en España siendo no residente firmando desde tu país: se otorga un poder notarial, se apostilla y un representante acude por ti a la notaría en Madrid.
Lo que cambia respecto a una venta normal no es el proceso, es la fiscalidad. El comprador te retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211. Tú presentas después el modelo 210 para liquidar el IRNR y recuperar lo que sobre.
Y si la operación supera los 500.000 € aparece un trámite que casi nadie te cuenta hasta que ya estás sentado delante del notario: la declaración de desinversión exterior, el modelo D-2B. Un mes de plazo y multa mínima de 3.000 € si se te pasa.
En Templo Consulting llevamos más de 988 compraventas cerradas y trabajamos en toda la Comunidad de Madrid. Buena parte de esos propietarios vivían en Alemania, Reino Unido o Latinoamérica, y ninguno viajó para vender.
Qué vas a encontrar en esta guía
Impuestos, retención del 3%, modelo 210, la declaración de desinversión que casi nadie te cuenta y los plazos que siguen corriendo después de firmar. Todo lo que necesitas para vender tu piso en Madrid sin vivir en España.
La firma de una compraventa en España es presencial ante notario, pero eso no significa que tengas que estar tú. El poder notarial de venta permite que una persona de tu confianza acuda por ti a la notaría de Madrid, firme la escritura, cobre el precio y otorgue carta de pago. Es la vía que utiliza la mayoría de los propietarios no residentes con los que trabajamos, y se resuelve en unas tres semanas si empiezas a tiempo.
Comprueba que tu NIE sigue en vigor
Sin NIE no se firma la escritura ni se liquidan los impuestos. Muchos propietarios lo obtuvieron al comprar hace veinte años y ni recuerdan dónde está el papel. Si lo has perdido se solicita un certificado de concordancia; si estaba asociado a una tarjeta de residencia caducada, el número sigue siendo válido. Resuélvelo antes de las arras, no la víspera de la firma.
Decide dónde otorgas el poder
En el consulado de España de tu ciudad el cónsul ejerce funciones notariales y el poder llega a Madrid listo para usar, sin apostilla ni traducción. Ante un notario local consigues cita antes, pero después hay que apostillarlo conforme al Convenio de La Haya de 1961 y, si no está en castellano, añadir traducción jurada de un traductor habilitado por el Ministerio de Asuntos Exteriores.
Manda el original a Madrid, no una copia
La notaría necesita la copia autorizada en papel, con su apostilla física grapada si procede. Un PDF no sirve. Cuenta con el tiempo de mensajería internacional: es el punto donde más operaciones se retrasan, y con una fecha de firma ya cerrada con el comprador el margen es escaso.
Ten lista una cuenta bancaria en España
El precio se entrega casi siempre en cheque bancario nominativo o transferencia, y cobrarlo en una cuenta extranjera dispara las comprobaciones de blanqueo. Si cerraste tu cuenta al marcharte, puedes abrir una cuenta de no residente con el certificado de no residencia fiscal.
Tu apoderado firma en la notaría
El día de la firma tu representante se identifica, exhibe el poder y el notario comprueba que las facultades cubren exactamente lo que se va a hacer. En ese mismo acto el comprador practica la retención del 3% y el notario advierte, si procede, de la obligación de declarar la desinversión exterior.
Un poder general mal redactado se rechaza en la propia notaría y obliga a repetir el trámite desde tu país. Estas son las facultades que revisamos antes de dar fecha de firma, y qué pasa si falta cada una.
| Facultad | Qué ocurre si no aparece |
|---|---|
| Vender el inmueble con sus datos registrales | El notario no puede identificar qué se vende y suspende la firma |
| Fijar precio, condiciones y forma de pago | El apoderado no puede cerrar una rebaja de última hora |
| Firmar arras y recibir la señal | Hay que esperar a que firmes tú y se pierde al comprador |
| Cobrar el precio y otorgar carta de pago | Se firma la escritura pero nadie puede recibir el dinero |
| Cancelar hipoteca y cargas registrales | La finca llega al Registro de la Propiedad con la carga viva |
| Liquidar impuestos ante la AEAT y el Ayuntamiento de Madrid | La plusvalía municipal se queda sin presentar y corren los recargos |
| Designar domicilio en España para notificaciones | Hacienda te notifica a una dirección que ya no existe |
* La cuarta es la que más veces falta en los poderes que nos llegan del extranjero.
