¿Qué sucederá con el mercado del alquiler en Madrid?

17 May
Qué sucede con el mercado del alquiler

Actualmente el precio del m2 en Madrid se encuentra en 15,2€ con un aumento del 3,3% frente a enero del 2022, según publica Idealista en su informe sobre la evolución del precio de la vivienda en alquiler en Madrid. 

Es importante tener en cuenta que dentro del alquiler en Madrid, existen factores como el Plan Estatal para el Acceso a la vivienda y La Nueva Ley Vivienda, cuya intención es poner un límite en el precio de alquiler en las zonas en las que el alquiler haya subido más de un 5% que el IPC o en los casos en los que pagar el alquiler destina más del 30% de los ingresos del hogar.

Plan Estatal de Vivienda 2022-2025

Este programa de ayudas aprobado por el Consejo de Ministros el 18 de enero de 2022 es una ley promulgada por el gobierno en la cual se plantean una serie de objetivos a corto y medio plazo que para que se lleven a cabo tienen una dotación presupuestaria de 345 millones de euros hasta 2025, es decir que se estima que el total serían 1.717 millones de euros destinados a ayudas estatales a la vivienda. 

Requisitos para pedir las ayudas de alquiler

  • Tener menos de 35 años en el momento de solicitar la ayuda.
  • Que la vivienda sea tu residencia habitual y permanente
  • Familias numerosas
  • Victima de violencia de género o terrorismo
  • Situación de desempleo
  • Que todos los integrantes sean mayores de 65 años
  • Contrato de alquiler MÁXIMO de 600€

La Nueva Ley de Vivienda 2022

Lo que se pretende lograr con esta ley, es regular distintos aspectos cómo los desahucios, las ayudas, la creación de vivienda asequible y la limitación de precios con el fin de garantizar una vivienda digna.

¿Qué es una zona de mercado tensionado?

Aquellas zonas en las que el coste de la hipoteca o alquiler supera el 30% de los ingresos totales del hogar.

Esto implica estrategias más específicas para poder corregir esta situación, una solución  puede ser la limitación de precios. De igual forma los inquilinos de estas zonas pueden beneficiarse con una prórroga extraordinaria del contrato actual por un periodo máximo de 3 años.

Para incentivar un poco más a los arrendatarios de estas zonas de mercado tensionado, aquel que baje el alquiler un 5% será beneficiado con una rebaja fiscal del 90%. Es decir que tendrá un ahorro al momento de pagar impuestos.

Evolución del precio del mercado del alquiler en Madrid

En los últimos dos años el mundo se ha visto afectado por la pandemia, y esto en el precio de los alquileres se ha visto reflejado de la siguiente forma según idealista:

mercado de alquiler Madrid

  • El 2020 inició con el precio del m2 en 16 euros  a mediados de mayo tuvo un incremento llegando casi a los 17 pero el año finalizó en 15 mil.
  • El 2021 empezó con el m2 en 14 euros y se mantuvo durante todo el año, a pesar de ser el año de recuperación económica.
  • Actualmente en el 2022 ha habido un notable incremento de +3,3%, el m2 está en 15,2 euros.

¿Vender o alquilar una casa en 2022?

La respuesta no es sencilla, ya que depende de muchos factores que habremos de tener en cuenta. En función de cuáles sean nuestras necesidades y nuestras circunstancias. Dependiendo de la situación en la que nos encontremos, nos puede convenir en unos casos la venta y en otros el alquiler.

Lo primero que debemos valorar es si necesitaremos la vivienda en un futuro próximo. Si creemos que vamos a volver a vivir allí o queremos dejársela a nuestros hijos, habría que optar por el alquiler. Sin embargo, puede que necesitemos liquidez o simplemente no tengamos ningún apego por esa vivienda. También puede suceder que hayamos recibido una herencia y exista más de un heredero. En estos casos, el alquiler no suele ser rentable, ya que el porcentaje económico que se recibe mensualmente es muy pequeño. Por el contrario, si vendemos, contaremos con efectivo que podremos destinar a otros gastos.

A continuación, veremos las ventajas e inconvenientes de alquilar o vender una casa en Madrid. 

¿Por qué es mejor vender una casa?

¿Has heredado una vivienda y no puedes hacerte cargo de ella? ¿Ha crecido la familia y necesitas una casa más grande? o simplemente ¿te cambian la ubicación de tu trabajo? Sea cual sea el motivo, en estos casos la mejor opción en estos casos es vender la casa. Las razones pueden ser muy variadas. Para empezar, consigues todo el dinero en una sola vez. De esta manera, podemos destinar el dinero obtenido para realizar otras gestiones. Como por ejemplo, terminar de pagar una hipoteca, comprar otra casa, conseguir liquidez o, simplemente, poder darse algún capricho que tengamos pendiente.

