Georreferenciación para legalizar una vivienda
La georreferenciación para legalizar una vivienda hace referencia al dibujo de la superficie de una parcela o finca que representan una propiedad. Se trata de un trabajo que debe realizar un técnico cualificado y que es fundamental para la legalización. La georreferenciación, según la Ley Hipotecaria, utiliza también como sinónimos “representación gráfica georreferenciada alternativa” y “coordenadas georreferenciadas”. Desde la aprobación de dicha Ley en 2007, se utiliza el sistema ETRS89.
Fincas y Parcelas, mismo terreno, diferente organismo
Quizá lo más importante que debemos explicar en este punto es la diferenciación entre finca y parcela. En realidad, se trata de dos sinónimos para un terreno. La diferencia es que la finca es la denominación que tiene en el Registro de la Propiedad, mientras que la parcela es como se denomina en el Catastro.
Esto no quiere decir que siempre esté reflejada la misma superficie. Muchas veces, la georreferenciación de una finca y una parcela difiere. En estos casos decimos que no está coordinada. Esto aparece en la nota simple de cualquier vivienda o terreno.
El problema es que no hay comunicación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. De hecho, dependen de ministerios diferentes. Mientras que el Catastro está supeditado al Ministerio de Hacienda, el Registro lo está al de Justicia.
El Catastro, la referencia obligatoria
Si queremos utilizar la georreferenciación para legalizar una vivienda lo que nos interesa es el Catastro. La inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque recomendable, no es obligatoria. Sin embargo, si tenemos un bien inmueble de nuestra propiedad que no aparece en el Catastro, podrán ponernos una multa.
Debemos comunicar igualmente cualquier modificación en nuestra parcela. Por ejemplo, si construimos una piscina o añadimos un piso en una vivienda. El Catastro es, además, el referente utilizado para el cálculo de impuestos. Podemos pensar que no nos van a pillar, pero basta una foto aérea para que descubran una piscina y nos multen. En Templo Consulting hemos tenido más de un cliente en esta situación. Por ello, recomendamos siempre realizar la inscripción lo antes posible.
También debemos saber que para la inscripción en el Registro necesitaremos el certificado de georreferenciación que nos darán en el Catastro.
¿Cómo utilizar la georreferenciación para legalizar una vivienda?
Puede pasar que descubramos de pronto que tenemos una vivienda o parcela de nuestra propiedad. Es posible que haya un antiguo contrato de compraventa y no se haya registrado en el Catastro. En estos casos no debemos tener miedo a la legalización. Si el Catastro no nos ha multado ya, no podrá hacerlo cuando queramos regularizar la situación.
Lo mismo en caso de construcciones de piscinas y otros elementos. Para ello, necesitaremos los documentos que acrediten que la vivienda o la parcela es nuestra. Igualmente tendremos que llevar ante notario el certificado de georreferenciación que nos hará un técnico cualificado. La ley permite emitirlos a los ingenieros topógrafos, arquitectos y arquitectos técnicos.
Uno de los motivos más habituales para hacer este proceso, es querer vender una vivienda. Para ello también necesitaremos la inscripción en el Registro de la Propiedad. En ese momento es importante comprobar que los datos sean correctos.
En la mayor parte de las ocasiones, la no coordinación se hace patente. A veces, por ejemplo, en el Catastro está registrada la parcela, pero la vivienda que hay dentro de la finca solo está en el Registro de la Propiedad. Si no queremos correr el riesgo de una elevada multa, es importante que en el Catastro esté georreferenciado todo lo que tenemos.
La georreferenciación en la legislación
El sistema de georreferenciación para legalizar una vivienda está establecido en el Real Decreto 1071/2007, de 27 de julio. En sus artículos 3 y 5 se establece lo siguiente:
Artículo 3. Sistema de Referencia Geodésico
Se adopta el sistema ETRS89 (European Terrestrial Reference System 1989) como sistema de referencia geodésico oficial en España para la referenciación geográfica y cartográfica en el ámbito de la Península Ibérica y las Islas Baleares. En el caso de las Islas Canarias, se adopta el sistema REGCAN95. Ambos sistemas tienen asociado el elipsoide GRS80 y están materializados por el marco que define la Red Geodésica Nacional por Técnicas Espaciales, REGENTE, y sus densificaciones.
Artículo 5. Representación planimétrica de cartografía oficial
- Para cartografía terrestre, básica y derivada, a escalas mayores de 1:500.000, se adopta el sistema de referencia de coordenadas ETRS-Transversa de Mercator.
La referencia catastral
Una vez que un bien inmueble esté en el Catastro, tendrá una referencia catastral. La referencia catastral es un identificador único y obligatorio. Se trata de un código alfanumérico de 20 caracteres que permite identificar una propiedad y que necesitaremos para cualquier gestión. No debemos confundir este número con el IDUFIR y número de finca registral.
En España, hay dos tipos diferentes de referencia catastral. Una es para las parcelas urbanas y otra para las rústicas.
Los identificadores para parcelas urbanas cuentan con 7 primeros dígitos para el número de la parcela. Los siguientes cuatro para el inmueble dentro de la finca y dos últimos de control. Estos dígitos de control sirven para evitar errores.
En las parcelas rústicas hay más identificadores. Los dos primeros dígitos corresponden a la provincia y los siguientes 3 al municipio. A continuación, hay una letra para el sector y 3 dígitos para el polígono. La parcela serían los 5 números siguientes y el inmueble en su interior los otros cuatro. Por último, vuelve a haber dos dígitos de control.
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