Si resides en un Estado que no ha firmado el Convenio de La Haya, la apostilla no existe y el poder necesita legalización diplomática: pasa por el Ministerio de Exteriores local y después por el consulado español. Son varias semanas más y varias ventanillas. Cuando vemos este caso la recomendación es directa: otorga el poder en el consulado de España y te ahorras la cadena entera.
¿Vendes tu piso de Madrid y no vives en España?
Te calculamos qué vas a pagar de IRNR, cuánto te devuelven del 3% y si tu operación necesita el modelo D-2B. Sin que cojas un avión.
Vender desde fuera no falla por los impuestos. Falla por las cosas pequeñas: el certificado energético que caduca, el comprador que quiere ver el piso un jueves por la tarde, el administrador de fincas que no contesta al correo. Cuando el propietario vive en Bruselas y el piso está en Tetuán, cada gestión que no delegas se convierte en un viaje o en dos semanas de retraso.
Tú vives fuera. Nosotros hacemos el resto en Madrid
Desde la valoración hasta la notaría, incluida la parte fiscal que a un no residente le cuesta más resolver a distancia.
2.950 € + IVA, y solo si vendemos
Frente a un 4% de comisión sobre un piso de 350.000 €, la diferencia son unos 11.000 € que se quedan en tu bolsillo.
Si estás en Madrid puedes presentarte en la oficina cuando algo no cuadra. Desde Berlín no. Le entregas a un desconocido las llaves de tu piso y la gestión de un cobro de seis cifras, así que las garantías dejan de ser un detalle del pie de página.
Juan Pedro Caro, que dirige el equipo, es Arquitecto Técnico, API colegiado y Perito Judicial Inmobiliario. La combinación importa cuando no puedes ver el piso: quien te dice si esa grieta del pasillo es estructural o es un susto tiene titulación para afirmarlo. Puedes revisar los documentos acreditativos en cómo saber si una inmobiliaria es legal.
Eres no residente si pasas menos de 183 días al año en España. Ese es el criterio que todo el mundo conoce, pero no es el único, y ahí es donde llegan los sustos: se puede vivir fuera muchos años y seguir siendo residente fiscal español a ojos de Hacienda.
La etiqueta no es un tecnicismo. Determina qué impuesto pagas, a qué tipo, si puedes compensar pérdidas y si el comprador tiene que retenerte dinero en la firma.
El artículo 9 de la Ley 35/2006 del IRPF abre tres puertas a la residencia fiscal. Basta con cruzar una para caer en la columna de la izquierda.
Los 183 días
Se cuentan los días de permanencia en territorio español durante el año natural, del 1 de enero al 31 de diciembre. Las ausencias esporádicas suman a favor de la residencia, salvo que acredites que tributas en otro país.
El centro de intereses económicos
Aunque no llegues a los 183 días, eres residente si el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos está en España, de forma directa o indirecta. Aquí entran negocios, fuentes de renta y patrimonio.
La presunción familiar
Si tu cónyuge no separado legalmente y tus hijos menores dependientes viven habitualmente en España, Hacienda presume que tú también resides aquí. Admite prueba en contra, pero la carga de demostrarlo es tuya.
El año fiscal español no se parte por la mitad. Si vendes tu piso de Chamberí en marzo y en septiembre te instalas otra vez en Madrid, para ese ejercicio serás residente el año entero: la venta tributará por IRPF, el comprador no debía retenerte el 3% y el modelo 210 sobra. Conviene mirarlo antes de dar fecha de firma, no cuando ya está firmado.
Con un certificado de residencia fiscal emitido por la autoridad tributaria de tu país. No sirve una declaración firmada por ti, ni un contrato de alquiler, ni estar empadronado en el extranjero: la Agencia Tributaria solo admite el certificado oficial, y su validez es de un año desde la fecha de emisión.
Hay dos versiones y conviene no confundirlas. El certificado de residencia fiscal a secas acredita dónde tributas, y es el que determina si te aplican el 19% por residir en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, o el 24% por residir fuera del Espacio Económico Europeo. El certificado «a efectos del convenio de doble imposición» es otro documento y te hará falta después, ya en tu país, para que allí te descuenten el impuesto pagado en España.
Pídelo con margen. En algunas administraciones tarda semanas, y sin él la operación se firma igual pero pierdes el tipo reducido y luego toca reclamar.
