¿Se puede vender la vivienda del portero?
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La venta de la vivienda del portero es totalmente viable si se cumplen ciertos requisitos clave. Es necesario realizar una desafectación fiscal y contar con la unanimidad de la comunidad de propietarios. Te explicamos en detalle cómo llevar a cabo este proceso paso a paso.
¿Cómo vendemos el piso del portero?
1. Finalización del uso de la vivienda por parte del portero
Si el portero del edificio reside en la vivienda, una vez finalizado su contrato, el uso de la vivienda también cesa. Por lo tanto, la rescisión del contrato debe ser notificada con antelación mediante carta certificada con aviso de recepción y certificado de contenido, o bien mediante burofax.
La vivienda del portero puede formar parte de la finca y estar incluida en las zonas comunes, en cuyo caso los propietarios se hacen responsables de los gastos de comunidad correspondientes a dicho inmueble. Alternativamente, la vivienda puede ser independiente, con pleno dominio de los propietarios según su coeficiente de participación en las cuotas del edificio.
2. Autorización de la Comunidad de Propietarios
La decisión de vender la vivienda del portero ha de ser aprobada en junta por los propietarios. Será necesario el voto por unanimidad de los propietarios. Esto se debe principalmente a que la vivienda pasa de ser un elemento común a uno privativo. Este proceso se conoce como desafectación de elementos comunes.
Los propietarios deben estar al día en el pago de las deudas con la comunidad para poder votar. como establece el art. 15.2 LPH.
“Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se
encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la
comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a
la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán
participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El
acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de
voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será
computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.»
En el caso de que se quiera alquilar la vivienda, será necesario el voto de las tres quintas partes de los propietarios, que además representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
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3. ¿Es una vivienda independiente?
Una vez aprobada esta decisión, debemos asegurarnos que la vivienda del portero sea una fracción autónoma, es decir, una vivienda totalmente independiente. En el caso de que esto no sea así, procederemos a la segregación de la vivienda o cambio de uso si fuera trastero o local. De esta manera se cambia el título constitutivo de la propiedad.
- Reforma de la vivienda. En el caso de realizar cualquier tipo de obra, lo primero tendremos que solicitar una licencia de obra. Una vez terminada la obra será necesario tener el certificado final de obra. Con este certificado acudiremos al Ayuntamiento en el distrito correspondiente, y el propio Ayuntamiento mandará un técnico para que verificar que las obras se hayan realizado según lo expuesto en la licencia de obra. Aprobada esta obra, se nos entregará una licencia de primera ocupación.
- Acudir al notario. Con la licencia de primera ocupación que nos entregará el Ayuntamiento, acudiremos al notario para realizar el cambio de uso de las zonas comunes a propiedad privada.
- Pagar impuestos. Acudiremos a Hacienda a pagar los tributos correspondientes por el cambio de uso de la vivienda.
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Con todos los documentos obtenidos acudiremos al Registro de la Propiedad para realizar la inscripción de la vivienda y obtener su referencia catastral.
Si no se realiza ningún tipo de obra en la vivienda, no será necesario presentar el certificado de obra.
4. Comercializar la vivienda del portero
Una vez finalizado todo el proceso previo y listos para comenzar con la venta, nos encargamos de todo. Nuestros honorarios solo se abonan una vez se firme la escritura pública.
Nos ocupamos de publicar tu propiedad en los portales inmobiliarios más relevantes. Utilizamos herramientas avanzadas como el Home Staging Virtual y aplicamos el Rastro Digital a las propiedades con mayor potencial, para asegurar que lleguen a los compradores más interesados.
Te ayudamos con toda la documentación necesaria para la venta del inmueble, incluso si se trata de situaciones especiales como ventas por herencia o divorcio. Así no tendrás que preocuparte por el papeleo.
Te acompañamos durante todo el proceso de venta, desde el principio hasta el final. Contarás con un gestor inmobiliario dedicado que te guiará en cada paso. Nuestro equipo se encargará de que la venta se haga de la manera más rápida posible y al mejor precio de mercado, siempre adaptándonos a tus necesidades y dándote la tranquilidad que necesitas.
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Preguntas frecuentes
La desafectación de un inmueble es el proceso mediante el cual un bien que forma parte de un conjunto de bienes comunes o de una propiedad colectiva pasa a ser un bien privativo. En otras palabras, es el cambio de estatus de un inmueble que inicialmente pertenece a una comunidad (por ejemplo, una comunidad de propietarios) y se convierte en propiedad individual de una persona o entidad.
La desafectación de la vivienda del portero implica que esta, originalmente parte de las zonas comunes del edificio, pasa a ser una propiedad privada. Para ello, la comunidad de propietarios debe aprobarlo por unanimidad en junta.
El tiempo varía según las circunstancias, como si se requiere realizar obras o la desafectación de la vivienda. En general, puede llevar desde unos pocos meses hasta más de un año, dependiendo de la complejidad del caso.
Sí, pero para alquilarla se necesita el voto de las tres quintas partes de los propietarios, que representen también las tres quintas partes de las cuotas de participación.
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