Diferencias entre promesa de venta, compraventa y opción de compra

Durante una compraventa podemos escuchar una gran variedad de términos. Es importante estar seguros de lo que significa cada uno de ellos y no equivocarnos utilizando estos conceptos. Muchas veces esta gran variedad de términos puede llevarnos a confusión por la similitud en sus nombres, pero no tienen nada que ver uno con otro, ya que la finalidad de cada uno es distinta. En este artículo os vamos a hablar de las diferencias entre promesa de venta, compraventa y opción de compra. Si buscas una inmobiliaria en Madrid con la que vender tu casa y no tener problemas con los trámites, confía en Templo Consulting, te ayudaremos con todo lo que necesites.

Características de los conceptos: promesa de venta, compraventa y opción a compra

¿Qué es una promesa de venta?

A pesar de ser conceptos diferentes, todos ellos tienen una finalidad, la compraventa de un inmueble. La gran diferencia es la resolución por incumplimiento de uno de estos contratos es distinta. En una promesa de venta, ambas partes acuerdan la compraventa de una vivienda. En este tipo de contrato las partes reciben el nombre de promitente vendedor y promitente comprador.

La realización de este contrato se debe principalmente a que una de las partes no pueda vender o comprar la vivienda por una circunstancias concretas y justificadas, como por ejemplo: el vendedor no puede disponer de la vivienda debido a que se trata de una herencia y aún está gestionando los trámites; que el inmueble aún está en construcción o bien que no está aún no está libre de cargas. Por parte del comprador, la causa más común es que no pueda disponer del dinero para realizar la compra y está a la espera de que le concedan un préstamo hipotecario.

Partes de un contrato de promesa de venta

Para que un contrato de promesa de venta tenga validez, además de los datos identificativos de ambas partes, es necesario que en el contrato se establezca:

Identificación del inmueble. Referencia catastral y toda la información acerca de la vivienda.
Precio de la compra-venta.
Fecha de formalización de la compra-venta. Como en otros contratos, puede indicarse una fecha determinada, un plazo o cuando concurra una condición, o en última instancia una combinación de ambas.

A diferencia de un contrato de compraventa, en una promesa de venta, ni el vendedor está obligado a vender la vivienda, ni el comprador pagar el precio estipulado en el momento de la firma de dicho contrato. Por otro lado, cuando llegue la fecha de formalización del contrato ambas partes si están obligadas a realizar la operación de compraventa. De esta manera, si una de las partes incumple el contrato, la otra podrá reclamar o exigir una indemnización por daños y perjuicios.

¿Qué un contrato de opción de compra?

En una opción de compra, la resolución del contrato de compraventa dependerá de la voluntad unilateral del futuro comprador, el cual tiene un determinado plazo, pactado por ambas partes, para llevar a cabo el pago de la compraventa. Durante este plazo, el vendedor no puede vender la casa a otra persona. La principal finalidad de este contrato es conceder al comprador (optante) un plazo para decidir si quiere o no comprar la vivienda sin estar obligado a ello. Las partes de este contrato reciben el nombre de optante, el comprador y concedente, el vendedor.

Al igual que en el resto de contratos, han de quedar establecidos en el documento los datos personales de ambas partes, información del inmueble y precio de venta. Del mismo modo que en una promesa de venta, debe quedar establecida la fecha definitiva de compra.

Contrato de arrendamiento con opción de compra

Este tipo de contrato es muy frecuente utilizarlo en procedimiento de alquiler con opción a compra. Cuando se formalice el contrato de arrendamiento, debe quedar pactado el tiempo durante el cual se pagará una renta mensual por el alquiler. Una vez finalizado el contrato, el inquilino puede o no comprar la vivienda. Es muy habitual entre los propietarios y los inquilinos pactar el precio de la renta en función del valor del inmueble. Es decir, la renta a pagar se computa como parte del precio pactado para la compraventa en el caso de que el inquilino decida comprar la vivienda.

¿Qué es un contrato de compraventa?

A diferencia de una promesa de venta y un contrato de opción de compra, en un contrato de compraventa es de obligado cumplimiento. De este modo el vendedor está obligado a entregar su piso y el comprador a pagar por ello. El contrato es exigible y solo puede resolverse por causas previstas a la ley. En algunos casos ambas partes pueden llegar a un acuerdo y resolver el problema pagando una cantidad económica como indemnización a la parte cumplidora.

Según las circunstancias de cada situación, será más recomendable firmar un contrato de arras o uno de compraventa.

Es conveniente inscribir en el Registro de la Propiedad el contrato de compraventa y beneficiarse de las ventajas que esto conlleva, como por ejemplo, el comprador estará protegido ante cualquier imprevisto, como cargas ocultas y será considerado como único propietario. Además, será mucho más fácil obtener un préstamo hipotecario para la compra de la vivienda.

Para realizar la inscripción será necesario presentar:

Una copia autorizada ante notario de la escritura pública de venta.
Impreso de Autoliquidación del pago del ITP.
Justificante de haber presentado el pago de la plusvalía municipal.

Finalmente, la principal diferencia entre opción de compra, promesa de venta y compraventa, radica en que mientras que la primera es unilateral, la promesa y la venta son contratos bilaterales y consensuales. Si necesitas ayuda en la redacción de contratos de cualquier tipo, en Templo Consulting podemos redactar los contratos por ti. Este servicio tiene un precio de 800€+IVA. Además, ofrecemos un servicio integral de compraventa, desde la valoración gratuita de la vivienda, hasta el acompañamiento a notaría, por solo 2.950€+IVA.

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