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C贸mo vender una VPP de alquiler con opci贸n a compra

Publicado por Templo Consulting en 15 de marzo de 2024
2 comentarios
Descubre la oportunidad de adquirir tu vivienda con un enfoque innovador: la VPP de alquiler con opci贸n a compra.

Cuando recopilamos informaci贸n sobre las Viviendas Protegidas podemos encontrar una gran variedad de tipolog铆as, que marcar谩n su forma de venta o descalificaci贸n. En este art铆culo vamos a explicar qu茅 requisitos tienen las VPP de alquiler con opci贸n a compra.

En otros art铆culos tambi茅n os hemos hablados de las Viviendas con Protecci贸n P煤blica de Precio Limitado (VPPL), Viviendas con Protecci贸n P煤blica de Precio B谩sico (VPPB), Viviendas de Protecci贸n P煤blica (VPP) y聽Viviendas de Promoci贸n P煤blica y Privada.

Como pod茅is comprobar, el sector de la Vivienda Protegida es muy complejo y exige un profundo conocimiento de cada tipolog铆a de inmueble. Por este motivo es importante contar siempre con profesionales del sector, para realizar cualquier tipo de tr谩mite en la vivienda. En Templo Consulting somos especialistas en Viviendas Protegidas y podemos vender tu VPO en Madrid de manera f谩cil y segura.

驴Qu茅 son las VPP de alquiler con opci贸n a compra o VPPOA?

Las VPP de alquiler con opci贸n a compra, son una tipolog铆a de viviendas que pertenecen al Plan de Vivienda 2009-2012 de la Comunidad de Madrid. Son viviendas en r茅gimen de alquiler con opci贸n a compra. Dependiendo de los m2 de la vivienda, su precio m谩ximo y sus requisitos de acceso podemos encontrarnos tres tipolog铆as distintas:

  • Viviendas de Protecci贸n P煤blica de Precio B谩sico (VPPB).
  • Viviendas de Protecci贸n P煤blica de Precio Limitado (VPPL).
  • Viviendas de Protecci贸n P煤blica de Para J贸venes y Mayores (JYM).

Requisitos de acceso para arrendamiento

Como hemos visto, podemos encontrarnos tres categor铆as distintas. En funci贸n de estas tipolog铆as los requisitos de acceso son:

De Precio B谩sico y de Precio Limitado

En ambas tipolog铆as los requisitos son muy parecidos:

  • Uno de los principales requisitos es ser mayor de edad o menor emancipado.
  • Se establecer谩 un m谩ximo en los ingresos familiares. En el caso de las Viviendas de Precio B谩sico, no podr谩 exceder del 5,5 del IPREM (Indicador de Renta de Efectos M煤ltiples). Para las Viviendas de Precio Limitado el l铆mite es de 7,5.
  • Ning煤n miembro de la unidad familiar puede tener una vivienda en propiedad ni derecho de usufructo en el territorio nacional. Salvo que se trate de una herencia o que tras una separaci贸n o divorcio, no tenga adjudicado el uso de la vivienda considerada como vivienda habitual.

Para j贸venes tambi茅n denominadas VPPOAJ

Los requisitos son los mismos mencionados anteriormente para las Viviendas de Precio B谩sico y Limitado salvo:

  • Los ingresos familiares no pueden superar el 5,5 del IPREM.
  • Es obligatorio estar inscrito en la Lista 脷nica de Solicitantes de Viviendas con Protecci贸n P煤blica de Arrendamiento con Opci贸n de Compra para J贸venes y tener menos de 35 a帽os. En lo referente a la edad existen algunas excepciones, porque si quedan viviendas disponibles pendientes de adjudicaci贸n, se podr谩n ofrecer a todas las personas que cumplan con los requisitos de acceso establecidos aunque superen los 35 a帽os.

