Diferencia entre contrato de arras y promesa de compraventa
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¿Cuál es la diferencia entre un contrato de arras y una promesa de compraventa?
La diferencia principal entre un contrato de arras y una promesa de compraventa es la obligatoriedad:
Contrato de arras: Es vinculante y obligatorio. Ambas partes deben cumplir, con penalizaciones si no lo hacen. Se entrega una señal económica (generalmente el 10% del precio) y se formaliza la venta más tarde.
Promesa de compraventa: No es vinculante. Se usa cuando alguna parte no puede completar la venta de inmediato. No implica penalizaciones si no se lleva a cabo la transacción.
¿Qué se firma en una compraventa?
Según nuestra experiencia, este es el proceso más común de documentos que se firman a lo largo de una compraventa. Es importante tener en cuenta que cada caso puede presentar particularidades y excepciones. Sin embargo, el proceso habitual que seguimos es el siguiente: Señal, recibo de señal, propuesta de compraventa, contrato de arras y, finalmente, contrato público de compraventa.
| Documento | Descripción | Momento en el Proceso |
|---|---|---|
| Señal | Es una cantidad económica entregada por el comprador para reservar el inmueble y garantizar que no se acepten otras ofertas mientras se completan los trámites. | Primer paso: Cuando hay un interesado, recibimos la señal y proporcionamos un recibo de señal firmado. |
| Recibo de señal | Documento firmado que certifica la entrega de la señal, asegurando al comprador que la transacción está en marcha. | Inmediatamente después de recibir la señal: El comprador recibe el recibo firmado como prueba de la transacción. |
| Propuesta de compra | El comprador propone un precio, generalmente inferior al precio de publicación, y una fecha para formalizar el contrato de arras y la escritura pública. | Después de la señal: Se presenta la propuesta de compra, la cual debe ser aceptada por ambas partes. |
| Promesa de compraventa | Documento utilizado cuando una de las partes no puede cumplir inmediatamente con la venta o compra, debido a circunstancias justificadas. No obliga a realizar la transacción, pero establece compromisos claros. | En situaciones específicas: Se utiliza cuando una de las partes no puede completar la operación de inmediato, por ejemplo, por trámites legales o financieros. |
| Contrato de arras | Documento que establece el compromiso de ambas partes para continuar con la compraventa. En él se entrega una cantidad económica, normalmente el 10% del precio final. | Después de la propuesta de compra: Se firma el contrato de arras y el comprador transfiere el dinero de la señal como parte del pago en arras. |
| Contrato público de compraventa | Es la firma ante notario de la escritura pública, donde se entrega el saldo restante del precio y se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad. | Último paso: Después de cumplir con el contrato de arras, se firma la escritura pública en notaría y se formaliza la venta. |
| Contrato con opción de compra | Otorga al comprador un plazo para decidir si compra la vivienda sin estar obligado a ello. Se usa principalmente en alquiler con opción a compra. | No común en ventas tradicionales: Usado en alquileres con opción a compra, no en nuestro proceso estándar. |
1. Señal
La señal es una cantidad económica entregada por el comprador para reservar el inmueble y garantizar que no se acepten otras ofertas mientras se completan los siguientes trámites legales. Este es el primer paso cuando hay un interesado en la propiedad. En nuestro caso, nosotros somos quienes recibimos el pago de la señal y, a cambio, proporcionamos un recibo firmado, que sirve como documento que certifica la entrega de la señal y asegura al comprador que la transacción está en marcha.
Justificante de señal para reservar un piso
2. Propuesta de compra
Es un documento en el que el comprador propone dos aspectos principales: 1) un precio por el inmueble, que generalmente es inferior al precio de publicación, y 2) una fecha máxima para formalizar el contrato de arras y la escritura pública de compraventa. Una vez que ambas partes firman y aceptan la propuesta, el comprador transfiere el dinero de la señal al vendedor, que se destinará como parte del pago en el contrato de arras.
Ejemplo de propuesta de compraventa
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- Qué es una propuesta de compra
3. Promesa de compraventa
- No es un documento común en una operación de compraventa. Se utiliza cuando una de las partes no puede vender o comprar la vivienda debido a circunstancias concretas y justificadas. Por ejemplo, el vendedor no puede disponer del inmueble porque está en trámites de herencia, aún está en construcción, o no está libre de cargas. Por parte del comprador, la causa más frecuente es la imposibilidad de disponer del dinero necesario para la compra y la espera de la aprobación de un préstamo hipotecario. La promesa de compraventa no obliga a ninguna de las partes a llevar a cabo la operación ni implica penalizaciones si no se realiza.
Para que un contrato de promesa de compraventa tenga validez, además de los datos identificativos de ambas partes, es necesario que se incluyan los siguientes elementos:
- Identificación del inmueble: Referencia catastral y toda la información relevante sobre la vivienda.
- Precio de la compraventa.
- Fecha de formalización de la compraventa: Puede ser una fecha específica, un plazo determinado o cuando se cumpla una condición, o incluso una combinación de ambas.
4. Contrato de arras o Contrato de compraventa
Este contrato es de obligado cumplimiento. Una vez firmado por ambas partes el vendedor está obligado a entregar la propiedad y el comprador a pagar el precio acordado. Es un acuerdo exigible, que solo puede resolverse por causas previstas por la ley. En algunos casos, ambas partes pueden llegar a un acuerdo y resolver el problema mediante el pago de una indemnización a la parte cumplidora. Según nuestra experiencia es más adecuado firmar un contrato de arras o uno de compraventa antes que cualquier otro. En este contrato se entrega una cantidad económica acordada, normalmente el 10% del precio final de la propiedad. En caso de incumplimiento, lo más común es que se devuelva el doble de la cantidad entregada como penalización.
Ejemplo de propuesta de compraventa
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- Qué es una propuesta de compra
5. Contrato público de compraventa
Consiste en acudir a la notaría para firmar la escritura pública y entregar el saldo restante del dinero acordado. Con esta escritura, se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad para formalizar la venta, de modo que el inmueble quede a nombre del comprador.
6. Contrato con opción de compra
- La principal finalidad de este contrato es otorgar al comprador (optante) un plazo para decidir si desea o no comprar la vivienda, sin estar obligado a hacerlo. No es un documento común en una venta tradicional, pero se utiliza con frecuencia en procedimientos de alquiler con opción a compra. En este caso, cuando se formaliza el contrato de arrendamiento, se debe establecer el tiempo durante el cual el inquilino pagará una renta mensual por el alquiler. Al finalizar el contrato, el inquilino tiene la opción de comprar la vivienda, pero no está obligado a hacerlo. Es habitual que el precio del alquiler se pacte en función del valor de la propiedad. Es decir, parte de la renta pagada se considera como un abono al precio de la compraventa, en caso de que el inquilino decida ejercer su derecho de compra.
Preguntas frecuentes
Un contrato de arras no es válido si no cuenta con la firma de todos los titulares del inmueble.
Si no está supeditada a la concesión del préstamo hipotecario, podrías perder el dinero ya entregado.
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