Experta en Vivienda Protegida
El Real Decreto 11/2001 establece el reglamento de viviendas de protección oficial en la Comunidad de Madrid con motivo de facilitar el acceso a estas viviendas a personas con menos recursos económicos. El Decreto 11/2001 abarca viviendas de protección para venta o uso propio.
Si tienes una vivienda acogida al Decreto 11/2001 y te preguntas si puedes venderla, la respuesta es sí, pero cabe destacar que, al ser una vivienda de protección oficial, está acogida a ciertas restricciones a la hora de comercializar la vivienda.
Las viviendas protegidas que se acogen al Real Decreto 11/2001 tienen un régimen legal de protección, durante el cuál tienen una limitación en el precio legal al que se puede vender el inmueble. Esta limitación dura dependiendo de la propiedad y el tipo de uso. Para saber cuál es el periodo de protección de tu vivienda protegida y durante cuánto tiempo tiene esa protección, ponte en contacto con nosotros y te resolveremos todas las dudas sin ningún tipo de compromiso.
Para poder vender tu vivienda acogida al Real Decreto 11/2001, lo puedes hacer de 3 tipos de formas distintas:
Vender una vivienda protegida al valor máximo legal permitido es la opción más ágil y directa. Sin embargo, este precio será inferior al valor de mercado actual del inmueble, ya que está condicionado por las ayudas públicas otorgadas durante su construcción. El valor máximo legal de venta depende de los metros de la vivienda, si tiene uno o dos garajes, trastero y la zona en la que está situada la vivienda. Si eliges este tipo de venta, no necesitarás descalificar tu vivienda protegida, solo necesitarás un informe o una autorización de venta.
Descalificar y vender tu vivienda acogida al Decreto 11/2001 es la opción en la que más rentabilidad vas a sacar a tu inmueble. Cuando descalificamos una vivienda protegida, liberamos la vivienda, por lo cuál eliminamos la restricción que existe en cuanto a solo venderla al valor máximo legal de venta. ¿Qué significa esto? Que la podremos vender a precio real de mercado ya que le cambiamos la tipología, de vivienda protegida a vivienda libre. Aún así, no todas las viviendas de protección acogidas al RD 11/2001 se pueden descalificar. En caso de poderse descalificar, deberán pasar como mínimo, 15 años y un día desde la fecha de calificación definitiva.
La última opción que se tiene a la hora de vender una vivienda protegida es esperar a que finalice el periodo de protección de manera natural. La duración del periodo de protección de la vivienda depende del tipo de la VPO, ya que puede ir desde 15 hasta a 30 o 50 años. En caso de no querer esperar este tiempo para comercializar el inmueble, podrías optar por descalificar la vivienda, en caso de ser posible su descalificación.
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Para obtener cualquier tipo de información respecto a la protección de una vivienda, como por ejemplo, si ha recibido un préstamo cualificado, bonificado o convenido, periodo de protección, incluso al Real Decreto al que se acogió, se debe hacer una consulta a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.
Este organismo se encarga de la gestión de viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid, debido a esto, esta entidad nos proporcionará todos los datos necesarios sobre el estado actual de la propiedad con respecto al Real Decreto 11/2001.
Una vez se realice la consulta a OVICAM, se emitirá una respuesta detallada dónde se incluirá información sobre el régimen de protección aplicable, fórmula o tabla para calcular el valor máximo legal de venta, condiciones que regulan la venta y si permite o no permite su descalificación. Según lo que nos digan en esta consulta, podremos ver qué opción es la que más nos conviene para vender nuestro inmueble.
A continuación ponemos un ejemplo de la respuesta que podríamos obtener de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación al realizar una consulta habitual sobre una vivienda acogida al Real Decreto 11/2001.
Estimado Templo Consulting,
Le agradecemos su consulta y, a continuación, le proporcionamos la información solicitada sobre la vivienda mencionada, de acuerdo con el Real Decreto 11/2001, de 25 de enero, y la normativa vigente en la Comunidad de Madrid.
Régimen de Protección de la Vivienda
La vivienda en cuestión, ubicada en [nombre del barrio o localización] y con número de expediente de construcción [indicar número de expediente], está calificada como Vivienda con Protección Pública (VPP) al amparo del Real Decreto 11/2001.
La duración del régimen legal de protección será de … [Dependerá del tipo de financiación a la que se acogió el promotor en su día, las posibles respuestas que nos van a dar van a ser las siguientes]:
- Sin financiación cualificada o con subvención: El plazo de protección es de 25 años desde la fecha de calificación definitiva.
- Con préstamo cualificado (Plan Estatal 2002-2005 y anteriores): La protección estará vinculada al plazo inicial de amortización del préstamo, generalmente 20 años desde la fecha de calificación definitiva.
- Préstamo convenido según el Real Decreto 801/2005(Plan Estatal 2005-2008): La duración del régimen será de 30 años sin posibilidad de descalificación voluntaria a los 15 años.]
Autorización y Condiciones de Venta
Para transmitir la vivienda bajo régimen de protección pública:
- Solo se podrá vender a personas físicas que destinen la vivienda a su domicilio habitual.
- No se requiere autorización si han transcurrido más de 10 años desde la adquisición, aunque el notario o la entidad bancaria pueden solicitar un informe de transmisión.
- Si la vivienda estuvo acogida a un préstamo convenido, es necesario contar con autorización si aún no se han cumplido 10 años desde la formalización de la adquisición.
Préstamo Cualificado VPO
Nuestro servicio de información diferida y presencial, no cuenta con acceso a la posible financiación que hayan podido obtener ni los promotores ni los particulares, por lo que no podemos concretarle el plazo de protección del inmueble, y en consecuencia el cálculo del precio por tabla o fórmula.