La exención para mayores de 65 años no llega a los no residentes. La Dirección General de Tributos lo ha confirmado: un propietario de 70 años que vive fuera y vende su piso en Madrid tributa por la ganancia completa, mientras que ese mismo piso, vendido por un residente de la misma edad, quedaría exento. Si estás cerca de un cambio de residencia y de esa edad, el orden de las cosas te puede costar decenas de miles de euros. Lo desarrollamos en la venta de vivienda habitual pasados los 65.
La exención por reinversión sí, pero solo dentro de la UE y el EEE. La disposición adicional séptima de la Ley del IRNR deja fuera de tributación la ganancia si el piso que vendes era tu vivienda habitual en España y reinviertes el importe en otra vivienda habitual, dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional a lo reinvertido.
Un no residente que vende un inmueble en España paga dos impuestos y sufre una retención. Los impuestos son el IRNR sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. La retención del 3% no es un impuesto: es dinero tuyo que se adelanta a Hacienda y que después recuperas, entero o en parte.
Confundir las tres cosas es lo que hace que muchos propietarios crean que están pagando el triple de lo que realmente les cuesta la operación.
| Concepto | Quién responde | Cuánto | Cuándo |
|---|---|---|---|
| IRNR sobre la ganancia | El vendedor | 19% en la UE y el EEE · 24% fuera | Modelo 210, 4 meses desde la firma |
| Plusvalía municipal | El vendedor, con el comprador como sustituto | Según ayuntamiento, años de tenencia y valor del suelo | 30 días hábiles desde la transmisión |
| Retención del 3% | La practica el comprador | 3% del precio de venta, no de la ganancia | Modelo 211, 1 mes desde la firma |
* La retención del 3% se descuenta después en el modelo 210. Si el impuesto real es menor, Hacienda te devuelve la diferencia.
El IRNR es el que decide cuánto te cuesta de verdad la venta, porque se calcula sobre la ganancia y no sobre el precio. Lo desarrollamos en cómo se calcula la ganancia patrimonial, con los gastos que puedes restar y que la mayoría de los vendedores no se aplica.
La plusvalía municipal tiene una particularidad cuando el vendedor no reside en España: la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente, así que es él quien queda obligado frente al ayuntamiento. En la práctica el comprador retiene el importe del precio y lo liquida, y conviene dejarlo escrito en las arras. En Madrid capital el cálculo depende del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde que compraste, y desde 2021 puedes elegir entre el método objetivo y el real. Lo tienes al detalle en nuestra guía de la plusvalía municipal en Madrid.
No son impuestos, pero salen del mismo sitio. Estos son los que aparecen en casi todas las operaciones que cerramos en la Comunidad de Madrid.
Todos ellos, salvo la cancelación de hipoteca, son gastos deducibles del precio de venta a la hora de calcular la ganancia. Guarda las facturas: cada euro justificado baja la base del IRNR.
Si tienes un piso en España y no lo alquilas, cada año debes declarar una renta imputada por tenerlo a tu disposición. Se presenta con el modelo 210, la base es el 1,1% del valor catastral si se revisó en los últimos diez años o el 2% si no, y sobre esa base se aplica tu tipo del 19% o del 24%. No importa que el piso esté vacío ni que no ganes nada con él.
Es la obligación más ignorada de todas, y sale a la luz justo cuando vendes, porque es el momento en que Hacienda revisa tu expediente completo. Un piso de Chamberí con 90.000 € de valor catastral y diez años sin declarar deja una bola de recargos e intereses que se descubre con la operación ya cerrada.
Si estás en esa situación, se puede regularizar de forma voluntaria antes de vender y los recargos son bastante más suaves que si te llega el requerimiento después. Es lo primero que miramos cuando un propietario no residente nos llama.
¿Vendes tu piso de Madrid y no vives en España?
Te calculamos qué vas a pagar de IRNR, cuánto te devuelven del 3% y si tu operación necesita el modelo D-2B. Sin que cojas un avión.
El 3% se calcula sobre el precio, no sobre lo que ganas
Por eso puede ser mucho mayor que el impuesto real, y por eso casi siempre hay devolución.
Cuando el vendedor es no residente, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio de la compraventa e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la firma. No es una costumbre del sector ni algo negociable: es una obligación legal del comprador, y si no la cumple responde él.
Esa retención no es un impuesto. Es un pago a cuenta del IRNR que tú liquidarás después con el modelo 210. Si el impuesto real sale menor, Hacienda te devuelve la diferencia; si sale mayor, pagas el resto.