Condiciones para la venta de viviendas de esta tipolog铆a

Si el arrendatario quisiera optar a la compra de la vivienda, el propietario debe tener en cuenta los l铆mites legales establecidos para la venta. Esta normativa queda regulada por el Real Decreto 59/2013 del 18 julio, en su apartado 8, punto 3 en el que se establece:

Apartado A

Intenci贸n de compra por parte del inquilino

El inquilino podr谩 ejercer la opci贸n de compra una vez la vivienda haya estado destinada al r茅gimen de arrendamiento durante siete a帽os, a contar desde su calificaci贸n definitiva. En los tres meses anteriores, si quien fuese el titular del contrato de arrendamiento quisiese ejercer el derecho de opci贸n de compra, deber谩 notificar de forma fehaciente al arrendador su decisi贸n de ejercerla. Llegado el vencimiento de la correspondiente anualidad sin haberse efectuado la indicada notificaci贸n caducar谩 la posibilidad de ejercer el derecho. Efectuada la notificaci贸n por la que el arrendatario manifiesta su decisi贸n de ejercer la opci贸n de compra deber谩 procederse a elevar a escritura p煤blica la correspondiente compraventa en un plazo m谩ximo de sesenta d铆as naturales, a contar desde el siguiente a la indicada notificaci贸n.

Apartado B

Precio m谩ximo de venta

El precio m谩ximo de venta de la vivienda ser谩 el resultado de multiplicar el precio m谩ximo de venta por metro cuadrado de superficie 煤til que figure en la calificaci贸n definitiva de la vivienda, por el coeficiente de actualizaci贸n que se establezca por la normativa auton贸mica reguladora de la financiaci贸n cualificada en materia de vivienda, y minorar de la cantidad resultante el 50 por 100 de las cantidades desembolsadas durante el arrendamiento en concepto de renta.

Apartado C

Periodo de protecci贸n

c) Una vez transcurrido el per铆odo de protecci贸n y adquirida la vivienda, durante los tres a帽os siguientes, su titular no podr谩 enajenarla en segunda o posterior transmisi贸n por precio superior al establecido por metro cuadrado de superficie 煤til para la Vivienda con Protecci贸n P煤blica B谩sica (VPPB) que se califique provisionalmente en la misma fecha en que se produzca la transmisi贸n y en la misma localidad o 谩mbito intraurbano. Dicha limitaci贸n se har谩 constar expresamente en la escritura de compraventa, a efectos de su inscripci贸n en el Registro de la Propiedad.

Aunque una vez realizada la compra, y transcurridos los tres a帽os de limitaci贸n impuesta al inquilino, la vivienda ser谩 libre de precio y protecci贸n.

Apartado D

Nuevo inquilino

d) En el supuesto de que el inquilino cesase en el arrendamiento, el nuevo contrato de arrendamiento que se celebre lo ser谩 con arreglo a la renta actualizada desde la calificaci贸n definitiva conforme al 铆ndice anual de precios al consumo.

Durante los tres a帽os siguientes el propietario solo puede vender al precio m谩ximo establecido

Es decir, si el actual propietario de la vivienda, fue uno de los antiguos inquilinos que ejerci贸 su derecho de compra y ahora quiere venderla, deber谩 respetar el precio limitado legalmente hasta los 3 a帽os computados a partir de la fecha en que se formaliz贸 la adquisici贸n de la vivienda. El precio m谩ximo legal de venta no puede superar el establecido para las VPPB, a continuaci贸n os dejamos la tabla de precios:

Precios m谩ximos de venta VPO en Madrid

Vender VPP de alquiler con opci贸n a compra en Madrid

Periodo de protecci贸n de las VPP de alquiler con opci贸n a compra

Seg煤n el Art铆culo 8 del Real Decreto 11/2005, las VPP de alquiler con opci贸n a compra tiene una duraci贸n del r茅gimen legal de protecci贸n p煤blica de siete a帽os a contar desde la calificaci贸n definitiva de las mismas. Por lo tanto, una vez ejercida la opci贸n de compra y adquirida por el inquilino, hay que tener en cuenta la siguiente limitaci贸n que establece el art铆culo 19 del Real Decreto 11/2005 de 27 de enero, apartado c:[/vc_column_text][vc_column_text]

Una vez transcurrido el perodo de protecci贸n (los 7 a帽os) y adquirida la vivienda, durante los tres a帽os siguientes, su titular no podr谩 enajenarla en segunda o posterior transmisi贸n por precio superior al establecido por metro cuadrado de superficie til para la Vivienda con Protecci贸n P煤blica Bsica (VPPB) que se califique provisionalmente en la misma fecha en que se produzca la transmisi贸n y en la misma localidad o mbito intraurbano. Dicha limitaci贸n se harconstar expresamente en la escritura de compraventa, a efectos de su inscripci贸n en el Registro de la Propiedad.