Informarle que si el titular se subrogó al préstamo del promotor puede solicitar información del tipo de préstamo en su entidad bancaria, para saber si es un préstamo libre o cualificado o convenido. Si es cualificado o convenido le tienen que acreditar el convenio de financiación al que se ha acogido dicho préstamo. Si el titular no se subrogó al préstamo del promotor deberá solicitar un informe de carácter vinculante, al órgano competente, para que dicho organismo acredite el plazo de protección y el precio.
Si en algún momento esta vivienda hubiese obtenido un préstamo convenido al amparo del Plan Estatal aprobado por el Real Decreto 801/2005, la duración del plazo de protección es de 30 años desde la fecha de calificación definitiva, sin posibilidad de descalificación voluntaria y el precio máximo de venta en segundas o posteriores transmisiones, se calculará aplicando los precios máximos detallados en dicha normativa.
Si hubiese obtenido un préstamo convenido del Plan Estatal aprobado por el Real Decreto 2066/2008, la duración del plazo de protección es la establecida en el artículo 6 de dicho Real Decreto, sin posibilitar de descalificación voluntaria.
Mientras esté vigente el régimen de protección, el precio de venta de la vivienda no podrá superar el Valor Máximo Legal de Venta (VMLV), calculado según los siguientes parámetros:
Vivienda: 57,5 m² útiles (84.390,51 €)
Garaje: 33,69 m² útiles (25 computables) – 22.111,00 €
Trastero: 5,13 m² útiles – 4.537,18 €
Fecha de adquisición: Junio 2009
Variación IPC: 12,4 %
Aplicando la fórmula:
(111.038,69+(111.038,69×12,4/100))×1.5=187.211,23€
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Si desea proceder con la venta de la vivienda, le recomendamos solicitar un informe vinculante a OVICAM para asegurarse de que el precio de venta se ajusta a la normativa vigente. Para ello, deberá presentar la solicitud de informe junto con los documentos correspondientes (escritura de propiedad, datos del inmueble, etc.) en los registros de la Comunidad de Madrid. El coste por la emisión de este informe es de [tasa administrativa], y el tiempo estimado para su resolución es de [plazo estimado].
- No se requiere autorización si han transcurrido más de 10 años desde la adquisición, aunque el notario o la entidad bancaria pueden solicitar un informe de transmisión.
- Si la vivienda estuvo acogida a un préstamo convenido, es necesario contar con autorización si aún no se han cumplido 10 años desde la formalización de la adquisición.
¿Qué es una autorización o un informe de venta en una Vivienda Protegida en Madrid?
Las Viviendas de Protección Oficial en Madrid son un tipo de inmuebles con unas características que hacen que su venta no se pueda realizar de la misma forma que una vivienda sin protección. Para poder vender una vivienda protegida necesitamos pedir un permiso de venta, cuyo nombre técnico es autorización o informe de venta, en función de los años que hayan pasado desde su calificación definitiva y de la fecha de adquisición del inmueble, además de si estuvo acogida a algún tipo de préstamo convenido.
La diferencia que existe entre el informe de venta y la autorización es que el informe sólo será necesario mientras el Régimen de Protección de la Vivienda siga en vigor. Además, en el caso de las VPO acogidas al Real Decreto 11/2001, no se requerirá autorización si han pasado más de 10 años desde la adquisición del inmueble.
Si en este caso, tu vivienda necesita un informe o una autorización de venta, nosotros podemos encargarnos de todo el trámite. Mándanos tus datos y nos podremos en contacto contigo para solicitar toda la información sobre la vivienda y realizaremos una consulta gratuita a la Dirección General de Vivienda.
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La descalificación voluntaria de una vivienda protegida es el procedimiento mediante el cual se elimina el régimen de protección de la vivienda, lo que implica la eliminación de las restricciones relacionadas con el precio y el alquiler del inmueble. Tras este proceso, la vivienda pasa a ser considerada como una vivienda libre. La descalificación debe realizarse antes de que finalice el plazo de protección, y durante este proceso, se deben devolver todas las ayudas a las que se acogió el promotor al momento de realizar la construcción de la vivienda protegida.
Este proceso deberá ser realizado por el propietario del inmueble o en representación de él. Nosotros en Templo Consulting realizamos todo el trámite de descalificación en representación del propietario, para que así nuestros clientes no tengan que preocuparse de nada.
En el Real Decreto 11/2001 la mayoría de viviendas protegidas pueden descalificarse tras cumplir los plazos legales de 25 y 20 años. Si no se acogió a ninguna ayuda el plazo sería de 25 años, si se acogió a un préstamo cualificado la duración del plazo legal es de 20 años. Existen también viviendas protegidas acogidas al Decreto 11/2001 que no permiten su descalificación, este tipo de viviendas serían:
Si en algún momento esta vivienda hubiese obtenido un préstamo convenido al amparo del Plan Estatal aprobado por el Real Decreto 801/2005, la duración del plazo de protección es de 30 años desde la fecha de calificación definitiva, sin posibilidad de descalificación voluntaria y el precio máximo de venta en segundas o posteriores transmisiones, se calculará aplicando los precios máximos detallados en dicha normativa.
| FÓRMULA 801/2005 | IPC | |
| [Vi + (Vi x IPC/100)] x 1,5 | 37,8 |
| Anejos inseparables | Vi (valor inicial SIN IVA) | Vi x IPC/100 | Coeficiente | RESULTADO |
| Vivienda, garajes y trastero | 121.066,45 | 45.763,1181 | 1,5 | 250.244,3522 |
Si hubiese obtenido un préstamo convenido del Plan Estatal aprobado por el Real Decreto 2066/2008, la duración del plazo de protección es la establecida en el artículo 6 de dicho Real Decreto, sin posibilidad de descalificación voluntaria.
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