Esos 9.600 € no están perdidos. Se descuentan del IRNR que liquidas en el modelo 210, y si el impuesto definitivo es menor, la diferencia vuelve a tu cuenta.
Cuando la vivienda tiene varios titulares y solo alguno es no residente, la retención se aplica únicamente sobre la parte del precio que corresponde a ese propietario. En una venta al 50% entre un residente y un no residente, el 3% se calcula sobre la mitad, no sobre el total. Es un detalle que en Madrid vemos mal aplicado con cierta frecuencia, sobre todo en herencias con hermanos repartidos entre España y el extranjero.
El inmueble queda afecto al pago. El notario lo advierte en la escritura y el Registro de la Propiedad inscribe una nota de afección que grava la finca por el menor de dos importes: la retención o el impuesto que correspondiera. Esa nota se cancela por caducidad a los cinco años, o antes presentando la carta de pago.
Traducido: el comprador se juega su propia finca. Por eso ningún comprador informado firma sin practicar la retención, y por eso conviene que el que tienes enfrente sepa desde las arras que el vendedor no reside en España. Enterarse en la notaría es la mejor forma de que se caiga una operación el mismo día de la firma.
Sin justificante de ingreso no hay devolución. Da igual que el comprador te jure que lo va a presentar: si no puedes acreditar que ese 3% llegó a Hacienda, no lo puedes descontar en tu modelo 210. Estas son las tres cosas que no puedes salir de la notaría sin tener atadas.
En las operaciones que gestionamos, este control lo hacemos nosotros el mismo día de la firma. Es un trámite de cinco minutos que, cuando falla, cuesta meses de gestiones desde el extranjero y a veces la pérdida entera del 3%.
El IRNR no grava el precio de venta, grava la ganancia patrimonial. Y la ganancia no es la diferencia entre lo que pagaste y lo que cobras: es la diferencia entre dos valores fiscales.
Esos dos valores puedes ajustarlos bastante a tu favor si tienes los papeles. Aquí es donde un vendedor bien preparado se ahorra varios miles de euros respecto a uno que llega con la escritura y poco más.
Se suman al valor de adquisición
Se restan del valor de transmisión
Cuidado con la diferencia entre mejora y reparación, porque es donde Hacienda tumba más deducciones. Cambiar la caldera vieja por otra igual es reparación y no suma. Cerrar una terraza, instalar aire acondicionado donde no lo había o rehacer la instalación eléctrica sí es mejora. Guarda factura con desglose y justificante de pago: sin los dos, no cuenta.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra en 2009 | 210.000 € |
| ITP del 7% vigente entonces en Madrid | + 14.700 € |
| Notaría, Registro y gestoría de la compra | + 2.500 € |
| Reforma de cocina y baño en 2016, con factura | + 22.000 € |
| Valor de adquisición | 249.200 € |
| Precio de venta en 2026 | 320.000 € |
| Honorarios de Templo Consulting 2.950 € + IVA | − 3.570 € |
| Plusvalía municipal y certificado energético | − 1.950 € |
| Valor de transmisión | 314.480 € |
| Ganancia patrimonial | 65.280 € |
| IRNR al 19% menos la retención del 3% ya practicada | 2.803 € a pagar |
* Sin las facturas de la reforma, la ganancia habría sido de 87.280 € y el impuesto 4.180 € más caro.
El régimen transitorio de la Ley del IRPF también alcanza a los no residentes y reduce la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Hay un tope de 400.000 € de valor de transmisión acumulado desde 2015, así que si tienes varios inmuebles conviene decidir en cuál lo gastas.
Un residente que vende dos pisos el mismo año, uno con pérdida y otro con ganancia, cruza los dos resultados en su declaración y tributa por la diferencia. Un no residente no puede. El artículo 15.1 del texto refundido de la Ley del IRNR obliga a tributar de forma separada por cada devengo, sin posibilidad de compensar entre operaciones.
Vendes un piso en Vallecas por debajo de lo que te costó. Declaras la pérdida y no te sirve para nada.
Vendes otro en Chamberí con ganancia. Tributas por la ganancia entera, sin descontar la pérdida anterior.
Esto tiene una consecuencia práctica que conviene pensar antes de firmar nada: si vas a vender dos inmuebles en Madrid y uno va a dar pérdida, la operación no se compensa sola. En algunos casos merece la pena revisar el calendario de las ventas o el orden en que se hacen, y es una conversación que toca tener con el asesor fiscal antes de las arras, no después.