Transcurridos los 10 de una VPPOC la vivienda ser谩 libre

Pero una vez transcurridos 10 a帽os, sumando los 7 a帽os de alquiler -desde la fecha de calificaci贸n definitiva- y los 3 a帽os de la limitaci贸n impuesta al inquilino, la vivienda ser谩 libre de precio y protecci贸n.

En estas situaciones, algunos propietarios nos plantean la siguiente pregunta: 驴se puede descalificar la vivienda durante esos 3 a帽os? La respuesta es no. Hasta que no finalice la limitaci贸n de los 3 a帽os no se podr谩 realizar ning煤n tipo de tr谩mite sobre la vivienda.

No obstante, cumplidos los 3 a帽os de la limitaci贸n, podremos vender nuestra VPP de alquiler con opci贸n a compra a precio libre. Y aunque no ser谩 necesario solicitar una autorizaci贸n de venta a la Direcci贸n General de Arquitectura y Vivienda, la recomendaci贸n de este organismo -en la que coincidimos como expertos en la compraventa de inmuebles protegidos- es solicitar un informe de venta vinculante.

Para solicitar un informe de venta en la Comunidad de Madrid, necesitamos rellenar un impreso espec铆fico y presentarlo en la Administraci贸n. La resoluci贸n de este tr谩mite para particulares puede demorarse hasta 3 meses; mientras que, nosotros como profesionales del sector, podemos conseguirlo en un tiempo mucho menor. (Incluso hemos llegado a recibir informes de venta en menos de una semana). Pregunta sin compromiso por tu caso concreto.

A continuaci贸n adjuntamos un informe de venta para una VPPOCJ:

Viviendas de Arrendamiento para J贸venes y Mayores

Viviendas de Protecci贸n P煤blica de Arrendamiento para J贸venes y Mayores

Asimismo, existe una tipolog铆a de viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid que est谩n destinadas especialmente a j贸venes y mayores (JYM). Se trata de Viviendas con Protecci贸n P煤blica para Arrendamiento para J贸venes menores de 35 a帽os y mayores de 65 a帽os, reguladas por el Plan de Ayudas de la Comunidad de Madrid 1997-2000.

El plazo de protecci贸n de estos pisos es de 25 a帽os -a contar desde la fecha de calificaci贸n definitiva- y no permiten su descalificaci贸n voluntaria, salvo que se hubiese modificado el uso de la vivienda. La modificaci贸n del uso podr铆a ser que pasase de arrendamiento a venta o uso propio. Adem谩s, en caso de que se hubiera realizado este cambio de uso, aparecer铆a una resoluci贸n de la Comunidad de Madrid, que hubiera autorizado esta modificaci贸n.

Por lo tanto, si quieres una Vivienda de Arrendamiento para J贸venes y Mayores (JYM), la recomendaci贸n de la Administraci贸n es que solicites un informe de venta VPO en la Comunidad de Madrid, para saber el r茅gimen legal de protecci贸n en que se encuentra y cu谩l es su precio m谩ximo de venta.

Si la venta de la VPP de alquiler con opci贸n a compra se realiza entre personas jur铆dicas

Para vender una vivienda con Protecci贸n P煤blica con uso de arrendamiento entre empresas:

Precio de venta establecido por el Real Decreto 74/2009

El art.18 del Real Decreto 74/2009, de 30 de junio, se帽ala que cuando la venta de la vivienda se vaya a realizar entre personas jur铆dicas, el precio de transmisi贸n ser谩 a precio libre. Igual que la Disposici贸n Adicional Novena del mismo, que dicen literalmente as铆:

