¿Qué sucederá con el mercado del alquiler en Madrid?

03 Feb

Qué está pasando con los alquileres en Madrid durante la pandemiaEl stock de viviendas en alquiler se ha duplicado en las grandes ciudades españolas durante la pandemia. Provocando una caída histórica en los precios -que se mantendrá durante todo el año-. Esta nueva tendencia a la baja se debe a la entrada masiva de viviendas vacacionales en el mercado del alquiler tradicional. Uno de los negocios más lucrativos -para los propietarios y las plataformas de pisos turísticos– que han pasado de ingresar sumas millonarias a estar completamente a cero. Ahora solo quedan dos opciones para rentabilizar estos inmuebles: volver a alquilarlos a largo plazo o vender. En nuestra agencia especializada en Madrid, podemos ayudarte con nuestra tarifa plana de 1.950€+IVA. Solicita información sin compromiso.

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Evolución del precio del mercado del alquiler en España

Barcelona lidera el porcentaje de descenso de precios en todo el territorio, con 14,9€ y una bajada del -9,4%; seguido de Madrid, con 15€ y una caída de -7,3%. Si nos adentramos en la capital, solo en Villa de Vallecas aumentaron los alquileres en 1% durante el coronavirus. Mientras en el resto de Madrid descendieron. Centro, Salamanca y Chamberí siguen siendo los distritos más caros de la capital, frente a Vicálvaro, Villaverde y Morataláz, que se mantienen entre los más baratos.

Evolucion del precio del alquiler en las principales ciudades españolas

¿Por qué es mejor vender ahora?

Desde Templo Consulting sabemos lo que cuesta tener un piso vacío en Madrid, sobre todo en un momento como este. Además, siempre cabe la posibilidad de que nos lo ocupen por estar en desuso. Entonces, ¿qué podemos hacer en estos casos?

  1. Contratar a profesionales del sector. Fijándonos en las habilidades de un buen agente inmobiliario.
  2. Leer la letra pequeña de sus tarifas y los servicios que incluyen.
  3. Averiguar si disponen de cartera de clientes propia.
  4. Que nos informen de la situación real del mercado.

Además, según varios estudios inmobiliarios, los precios de la vivienda se van a mantener a la baja. Por primera vez en muchos años, vamos a ser testigos de una crisis en el mercado del alquiler, mientras que las operaciones de compraventa seguirán estables, de momento. Por eso, si tienes una vivienda en propiedad en Madrid, que estaba destinada a alquiler turísitico, no habrá mejor instante para vender que ahora. Debido a que cuantos más meses pasen, más se depreciará el valor del inmueble.

Factores derterminantes en la tendencial actual

A la desaparición de turistas, hay que sumarle la reducción de las inversiones extranjeras. Los compradores procedentes de Europa, Norteamérica o países asiáticos, suponen una cantidad muy relevante del porcentaje total de operaciones que se realizan en España. Iraníes, rusos y chinos compiten entre sí para conseguir la Golden Visa a través de la compra de inmuebles por valor de 500.000€. Un perfil que está siendo sustituido por un comprador nacional mucho más tradicional.

Por su parte, el poder de negociación del inquilino frente al casero ha aumentado, puesto que los propietarios cederán ante una rebaja, con tal de no perder completamente el ingreso de la renta. Además, el mercado del alquiler ya estaba en recesión antes de la Covid-19, solo que la crisis sanitaria ha acelerado esa moderación.

El Build to rent es una corriente cada vez más común en Europa, y está comenzando a establecerse en nuestro país. Como se puede observar en nuevos desarrollos urbanísticos de la capital: Operación Mahou-Calderón o Valdebebas; donde ya hay promociones enfocadas a este modelo de negocio específico.

El Plan Intergral del Ayuntamiento de Madrid para el Mercado del Alquiler

Este Plan Municipal está formado por cuatro programas: ReVIVA, Bono Vivienda, el nuevo Servicio de Intermediación SIA y conFIANZA Joven. El objetivo de esta actuación es revitalizar el mercado del alquiler en la capital, ayudando tanto a inquilinos como a propietarios. Cuya gestión será llevada a cabo por la EMVS (Empresa Municipa de la Vivienda y Suelo de Madrid).

Se buscan propietarios que estén dispuestos a ceder el usufructo de su inmueble, a cambio de una renta mensual, por un periodo mínimo de cuatro años. La intención es recuperar las viviendas en desuso y ampliar la oferta capitalina. Uno de los requisitos para participar en el programa, es que la casa lleve vacía al menos nueve meses. Aunque si estuvo destinada como piso turístico o sus titulares tuvieron que ingresar recientemente en una residencia, no podremos presentar nuestra candidatura.

Sin embargo -al margen de estas excepciones- el propietario podrá beneficiarse de una renta mensual, haya o no inquilino en la misma. Esta retribución será pactada de forma previa y siempre en relación a los precios del mercado. Eso sí, podrá despreocuparse de todos los trámites, porque será el propio Ayuntamiento quien lo gestione todo.