Por otra parte, no tendremos que volver a preocuparnos por la vivienda. No tendremos que pagar más impuestos por ella, no necesitaremos hacernos cargo de las reparaciones ni hacer frente a problemas de impago u ocupación. Vendemos, conseguimos el dinero y nos olvidamos. Aunque una vez vendida la vivienda deberemos tributar por el incremento patrimonial que obtengamos de la venta.

Además, especialmente en grandes ciudades como Madrid o Barcelonael precio de la vivienda está subiendo. Esto quiere decir que es uno de los mejores momentos para vender. No sabemos hasta cuándo se mantendrá esta tendencia alcista, por lo que al vender ya nuestra casa, evitaremos perder dinero en el futuro. Si alquilamos esperando una mayor rentabilidad, puede que cuando queramos vender los precios hayan empezado a bajar y posiblemente perdamos dinero con la venta.

Por último, hay que mencionar que vender una casa hoy es más barato. Con Templo Consulting puedes vender tu casa por 1.950€+IVA. Nosotros nos encargamos de todos los trámites de la venta. Ni siquiera tendrás que pagar un porcentaje sobre el precio como se hacía antiguamente. No tiene sentido pagar más o menos por los mismos trámites en función del precio de la vivienda y, por fin, el sector inmobiliario se ha dado cuenta.

Las ventajas de poner el piso en alquiler

No obstante, si dudamos entre vender piso o alquilar, también hay que conocer las ventajas de recibir una renta mensual. La principal es que el piso seguirá siendo de nuestra propiedad. Por ello, podremos disponer de él más adelante. También supondrá algo que dejar a nuestros hijos en herencia. Igualmente, nos supondrá unos ingresos recurrentes. Mucha gente prefiere tener un ingreso pequeño pero continuo, algo así como un sueldo adicional, a recibir una gran cantidad de dinero de golpe.

Otra opción es que lo queramos alquilar para venderlo posteriormente a un precio superior. En un momento en el que el mercado está subiendo los precios parece una buena idea. Aun así hay que señalar que no está subiendo siquiera en todas las grandes ciudades. En lugares como Zaragoza encontramos una media descendente.

Si la casa está en una ciudad con gran demanda de alquiler, puede ser mejor que vender. En la actualidad, el mayor rendimiento del alquiler se da en BalearesValencia y Sevilla. En Madrid y Barcelona, curiosamente, el rendimiento es inferior por lo que la venta es mejor opción. También dependerá de la zona de la vivienda y la ciudad, hay lugares donde la demanda es muy superior.

Inconvenientes de alquilar un piso en Madrid

Sin embargo, no todo es bonito cuando se alquila una casa. Por norma general, suelen aparecer diferentes problemas. Una de las cosas que tenemos que tener en cuenta es que el precio del alquiler no lo recibiremos limpio. Nos corresponde como propietarios pagar la cuota de comunidad y las diferentes derramas que se produzcan. También el pago del IBI y las reparaciones necesarias. Por ello, puede haber meses que incluso perdamos dinero en vez de ingresarlo.

Por otra parte, tenemos el riesgo de impago por parte del inquilino. Mientras que el proceso de desahucio se produce, estaremos varios meses -como mínimo- sin ningún ingreso. Para prevenir este tipo de problemas, es recomendable tener un seguro que cubra estos supuestos. No todos los seguros para alquiler lo cubren, por lo que hay que leer bien la letra pequeña.

¿Quieres vender tu casa en Madrid al mejor precio?

Si necesitas asesoramiento sobre qué hacer con tu propiedad en Madrid, nosotros podemos aconsejarte, si te conviene más vender una casa o alquilarla. Contamos con más de 10 años de experiencia en el sector inmobiliario, y disponemos de una red de expertos en cada barrio de la capital. 

Gracias a nuestro conocimiento del mercado hemos podido llevar a cabo más de 500 operaciones de compraventa a éxito para ambas partes, la confianza de nuestros clientes sobre Templo Consulting nos avala. Nos encargamos de todos los trámites, para que no tengas que preocuparte por nada. Nuestros profesionales te asesorarán durante todo el proceso de compraventa. Con nuestro servicio personalizado nos adaptamos a las necesidades de cada cliente.

