¿Cómo vender un inmueble con una autorización judicial?
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Una autorización judicial para vender un inmueble es la resolución con la que un juez permite firmar la compraventa cuando el propietario no puede decidirla por sí mismo, o cuando falta el consentimiento de alguien a quien la ley se lo exige. Sin ella el notario no autoriza la escritura y el Registro de la Propiedad no inscribe la venta, así que la operación se queda parada por mucho comprador que haya esperando.
Las dos preguntas que trae quien llega hasta aquí son cuánto tarda y cuánto cuesta. El expediente se resuelve entre tres y seis meses en los juzgados de Madrid, y el coste mínimo es el de una tasación: las personas físicas no pagan tasa judicial y la ley no obliga a llevar abogado ni procurador para presentar la solicitud, por alto que sea el valor del piso.
Y hay un cambio de 2021 que todavía cuesta ver bien escrito. Ya no existe la incapacitación judicial. Si acudes a un juzgado de Madrid pidiendo que «incapaciten» a tu madre para poder vender su piso, estás pidiendo algo que la ley suprimió, y el escrito se queda parado. Lo que hoy determina el juzgado es para qué actos concretos necesita apoyo una persona, y de ahí sale quién puede firmar la venta.
Qué vas a encontrar en esta guía
Cuándo hace falta autorización judicial para vender una vivienda, qué figuras de apoyo existen desde la Ley 8/2021, cuánto tarda, cuánto cuesta y cómo se tramita en la Comunidad de Madrid.
Quién tiene que pedir la autorización judicial depende de la figura que represente al propietario, y ahí es donde más se falla, porque la Ley 8/2021 cambió el mapa entero en junio de ese año. Esta tabla resume quién necesita pasar por el juzgado y quién no.
«El curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para los siguientes: […] enajenar o gravar bienes inmuebles».
Artículo 287 del Código Civil, redacción dada por la Ley 8/2021Si el piso es de un menor, el artículo 166 del Código Civil ahorra el juzgado en un supuesto concreto: no hace falta autorización judicial si el menor ha cumplido dieciséis años y consiente en documento público. Con quince años y once meses hay que ir al juez; con dieciséis cumplidos y compareciendo ante notario, no. Tienes el detalle en cómo vender la vivienda de un menor de edad.
La Ley 8/2021, de 2 de junio suprimió la incapacitación judicial y, con ella, la tutela de personas adultas. Desde entonces a nadie se le declara incapaz ni se le priva de la capacidad de obrar: lo que hace el juzgado es determinar para qué actos concretos necesita apoyo esa persona.
Las figuras que quedan son la guarda de hecho, que es la del familiar que ya está cuidando sin nombramiento y que sigue siendo válida sin acudir al juzgado; la curatela, que por regla general es de asistencia y solo excepcionalmente de representación; el defensor judicial para actos puntuales o cuando hay intereses contrapuestos; y los poderes preventivos, que otorga la propia persona mientras puede hacerlo.
Si lo que hay en tu caso es una curatela asistencial, no necesitas ninguna autorización judicial para vender: quien firma la escritura en la notaría de Madrid es tu familiar, acompañado por el curador.
El curador con funciones de representación no administra un patrimonio ajeno con las manos libres. La reforma le impone tres deberes, y el juzgado los revisa.
Actuar conforme a la voluntad de la persona
No según lo que el curador considere mejor, sino según lo que esa persona habría querido. Cuando esa voluntad no puede averiguarse, se atiende a su trayectoria vital y a sus preferencias conocidas.
Preservar el patrimonio y no mermarlo
Por eso el juzgado pide una tasación antes de autorizar la venta y suele exigir que el precio no quede por debajo de ella. Vender barato para cerrar rápido no es una opción disponible aquí.
Rendir cuentas ante el juzgado
Anualmente y al término de su cargo. En una venta, eso se traduce en justificar dónde ha ido el dinero obtenido y acreditar que sigue en el patrimonio de la persona representada.
