Cómo vender una VPP de alquiler con opción a compra

18 Jun

vender una VPP de alquiler con opción a compra

Cuando recopilamos información sobre las Viviendas Protegidas podemos encontrar una gran variedad de tipologías, que marcarán su forma de venta o descalificación. En este artículo vamos a explicar qué requisitos tienen las VPP de alquiler con opción a compra.

En otros artículos también os hemos hablados de las Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL), Viviendas con Protección Pública de Precio Básico (VPPB), Viviendas de Protección Pública (VPP)Viviendas de Promoción Pública y Privada.

Como podéis comprobar, el sector de la Vivienda Protegida es muy complejo y exige un profundo conocimiento de cada tipología de inmueble. Por este motivo es importante contar siempre con profesionales del sector, para realizar cualquier tipo de trámite en la vivienda. En Templo Consulting somos especialistas en Viviendas Protegidas y podemos vender tu VPO en Madrid de manera fácil y segura.

¿Qué son las VPP de alquiler con opción a compra o VPPOA?

Las VPP de alquiler con opción a compra, son una tipología de viviendas que pertenecen al Plan de Vivienda 2009-2012 de la Comunidad de Madrid. Son viviendas en régimen de alquiler con opción a compra. Dependiendo de los m2 de la vivienda, su precio máximo y sus requisitos de acceso podemos encontrarnos tres tipologías distintas:

  • Viviendas de Protección Pública de Precio Básico (VPPB).
  • Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL).
  • Viviendas de Protección Pública de Para Jóvenes y Mayores (JYM).

Requisitos de acceso para arrendamiento

Como hemos visto, podemos encontrarnos tres categorías distintas. En función de estas tipologías los requisitos de acceso son:

De Precio Básico y de Precio Limitado

En ambas tipologías los requisitos son muy parecidos:

  • Uno de los principales requisitos es ser mayor de edad o menor emancipado.
  • Se establecerá un máximo en los ingresos familiares. En el caso de las Viviendas de Precio Básico, no podrá exceder del 5,5 del IPREM (Indicador de Renta de Efectos Múltiples). Para las Viviendas de Precio Limitado el límite es de 7,5.
  • Ningún miembro de la unidad familiar puede tener una vivienda en propiedad ni derecho de usufructo en el territorio nacional. Salvo que se trate de una herencia o que tras una separación o divorcio, no tenga adjudicado el uso de la vivienda considerada como vivienda habitual.

Para jóvenes también denominadas VPPOAJ

Los requisitos son los mismos mencionados anteriormente para las Viviendas de Precio Básico y Limitado salvo:

  • Los ingresos familiares no pueden superar el 5,5 del IPREM.
  • Es obligatorio estar inscrito en la Lista Única de Solicitantes de Viviendas con Protección Pública de Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes y tener menos de 35 años. En lo referente a la edad existen algunas excepciones, porque si quedan viviendas disponibles pendientes de adjudicación, se podrán ofrecer a todas las personas que cumplan con los requisitos de acceso establecidos aunque superen los 35 años.

Condiciones para la venta de viviendas de esta tipología

Si el arrendatario quisiera optar a la compra de la vivienda, el propietario debe tener en cuenta los límites legales establecidos para la venta. Esta normativa queda regulada por el Real Decreto 59/2013 del 18 julio, en su apartado 8, punto 3 en el que se establece:

Intención de compra por parte del inquilino

El inquilino podrá ejercer la opción de compra una vez la vivienda haya estado destinada al régimen de arrendamiento durante siete años, a contar desde su calificación definitiva. En los tres meses anteriores, si quien fuese el titular del contrato de arrendamiento quisiese ejercer el derecho de opción de compra, deberá notificar de forma fehaciente al arrendador su decisión de ejercerla. Llegado el vencimiento de la correspondiente anualidad sin haberse efectuado la indicada notificación caducará la posibilidad de ejercer el derecho. Efectuada la notificación por la que el arrendatario manifiesta su decisión de ejercer la opción de compra deberá procederse a elevar a escritura pública la correspondiente compraventa en un plazo máximo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente a la indicada notificación.