¿Eres extranjero y quieres vender tu vivienda en España?
Nos ocupamos de la venta y de la parte fiscal que no puedes resolver desde fuera: retención del 3%, modelo 210 y devolución. Tú solo firmas el poder.
El modelo 210 es donde se cierra la operación. Ahí declaras la ganancia real, aplicas tu tipo del 19% o del 24%, descuentas el 3% que el comprador ya ingresó y ves si te toca pagar la diferencia o cobrarla. Hasta que no lo presentas, ese dinero sigue en Hacienda.
El plazo confunde a casi todo el mundo, porque no empieza el día de la firma. Son tres meses que arrancan cuando termina el mes que tiene el comprador para presentar el 211. En la práctica, cuatro meses desde que firmaste en la notaría.
Reúne los papeles antes de sentarte a rellenarlo
Escritura de compra, escritura de venta, justificante de ingreso del modelo 211, facturas de las mejoras y certificado de residencia fiscal de tu país. Si te falta el 211, párate aquí: sin él no puedes descontar la retención y el impuesto te saldrá a pagar entero.
Calcula la ganancia con todos los gastos aplicados
Es el paso donde se gana o se pierde dinero de verdad, y va explicado en cómo se calcula la ganancia patrimonial. Si la venta salió con pérdida, la casilla va a cero y la devolución del 3% es íntegra.
Preséntalo en la sede electrónica de la Agencia Tributaria
Hace falta certificado digital o Cl@ve. Si vives fuera y no tienes ninguno de los dos, la vía práctica es que lo presente un representante autorizado o un colaborador social de la AEAT. En Templo Consulting somos Agente Colaborador de la Agencia Tributaria, así que podemos presentarlo directamente a nombre del cliente sin que tenga que sacarse un certificado desde el extranjero.
Indica dónde quieres que te ingresen la devolución
Puedes dar una cuenta española o una extranjera, con su IBAN y su código SWIFT-BIC. Con cuenta de fuera te pedirán justificante de titularidad y el ingreso tarda más, así que si aún tienes abierta la cuenta con la que cobraste la venta, úsala y ciérrala cuando llegue el dinero. Cerrarla antes es uno de los motivos más tontos por los que se atasca una devolución.
La Agencia Tributaria dispone de seis meses desde que termina el plazo de presentación para practicar la devolución. Si se pasa, tiene que abonarte intereses de demora sin que tú los reclames. En la realidad de las operaciones que gestionamos en Madrid, lo habitual es que el ingreso llegue entre los seis y los doce meses.
El retraso casi nunca es culpa de Hacienda. Suele venir de una declaración incompleta, de facturas de reforma sin justificante de pago o de un certificado de residencia fiscal caducado. Presentar bien a la primera es lo que marca la diferencia entre medio año y dos.
Si sale a pagar, entran los recargos por declaración extemporánea: un 1% fijo más otro 1% por cada mes completo de retraso durante el primer año, y a partir de los doce meses un 15% más intereses de demora. Si pagas en plazo y no recurres, el recargo se reduce un 25%.
Si sale a devolver, no hay recargo, pero sí un riesgo peor: el derecho a solicitar la devolución prescribe a los cuatro años. Pasado ese plazo, ese 3% deja de ser tuyo. Sobre una venta de 320.000 € en Madrid son 9.600 € que se quedan en el Tesoro por no haber rellenado un formulario.
La plusvalía municipal la paga el vendedor, seas o no residente. Lo que cambia cuando vives fuera es quién responde de ella ante el ayuntamiento: la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente, así que es él quien queda obligado a presentarla e ingresarla.
En la práctica esto significa que el comprador retiene el importe del precio en la firma y lo liquida por su cuenta. No es un favor ni una imposición suya: es una obligación legal que asume por comprarle a un no residente, y si no la cumple se la reclaman a él. Por eso conviene dejarlo escrito en las arras, con la cifra calculada, y no discutirlo el día de la notaría.
«Advierto sobre la obligación de liquidar el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en el plazo de treinta días hábiles. El sujeto pasivo del impuesto es la parte vendedora, si bien, por ser el vendedor no residente, la parte compradora tiene la condición de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, obligado al cumplimiento de la obligación tributaria principal y de las demás obligaciones formales.»
