¿Por qué no llevar un inmueble a escritura pública?

Llevar un inmueble a escritura pública es lo primero que hacemos tras comprar una casa, un  piso o un local. Este tipo de trámite se realiza ante notario. Y una vez que tenemos la escritura pública, ya podemos ir al Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad. Aunque, hay en realidad, no hay una obligación legal expresa de hacerlo. Te lo contamos en este post, desde nuestra agencia especializada en la venta de inmueble en Madrid.

Esto es el procedimiento más común, si bien existen circunstancias en las que algunas personas deciden no llevar un inmueble a escritura pública.

Aunque mucha gente no lo sepa, la firma en escritura pública ante el notario no es obligatoria. Tampoco lo es la inscripción en el Registro de la Propiedad. Esto no quiere decir que no sean trámites recomendables, pero aun así podremos ser verdaderos propietarios de una vivienda sin realizarlos.

En la actualidad, existen una serie de motivos por los que no hacerlos. A continuación, desarrollaremos los mismos, sus consecuencias, así como las razones que permiten no hacerlo.

La libertad de forma en la compraventa

En el derecho español rige la libertad de forma respecto a los contratos de compraventa. Esto significa que uno de estos contratos se puede cerrar de cualquier manera. Puede ser por medio de un contrato privado o incluso de forma verbal. El problema de hacerlo de esta última manera es que posteriormente habrá que probar que tiene validez.

Por ello, siempre es más recomendable hacerlo mediante contrato privado. Eso sí, es completamente imprescindible que a la vez del contrato verbal o privado se entregue el inmueble en ese mismo instante.

El título sería el contrato y el modo sería la entrega, al unirse ambos conceptos es cuando se cambia la titularidad de un inmueble. Eso explica que en la mayor parte de los contratos privados o de arras, al no hacerse la entrega de llaves, eso se reserve para la firma de la escritura pública. Por tanto, no conllevan el cambio final de propiedad.

Es importante tener en cuenta que realizarlo mediante contrato privado o verbal, sin escritura pública tiene diferentes inconvenientes y ventajas que debemos tener en cuenta.

Razones para no llevar un inmueble a escritura pública

Hay casos en los que al comprador o al vendedor no le interesa ir a escritura pública en un primer momento. Al hacerse la compra en contrato privado y entregarse la posesión, el comprador se convierte en pleno propietario para la legislación.

Entre las razones habituales para no llevar una vivienda a escritura pública están las siguientes:

Ahorrarse el pago de impuestos

Esta razón es la más habitual. Si en un primer momento comprador o vendedor no pueden pagar los impuestos inherentes a la venta, pueden esperar un tiempo antes de hacer la escritura pública.

La razón es que el notario debe informar a Hacienda obligatoriamente de la compraventa. Por tanto, si no se pisa notaría, la Administración no descubre la venta y no tratará de cobrar los impuestos. El acuerdo de un documento privado es únicamente entre comprador y vendedor, por lo que nadie más sabrá al respecto.

Esta opción ocurre a veces cuando el comprador va a vender su anterior vivienda. A veces necesita el dinero de la venta para hacerse cargo de dichos impuestos. Por tanto, retrasa la firma pública hasta disponer del dinero.

Esperar a conseguir la titularidad

Otra opción bastante habitual es cuando la vivienda aún no está a nombre del vendedor. Parece una locura, pero puede ocurrir por ejemplo en una herencia. Mientras se tramita la herencia, se puede dejar la compraventa lista para cuando se termine el proceso.

Ventajas de no hacer escritura pública en una compraventa

• Ahorro momentáneo de los impuestos de la compraventa
• Nadie sabrá que la compraventa se ha producido
• Nuestros acreedores no podrán embargar el inmueble al no estar en el Registro de la Propiedad a nuestro nombre

Inconvenientes de no hacer escritura pública

Por otra parte, hay que señalar que también hay bastantes inconvenientes que tener en cuenta.

El primero de ellos es que al no estar en escritura pública no podremos inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Esto también supone que los acreedores del antiguo propietario pueden tratar de embargar la propiedad. En ese caso, tendremos que demostrar judicialmente que nosotros somos los propietarios. Esta es una de las razones por la que el contrato privado por escrito es una opción mucho más recomendable que el verbal.

Por otra parte, otro de los principales inconvenientes es que no podremos pedir una hipoteca sobre la vivienda al no estar en el Registro. Esto supone también que no podremos venderlo a nadie más.

Igualmente, el vendedor de la vivienda podría volver a vender la casa ante notario. Al estar en escritura pública y estar en el Registro, el derecho del nuevo comprador prevalecería sobre el nuestro. Perderíamos la vivienda, aunque podríamos reclamar por daños y prejuicios.

Por tanto, lo más recomendable es siempre hacer escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. En caso de esperar por una herencia o para conseguir el dinero del pago de impuestos, hay que firmar contratos que nos den la garantía que necesitamos.

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