Precio máximo de venta

El precio máximo de venta de la vivienda será el resultado de multiplicar el precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil que figure en la calificación definitiva de la vivienda, por el coeficiente de actualización que se establezca por la normativa autonómica reguladora de la financiación cualificada en materia de vivienda, y minorar de la cantidad resultante el 50 por 100 de las cantidades desembolsadas durante el arrendamiento en concepto de renta.

Periodo de protección

c) Una vez transcurrido el período de protección y adquirida la vivienda, durante los tres años siguientes, su titular no podrá enajenarla en segunda o posterior transmisión por precio superior al establecido por metro cuadrado de superficie útil para la Vivienda con Protección Pública Básica (VPPB) que se califique provisionalmente en la misma fecha en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o ámbito intraurbano. Dicha limitación se hará constar expresamente en la escritura de compraventa, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Aunque una vez realizada la compra, y transcurridos los tres años de limitación impuesta al inquilino, la vivienda será libre de precio y protección.

Nuevo inquilino

d) En el supuesto de que el inquilino cesase en el arrendamiento, el nuevo contrato de arrendamiento que se celebre lo será con arreglo a la renta actualizada desde la calificación definitiva conforme al índice anual de precios al consumo.

Durante los tres años siguientes el propietario solo puede vender al precio máximo establecido

Es decir, si el actual propietario de la vivienda, fue uno de los antiguos inquilinos que ejerció su derecho de compra y ahora quiere venderla, deberá respetar el precio limitado legalmente hasta los 3 años computados a partir de la fecha en que se formalizó la adquisición de la vivienda. El precio máximo legal de venta no puede superar el establecido para las VPPB, a continuación os dejamos la tabla de precios:

Precios máximos de venta VPO en Madrid

Vender VPP de alquiler con opción a compra en Madrid

Periodo de protección de las VPP de alquiler con opción a compra

Según el Artículo 8 del Real Decreto 11/2005, las VPP de alquiler con opción a compra tiene una duración del régimen legal de protección pública de siete años a contar desde la calificación definitiva de las mismas. Por lo tanto, una vez ejercida la opción de compra y adquirida por el inquilino, hay que tener en cuenta la siguiente limitación que establece el artículo 19 del Real Decreto 11/2005 de 27 de enero, apartado c:

Una vez transcurrido el período de protección (los 7 años) y adquirida la vivienda, durante los tres años siguientes, su titular no podrá enajenarla en segunda o posterior transmisión por precio superior al establecido por metro cuadrado de superficie útil para la Vivienda con Protección Pública Básica (VPPB) que se califique provisionalmente en la misma fecha en que se produzca la transmisión y en la misma localidad o ámbito intraurbano. Dicha limitación se hará constar expresamente en la escritura de compraventa, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Transcurridos los 10 de una VPPOC la vivienda será libre

Pero una vez transcurridos 10 años, sumando los 7 años de alquier -desde la fecha de calificación definitiva- y los 3 años de la limitación impuesta al inquilino, la vivienda será libre de precio y protección.

En estas situaciones, algunos propietarios nos plantean la siguiente pregunta: ¿se puede descalificar la vivienda durante esos 3 años? La respuesta es no. Hasta que no finalice la limitación de los 3 años no se podrá realizar ningún tipo de trámite sobre la vivienda.

No obstante, cumplidos los 3 años de la limitación, podremos vender nuestra VPP de alquiler con opción a compra a precio libre. Y aunque no será necesario solicitar una autorización de venta a la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, la recomendación de este organismo -en la que coincidimos como expertos en la compraventa de inmuebles protegidos- es solicitar un informe de venta vinculante.

Para solicitar un informe de venta en la Comunidad de Madrid, necesitamos rellenar un impreso específico y presentarlo en la Administración. La resolución de este trámite para particulares puede demorarse hasta 3 meses; mientras que, nosotros como profesionales del sector, podemos conseguirlo en un tiempo mucho menor. (Incluso hemos llegado a recibir informes de venta en menos de una semana). Pregunta sin compromiso por tu caso concreto.

