¿Qué es el alquiler con opción a compra?

29 May

qué es el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una opción muy interesante tanto para vender una casa, como para comprarla. Se trata de una fórmula que permite descontar las mensualidades del alquiler del precio de la venta posterior. Estamos hablando de un contrato doble o mixto, conformado por dos subcontratos diferentes. Uno de los contratos hace referencia al arrendamiento de la vivienda y el otro al proceso de compraventa. En el primer contrato queda establecido el periodo de tiempo durante el cual el inquilino podrá residir en el inmueble -antes de comprometerse a la compra del mismo-. La legislación fija un plazo máximo de 5 años, aunque se podrán precisar plazos distintos para hacer la compra en años anteriores.

Pese a que lo habitual es descontar la totalidad de los ingresos, hay veces en los que solo se quita un porcentaje o se paga paulatinamente la cantidad final. De forma que la operación finalice en el menor tiempo posible.

No obstante, el contrato de alquiler con opción a compra no está regulado expresamente como tal en el Código Civil. Aunque sí está reconocido por el Reglamento Hipotecario y mencionado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

¿Por qué es práctico hacer un alquiler con opción a compra?

Hay muchos motivos para optar por un alquiler con opción a compra, especialmente siendo comprador. Pues esta opción permite conocer el piso antes de comprarlo, pudiendo comprobar si realmente nos interesa la vivienda. Además, concede más tiempo al comprador para encontrar la financiación necesaria. Sumado al hecho de que, al descontar la totalidad o una parte de la mensualidad del alquiler durante varios meses, la cuantía de la hipoteca se reducirá. Proporcionando a la parte compradora una mayor posibilidad de ahorro.

Con tantas ventajas, ¿qué garantías tiene en estos casos el vendedor? En un primer momento, podemos pensar que no exista un verdadero interés en comprar la vivienda.

Sin embargo, para evitar este problema, muchos vendedores añaden una cláusula en el contrato donde se exige el pago de una entrada antes de poder acceder al alquiler. Esta prima no está regulada todavía, y las cantidades que se solicitan suelen acercarse a los 10.000€. Así consiguen cribar a los compradores. Seleccionando únicamente personas que realmente estén interesados en la compra posterior. Lo usual es que dicha entrada se reduzca del montante final del precio de la venta.

También debemos señalar que todas las cantidades quedan establecidas en el momento de firmar ambos contratos. Por lo que, si hubiera subidas o bajadas de precios de la vivienda podría beneficiar tanto a una como a otra parte. Aunque, mientras siga vigente el contrato de alquiler, las condiciones del mismo no se verán alteradas.

Garantía para el vendedor

Si estallara una nueva burbuja inmobiliaria en el futuro y los precios bajaran, su vivienda no se vería afectada, ya que la venta se realizaría por el precio acordado. Y si el comprador se echara para atrás, el propietario tendrá en su poder tanto las mensualidades del alquiler, como la prima que se haya establecido. De esta forma, pese a que no se lleve a cabo la operación, él saldrá ganando.

Aunque, al tratarse de un contrato privado, serán las partes quienes fijen todas las condiciones. Habrá que negociar las mensualidades y el porcentaje a descontar de la renta. En repetidas ocasiones se comienza con el 80%, durante los primeros dos años, para después bajar a un 60% o un 50% en el periodo final. Esto es muy común en las hipotecas de las viviendas de nueva promoción.

Durante la crisis, el alquiler con opción a compra se popularizó, debido a que los bancos no estaban concediendo financiación a muchas familias. Ahora es menos habitual, pero hay circunstancias en las que le puede interesar a las dos partes. Como por ejemplo, en la venta de una vivienda protegida, cuando aún no se han cumplido los 15 años y un día desde la calificación definitiva. Lo que supone que no se podría comenzar el periodo de descalificación de la misma, y el vendedor estaría obligado a pagar el 20% del precio final de venta a la EMVS.

¿Qué debe incluir el contrato de alquiler de alquiler con opción a compra?

Hay cuatro aspectos fundamentales que deben aparecer en estos contratos:

  1. Plazo de arrendamiento máximo de la vivienda. Por defecto es de 5 años, según la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
  2. Cuantía de la renta. 
  3. Plazo que tiene el inquilino para poder comprar la vivienda. (En ocasiones este plazo es diferente del primero, aunque suelen coincidir).
  4. Reparto de gastos de la comunidad o posibles reformas.

¿Cómo hacer un contrato de esta modalidad de alquiler?

El contrato de compraventa de alquiler con opción a compra es bastante más complejo. A continuación, explicamos los elementos que debe recoger:

  1. Voluntad de venta del arrendador al arrendatario si este decide comprar. Este punto es el más importante, ya que sin él no existiría el alquiler con opción a compra.
  2. Precio total venta de la vivienda. Cantidad que se mantendrá durante todo el contrato.
  3. Porcentaje que se descontará de las cuotas de la renta en el momento de la compra. Este porcentaje puede ser fijo o variar por años o periodos. Incluso puede ser la cuantía completa.
  4. Cantidad aportada por el comprador por el derecho a la compra (si existe).
  5. Por último, también deben aparecer las condiciones y excepciones bien detalladas.

Otras consideraciones

El alquiler con opción a compra es una opción compleja. Por ello, es bueno conocer la situación en profundidad:

La primera de ellas es que el inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler. Si se produce una prórroga, la opción de compra caducará. (Es es la razón de que haya dos contratos diferentes).

Por otra parte, la mayor ventaja de este tipo de contrato para el comprador es que el propietario está obligado a mantener el mismo durante todo el periodo establecido. Sin poder ceder, vender o alquilar a terceras personas la vivienda durante su vigencia. Y el inquilino mantiene la exclusividad en la compra. Pero cuando termine el plazo -si no ha realizado la compra- la perderá.

Es importante señalar que la compra también puede realizarse hacerse antes. Siendo lo más común, que la compra se realice durante los primeros dos años.

Como ya hemos comentado, el precio de la compraventa no puede ser modificado por el inquilino ni por el propietario. En cambio, lo que sí puede variar es el precio del alquiler en función del IPC. Y si el inquilino se retrasa más de dos meses en el alquiler, perderá la opción a compra. En estos casos, si han aportado prima, también perderá la cantidad aportada.

Si queremos unas garantías mayores, podemos inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad. Eso sí, ambas partes deben estar de acuerdo.

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