¿Qué es el leasing inmobiliario?
El leasing inmobiliario es un servicio de pago a medio o largo plazo que ofrecen los bancos a la hora de adquirir un inmueble. Esta modalidad solo está disponible para empresas que quieran adquirir un local o vivienda para su negocio. Los empresarios también pueden utilizar esta forma de pago en inmuebles no construidos.
¿Cómo funciona el leasing inmobiliario?
El leasing inmobiliario se basa en un contrato de arrendamiento financiero. El arrendador, en esta caso sería la entidad bancaria, cede el uso del bien al arrendatario, el empresario, a cambio de unas cuotas mensuales previamente pactadas más los intereses. Una de las ventajas que ofrece esta opción es que una vez pagadas todas las cuotas el empresario tiene dos opciones, comprar el inmueble o devolverlo. Si decide comprar el inmueble, lo hará por un precio denominado residual. Este precio se obtiene de la diferencia entre el precio original del inmueble y lo pagado por el arrendatario.
Tipos de leasing inmobiliario
Financiero. En esta opción la sociedad de leasing adquiere el bien para que una empresa lo utilice. Su objetivo no es vender los bienes sino prestar un servicio financiero En esta modalidad todos los gastos corren a cuentan del cliente, pero permiten una amortización acelerada. La duración de este contrato suele ser superior a los 3 años sin posibilidad de revolcarlo previamente. Dentro de esta modalidad se puede distinguir:
- Mobiliario. que tiene por objeto la financiación de maquinaria, vehículos de transporte o material informático, etc. Tiene una duración mínima de 2 años.
- Inmobiliario. En este caso se financia la adquisición de naves industriales, oficinas o locales comerciales, etc. La duración mínima es de 10 años.
Operativo. La sociedad de leasing hace un contrato de cesión a la empresa sin opción en compra. En estos casos el pago de los gastos ocasionados le corresponden al arrendador. El contrato puede durar entre 1 y 3 años con posibilidad de anularlo previamente.
Lease back. El arrendador vende a la sociedad de leasing el inmueble pero sigue manteniendo su condición de arrendador. En estos casos si existe posibilidad de compra. Si el arrendatario lo necesita, el inmueble podrá reformarse. Los gastos de la reforma, podrán incluirse en el contrato de arrendamiento, siempre y cuando sea pactado por ambas partes.
Ventajas e inconvenientes del leasing inmobiliario
Ventajas
- Financiación de hasta el 100% del importe del bien que quieres adquirir.
- Elegir la modalidad de la operación: tipo fijo o variable.
- Financiación del IVA en el momento de la compra.
- Posibilidad de plantear ‘Cuotas Estacionales’, en función de las ganancias de la empresa.
- Amortización fiscal acelerada.
- Los plazos mínimos de financiación son de dos años en maquinaria y vehículos y de diez años en inmuebles.
Inconvenientes
- Tiene mayor coste financiero comparado con un préstamo hipotecario tradicional.
- El arrendatario solo será propietario del bien una vez finalizado el contrato.
- No se incluyen los servicios adicionales como el seguro, mantenimiento, etc.
- Penalización si se rescinde el contrato antes de lo pactado.
- Solo está disponible para empresas.
Gastos y comisiones del leasing
Por la contratación de este servicio podemos tener una serie de gastos como por ejemplo:
- Estudio de la operación.
- Corretaje por intervención de fedatario público. En el momento de la formalización.
- Apertura. Por el importe total o límite en caso de disposición gradual, en el momento de su formalización o ulteriores disposiciones, según proceda.
- Amortización total o parcial anticipada.
- Impago o devolución de cuotas.
- Reclamación de posiciones deudoras. Por las cuotas impagadas.
- Gastos de correo. Con motivo del envío de los recibos en papel.
- Modificación de condiciones o garantías
- Novación modificativa, subrogación y renovación
Plusvalía Municipal en el leasing inmobiliario
La plusvalía municipal (IVTNU), es un impuesto que grava el valor catastral desde el suelo, desde su fecha de adquisición hasta la actualidad. En una situación de compraventa, es el vendedor quien ha de pagado dicho impuesto. Por el contrario, en los casos de leasing inmobiliario, algo que desconocen los empresarios es que el pago de la plusvalía le corresponde a ellos. Una vez que el cliente ha terminado de pagar el leasing inmobiliario y procede al cambio de titularidad para adquirir el local, se llevan la sorpresa de que tienen que pagar dicho impuesto, cuando le correspondería pagarlo a la parte «vendedora», en este caso el banco. Para evitar este pago por la transmisión del local, el banco traspasa el pago del impuesto al empresario.
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