Hay otro detalle que suele pasarse por alto: si vendes con pérdida no pagas plusvalía. Desde la reforma de 2021 puedes elegir entre el método objetivo y el real, y cuando no ha habido incremento de valor del suelo el impuesto no se devenga. Para acreditarlo hay que aportar al ayuntamiento la escritura de compra y la de venta, y compararlas. Es un trámite que nadie hace de oficio: si no lo pides tú, pagas.
El importe depende del valor catastral del suelo y de los años transcurridos desde que compraste, y cada ayuntamiento de la Comunidad de Madrid aplica sus propios coeficientes y tipos. El cálculo completo, con los tramos y la comparativa entre los dos métodos, lo tienes en nuestra guía de la plusvalía municipal en Madrid.
Cuando un no residente compra un inmueble en España, eso es una inversión extranjera. Y cuando lo vende, esa venta es una desinversión que hay que comunicar al Registro de Inversiones del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa. No tiene nada que ver con Hacienda ni con el IRNR: es un trámite distinto, ante otro organismo, con su propio plazo y su propio régimen sancionador.
Es el que más veces pilla por sorpresa al vendedor, porque casi nadie lo cuenta hasta que el notario lo lee en voz alta el día de la firma. Se resuelve con el modelo D-2B.
El umbral no siempre fue ese. Hasta el 1 de febrero de 2024 había que declarar a partir de 3.005.060,52 €, una cifra tan alta que la mayoría de las ventas no llegaba. El Real Decreto 571/2023 y la Orden ECM/57/2024 lo bajaron a 500.000 €, y de golpe pasó a afectar a una parte importante de las operaciones de Madrid capital. También hay que declarar, sea cual sea el importe, cuando los fondos proceden de una jurisdicción no cooperativa.
Es la confusión más habitual, y la vemos incluso en minutas notariales que todavía usan plantillas anteriores a 2024. Los dos modelos existen y los dos van al mismo Registro, pero no los presenta la misma persona.
Inversión extranjera en bienes inmuebles
Lo presenta el comprador, cuando quien compra es no residente.
Desinversión extranjera en bienes inmuebles
Lo presenta el vendedor no residente. Es el que te toca a ti.
Si comprador y vendedor son ambos no residentes, en la misma operación se presentan los dos.
Si tu escritura menciona el modelo D2A para la desinversión, hay una errata. Nos ha pasado en una firma reciente en nuestra oficina de Madrid: la minuta advertía de la obligación de declarar la desinversión y remitía al D2A. Con la normativa vigente, la desinversión se declara con el D-2B. Merece la pena decírselo al notario antes de firmar, porque el modelo equivocado no cumple la obligación.
Si la operación la interviene un notario español, es él quien queda obligado a declarar la desinversión, y te pedirá los documentos justificativos. El recorrido del documento es siempre el mismo.
CIF_MODELO_NUMERO.aforixn.Que lo presente el notario no significa que tú puedas desentenderte. El archivo se lo tienes que dar tú, y el plazo de un mes corre desde la firma. Si te vas del país el mismo día y nadie se ocupa, el mes se pasa igual.
La falta de declaración es una infracción tipificada en los artículos 8 a 12 de la Ley 19/2003 sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales. Se considera leve cuando la operación no supera los seis millones de euros, y la sanción tiene un mínimo de 3.000 € y un techo legal de un cuarto del contenido económico de la operación.
Cifras orientativas: es el máximo que permite la ley, no lo que se impone por defecto. La sanción concreta se gradúa según las circunstancias, pero el suelo de 3.000 € se aplica igual aunque el olvido sea de buena fe.
Traducido a una venta normal en Madrid: olvidarse de un formulario que se presenta en quince minutos entra en una horquilla que empieza en 3.000 € y no tiene por qué quedarse ahí.
En las operaciones de no residentes que gestionamos, esto se detecta en la valoración, no en la notaría. Si el precio de salida ronda o supera los 500.000 €, lo avisamos desde las arras, se prepara el archivo con tiempo y el notario lo remite el mismo día de la firma. No es un trámite difícil: es un trámite que hay que saber que existe.
La carpeta de una venta es la misma vivas en Madrid o en Buenos Aires: escritura, nota simple, certificado energético, certificado de la comunidad, último IBI y, si el edificio supera los treinta años en Madrid, la ITE. Nada de eso cambia por ser no residente, y todo eso lo gestionamos nosotros aunque el coste de los certificados lo asuma el propietario, como en cualquier venta.