Finalmente y para garantizar la mejor venta, ayudamos a la parte compradora a conseguir la mejor financiación para su nueva casa.

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El mercado de compraventa está en pleno crecimiento y se prevé que esto continuará de manera estable.  

Tras la crisis sanitaria de la Covid-19, los hábitos y costumbres de las personas han cambiado de forma radical, adaptándose a la “nueva normalidad”. Este cambio se ha notado de manera radical en muchos sectores. Por ejemplo, en el sector inmobiliario, las preferencias de los compradores a la hora de buscar una casa han variado considerablemente. Esta situación también ha provocado una incertidumbre continua en los vendedores. Por esta razón, muchos propietarios no saben qué es mejor si vender o alquilar su casa.

En nuestra agencia especializada en Madrid, podemos ayudarte con nuestra tarifa plana de 1.950€+IVA. Solicita información sin compromiso.

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¿Por qué alquilan menos los jóvenes?

Según la última Radiografía del Mercado de la Vivienda en España, “un 45 % de jóvenes de entre 25 y 34 años ha realizado alguna acción en el mercado de la vivienda en los últimos 12 meses. Los segmentos jóvenes buscan una vivienda que cubra sus necesidades residenciales en un momento de agitación en el mercado; los mayores tienen un perfil más inversor y están retrayendo la demanda ante las incertidumbres”

Por qué alqulan menos los jovenes

Parece ser que las nuevas generaciones están teniendo problemas en el acceso a la vivienda en España. Muchas de esas personas que ya no viven de alquiler han vuelto a casa de sus padres. Es curioso porque durante este periodo en el que ha habido menos jóvenes interesados en alquilar, ha subido el porcentaje de población joven ocupada. Aunque hay más trabajo este no se convierte en más posibilidades de alquiler.

en muchos lugares ya es más caro que al comienzo de la crisis económica, hace que sea insostenible para ellos. Aunque las cifras de ocupación hayan subido, no lo han  hecho los sueldos. Por tanto, esta mayor precariedad ha tenido un efecto directo en el mercado inmobiliario.

Comprar por obligación

Quizá, la conclusión más llamativa de por qué alquilan menos los jóvenes es porque compran por obligación. Actualmente es mucho más barato comprar un piso que alquilar una vivienda. Para mantener su independencia, los jóvenes que se lo pueden permitir optan por la compra.

El problema es que necesitan tener ahorros y no todo el mundo los tiene. Está siendo muy habitual que sean los padres de los jóvenes los que presten el dinero de la entrada. Hay que tener en cuenta que las entidades financieras no suelen financiar más del 80%. Y tener un 20%, que puede suponer 40.000 o 60.000€ no es habitual para alguien que está asfixiado por el alquiler, aunque tenga un buen puesto de trabajo.

Afortunadamente, en Templo Consulting contamos con convenios con entidades financieras que ofrecen el 100% de la cuantía de la hipoteca en muchas ocasiones. Sin embargo, también hay que cumplir unos requisitos para acceder a este tipo de préstamos. Por ejemplo, es bastante difícil que un joven autónomo consiga la financiación que necesita.

En un momento en el que los falsos autónomos son cada vez más habituales, esto supone otro revés para la compra. Unido a la subida del alquiler, la única opción que les queda es volver a casa de sus padres.

 

Gran crecimiento del extrarradio y las áreas metropolitanas

Estos cambios también se están reflejando en la demografía. Ciudades como Madrid y Barcelona, pese al efecto llamada tan grande que han realizado a nivel laboral, no están creciendo tanto como sus áreas metropolitanas. En estas ciudades, el crecimiento se está dando en los barrios más alejados del centro. Villaverde, San Blas-Canillejas, Vicálvaro Carabanchel en Madrid se han convertido en los barrios donde están migrando estos jóvenes, ya sea desde otros lugares de España o de las casas de sus padres en el centro de la ciudad.

Lo mismo ocurre en Barcelona. La comunicación en metro o cercanías se ha convertido en un valor diferencial aunque los precios en estas zonas también siguen subiendo. En Villaverde, por ejemplo, en la época de la crisis era posible encontrar viviendas por 30.000€. Ahora es prácticamente imposible encontrar inmuebles por debajo de los 100.000, aunque continúa siendo el distrito más barato de la capital.

Alquilar un piso en Villaverde, sin embargo, es aún mucho más caro, con precios que se acercan a los del centro hace cuatro o cinco años.