Incluso si la vivienda se encuentra en mal estado, la EMVS adelanta hasta 45.000€ para las obras sin intereses -que se le irán descontando al propietario de la renta que recibirá periódicamente.

Por último, para evitar ocupaciones ilegales y/o robos, podrán una alarma y se responsabilizarán del mantenimiento y conservación del inmueble.

Este servicio está íntimamente relacionado con el anterior, ya que se trata de una ayuda económica para aquellos inquilinos que se alojen en los pisos cedidos a la EMVS, en el programa ReVIVA. Ninguno tendrá que destinar más del 30% de su salario a pagar el alquiler -aunque se establece una renta mínima de 450€-. Así mismo, en función de los miembros convivientes y las características de los mismos (hijos menores a cargo, discapacidad o dependencia) se recibirá una catidad u otra.

Los requisitos para acceder al bono de vivienda son: llevar empadronado en Madrid un mínimo de cinco años y que los ingresos brutos de toda la unidad familiar estén entre 3 y 7,5 veces el IPREM -horquilla que abarca entre los 32.200€ y los 88.200€ anuales). También hay que ser menor de 35 años o mayor de 65; tener acreditada una discapacidad del 33% o superior; un II o un III grado de dependencia; convivir con hijos dependientes económicamente de la unidad familiar o con alguna discapacidad; estar embarazada; entre otros.

Además, si somos familia numerosa, monoparental, víctimas de terrorismo o violencia de género; podremos acceder a un ingreso superior. Sin llegar a superar nunca los 900€.

Este nuevo sistema sustituye al anteriormente conocido como ALMA (Alquila Madrid), un servicio de la EMVS que gestionaba el alquiler de viviendas entre particulares.El Ayuntamiento pone en contacto a ambas partes y les ofrece asesoramiento y garantías.

No obstante, uno de los principales cambios entre ALMA y SIA es que el propietario podrá elegir al inquilino que más le guste, además de mantener los seguros multiriesgo y y de impagos; además si no tuviera el Certificado de Eficiencia Energética ellos se encargan de expedirlo. Pero estos servicios no son gratuitos, sino que se ofrecen a cambio de que el propietario rebaje la renta un 10% frente a los precios del mercado del alquiler.

Los inquilinos también podrán beneficiarse de un alquiler que no supere el 30% de sus ingresos netos, siempre que no superen hasta en 8 veces el IPREM -unos 93.900€ brutos anuales-. Y podrán visitar hasta un máximo de seis viviendas.

El último programa está enfocado a los jovenes. Un colectivo muy castigado por la precariedad y las sucesivas crisis económicas. Así que, aquellos menores de 35 que lo soliciten, podrán disponer de un mes de fianza, a devolver sin intereses en 24 meses.

Los interesados deben llevar empadronados en Madrid al menos cinco años y ganar menos de 37.300€ brutos anuales -o cuatro veces menos que el IPREM-. Y lógicamente el contrato debe estar gestionado por la EMVS.

Conclusiones sobre el mercado del alquiler en Madrid

España cerraba un 2020 catastrófico en el mercado de la vivienda, con una caída del 2,3% desde el comienzo de la pandemia. Primer descenso interanual en el sector desde 2015. Como es evidente, estas cifras también afecta a la rentabilidad del alquiler, que ha descendido en todas las provincias; hasta situarse entorno al 4% en la capital, seguido del 3,8% de la ciudad condal.

Según datos de TINSA y los principales portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa y Pisos.com, la tónica general anuncia una tendencia inevitable a la baja. Aunque nos mantenemos en un precio medio 17,5 % superior al mínimo registrado en la crisis anterior; junto con un 33,6 % por debajo de los máximos históricos alcanzados en 2007.

En definitiva, es innegable que estamos inmersos en una nueva y complicada recesión económica, que no solo depende de factores financieros. Asimismo, el sector inmobiliario depende por completo del poder adquisitivo de las familias, cuya recuperación está ligada al empleo y a la capacidad de endeudamiento. También habrá que esperar si sale adelante la nueva Ley Reguladora del Alquiler y qué pasará cuando se acaben las ayudas gubernamentales como los ERTE’s, las moratorias hipotecarias o el apoyo económico para los inquilinos más vulnerables.

La incertidumbre puede jugar en contra de los propietarios y a favor de los compradores o inquilinos. Por eso, si tienes una vivienda en propiedad en Madrid, y la tenías destinada al mercado del alquiler, ya sea vacacional o tradicional, la mejor alternativa es vender cuanto antes. Debido a que las expectativas actuales siguen siendo poco halagüeñas. Nuestro país recibió 9 millones de turistas menos que el año anterior y parece que estas estadísticas se mantendrán hasta mediados del 2022.

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