Lo que sí cambia son tres papeles que un vendedor español no necesita, y lo que más se complica es su calendario: cada uno depende de una administración distinta y dos de ellos caducan.
Del resto nos ocupamos nosotros: pedimos la nota simple al Registro, coordinamos al técnico del certificado energético, reclamamos al administrador el certificado de la comunidad y la ITE, y si has perdido el título te ayudamos a recuperar la escritura de propiedad. Y antes de la firma, resuelve dónde vas a cobrar: sin cuenta abierta en España el cheque bancario se queda sin destino, y aquí explicamos cómo abrirla siendo no residente.
Vende tu propiedad en España siendo no residente
Nos ocupamos del poder, de la documentación, del 3% del modelo 211 y del modelo 210 para recuperar lo que te sobre. Tú firmas desde donde estés.
Conviene desmontar un mito antes de que te cobren por él: no todos los no residentes están obligados a nombrar representante fiscal en España. Muchas webs lo presentan como un requisito universal y no lo es. Lo que sí es universal es la consecuencia de no tener a nadie aquí: que te notifiquen a una dirección donde no vive nadie y te enteres cuando el recargo ya ha corrido.
Cuando operas mediante establecimiento permanente, cuando la Administración te lo requiere y, sobre todo, cuando resides en un país sin normas de asistencia mutua en materia fiscal con España.
Si eres particular, resides en la Unión Europea y solo vendes una vivienda, en la mayoría de los casos no estás obligado. Puedes presentar el modelo 210 tú mismo con certificado digital.
La obligación te la impone la ley según de dónde vengas; la conveniencia te la impone la distancia. Nosotros no vendemos representación fiscal, así que te lo decimos sin interés: si vives en Francia y tienes certificado digital, probablemente no necesitas pagar a nadie por presentar un 210.
Vendas con representante o sin él, si nadie recoge una notificación en España el procedimiento sigue su curso sin ti: comprobaciones del 210, liquidaciones de plusvalía municipal y acuerdos de la comunidad que te siguen vinculando.
El caso de la comunidad tiene norma propia. El artículo 9.1.h de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a comunicar al secretario un domicilio en España a efectos de citaciones. Si no lo haces, se considera domicilio el propio piso, y si allí no te encuentran la notificación se practica en el tablón de anuncios y se da por hecha. Puede aprobarse una derrama, reclamarse y llegar a juicio sin que te enteres.
El problema no aparece antes de la venta, sino después. La devolución del 3 % tarda meses y llega acompañada de requerimientos: que acredites el valor de adquisición, que aportes facturas, que justifiques tu residencia fiscal. Si para entonces ya has vendido, cerrado la cuenta y vuelto a tu país, esas cartas no llegan a ninguna parte. Mantén una dirección válida en España hasta que la devolución esté cobrada, no hasta la firma.
En las operaciones que gestionamos dejamos esto cerrado antes de la escritura: quién recibe las notificaciones, en qué dirección y hasta cuándo.
Pagar el IRNR en España no cierra el asunto. Si en tu país tributas por renta mundial, esa misma ganancia vuelve a aparecer en tu declaración de allí. Lo que evita que pagues dos veces no es una exención automática, sino un papel que tienes que aportar tú.
La regla la fija el convenio de doble imposición entre España y tu país de residencia, y España tiene firmados más de noventa. Casi todos siguen el modelo de la OCDE, que atribuye la potestad de gravar las ganancias derivadas de bienes inmuebles al Estado donde el inmueble está situado. Es decir: España cobra sí o sí. Lo que cambia de un convenio a otro es cómo lo neutraliza tu país.
Para aplicar cualquiera de los dos métodos te van a pedir prueba de lo pagado aquí, y esa prueba se construye el día de la venta: el modelo 210 con su justificante bancario, el modelo 211 del comprador, las escrituras de compra y venta y tu certificado de residencia fiscal del ejercicio.
Si Hacienda te devuelve parte de la retención, el impuesto realmente soportado en España baja, y con él la deducción a la que tienes derecho en tu país. Deducir sobre el 3 % retenido cuando luego te devolvieron dos tercios es una regularización esperando a ocurrir.
Nosotros gestionamos la parte española y te entregamos el expediente ordenado, con los justificantes que tu asesor va a necesitar. La aplicación del convenio en tu país la tiene que hacer un profesional de allí: no asesoramos sobre fiscalidad extranjera, y desconfía de quien te diga lo contrario sin conocer tu legislación.
