Mini casas prefabricadas en Madrid
¿Una alternativa viable, legal y fiscalmente segura?
Descubre todo lo que necesitas saber sobre las mini casas prefabricadas 👇🏼
¿Qué es una mini casa prefabricada?
Las mini casas prefabricadas son viviendas de pequeño tamaño (generalmente entre 15 y 50 m²) construidas parcialmente o totalmente en fábrica, luego transportadas e instaladas en el terreno final. Existen diferentes modalidades:
Casas móviles o sobre ruedas (tiny homes): pensadas para movilidad, normalmente no se consideran viviendas permanentes.
Casas modulares fijas: ancladas al terreno, requieren cimentación y suelen cumplir con la normativa urbanística como cualquier otra vivienda.
Casas contenedor o de estructura metálica: una solución moderna, funcional y con alta eficiencia energética.
En los años 90, en Japón, surgió un movimiento como respuesta al explosivo aumento del precio de la vivienda en las grandes ciudades. Consistía en construir hogares utilizando el mínimo suelo posible y aprovechando al máximo cada metro cuadrado. La idea cruzó el océano hasta Estados Unidos, donde fue adoptada como una alternativa asequible para jóvenes sin hijos que buscaban su primera vivienda. ¿El resultado? Viviendas modulares, desmontables, sostenibles y, en muchos casos, energéticamente autosuficientes: las mini casas.
Sabemos que el mercado inmobiliario en Madrid no lo pone fácil, y por eso estás explorando todas tus opciones. Hoy te contamos todo sobre una alternativa que cada vez gana más fuerza: las casas prefabricadas.
¿Se pueden instalar mini casas prefabricadas en una parcela en Madrid?
Legalidad: ¿es viable?
Sí, pero con condiciones. Para instalar una mini casa prefabricada en una parcela urbana en Madrid, deben cumplirse ciertos requisitos urbanísticos y legales.
1. Clasificación del suelo
Primero, el suelo debe ser urbano o urbanizable con ordenación detallada aprobada. Si la parcela es rústica o no urbanizable, la normativa impide la construcción de viviendas permanentes (con excepción de algunos casos como explotaciones agrícolas con justificación técnica).
2. Licencia de obra
Toda mini casa fija (aunque sea prefabricada) requiere licencia de obra mayor, ya que se considera una edificación permanente. Esto implica:
-
Proyecto visado por un arquitecto.
-
Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE).
-
Conexión a suministros básicos: agua, luz, saneamiento.
-
Cumplir con retranqueos y edificabilidad definidos en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM).
En cambio, una casa móvil sobre ruedas, sin cimentación ni anclajes, podría no necesitar licencia de obra, pero tampoco se considera vivienda legal a efectos registrales, lo que limita su uso para empadronamiento, hipotecas o acceso a servicios públicos.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una casa prefabricada fija, anclada y legalizada, puede inscribirse como bien inmueble en el Registro, siempre que se cumplan los requisitos técnicos y administrativos.
¿Cuáles son las implicaciones fiscales?
1. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)
¿Qué es? Un impuesto municipal que se paga al solicitar la licencia de obra.
¿Cuánto se paga? En Madrid suele estar entre el 2% y el 4% del presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra, es decir, el valor de la construcción sin IVA.
Ejemplo: Si tu mini casa cuesta 40.000 € (sin contar transporte ni equipamiento interior), el ICIO puede rondar los 800 a 1.600 €.
2. IVA o ITP en la compra
Depende de a quién compras la casa y el terreno:
Compra de la mini casa
Si se compra a una empresa fabricante: se paga IVA (21%).
Si se compra de segunda mano a un particular (raro, pero posible): se paga ITP (6-10%) según comunidad autónoma.
Compra del terreno
Si el vendedor es un particular: pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en Madrid es del 6% sobre el precio escriturado.
Si compras a una empresa o promotora: pagarás IVA (21%) + Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid es del 1,5%.
3. Plusvalía municipal
- No se paga al instalar la casa, pero sí se aplica si vendes el terreno o la propiedad en el futuro.
Se calcula sobre el incremento de valor del suelo urbano y depende de los años transcurridos desde la compra.
4. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Se aplica al elevar a escritura pública una declaración de obra nueva o una compraventa de inmueble nuevo (como una mini casa comprada a empresa).
En Madrid, el AJD es del 1,5% sobre el valor declarado.
Ejemplo: Si la casa cuesta 50.000 €, pagarías unos 750 € de AJD.
5. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
¿Cuándo se paga? Una vez que la mini casa está inscrita en el Catastro y el Registro de la Propiedad, y se reconoce como vivienda permanente.
¿Cuánto se paga? Depende de la valoración catastral del terreno y la edificación. En Madrid, el IBI puede estar entre 150 y 600 € anuales para mini casas de pequeño tamaño.
Importante: Si solo tienes el terreno sin edificar, el IBI será más bajo, pero aumentará al registrar la vivienda.
¿Cuánto cuesta instalar una mini casa prefabricada en Madrid?
Coste de la mini casa
Mini casas básicas (20-30 m²): entre 25.000 y 45.000 €.
Casas modulares más completas (40-60 m²): entre 45.000 y 80.000 €, dependiendo del nivel de acabados y eficiencia energética.
Coste de la parcela urbana
En Madrid ciudad, una parcela urbana edificable no suele bajar de los 150.000-300.000 €, aunque en zonas limítrofes o pueblos del área metropolitana puede encontrarse desde 60.000-120.000 €.
Costes adicionales
Proyecto técnico: 3.000 – 8.000 €
Licencias y tasas municipales: 2.000 – 5.000 €
Cimentación y obra civil: 5.000 – 15.000 €
Conexión a servicios: variable según la zona
Notaría y registro: 1.500 – 3.000 €
¿Es una buena inversión?
Depende de tus objetivos. Si buscas una vivienda asequible, sostenible y rápida de construir, una mini casa prefabricada legalizada en terreno urbano puede ser una excelente opción. Pero debes considerar que:
No son “fáciles ni rápidas” si no tienes el terreno adecuado.
Requieren trámites legales y técnicos similares a una casa convencional.
No siempre ahorras en el conjunto terreno + instalación frente a pisos pequeños o viviendas tradicionales en zonas periféricas.