¿Cómo poner tu casa en alquiler vacacional?
En los últimos años, con la llegada del verano, se ha disparado el número de viviendas habituales que se ofrecen en alquiler vacacional. Debido a que este tipo de arrendamiento tiene un trato preferente, frente a los alquileres de inmuebles para uso residencial. Por eso, muchas familias han visto una oportunidad de negocio al irse de vacaciones. Sacándole una rentabilidad a su casa vacía, mientras se van de viaje.
¿Qué he de tener en cuenta para poner la casa en alquiler vacacional?
En primer lugar, debes calcular los gastos que supondrá la inversión. Aquí están incluidos los impuestos y el consumo de suministros (electricidad, agua, gas, WiFi etc). Además, no tributa igual un ático en el centro de Madrid, que un chalet a las afueras. Una cantidad que también cambia en función de cada Comunidad Autónonoma.
Una vez que tengamos una idea estimada de cuánto nos costaría el alquiler, hay que comparar el precio por noche con otros pisos de la zona -para saber si hay mucha competencia-. Un buen precio debe ser proporcional al coste del inmueble (ubicación y estado del mismo), más lo que valga mantenerlo. Aunque, la oferta y la demanda no serán los únicos factores que influyan en la decisión de ofrecer nuestra casa como alquiler vacacional, sino que quizá tengamos miedo a que rompan cosas o nos roben, lo podría provocarnos inseguridad y mucho estrés .
¿Cuánto hay que pagar para poner una casa en alquiler vacacional?
¿Cómo figura tu inmueble, como vivienda habitual o piso turístico? La vivienda habitual es aquella en la que tú vives y podrías alquilar de manera ocasional, mientras que los pisos turísticos se consideran inversiones, cuyo fin es generar un beneficios, ya sea mediante el alquiler tradicional o el alquiler vacacional.
Si el alquiler es de larga duración, los gastos de consumo y suministros suelen ser pagados por el inquilino. Cuando existen gastos de gestión del alquiler, estos suelen rondar un 5% del total de la renta más IVA. En cuanto a la tributación, el 60% del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual está exento de impuestos. En cambio, el piso turístico no disfruta de ninguna reducción, pues es necesario declararlo como rendimiento del capital inmobiliario.
¿Cuál es la normativa vigente del alquiler vacacional?
Cada Comunidad Autónoma establece las obligaciones del propietario, y los trámites que tiene que hacer. De ahí que las licencias sean municipales. Sin embargo, todas las regiones exigen la presentación de una solicitud en el registro de viviendas para uso turístico (con su consiguiente número de inscripción).
Los requisitos básicos que tienen que tener los pisos en todo el país consisten en lo siguiente:
- Facilitar un número de contacto al inquilino por si ocurriera alguna avería o problema.
- La vivienda debe estar completamente amueblada.
- Es imprescindible la cédula de habitabilidad.
Por tanto, en la declaración de la renta, tendrá que aparecer como rendimientos del capital inmobiliario. O si se prestan servicios propios de la industria hotelera, pasaría a ser «actividad económica«. Aunque los apartamento turístico que no presten servicios adicionales, no es necesario que aparezcan en el IRPF.
La Agencia Tributaria se ha tomado muy en serio la evasión de impuestos en el alquiler vacacional, para evitar la economía sumergida. De manera que si no has incluido los beneficios obtenidos, recibirás una propuesta de liquidación en la que incluirás todas las rentas no declaradas.
Pese al boom de las plataformas de viviendas turísticas en Madrid, este mercado se ha visto tremendamente perjudicado por la pandemia del coronavirus. Y aunque muchos propietarios siguen planteándose si es más rentable alquilar su piso bajo este modelo o vender, en nuestra agencia especializada en la venta de inmuebles en la capital, Templo Consulting, podemos asesorarte qué te conviene más según la tipología de tu vivienda.
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Cuéntanos cuál es tu caso.
¿Es más rentable el alquiler turístico o vender mi casa en Madrid?
Si dudas entre el alquiler turístico o vender mi casa en Madrid, en Barajas puedes alquilar. Se trata del único lugar donde tendremos que ocupar la vivienda entre 15 y 18 noches. Con tener ocupada la vivienda entre el 50 y el 60% del tiempo, ganaríamos más dinero que con un alquiler tradicional.
Esto se debe a la alta demanda por la cercanía del aeropuerto. Sin embargo, se trata de una zona más económica para la venta y el alquiler.
Arganzuela, Chamartín, Moratalaz y Salamanca, otras buenas opciones
Estos cuatro distritos de Madrid necesitan alquilar entre 18 y 21 noches al mes. Con una ocupación de entre el 60 y el 70% sería rentable. En este punto, la dificultad radica en conseguir una ocupación tan elevada.
En Salamanca y partes de Arganzuela puede ser más sencillo. No tanto en Chamartín y, especialmente, en Moratalaz. Mientras que Chamartín tiene el lado positivo de la estación de tren, Moratalaz no tiene atractivos para los turistas. Aun así, el precio de la vivienda, hace que sea una opción a tener en cuenta.