Como regla general, si eres el propietario de una vivienda puedes venderla cuando quieras y no necesitas el permiso de ningún juez. La autorización judicial solo entra en juego cuando quien firma la venta no es plenamente dueño del inmueble, o no puede decidir por sí solo.
Si tu hijo menor es propietario —normalmente por herencia—, los padres necesitan autorización judicial y el juez solo la concede si hay causa justificada de utilidad o necesidad.
Excepción: si el menor tiene 16 años cumplidos y consiente en documento público, no hace falta juzgado. Tienes el supuesto completo en vender la vivienda de un menor de edad.
El curador con facultades representativas necesita autorización para vender. Es el caso típico de una persona mayor con deterioro cognitivo cuya familia vende el piso para costear una residencia.
Si la curatela es solo asistencial, firma el propietario y no hace falta autorización. Tienes el supuesto completo en vender la vivienda de una persona con medidas de apoyo.
Aunque el piso esté solo a tu nombre, si es la vivienda habitual necesitas el consentimiento de tu cónyuge. Lo mismo si tras el divorcio su uso se atribuyó al otro cónyuge o a los hijos. Si se niega, el juez puede sustituir ese consentimiento.
Los gananciales exigen acuerdo de ambos. Si uno se niega sin justa causa, el otro puede pedir una autorización judicial supletoria. Frecuente en separaciones conflictivas.
Los escenarios según a nombre de quién esté el piso los desglosamos en qué hacer si tu cónyuge se niega a vender.
Una medida cautelar, una causa penal o una ejecución pueden bloquear la venta hasta que el juzgado la levante. Aparece en la nota simple si ya está inscrita o anotada: pídela antes de comprometerte con ningún comprador.
Si heredas un piso con tus hermanos y alguno bloquea la venta, el resto puede ejercitar la acción de división de la cosa común. Como una vivienda no se puede partir, el juez ordena venderla y repartir el precio.
La subasta suele dar un precio inferior al de mercado; el acuerdo entre herederos casi siempre sale más rentable. Las salidas las comparamos en cómo vender un proindiviso.
Si la división de la herencia se ha judicializado y hay un administrador designado por el juzgado, vender cualquier inmueble del caudal requiere autorización previa.
Los bienes de la masa activa no se venden sin autorización del juez del concurso, salvo los supuestos que el propio texto refundido exceptúa, como los actos inherentes a la continuación de la actividad.
El supuesto menos frecuente: si una persona ha sido legalmente declarada ausente, su representante necesita autorización para vender sus inmuebles.
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Una madre con deterioro cognitivo. Un piso que hay que vender para pagar la residencia. Y una familia convencida de que lo primero es «incapacitarla». Ese procedimiento no existe desde 2021, y nombrar a un curador tampoco es siempre necesario para vender.
Si ya te ocupas de tu familiar, la ley te reconoce como guardador de hecho sin que ningún juez tenga que nombrarte. Para vender su vivienda no hace falta constituir antes una curatela: se pide al juzgado la autorización para esa venta, en un solo expediente.
Es la situación de quien ya está prestando apoyo a una persona con discapacidad sin ningún nombramiento judicial ni voluntario. No se solicita. No se constituye. Existe porque existe: el hijo que lleva las cuentas de su padre, la hija que lo acompaña al médico y habla con la residencia, el cónyuge que se ocupa de todo. La Ley 8/2021 la sacó del limbo y la puso por delante de las demás medidas de apoyo, siguiendo los principios de necesidad y proporcionalidad del artículo 249 del Código Civil.
Mientras esa guarda funcione, el juzgado no tiene por qué nombrar a nadie. Se acude al juez cuando hay que hacer algo que la guarda, por sí sola, no cubre, y vender un inmueble es uno de esos casos.