El día de la firma no termina nada: lo abre todo. En cuanto sales de la notaría empiezan a correr cuatro relojes distintos, cada uno con su plazo, su modelo y su administración. Y ninguno te va a avisar. Es el tramo en el que más se equivocan los vendedores que viven fuera, porque en su cabeza la operación ya está cerrada.
Estos son los plazos reales, contados desde la fecha de la escritura.
Cuando el vendedor es no residente, el comprador actúa como sustituto del contribuyente: es él quien tiene que presentarla e ingresarla ante el ayuntamiento, aunque el impuesto sea tuyo. Conviene dejar por escrito en la escritura quién asume el importe.
El comprador ingresa en Hacienda el 3 % que te retuvo del precio. Sin ese justificante no puedes descontarlo después en tu declaración: es el documento que acredita el pago a cuenta hecho a tu nombre.
Solo si el precio de venta supera los 500.000 € por inmueble. Lo remite el notario, pero el archivo tienes que dárselo tú. Es el plazo que más se escapa, porque no lo recuerda ninguna administración.
Es tu declaración del IRNR. El detalle que descoloca a casi todo el mundo: no se puede presentar hasta que pase un mes desde la firma, porque antes el comprador no ha ingresado el 211. La ventana real va del mes uno al mes cuatro.
Si de la declaración sale a devolver, Hacienda dispone de seis meses desde el fin del plazo de presentación para pagarte; a partir de ahí se devengan intereses de demora a tu favor. Y si nunca llegaste a pedirla, el derecho a solicitar la devolución prescribe a los cuatro años. Hemos visto a vendedores recuperar miles de euros de ventas antiguas simplemente porque nadie les había dicho que podían.
Queda un quinto reloj más discreto: el IBI del año en curso, que se devenga el 1 de enero y corresponde a quien era propietario ese día, salvo que pactéis otra cosa en la escritura. Y si el piso tenía hipoteca, la cancelación registral no se hace sola: hay que encargarla y pagarla, y hasta que no se practica, el Registro sigue mostrando una carga que ya no existe.
Las preguntas que más nos hacen los propietarios que viven fuera, respondidas en corto. Si la tuya no está aquí, escríbenos y la respondemos igual.
Sí. Con un poder especial de venta otorgado ante el consulado español de tu país o ante un notario local con apostilla de La Haya y traducción jurada, alguien firma la escritura por ti. Es lo habitual en las operaciones de no residentes que gestionamos: el propietario no pisa Madrid en toda la venta.
El comprador está obligado a retenerte el 3 % del precio de venta e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. No es el impuesto: es un pago a cuenta de tu IRNR. Si el impuesto real es menor, la diferencia se te devuelve.
Presentando el modelo 210 entre el mes uno y el mes cuatro desde la firma, con el justificante del 211 y las escrituras de compra y venta. Si vendiste por menos de lo que compraste, o si los gastos deducibles se comen la ganancia, la devolución es del 3 % íntegro.
El problema no se queda solo con él: el inmueble queda afecto al pago del impuesto, de modo que Hacienda puede dirigirse contra la propia vivienda. Por eso conviene comprobar el ingreso del 211 antes de dar la operación por cerrada, y no fiarse de una promesa verbal en la notaría.
El impuesto es tuyo, pero cuando el vendedor es no residente el comprador actúa como sustituto del contribuyente: es él quien la presenta y la ingresa ante el ayuntamiento. En la práctica se descuenta del precio o se pacta expresamente en la escritura quién asume el importe.
Sí, si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein y el inmueble vendido era tu vivienda habitual en España. Se reinvierte en una nueva vivienda habitual, que puede estar en tu país de residencia. Fuera de ese ámbito, la exención no alcanza a los no residentes.
No. La exención por transmisión de la vivienda habitual para mayores de 65 años es exclusiva de los residentes fiscales en España. Es una de las diferencias que más sorprende, porque muchos vendedores vivieron aquí durante años y dan por hecho que les sigue aplicando.
Tres que un vendedor español no necesita: el NIE, el certificado de no residencia de la Policía Nacional, que caduca a los tres meses, y el certificado de residencia fiscal de tu país, que vale un año y es el que te da acceso al tipo del 19 % en lugar del 24 %.
Sí, y es la sorpresa más cara. Un no residente con una vivienda vacía en España debe declarar cada año una renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral mediante el modelo 210. Si no lo has hecho, se puede regularizar antes de vender con recargos reducidos.
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