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El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, continúa con el objetivo de paliar, o al menos minimizar, la crisis de vivienda que atraviesa España, donde los precios están en máximos históricos. En un acto junto a la ministra María Jesús Montero, el líder del PSOE anunció que el Ejecutivo retirará del registro único de arrendamientos 53.000 viviendas de uso turístico que pasarán a ser alquileres constantes y permanentes para los jóvenes.
Precisamente, hilado con este anuncio, Sánchez presentó un nuevo paquete de medidas para facilitar el acceso a la vivienda. En este listado se incluye una nueva ayuda de casi 30.000 euros destinada a programas de alquiler con opción a compra para gente joven. Pedro Sánchez lo explicó en el Congreso, durante su intervención en la reunión interparlamentaria del Grupo Socialista, donde avanzó una batería de medidas en materia de vivienda:
«Vamos a crear una nueva ayuda de alquiler con opción de compra de casi 30.000 euros para que los jóvenes puedan residir durante años en una vivienda con protección permanente y terminen adquiriéndola».
En la práctica, el alquiler con opción a compra es un producto escaso en el mercado libre. Los propietarios particulares rara vez lo ofrecen porque les resulta más rentable vender de inmediato o alquilar sin compromisos futuros. Este formato suele aparecer en:
Promociones con stock sin vender.
Programas de vivienda pública.
Casos puntuales de particulares que buscan dar salida a un inmueble.
Para que sea funcional como política pública, el modelo necesita cumplir varias condiciones:
Oferta suficiente de VPO en esta modalidad.
Precios tasados y realistas, acordes con la capacidad adquisitiva de los jóvenes.
Duración mínima de contratos que permita acumular ahorro (5-7 años).
Seguridad jurídica para ambas partes.
Acceso a financiación hipotecaria posterior, porque la ayuda no cubre todo el valor de la vivienda.
Positivos: abre una “escalera de acceso” a la propiedad, da seguridad a los propietarios con el seguro de impago, y puede revitalizar zonas rurales.
Limitaciones: si no se incrementa el parque de VPO, el impacto será muy reducido. Además, al incentivar la demanda sin ampliar lo suficiente la oferta, existe riesgo de que los precios se tensionen aún más.
El alquiler de un piso con opción a compra en Madrid es una opción muy interesante tanto para vender una casa en Madrid, como para comprarla. Se trata de una fórmula que permite descontar las mensualidades del alquiler del precio de la venta posterior. Estamos hablando de un contrato doble o mixto, conformado por dos subcontratos diferentes. Uno de los contratos hace referencia al arrendamiento de la vivienda y el otro al proceso de compraventa. En el primer contrato queda establecido el periodo de tiempo durante el cual el inquilino podrá residir en el inmueble -antes de comprometerse a la compra del mismo-. La legislación fija un plazo máximo de 5 años, aunque se podrán precisar plazos distintos para hacer la compra en años anteriores.
Pese a que lo habitual es descontar la totalidad de los ingresos, hay veces en los que solo se quita un porcentaje o se paga paulatinamente la cantidad final. De forma que la operación finalice en el menor tiempo posible.
No obstante, el contrato de alquiler con opción a compra no está regulado expresamente como tal en el Código Civil. Aunque sí está reconocido por el Reglamento Hipotecario y mencionado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Hay muchos motivos para optar por un alquiler de piso con opción a compra en Madrid, especialmente siendo comprador. Pues esta opción permite conocer el piso antes de comprarlo, pudiendo comprobar si realmente nos interesa la vivienda. Además, concede más tiempo al comprador para encontrar la financiación necesaria. Sumado al hecho de que, al descontar la totalidad o una parte de la mensualidad del alquiler durante varios meses, la cuantía de la hipoteca se reducirá. Proporcionando a la parte compradora una mayor posibilidad de ahorro.
Con tantas ventajas, ¿Qué garantías tiene en estos casos el vendedor? En un primer momento, podemos pensar que no exista un verdadero interés en comprar la vivienda.
Sin embargo, para evitar este problema, muchos vendedores añaden una cláusula en el contrato donde se exige el pago de una entrada antes de poder acceder al alquiler. Esta prima no está regulada todavía, y las cantidades que se solicitan suelen acercarse a los 10.000€. Así consiguen cribar a los compradores. Seleccionando únicamente personas que realmente estén interesados en la compra posterior. Lo usual es que dicha entrada se reduzca del montante final del precio de la venta.
También debemos señalar que todas las cantidades quedan establecidas en el momento de firmar ambos contratos. Por lo que, si hubiera subidas o bajadas de precios de la vivienda podría beneficiar tanto a una como a otra parte. Aunque, mientras siga vigente el contrato de alquiler, las condiciones del mismo no se verán alteradas.
Si estallara una nueva burbuja inmobiliaria en el futuro y los precios bajaran, su vivienda no se vería afectada, ya que la venta se realizaría por el precio acordado. Y si el comprador se echara para atrás, el propietario tendrá en su poder tanto las mensualidades del alquiler, como la prima que se haya establecido. De esta forma, pese a que no se lleve a cabo la operación, él saldrá ganando.
Aunque, al tratarse de un contrato privado, serán las partes quienes fijen todas las condiciones. Habrá que negociar las mensualidades y el porcentaje a descontar de la renta. En repetidas ocasiones se comienza con el 80%, durante los primeros dos años, para después bajar a un 60% o un 50% en el periodo final. Esto es muy común en las hipotecas de las viviendas de nueva promoción.
Durante la crisis, el alquiler de pisos con opción a compra en Madrid se popularizó, debido a que los bancos no estaban concediendo financiación a muchas familias. Ahora es menos habitual, pero hay circunstancias en las que le puede interesar a las dos partes. Como por ejemplo, en la venta de una vivienda protegida, cuando aún no se han cumplido los 15 años y un día desde la calificación definitiva. Lo que supone que no se podría comenzar el periodo de descalificación de la misma, y el vendedor estaría obligado a pagar el 20% del precio final de venta a la EMVS.
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Hay cuatro aspectos fundamentales que deben aparecer en estos contratos:
El alquiler con opción a compra es una opción compleja. Por ello, es bueno conocer la situación en profundidad:
La primera de ellas es que el inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler. Si se produce una prórroga, la opción de compra caducará. (Es es la razón de que haya dos contratos diferentes).
Por otra parte, la mayor ventaja de este tipo de contrato para el comprador es que el propietario está obligado a mantener el mismo durante todo el periodo establecido. Sin poder ceder, vender o alquilar a terceras personas la vivienda durante su vigencia. Y el inquilino mantiene la exclusividad en la compra. Pero cuando termine el plazo -si no ha realizado la compra- la perderá.
Es importante señalar que la compra también puede realizarse hacerse antes. Siendo lo más común, que la compra se realice durante los primeros dos años.
Como ya hemos comentado, el precio de la compraventa no puede ser modificado por el inquilino ni por el propietario. En cambio, lo que sí puede variar es el precio del alquiler en función del IPC. Y si el inquilino se retrasa más de dos meses en el alquiler, perderá la opción a compra. En estos casos, si han aportado prima, también perderá la cantidad aportada.
Si queremos unas garantías mayores, podemos inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad. Eso sí, ambas partes deben estar de acuerdo.
En Templo Consulting somos profesionales del sector inmobiliario y conocemos a fondo la situación del mercado en Madrid. A día de hoy la situación del alquiler en Madrid está incrementándose de manera sostenida desde hace varios años.
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