Una autorización puntual, por la vía de la jurisdicción voluntaria. Lo regula el artículo 264 del Código Civil:
«Cuando, excepcionalmente, se requiera la actuación representativa del guardador de hecho, este habrá de obtener la autorización para realizarla a través del correspondiente expediente de jurisdicción voluntaria, en el que se oirá a la persona con discapacidad.»
Dos palabras de esa frase importan. «Excepcionalmente», porque la ley quiere que el guardador acompañe y que represente solo cuando no hay alternativa. Y «se oirá»: el juzgado va a hablar con tu familiar.
Convivencia o cuidado continuado, informes médicos o sociales, las gestiones que ya vienes haciendo. No hace falta ningún título previo.
La causa que justifica la venta, el precio previsto y el destino del dinero. A partir de ahí el Ministerio Fiscal informa, el juzgado oye a tu familiar y, si no ve sostenido el precio que propones, encarga una tasación pericial.
El notario te va a pedir el testimonio de firmeza. Pídeselo al letrado de la Administración de Justicia en cuanto pase el plazo de recurso.
Son dos caminos con distinto número de procedimientos por delante.
Hay tres situaciones en las que el juzgado va a querer una figura formal antes de autorizar nada.
La autorización cubre los actos que el juez conceda, y el artículo 264 permite que comprenda uno o varios. Lo que no hace es convertirte en representante general de tu familiar. Si hay plaza de garaje o trastero como fincas registrales independientes, van en la misma solicitud.
Antes de contar meses, mira los papeles. Con la guarda de hecho tienes por delante un expediente. Si hay que constituir una curatela son dos procedimientos encadenados, y el segundo no se puede ni presentar hasta que el primero es firme.
El expediente de jurisdicción voluntaria se resuelve entre tres y seis meses. Eso dicen los plazos. Lo que tarde el tuyo depende de cuándo entregues la documentación completa y de la carga que arrastre ese juzgado en concreto.
El escrito con la causa de la venta, el precio previsto y el destino del dinero, más la documentación que acredita la guarda.
Interviene siempre. Revisa el expediente y, si falta documentación, la requiere antes de informar.
El juzgado oye a tu familiar. Si su estado le impide acudir, la audiencia se practica donde esté. Puede citar además a otros parientes.
Dictado el auto corren veinte días para apelar, por el artículo 20.2 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Pasados esos días se pide el testimonio de firmeza al letrado de la Administración de Justicia. El notario no autoriza la escritura sin ese testimonio, por muy claro que sea lo que diga el auto.
Agosto es inhábil a efectos judiciales. Presenta el 20 de julio y tu expediente no se mueve hasta septiembre, salvo que el juzgado declare la urgencia. Ese mes hay que contarlo al fijar el plazo de las arras, no después de firmarlas.
Se suma un procedimiento previo. La provisión de medidas de apoyo pasa por demanda, intervención del Ministerio Fiscal, informes médicos y forenses y exploración judicial de la persona, y solo cuando esa resolución es firme y hay curador nombrado empieza el expediente de autorización de venta, que es el mismo que acabamos de describir y que arranca de cero, con sus fases y sus veinte días.
De ahí que la primera pregunta del proceso sea si la guarda de hecho basta. Se responde antes de presentar nada.
El Juzgado de Primera Instancia del lugar donde resida la persona con discapacidad o el menor. No el del inmueble. Tampoco el de quien pide la autorización. Si tu madre vive en Alcalá de Henares y el piso está en Chamberí, el expediente va a Alcalá.
En la capital son los Juzgados de Primera Instancia de Madrid. Fuera, el partido judicial que corresponda al domicilio.
Dos cosas deciden el calendario. Las otras dos son papeleo.
Una autorización judicial para vender un inmueble puede salir por el precio de una tasación. No se paga tasa judicial, y la ley no obliga a llevar abogado ni procurador para presentar la solicitud, aunque el piso valga trescientos mil euros. Eso deja el coste mínimo en una sola partida.