Art铆culo 18.聽Transmisi贸n de promoci贸n de Viviendas con Protecci贸n P煤blica para arrendamiento a terceros.
Las viviendas con protecci贸n p煤blica para arrendamiento y arrendamiento con opci贸n de compra, podr谩n ser enajenadas por sus titulares por promociones completas, de manera parcial, incluso individualmente,聽y a precio libre, en cualquier momento del per铆odo de vinculaci贸n a dicho r茅gimen de uso, previa autorizaci贸n de la Consejer铆a competente en materia de vivienda, a un nuevo titular o titulares, siempre que sean personas jur铆dicas, incluyendo sociedades o fondos de inversi贸n inmobiliaria, pudiendo retener, si as铆 lo acuerdan, la gesti贸n de las promociones, con la obligaci贸n por parte del nuevo o los nuevos titulares, de atenerse a las condiciones, plazos y rentas m谩ximas establecidos, subrog谩ndose en sus derechos y obligaciones.
Disposici贸n Adicional Novena
Lo dispuesto en el art铆culo 18 del Reglamento de Viviendas con Protecci贸n P煤blica de la Comunidad de Madrid aprobado por Decreto 74/2009, de 30 de julio, extender谩 su aplicaci贸n a las viviendas con protecci贸n p煤blica, calificadas definitivamente al amparo del Decreto 43/1997, de 13 de marzo; Decreto 228/1998, de 30 de diciembre; Decreto 11/2001, de 25 de enero y Reglamento de Viviendas con Protecci贸n P煤blica de la Comunidad de Madrid aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero y las viviendas de protecci贸n oficial calificadas definitivamente al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre.
Plazo de Protecci贸n de las Viviendas con protecci贸n P煤blico en arrendamiento
  • Si el promotor se subrrog贸 a un pr茅stamo cualificado, el r茅gimen de protecci贸n de estas viviendas ser谩 de 10 a帽os.
  • Y si no se acogi贸 a ning煤n cr茅dito de este tipo, el periodo de protecci贸n ser谩 de 25 a帽os.

Sin embargo, para que la promotora pueda transmitir esta vivienda a una persona f铆sica –mientras siga vigente el periodo de protecci贸n– habr谩 que solicitar una autorizaci贸n de venta, o lo que es lo mismo, una resoluci贸n favorable de cambio de uso (de arrendamiento a venta o uso propio) a la Comunidad de Madrid.

Y si queremos conocer las condiciones de financiaci贸n del promotor, hay que solicitar un informe de venta a la Direcci贸n General de Vivienda y Rehabilitaci贸n. Un documento que nosotros podemos gestionar en tu nombre por solo 200鈧+IVA.

Te ayudamos a vender tu VPPOC o a precio libre

En definitiva, si quieres vender tu VPP de alquiler con opci贸n a compra y no sabes c贸mo realizar los tr谩mites conf铆a en Templo Consulting.

Somos especialistas en VPO en Madrid, con m谩s de 10 a帽os de experiencia en el sector y nos encargamos de todos los tr谩mites para la venta de tu vivienda.

Disponemos de base de datos de clientes especialmente interesados en la adquisici贸n de Viviendas Protegidas y ayudamos a la parte compradora en la b煤squeda de financiaci贸n, lo que tambi茅n agiliza la transacci贸n.

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Un pensamiento en & ldquo; C贸mo vender una VPP de alquiler con opci贸n a compra y rdquo;

  • Pablo
    sobre 17 de noviembre de 2022

    Hola! Ten铆a una duda leyendo este art铆culo. Una vez comprada la casa en el s茅ptimo a帽o, 驴se puede alquilar durante esos 3 a帽os en los que todav铆a est谩 protegida?

    • Templo Consulting
      sobre 21 de noviembre de 2022

      Buenos d铆as Pablo,
      Durante esos 3 a帽os el propietario no puede vender ni alquilar por encima del precio m谩ximo establecido por la Comunidad de Madrid. Y una vez transcurrido ese periodo la vivienda ser谩 completamente libre. Por tanto, quedamos a tu completa disposici贸n para cualquier otra cuesti贸n sobre compraventa de viviendas protegidas en segundas transmisiones en Madrid. Gracias por leernos y dejarnos tu comentario en nuestro blog 隆Un cordial saludo!

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