A continuación adjuntamos un informe de venta para una VPPOCJ:

Informe de venta para VPPOCJ en la Comunidad de Madrid

Viviendas de Arrendamiento para Jóvenes y Mayores

Viviendas de Protección Pública de Arrendamiento para Jóvenes y Mayores

Asimismo, existe una tipología de viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid que están destinadas especialmente a jóvenes y mayores (JYM). Se trata de Viviendas con Protección Pública para Arrendamiento para Jóvenes menores de 35 años y mayores de 65 años, reguladas por el Plan de Ayudas de la Comunidad de Madrid 1997-2000.

El plazo de protección de estos pisos es de 25 años -a contar desde la fecha de calificación definitiva- y no permiten su descalificación voluntaria, salvo que se hubiese modificado el uso de la vivienda. La modificación del uso podría ser que pasase de arrendamiento a venta o uso propio. Además, en caso de que se hubiera realizado este cambio de uso, aparecería una resolución de la Comunidad de Madrid, que hubiera autorizado esta modificación.

Por lo tanto, si quieres una Vivienda de Arrendamiento para Jóvenes y Mayores (JYM), la recomendación de la Administración es que solicites un informe de venta VPO en la Comunidad de Madrid, para saber el régimen legal de protección en que se encuentra y cuál es su precio máximo de venta..

Si la venta de la VPP de alquiler con opción a compra se realiza entre personas jurídicas

Para vender una vivienda con Protección Pública con uso de arrendamiento entre empresas:

Precio de venta establecido por el Real Decreto 74/2009

El art.18 del Real Decreto 74/2009, de 30 de junio, señala que cuando la venta de la vivienda se vaya a realizar entre personas jurídicas, el precio de transmisión será a precio libre. Igual que la Disposición Adicional Novena del mismo, que dicen literalmente así:

Artículo 18. Transmisión de promoción de Viviendas con Protección Pública para arrendamiento a terceros.
Las viviendas con protección pública para arrendamiento y arrendamiento con opción de compra, podrán ser enajenadas por sus titulares por promociones completas, de manera parcial, incluso individualmente, y a precio libre, en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, previa autorización de la Consejería competente en materia de vivienda, a un nuevo titular o titulares, siempre que sean personas jurídicas, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria, pudiendo retener, si así lo acuerdan, la gestión de las promociones, con la obligación por parte del nuevo o los nuevos titulares, de atenerse a las condiciones, plazos y rentas máximas establecidos, subrogándose en sus derechos y obligaciones.
Disposición Adicional Novena
Lo dispuesto en el artículo 18 del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid aprobado por Decreto 74/2009, de 30 de julio, extenderá su aplicación a las viviendas con protección pública, calificadas definitivamente al amparo del Decreto 43/1997, de 13 de marzo; Decreto 228/1998, de 30 de diciembre; Decreto 11/2001, de 25 de enero y Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero y las viviendas de protección oficial calificadas definitivamente al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre.
Plazo de Protección de las Viviendas con protección Público en arrendamiento
  • Si el promotor se subrrogó a un préstamo cualificado, el régimen de protección de estas viviendas será de 10 años.
  • Y si no se acogió a ningún crédito de este tipo, el periodo de protección será de 25 años.

Sin embargo, para que la promotora pueda transmitir esta vivienda a una persona física –mientras siga vigente el periodo de protección– habrá que solicitar una autorización de venta, o lo que es lo mismo, una resolución favorable de cambio de uso (de arrendamiento a venta o uso propio) a la Comunidad de Madrid.

Y si queremos conocer las condiciones de financiación del promotor, hay que solicitar un informe de venta a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación. Un documento que nosotros podemos gestionar en tu nombre por solo 200€+IVA.

Te ayudamos a vender tu VPPOC o a precio libre

En definitiva, si quieres vender tu VPP de alquiler con opción a compra y no sabes cómo realizar los trámites confía en Templo Consulting.

Somos especialistas en VPO en Madrid, con más de 10 años de experiencia en el sector y nos encargamos de todos los trámites para la venta de tu vivienda.

Disponemos de base de datos de clientes especialmente interesados en la adquisición de Viviendas Protegidas y ayudamos a la parte compradora en la búsqueda de financiación, lo que también agiliza la transacción.

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