La cercanía al centro y a Atocha de Arganzuela, facilita el alquiler turístico en la zona. Salamanca, por su parte, está destinado a un turista de alto nivel adquisitivo. Un nivel tan elevado que le permite pagar un precio alto por la vivienda.
Centro, Ciudad Lineal, Hortaleza, Latina, Retiro y Villaverde, más complicado
En estos distritos alcanzar la rentabilidad de un alquiler tradicional es mucho más complicado. Para ello, será necesario una ocupación mínima de entre 21 y 24 noches. Estamos hablando de entre el 70 y el 80% de todas las noches del año.
De hecho, Villaverde ha sido designado como el mejor distrito para alcanzar rentabilidad con un alquiler tradicional. En el caso del alquiler turístico es mucho más complicado, ya que no es una zona atractiva para el viajero. Parecido pasa con Ciudad Lineal, Hortaleza y Latina.
El Centro, por el contrario, aunque necesite tantos días de ocupación, no parece complicado. Se trata del lugar con más demanda, por lo que podría ser posible llegar a estas cifras. Hay que tener en cuenta que, aunque en temporada baja -en Madrid en verano- no se alcance las cifras, es posible que esté completo durante el resto del año.
Retiro, por la cercanía del parque y Atocha, también es muy demandado. Los barrios de Jerónimos, Niño Jesús e Ibiza tienen más demanda que el resto.
Las zonas donde nunca es rentable
Madrid tiene también zonas donde nunca es rentable tener un alquiler turístico. Aun teniendo inquilinos durante todos los días del año, algo poco probable de conseguir, lograremos equiparar la rentabilidad de un arrendamiento tradicional. Carabanchel, Chamberí, Fuencarral-El Pardo, Moncloa-Aravaca, Puente de Vallecas, Villa de Vallecas, Usera, Tetuán, San Blas y Vicálvaro no ofrecen ninguna rentabilidad.
En Chamberí y Moncloa-Aravaca nos encontramos con dos zonas de precios muy elevados. Mientras que se pueden vender pisos por grandes cantidades, el alquiler turístico no los demanda tanto. Por ello, vender o alquilar de forma tradicional es muchísimo más rentable.
En el resto de distritos encontramos diferencias. Vicálvaro, Carabanchel, San Blas, Usera y los dos distritos vallecanos están alejados del centro. Además, son zonas humildes en su mayoría, poco atractivas para el turista.
En Fuencarral-El Pardo y Tetuán conviven zonas humildes con otras de alto poder adquisitivo. En ambas su lejanía al centro impide un mayor atractivo para el visitante.
Vender siempre sale mejor
Ante la pregunta de si es mejor el alquiler turístico o vender mi casa en Madrid, nosotros lo tenemos claro. También si es mejor alquilar o vender una vivienda. Pese a que nuestra casa esté en una buena zona, siempre será más cómodo y rentable vender para poder reinvertir el beneficio. ¿Estás buscando una agencia inmobiliaria en Madrid con la que vender tu casa sin comisiones? Confía en Templo Consulting y vende por solo 2.950€+IVA y no pagues de más por la venta.
Sobre todo porque si optamos por el alquiler tradicional o el alquiler turístico, tendremos que encargarnos de los gastos, pues este tipo de alquiler nos hará estar muy pendientes de los suministros, limpieza, gestión de llaves, etc. Ya sea invirtiendo mucho tiempo o pagando a otra empresa, los inconvenientes son mucho mayores.
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¿Cómo se regula el alquiler turístico en España?
La vivienda sigue subiendo su precio en las grandes ciudades y muchas voces acusan al alquiler turístico de estar provocándolo. Para solucionarlo, los principales Ayuntamientos de España han aprobado legislación restrictiva para impedir el aumento de los precios.
La razón es que muchos inversores están comprando pisos para ponerlo de alquiler de esta forma. Esto está suponiendo un aumento tanto del precio de la vivienda en venta como del alquiler, al haber una mayor demanda de compra y una menor oferta para alquiler a largo plazo.
El primer ayuntamiento español en tratar de legislar al respecto fue Barcelona. Posteriormente le siguieron Palma de Mallorca y Valencia. Actualmente, el plan de regulación del alquiler turístico en Madrid se encuentra en fase de estudio, aunque se han filtrado las primeras medidas que parece que se incorporarán. La capital española seguirá el modelo de San Francisco, la ciudad que vio nacer a AirBnb.
En este artículo, explicaremos la situación de los pisos en alquiler turístico en nuestro país.
Regulación del alquiler turístico en España
¿Cómo se regula el alquiler en Barcelona?
Barcelona es la ciudad española con un alquiler más caro. Por ello, también fue la primera que se propuso legislar sobre el alquiler turístico. Hay que tener en cuenta que en la Ciudad Condal no solo se luchaba contra este tipo de alquileres sino también contra la gran cantidad de plazas hoteleras que había en la ciudad. Por ello, se instauró una moratoria que prohibía la apertura de nuevos hoteles (exceptuando los que ya estaban proyectados y aprobados). También se prohibía la apertura de nuevos alojamientos de alquiler turístico.
