¿Cómo vender mi casa a pago aplazado?

Como hemos mencionado en otras ocasiones, al vender una casa en Madrid nos pueden surgir innumerables dudas en el proceso. Aunque si contamos con la agencia adecuada, la operación resultará fácil, cómoda y segura.

Muchos jovenes en España tienen dificultades para independizarse, porque la capacidad de ahorro se ha reducido en los últimos 20 años y seguramente no dispongan de la cantidad requerida para la entrada. Así que, esa es la razón de buscar otras vías para comprar una vivienda, sin necesidad de solicitar hipoteca. Y una de ellas es vender la casa a pago aplazado.

¿En qué consiste vender la casa a pago aplazado?

Si encontramos un comprador interesado en nuestro inmueble, pero no tiene ahorros, ni puede permitirse contratar una hipoteca; podemos optar por vender la casa a pago aplazado. Este modelo consiste en cobrarle al comprador una cantidad periódica hasta que se alcance el precio final de venta acordado.

Aunque esta opción tenga muchas ventajas, puede que el vendedor se pregunte: ¿qué puedo hacer si el comprador deja de pagar? ¿puedo perder el dinero?

De ahí que sea tan importante acudir a una asesoría que nos oriente para saber cómo proceder. Si estás pensando en vender una casa a pago aplazado en Madrid, en Templo Consulting podemos ayudarte. Ofrecemos un servicio de consultoría gratuito y garantizamos la mejor alternativa para realizar una operación segura.

Por ejemplo, al firmar el contrato de compraventa, es primordial establecer la forma de pago, la cuantía a entregar y el número de cuotas. En estos casos suele haber dos tipos de contratos: uno sin garantías y otro con garantías.

Venta a pago aplazado sin garantías

Lo más común es proceder a la compraventa a plazos sin garantías. Situación en la que se aplica el Código Civil. En concreto el Art.1124, en relación a las obligaciones de ambas partes y el Art.1504, en referencia con la compraventa del inmueble.

En el primero se establece que, en caso de incumplimiento de contrato por cualquiera de las partes, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución de la transacción. Junto con el resarcimiento de daños y el abono de intereses. Además, se permite pedir la resolución, pese a haber optado por el cumplimiento del contrato, siempre que dicho cumplimiento resultara imposible.

Y el segundo señala que aunque se haya terminado el plazo estipulado, el comprador podrá pagar, a no ser que el inmueble haya sido requerido por acta notarial o vía judicial.

Por tanto, el mayor incoveniente de este método es que no existe un tercero que avale al comprador -en el caso de que no pudiera pagar-. Pudiendo suceder que el vendedor pierda la vivienda, sin recibir nunca la cantidad pactada.

Venta a pago aplazado con garantías

Aquí podemos encontrar dos tipos de garantías:

• Garantías personales. Es posible buscar a una tercera persona que avale al comprador -en el caso de no poder hacer frente a los pagos-. Una figura, conocida como fiador o avalista, QUE responde con todo su patrimonio ante el impago de las cuotas.
• Garantías reales. Una garantía vinculado directamente con el inmueble, para que -en caso de incumplimiento de contrato- el vendedor puede recuperar el bien en dinero.

En estas circunstancias se puede proceder de dos maneras:

Pacto en que las partes acuerdan dar a la falta de pago, el carácter de condición resolutoria expresa

La condición resolutoria debe quedar reflejada en el contrato de compraventa. Lo que favorecerá al vendedor, quien recuperará el dominio del inmueble si el comprador deja de pagar.

Dicha constitución de condición resolutoria puede tributar al 1% o al 0,75 % de la cantidad aplazada, dependiendo de si el comprador es persona física o jurídica. También tributará la posterior cancelación de la condición, al 0.75 % de lo que se aplazó. Tanto en la constitución como en la cancelación hay gastos de notaría, registro de la propiedad y gestión.

Este impago aparecerá como carga en la nota simple de la vivienda. Advirtiendo a futuros compradores de que su derecho de adquisición está limitado por la posibilidad de resolver el contrato si no paga. Asimismo, hay que recordar que esta condición resolutoria aumentará el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

El pacto de reserva de dominio

Hasta que no se haya satisfecho la totalidad de los pagos, no se cambia la titularidad de la vivienda. (Un acuerdo que también se debe inscribir en el Registro de la Propiedad). Y en algunos casos ni siquiera se entrega el inmueble al comprador.

La constitución de hipoteca que grave el inmueble en garantía del precio aplazado

La última modalidad sería una hipoteca entre particulares. El vendedor exige que se constituya una hipoteca sobre el inmueble, y en caso de incumplimiento se realizará un procedimiento de ejecución hipotecaria. Lo que significa que la vivienda pasará a subasta y será comprada por terceros.

¿Qué impuestos paga cada parte tras vender una casa a pago aplazado?

La parte vendedora deberá pagar el Incremento Patrimonial si obtiene una ganancia tras la venta de la vivienda. Pudiendo devengar el pago del mismo, en los ejercicios fiscales que los que se vayan recibiendo los pagos. Aunque para ello no solo debe haberse firmado el contrato de compraventa, si no que es necesario que la parte compradora ya tenga la vivienda a su disposición. Y por supuesto, también tendrán que pagar la Plusvalía Municipal.

Por su parte, el comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en caso de haber recibido la vivienda. Y si quiere solicitar un devengo, tendrá que pedirlo el día que se formalice el contrato.

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