«No será preceptiva la intervención de abogado ni procurador siempre que el valor del acto para el que se inste el expediente no supere los 6.000 euros. Cuando lo supere, la solicitud inicial podrá realizarse sin necesidad de ambos profesionales».
Artículo 62 de la Ley 15/2015, de Jurisdicción VoluntariaEsa frase es la que cambia la cuenta. Mucha gente da por hecho que, al tratarse de un inmueble, la cuantía dispara la obligación de comparecer con los dos profesionales. Lo que dice la Ley de Jurisdicción Voluntaria es lo contrario: la solicitud inicial se puede presentar sin ellos, y solo si el juez aprecia complejidad puede ordenar que los interesados actúen con abogado.
Un curador que presenta la solicitud por sí mismo en el juzgado de Madrid que corresponda, con la tasación encargada por su cuenta, paga 0 € de tasa y entre 200 y 500 € de tasación. Nada más. El resto de partidas son opcionales y dependen de si decide delegar el expediente.
Que no sea preceptivo no significa que sea buena idea prescindir de él en todos los casos. Hay tres situaciones en las que el expediente se complica y el ahorro sale caro: cuando hay varios interesados con posturas distintas, por ejemplo hermanos que no coinciden sobre si vender o a qué precio; cuando la venta afecta a una vivienda con cargas, arrendatarios o cotitulares; y cuando ya hay un comprador con fecha de firma y una subsanación puede costar semanas.
La razón práctica es el reloj. El juzgado que detecta un defecto en la solicitud concede un plazo para corregirlo, y ese plazo se suma al procedimiento. Un escrito mal planteado no se rechaza: se alarga, y quien vende en Madrid suele tener al comprador esperando.
La documentación es gratuita o casi: la nota simple son unos pocos euros y el testimonio de la resolución lo expide el propio juzgado. Lo que se lleva las semanas es reunirla. Si el propietario tiene medidas de apoyo, hace falta además el auto que las estableció, y pedirlo cuando ya tienes comprador es la forma más habitual de retrasar una firma.
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El procedimiento cambia según quién sea el propietario y qué figura lo represente, pero el recorrido es siempre el mismo: alguien con capacidad para pedirlo presenta la solicitud, el juzgado comprueba que la venta le conviene al propietario, se acredita el valor del inmueble y, una vez firme la resolución, se firma ante notario. Son cinco pasos.
Si el propietario es un menor, la piden sus padres o quien ejerza la tutela. Si es un adulto con medidas de apoyo, la pide el curador, y solo si su curatela tiene facultades representativas: con una curatela de asistencia, quien firma la venta es el propietario.
Aquí es donde se atascan muchos expedientes en Madrid. Cuando todavía no hay ninguna medida de apoyo establecida, no se puede pedir la autorización de venta directamente: primero hay que promover el expediente de provisión de medidas de apoyo, y eso es un procedimiento distinto y anterior. Si lo que hay es un conflicto de intereses entre el representante y la persona representada, o un acto puntual, la figura que corresponde es el defensor judicial.
La solicitud se dirige al juzgado del domicilio del propietario y tiene un contenido tasado. No basta con pedir permiso para vender: hay que razonar por qué esa venta le conviene a quien no puede decidirla.
«En la solicitud deberá expresarse el motivo del acto o negocio de que se trate, y se razonará la necesidad, utilidad o conveniencia del mismo; se identificará con precisión el bien o derecho a que se refiera; y se expondrá, en su caso, la finalidad a que deba aplicarse la suma que se obtenga».
Artículo 63 de la Ley 15/2015, de Jurisdicción VoluntariaLos motivos que el juzgado admite con más facilidad son los que benefician directamente al propietario: costear una residencia o cuidados, atender gastos médicos, pagar estudios en el caso de un menor, o deshacerse de un inmueble que genera gastos y no renta. Ese último punto es el que conviene documentar bien, porque un piso vacío que acumula IBI, comunidad y derramas está mermando el patrimonio que el cargo tiene el deber de conservar.