En el PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona) se establecen las medidas a seguir. Para empezar, se divide la ciudad en cuatro zonas. En las zonas 1 y 2, correspondientes al centro de la ciudad, se prohíbe la apertura de nuevos alojamientos turísticos.
En las zonas 3 y 4 se podrán añadir nuevos apartamentos turísticos de uso exclusivo en aquellos momentos en los que alguno de los existentes se cierre. Para ello, la comunidad de propietarios debe dar su permiso y no puede haber más de un 1,48% de este tipo de alojamiento en su manzana.
Viviendas arrendadas en Valencia
Valencia ha sido la última ciudad en aplicar una amplia regulación sobre los pisos de alquiler turístico. Esta regulación se aplica para los nuevos pisos turísticos. Los que ya están funcionando, podrán seguir operando con normalidad.
Los particulares no podrán alquilar sus pisos más de 60 días, como en Ámsterdam. Solo estará permitido alquilar bajos y primeros (es decir, casas que no tengan debajo otra vivienda). En Ciutat Vella no se pueden abrir nuevos apartamentos turísticos ya que hay una moratoria.
Los edificios enteros de apartamentos turísticos funcionarán con una licencia especial como si fuera un hotel.
El alquiler turístico en Palma de Mallorca
A partir de este mes de julio se prohibirán los pisos turísticos. Solo se podrán alquilar las viviendas unifamiliares. La regulación vino después de comprobar que de las 11.000 plazas de alquiler turístico que se ofertaban en Palma de Mallorca, solo 645 estaban regladas.
En un principio, se pensaba hacer como en Madrid y Barcelona, que hubiera zonas donde estuviera permitido, aquellas más alejadas del centro. Finalmente, se ha decidido crear una zona única que englobe todo el término municipal.
Por último, Madrid
Madrid aún no ha cerrado su plan para regular el alquiler turístico, pero se han filtrado los primeros datos. Lo más llamativo es la prohibición del mismo en el centro histórico de la ciudad. Esto conllevaría que en los distritos Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro y Arganzuela no habría alojamientos de este tipo. De esta forma, la idea es reducir un 95% de los pisos turísticos y fomentar otras zonas de la ciudad.
Las licencias solo se darán a aquellas viviendas que cuenten con una entrada directa desde la calle y necesitarán el permiso de la comunidad de propietarios.
Si somos los propietarios y residentes habituales en la vivienda que alquilemos, tendremos un plazo máximo de 90 días al año en el que podremos alquilarla, al estilo de otras ciudades como Londres o San Francisco. En estos casos, no se considerarán apartamentos turísticos y si se podrán alquilar en el centro de la ciudad.
Con la nueva legislación se prevé reducir la oferta actual de más de diez mil viviendas a solo 2.600, tratando de frenar la subida del alquiler en la capital.
La regulación del alquiler turístico internacional
A nivel internacional, la regulación de los alquileres turísticos viene de lejos. La primera ciudad en tratar de frenar a AirBnb fue San Francisco, con quién tuvieron un largo proceso legal. En San Francisco se puede alquilar un máximo de 90 días si es vivienda habitual. En caso de ser segunda residencia, el periodo mínimo por el que se podrá alquilar debe ser de un mes.
Tras la aprobación de la nueva legislación, se redujo el número de apartamentos en un 54%.
Una política similar se aplicó en Nueva York, donde los alquileres en viviendas multifamiliares (pisos) están prohibidos si son por un periodo inferior a 30 días. La multa alcanza los 7.500€.
Los máximos de 90 días de San Francisco también los tiene Londres, mientras que en París el plazo aumenta a 120 días y en Ámsterdam baja a solo 60. Eso sí, en París han aumentado los impuestos a las viviendas vacías de un 20 a un 60%.
Uno de los casos más curiosos lo encontramos en Reikiavik. La capital islandesa ha decidido que dependa de los ingresos que genere y no de los días. Por ello, los particulares solo podrán alquilar sus casas con este modelo si ingresan menos de 8000 dólares al año. Si lo superan, la vivienda pasará a ser considerada alojamiento turístico. Si es alojamiento turístico tendrá que corresponder con la legislación específica, similar a la de un hotel.
Un caso aún más sorprendente es el de Berlín que ha pasado de una legislación muy restrictiva que solo permitía el alquiler de una habitación si el propietario habitaba la vivienda a la preparación de una nueva normativa que facilitará el alquiler turístico. Es decir, no se permitía el alquiler por días de las viviendas completas. Berlín ha sido una de las ciudades que más ha sufrido esta subida los alquileres.
Un futuro abierto
Como podemos ver, los modelos son diferentes entre sí. Con el paso de los años, veremos como se legislará de forma más homogénea, una vez se descubra qué políticas ayudan a mantener bajos los precios de la vivienda. De momento, inversores, compradores e inquilinos estarán muy atentos al funcionamiento de las nuevas políticas, sobre todo después de la crisis sanitaria de la Covid, donde el alquiler turístico se ha visto muy perjudicado.
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