¿Qué es el alquiler con opción a compra?

29 May

qué es el alquiler con opción a compraEl alquiler con opción a compra es una opción muy interesante tanto para vender una casa, como para comprarla. Se trata de una fórmula que permite descontar las mensualidades del alquiler del precio de venta posterior.

Estamos hablando de un contrato doble o mixto, conformado por dos subcontratos diferentes. Uno de estos contratos hará referencia al alquiler de la vivienda y el otro al proceso de compraventa. El primer contrato tendrá establecido un tiempo máximo en el que el inquilino podrá vivir antes de comprometerse a la compra de la vivienda. Lo máximo establecido por la legislación son 5 años, aunque también puede haber plazos diferentes para hacer la compra en años anteriores.

Aunque lo habitual es que se descuente la totalidad de los ingresos, hay veces en los que solo se quita un porcentaje o se reduce de forma gradual, de una mayor cantidad a una menor. De esta forma, se espera que la compra se realice en el menor tiempo posible.

El contrato de alquiler con opción a compra no está regulado expresamente como tal en el Código Civil. Aun así, se trata de contrato reconocido por el Reglamento Hipotecario y mencionado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Por qué hacer un alquiler con opción a compra?

Hay muchos motivos para optar por un alquiler con opción a compra, especialmente para el comprador. Esta opción permite que conozcamos el piso antes de comprarlo, pudiendo comprobar si la opción nos satisface.

Además, y esto es mucho más importante, también da tiempo al comprador a encontrar financiación. Igualmente, al descontar la totalidad o parte de la mensualidad del alquiler en varios meses, la cuantía de la hipoteca se reducirá y conseguirá un mayor tiempo de ahorro.

Con tantas ventajas, ¿qué garantías tiene el vendedor de vender ese inmueble? Podemos pensar que muchos particulares tomarían esta opción por si acaso, pero sin tener interés real en la compra.

Para evitar este problema, muchos vendedores añaden una cláusula en el contrato por el que hay que pagar una entrada antes de poder acceder al alquiler. Esta prima no está regulada y en muchas ocasiones son cantidades de hasta 10.000€. Esto hace que solo quieran entrar personas que realmente están interesados en comprarla posteriormente y que no pueden hacerlo por alguna de las razones que hemos mencionado al principio. Normalmente, esta cantidad se reduce del montante final del precio de la venta.

También hay que señalar que la cantidad de la venta se fija en el momento en el que se firman ambos contratos. En momentos de subidas de precios de la vivienda como actualmente, supone una ventaja para el comprador, que puede que si espera unos años el precio haya subido demasiado y ya no pueda optar a él.

Garantía para el vendedor

Para el vendedor, por su parte, es una garantía de que si estalla una nueva burbuja inmobiliaria en el futuro y los precios bajen, su vivienda no se vea afectada, consiguiendo la venta por el precio acordado. En caso de que el comprador se eche atrás, no solo habrá ganado las mensualidades de alquiler, sino que se quedará con la prima que se haya establecido. De esta forma, venda o no venda, sale ganando.

Hay que señalar que, al tratarse de un contrato privado, serán las partes las que establezcan las condiciones. Habrá que negociar mensualidades y el porcentaje a descontar de la renta. En muchas ocasiones se comienza con un 80% los primeros dos años, para bajar a un 60 o un 50% en el último periodo. Esta forma de actuar es muy habitual en las viviendas de nueva promoción.

Durante la crisis, el alquiler con opción a compra se popularizó, ya que los bancos no estaban dando financiación. Ahora vuelve a ser menos común. Aun así, es una opción que recomendamos tener en cuenta a compradores y vendedores.

Como hemos comentado, el alquiler con opción a compra se cierra con dos contratos diferentes. A continuación, explicaremos qué debe llevar cada uno de ellos:

¿Qué debe incluir el contrato de alquiler de un alquiler con opción a compra?

Hay cuatro aspectos fundamentales que deben aparecer en este contrato:

  1. Plazo de arrendamiento máximo de la vivienda. Por defecto es de 5 años, según la LAU.
  2. Cuantía de alquiler
  3. Plazo que tiene el inquilino para poder comprar la vivienda. En ocasiones este plazo es diferente del primero, aunque no es lo habitual.
  4. Reparto de gastos de la comunidad o de posibles reformas. Muy importante especialmente si la casa necesita una reforma.

¿Qué debe incluir el contrato de compraventa de un alquiler con opción a compra?

El contrato de compraventa de un alquiler con opción a compra es bastante más complejo. A continuación, explicamos los diferentes elementos que debe contemplar:

  1. Voluntad de venta del arrendador al arrendatario si este decide comprar. Este punto es el más importante, ya que sin él no existiría el alquiler con opción a compra.
  2. Precio de venta de la vivienda. Este precio es importante porque será fijo durante todo el proceso. El vendedor no podrá subirlo posteriormente.
  3. Porcentaje que se descontará de las cuotas del alquiler en el momento de la compra. Este porcentaje puede ser fijo o variar por años o periodos. Igualmente, puede ser la cuantía completa o un porcentaje aleatorio.
  4. Cantidad aportada por el comprador por el derecho a la compra (si existe). Normalmente es un porcentaje del precio de venta.
  5. Por último, también deben aparecer las condiciones y excepciones bien detalladas.

Otras consideraciones

Hay varias consideraciones diferentes que debemos tener en cuenta. El alquiler con opción a compra es una opción compleja. Por ello, es bueno conocer la situación en profundidad:

La primera de ellas es que el inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler. Si se produce la prorrogación, la opción de compra caducará. La razón es que serán dos contratos diferentes.

Por otra parte, la principal ventaja de este tipo de contrato para el comprador es que el propietario está obligado a mantener el contrato durante el periodo establecido, sin poder ceder, vender o alquilar a terceras personas durante el tiempo que dure éste.

Igualmente, durante ese plazo, el inquilino tendrá la exclusividad en la compra de la vivienda. Una vez que termine el plazo, si no ha realizado la compra, la perderá.

Es importante señalar que la compra puede hacerse antes de que termine el plazo. Lo más común es que la compra se realice durante los primeros dos años.

Como ya hemos comentado, el precio de la compraventa no puede ser modificado por el inquilino ni por el propietario. Lo que sí puede variar es el precio del alquiler en función del IPC. Igualmente, si el inquilino se retrasa más de dos meses en el alquiler, perderá la opción a compra. En estos casos, si han aportado prima, también perderá la cantidad aportada.

Si queremos unas garantías mayores, podemos inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad. Eso sí, ambas partes deben estar de acuerdo para ello.

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