El artículo 62 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria exime de llevar abogado y procurador cuando el valor del acto no supera los 6.000 €, y aun superándolo permite que la solicitud inicial se presente sin ninguno de los dos. Solo si el juez aprecia complejidad o intereses contrapuestos puede ordenar que los interesados actúen con abogado. La idea del legislador fue ahorrarle costes al menor y a la persona con discapacidad en actos que no tienen dificultad técnica.
El juzgado necesita saber que no se está vendiendo por debajo de su valor, así que pide una tasación. Y conviene no confundirla con la valoración comercial: la tasación la firma una sociedad homologada por el Banco de España y dice lo que vale el inmueble; la valoración de mercado dice por cuánto se está pagando realmente un piso así en esa zona de Madrid.
Las dos suman. La tasación es el documento que el juzgado espera, y la valoración de mercado sirve para justificar el precio de salida cuando difiere de ella. Tenlas actualizadas: una tasación de hace unos meses puede haberse quedado corta, y en ese caso el precio autorizado limita la operación en lugar de protegerla.
La regla es la venta directa. El artículo 287 del Código Civil ordena que la enajenación se haga así, y reserva la subasta judicial para cuando el tribunal la considere necesaria para proteger mejor los intereses del propietario. Es decir: la subasta es la excepción, no el desenlace por defecto si no aparecen compradores.
En la práctica eso significa que la venta se comercializa como cualquier otra, con su anuncio, sus visitas y su negociación, y que llegar a la subasta suele ser señal de que algo se ha planteado mal antes. La subasta da precios por debajo de mercado, y eso es exactamente lo contrario de lo que el cargo tiene que garantizar.
Quien representa al propietario tiene que acreditar el destino del importe obtenido, y no de cualquier manera: con documentos, con fechas y con la trazabilidad de las cuentas. El dinero de la venta sigue siendo del propietario y tiene que seguir siéndolo después.
Es la parte del procedimiento que más se subestima y la que más problemas da a los dos o tres años, cuando el juzgado revisa las cuentas anuales. Guardar los justificantes desde el primer día cuesta poco; reconstruirlos después, mucho.
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El auto que autoriza la venta no basta por sí solo. Antes de autorizar la escritura, el notario va a pedir un documento más.
Sin testimonio de firmeza no hay escritura, y sin escritura no hay inscripción en el Registro de la Propiedad. Se pide al juzgado y tarda, así que tiene que estar en la carpeta antes de la fecha de notaría.
Porque el auto es recurrible. Cualquier interesado que se considere perjudicado puede apelarlo, y dispone de veinte días desde la notificación. Mientras ese plazo corre, la resolución existe pero no es definitiva.
El notario tiene que asegurarse de que la autorización es firme. Si se firma antes de tiempo, el problema aparece después: el Registro de la Propiedad puede suspender la inscripción, y queda una escritura otorgada que no accede al Registro.
Se solicita al letrado de la Administración de Justicia del juzgado que dictó el auto. Es la figura que certifica la firmeza de las resoluciones judiciales, y por eso el escrito se dirige a él y no al magistrado que resolvió.
· Qué es. Un documento que reproduce el auto y añade la diligencia que acredita su firmeza.
· Cuándo pedirlo. En cuanto transcurran los veinte días, sin esperar a tener comprador.
· Qué evita. Tener que aplazar la firma en notaría por un documento que se podía haber solicitado semanas antes.
Este es el testimonio de firmeza de una autorización judicial que gestionamos, en la venta del inmueble de un menor de edad. El juzgado autoriza la operación con una causa concreta: costear sus estudios universitarios. Cinco páginas.
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La autorización se concede finca a finca. Y una vivienda con garaje y trastero suele ser tres fincas registrales distintas, cada una con su número y su hoja en el Registro.
Lo mismo con la cuota que corresponda de zonas comunes o de un local comercial compartido por los propietarios del edificio: también son fincas independientes.
