Diferencias entre contrato de arras y contrato privado

20 Jul

diferencias entre contrato de arras y contrato privadoConocer las diferencias entre contrato de arras y contrato privado es fundamental si queremos comprar o vender un piso. Primero, debemos saber que hay tres contratos de arras diferentes. En este artículo os explicábamos en profundidad el más usado, el contrato de arras penitenciales. Además, también existen los contratos de arras penales y los contratos de arras confirmatorias.

Los contratos de arras son un subtipo de contrato privado con una diferencia fundamental con los mismos. Mientras que cualquier contrato privado puede pasar a escritura pública si lo llevamos a notaría, el contrato de arras no puede ser elevado a contrato público.

Una vez que un contrato privado ha sido elevado, podemos inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Aunque sigue a nombre del propietario y no del vendedor, esto supone una mayor garantía. Es muy improbable que nadie se arriesgue a tratar de comprar una vivienda así. Al fin y al cabo, el contrato privado de venta aparecerá en la nota simple.

Dependiendo del tipo de contrato de arras, habrá otras diferencias entre contrato de arras y contrato privado.

Contrato de arras penitenciales

Este contrato de arras es el más utilizado para comprar o vender una casa. Se trata del que tiene mayores diferencias entre contrato de arras y contrato privado.

Está regulado por el artículo 1454 del Código Civil que dice lo siguiente:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

La gran diferencia de este contrato frente a los demás es que permite echarse para atrás. Aun así, hay una penalización. Si es el comprador, perderá la señal que haya dado. Si, por el contrario, es el vendedor, tendrá que devolver duplicada la señal ofrecida.

Contrato de arras confirmatorias

Este contrato da unas mayores garantías que el anterior. Está regulado por el artículo 1124 del Código Civil:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Esto quiere decir que si se incumple tenemos dos opciones. La primera es exigir el cumplimiento del contrato tal como lo firmamos. Es decir, no te puedes echar para atrás. La segunda es solicitar la resolución del contrato. En este caso, se tendrá derecho a una indemnización por daños y prejuicios.

Contrato de arras penales

Por último, tenemos el contrato de arras penales. Este contrato está regulado por el artículo 1152 del Código Civil.

En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.

En este caso, la parte que no cumpla tendrá que pagar la pena que se fijase en el contrato. Por otro lado, la cumplidora, una vez recibida la pena, podrá exigir igualmente el cumplimiento o solicitar la resolución del contrato.

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