En definitiva, estamos viviendo un proceso de cambios en el que el acceso a la vivienda es cada vez más complicado. Los que se lo pueden permitir se deciden por la venta, pero no porque encaje con sus planes de vida sino por simple necesidad económica.

La letra pequeña de las ayudas a la compra de viviendas para jóvenes

Los jóvenes españoles cada vez se independizan más tarde. Esto se debe principalmente a los elevados precios del mercado tanto en venta y el alquiler.

Letra pequeña de las a ayudas a los jovenes

La falta de recursos económicos, la precariedad laboral y el alto índice de paro son los motivos más comunes para que los más jóvenes no puedan comprarse su propia casa. Por esta razón, el Estado ha puesto en marcha un proyecto de ayuda a la compra de vivienda para jóvenes. No obstante, este tipo de ayudas también tienen sus contraposiciones. La realidad es bien distinta, ya que los datos muestran que están bastante lejos de lo que pretendían ser. Más que una ayuda para que los jóvenes accedan a la compra, se ha transformado en ayudas para frenar la despoblación del medio rural.

¿Cuáles son las opciones que plantean las nuevas ayudas a la compra de vivienda para jóvenes?

Este tipo de ayudas quedan recogidas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 el cual reúne una serie de requisitos para poder percibir estas bonificaciones. Tras su publicación en el BOE, las ayudas del 20% en el precio de adquisición de la vivienda se han matizado bastante. Con un máximo de 10.800€, la vivienda no podrá superar los 100.000€ ni el 20% del precio de la compra.

Sin embargo, el matiz más importante es la ubicación de la vivienda. Para poder optar a la ayuda, la vivienda deberá estar situada en municipios de menos de 5.000 habitantes. Al ser lugares con pocas oportunidades laborales para los jóvenes, los beneficiarios de las ayudas se van a reducir significativamente. A pesar de suponer el 84% de los municipios españoles, sólo residen en los mismos el 11% de los jóvenes entre 20 y 34 años. Tampoco es una zona donde el sector inmobiliario funcione especialmente. Menos de una de cada diez operaciones inmobiliarias se dan en uno de estos pueblos, según datos de Idealista.

¿Qué requisitos se necesitan para beneficiarse de estas ayudas?

Los requisitos básicos son los siguientes:

  • Edad: Tener 35 años en el momento de la solicitud.
  • La vivienda arrendada sea la residencia habitual y permanente.
  • La renta mensual de la vivienda ha de ser igual o inferior a 600 € mensuales, o 900 € en determinados casos.
  • Poseer nacionalidad española o residencia legal en España.
  • No ser propietario o usufructuario de una vivienda en España.
  • No tener parentesco en primer o segundo grado con el arrendador.
  • No ser socio o partícipe del arrendador.
  • Ingresos inferiores a 3 veces el IPREM (537,84 € al mes).

Las expectativas ante las ayudas a la compra de vivienda para jóvenes

Este Plan de Vivienda presentado por Iñigo de la Serna, ministro de Fomento, ha resultado menos ambicioso de lo esperado. Serán los planes posteriores de desarrollo rural los que puedan ayudar a su éxito. Frenar el despoblamiento rural es una prioridad para el Gobierno. Sin embargo, para lograrlo es necesario ofrecer alternativas laborales para las nuevas generaciones.

De lo contrario, se espera que solo las pequeñas localidades de las afueras de Barcelona, Madrid, Málaga y Baleares sean las beneficiadas por las ayudas a la compra de viviendas para jóvenes. Esto no ayudaría a frenar la despoblación en los pueblos de Castilla y León, Aragón y Castilla La Mancha, las regiones más afectadas. Hay que destacar que la llamada Celtiberia Española, que conlleva territorios de Soria, Cuenca, Teruel y Zaragoza, es el lugar menos poblado de Europa junto a Laponia. El Gobierno espera que estas ayudas mejoren la situación de la zona.

Conclusiones sobre el mercado del alquiler en Madrid

La incertidumbre puede jugar en contra de los propietarios y a favor de los compradores o inquilinos. Por eso, si tienes una vivienda en propiedad en Madrid, y la tenías destinada al mercado del alquiler, ya sea vacacional o tradicional, la mejor alternativa es vender cuanto antes.

En Templo Consulting te asesoramos sobre el precio adecuado de tu inmueble y calculamos los impuestos sin compromiso. Te informamos de las posibilidades reales de forma gratuita. Además contamos con nuestra propia cartera de clientes compradores y ayudamos a la parte compradora en la búsqueda de financiación.

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