Antes de presentar el escrito, pide la nota simple de cada finca
Quien presta el apoyo. Puede ser el guardador de hecho, si ya venía ocupándose de la persona sin ningún nombramiento; el curador con facultades representativas, cuando el juzgado lo ha designado; o un defensor judicial, si hay conflicto de intereses. Si el propietario es un menor, actúan sus padres.
La figura del tutor quedó reservada a los menores no emancipados que no están bajo patria potestad. Para un adulto ya no se nombra tutor.
Con autorización judicial y solo por causas justificadas de utilidad o necesidad, según el artículo 166 del Código Civil. La concede el juez del domicilio del menor, con audiencia del Ministerio Fiscal, y hay que declarar a qué se va a destinar el dinero de la venta.
Hay una excepción: si el hijo tiene 16 años cumplidos y consiente en documento público, no hace falta pasar por el juzgado.
Ese mismo artículo exige autorización judicial para repudiar una herencia o un legado del hijo. Si el juez la deniega, la herencia solo puede aceptarse a beneficio de inventario.
Sí, y el primer paso no es el que la mayoría de la gente imagina. Desde la Ley 8/2021 no existe la incapacitación judicial, así que no hay que «incapacitar» a nadie para poder vender.
Si ya te ocupas de ella, la ley te reconoce como guardador de hecho. Con eso puedes pedir directamente al juzgado la autorización para esa venta concreta, sin constituir antes una curatela. En el expediente el Ministerio Fiscal informa, el juzgado la oye a ella y hay que acreditar la causa de la venta, el precio y el destino del dinero.
Nombrar curador se vuelve necesario cuando hay desacuerdo entre los hermanos, cuando va a hacer falta actuar de forma continuada durante años o cuando quien vendería tiene un interés propio en la operación.
Por sí solo, no. La venta la firman sus padres con la autorización del juzgado. Desde los 16 años cumplidos puede consentirla él mismo en documento público, y entonces no hace falta autorización.
Depende de si hay conflicto de intereses. El caso más claro: unos padres que heredan en la misma sucesión que su hijo menor. Ahí no pueden representarle, porque lo que reciba uno deja de recibirlo el otro, y el juzgado nombra un defensor judicial que actúe solo por él.
Lo mismo cuando quien tendría que representar a una persona con discapacidad es coheredero suyo. Sin conflicto, no hace falta nombrar a nadie.
«Poder de ruina» es como se le llama de forma coloquial. El nombre legal desde 2021 es poder preventivo, y está en los artículos 256 a 262 del Código Civil.
Es un poder que se otorga ante notario mientras la persona conserva plenamente su capacidad, previendo que en el futuro pueda necesitar apoyo. Admite dos modalidades: el que ya está vigente desde que se firma y subsiste aunque después aparezca la necesidad de apoyo, y el que solo empieza a producir efectos cuando esa situación llega y se acredita.
Es la vía más barata y más rápida de todas, porque evita el expediente judicial. El problema es que solo sirve si se otorgó antes, cuando todavía había capacidad para hacerlo.
Depende de qué diga el poder y de cuándo se firmó. Lo primero es leerlo entero.
Los poderes preventivos otorgados antes del 3 de septiembre de 2021 permiten al apoderado disponer de los inmuebles sin autorización judicial, porque la disposición transitoria de la Ley 8/2021 excluye expresamente la aplicación de los artículos 284 a 290 del Código Civil, entre ellos el que exige la autorización.
En los otorgados después, el artículo 259 establece que, cuando el poderdante pasa a necesitar apoyo, al apoderado se le aplican las reglas de la curatela en todo lo que el poder no haya previsto, salvo que el poderdante haya dispuesto otra cosa. Traducido: si el poder excluye expresamente esas reglas, se puede vender sin autorización; si no dice nada, el notario puede exigirla.
Por eso la redacción de la cláusula importa tanto. Un poder preventivo de dos folios bien hecho ahorra un expediente judicial de varios meses.
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